Оформление покупки квартиры через нотариуса


При покупке жилья не стоит сразу обращаться к нотариусу. Проверьте, обязательно ли в Вашем случае заверять договор купли-продажи или допустимо составить документ в простой письменной форме. Затраты на нотариальные действия индивидуальны. Не многие знают, что у каждого есть возможность сэкономить и бюджет, и время.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Услуги нотариуса, согласно закону, предусмотрены не во всех сделках по отчуждению жилья.

Заверить у нотариуса куплю продажу квартиры в обязательном порядке требуется, когда:

  • Участником сделки выступает несовершеннолетний, то есть, если продавцу на момент заключения договора не исполнилось 18 лет.
Например, жилье было приобретено с использованием средств материнского капитала. Оно оформлено не только на супругов, но и на двух несовершеннолетних детей, которые имеют равные доли. После рождения третьего ребенка супруги решили продать старую недвижимость и построить дом. Для продажи в обязательном порядке потребуется нотариальное заверение договора.
  • Недвижимость принадлежит недееспособному лицу или лицу, ограниченному в дееспособности.

ВАЖНО: ограничить или лишить дееспособности может только суд. Поэтому при заверении в случае отчуждения недвижимости необходимо предоставить судебное решение, на основании которого продавец не владеет дееспособностью в полном объеме.

Например, Савченко Г. приобрел квартиру в 2010 г. Через 5 лет он был признан судом ограниченным в дееспособности, так как из-за регулярного употребления спиртных напитков ставил свою семью в тяжелое финансовое положение. Над Савченко Г. был назначен попечитель. При продаже жилья Савченко Г., его попечитель и покупатель обратились в нотариальную контору за удостоверением договора.

СПРАВКА: помимо нотариального удостоверения сделка по отчуждению имущества у вышеуказанных категорий граждан требует предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данный гос. орган проверит, не ущемляются ли права гражданина, обладающего неполной дееспособностью.

  • Происходит отчуждение долей в общей собственности. Например, квартирой владеет Самойлов К. и Иванов П. Иванов решил продать свою долю Крылову Д. Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению.

ВНИМАНИЕ: если все доли продаются одновременно в рамках одного договора, заверять необязательно.

Например, в нашем случае Самойлов К. тоже решил продать свою долю Крылову Д. Тогда договор купли-продажи не требуется заверять.
  • При подаче на регистрацию почтовым отправлением. Недостаточно вложить в письмо договор в простой письменной форме и сопутствующую документацию. Предварительно сделку нужно заверить.

В остальных случаях заверять документы по продаже недвижимости в конторе необязательно. Это правило не зависит от:

  • количества продавцов;
  • количества покупателей;
  • особенностей оплаты, например, при покупке квартиры в ипотеку или использовании иного кредита.

Для таких случаев подойдет простая форма договора, а именно письменный вариант, подписанный сторонами.

Как заверить документы у нотариуса?

Для чего нужен нотариус при заключении договора о покупке квартиры.Процедуру заверения договора можно условно разделить на следующие этапы:

Шаг 1. Собрать документы, необходимые при покупке и продаже квартиры. От продавца потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта для лиц старше 14 лет, свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет);
  • документ, подтверждающий наличие права собственности (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН, если право зарегистрировано после 15.07.2016 г. Для того, чтобы получить выписку, возможно обратиться либо напрямую в регистрирующий орган, либо в один из МФЦ. Получение выписки облагается гос. пошлиной в размере 400 руб.).
    ВАЖНО: нотариусу необходим бумажный вариант выписки.
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости, то есть документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру. Например, договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.
  • согласие супруга на продажу. Оно не входит в перечень обязательных бумаг для регистрации сделки, однако нотариусы часто отказываются заверять сделку, зная, что в дальнейшем она может быть признана недействительной. Согласно нормам семейного законодательства, если один из супругов распоряжается общим имуществом, он априори действует с согласия второго супруга. Однако супруг, не подписавший согласие, наделен правом оспорить сделку в судебном порядке. Поэтому согласие настоятельно рекомендуют оформить.

ВАЖНО: согласие супруга стоит оформить только при наличии общего имущества. Имущество, полученное до брака, не является совместным. Не всегда квартира, которая досталась супругу во время брака, является совместной собственностью.

Согласие не потребуется, если:

  1. жилье получено по безвозмездным сделкам, например, по договору дарения;
  2. квартира получена по наследству. Например, если жена унаследовала жилье после смерти матери, муж не имеет имущественных прав на данную недвижимость, хоть она и получена в период брака;
  3. недвижимость была приватизирована одним из супругов. Супруг, который не участвовал в приватизации, не имеет права собственности на квартиру;
  4. брачный договор предусматривает наличие прав на данную квартиру только у одного супруга.

Закон не запрещает продавать жилье без согласия супруга, но в Реестре и в последующих выписках из него будут содержаться сведения об отсутствии такого согласия при подаче документов в регистрирующий орган. Причем убрать это графу не получится, даже если супруг в дальнейшем даст согласие. Не каждый покупатель готов приобретать недвижимость, зная, что о правах на нее в любой момент может заявить третье лицо.

  • выписка из домовой книги. В ней содержится информация о количестве лиц, прописанных в квартире, указываются их данные и степень родства к заявителю;
  • документы из БТИ: кадастровый паспорт и оценка имущества;
  • разрешение органов опеки на отчуждение имущества. Согласие потребуется, если продавцом выступает либо несовершеннолетний, либо недееспособный гражданин, или гражданин, ограниченный в дееспособности. Оно оформляется в течение 15 дней с момента поступления обращения;
  • брачный договор (при наличии);
  • доверенность, если интересы стороны представляет доверенное лицо.

Со стороны покупателя необходимо предоставить:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о заключении брака, если покупателями выступают супруги;
  • согласие супруга на приобретение недвижимости, если право собственности оформляется только на одного из супругов;
  • доверенность, если интересы покупателя представляет доверитель.

Шаг 2. Выбрать нотариуса, обратиться с документами в контору.

При выборе специалиста законодатель предоставил почти полную свободу, ограниченную лишь принадлежностью конторы к тому субъекту РФ, где находится отчуждаемая недвижимость.

Например, если продаваемая квартира находится в столице, то и сделка должна быть удостоверена у любого нотариуса г. Москва. Если недвижимость расположена в г. Казань, документы допустимо заверить у любого специалиста, который осуществляет свою деятельность на территории республики Татарстан. (Субъектом РФ является республика Татарстан, значит договор необязательно заверять в Казани, его можно заверить в любом городе этого субъекта.)

Обычно специалиста выбирают, исходя из территориального удобства для сторон, учитывают его компетенцию, анализируют отзывы.

ВАЖНО: стоимость услуг примерно одинакова, поэтому обращайте внимание на репутацию и профессионализм.

Что проверяет нотариус?

Основная причина обращения – гарантия «чистоты» сделки. Осуществляя крупные расчёты, стороны хотят убедиться в том, что сделка пройдет в рамках закона. К тому же нотариус – ответственное лиц. Если по его вине сторонам будет причинён какой-либо ущерб от заключенной сделки, он понесет полную имущественную ответственность. При обращении специалист:

  • проверит, осознают ли стороны последствия своих действий;
  • убедится, свободны ли стороны в своем волеизъявлении по отчуждению и приобретению;
  • удостоверится о соблюдении предварительных мер, например, получение согласия органов опеки при сделке с несовершеннолетним или недееспособным, уведомление остальных дольщиков при продаже доли в общей собственности;
  • проверит отсутствие обременений на недвижимость согласно данным Реестра.

ВАЖНО: нотариус при проверке квартиры не будет проверять всю подноготную, например, насколько правомерно она перешла в собственность нынешнего владельца. Его зона ответственности – соблюдение норм закона в рамках настоящей сделки.

Шаг 3. Заверение договора.

В согласованный день и время стороны приходят на сделку. Если одной из сторон не исполнилось 14 лет, ее присутствие не требуется. Договор за такого гражданина подпишет законный представитель: родитель, опекун или попечитель. После того, как стороны поставили подписи, специалист их заверяет.

Обязательно ли нотариус составляет договор?

Нет, согласно нормам закона, стороны вправе подготовить его самостоятельно, сэкономив на услугах нотариуса, которые носят технический и правовой характер. Но, как правило, сотрудники конторы не принимают «чужие» договоры, готовят их по своему бланку, который составлен в точном соответствии с требованиями закона и конкретного регистрирующего органа.

Количество необходимых экземпляров зависит от количества участников сделки, дополнительный экземпляр изготавливается для нотариальной конторы, хранится в архиве.

Например, Красиков Л. продает жилье супругам Смагиным. Собственниками будут муж и жена. Получается, что потребуется составить и заверить 4 экземпляра: 3 для участников и 1 для нотариального архива.

Что делает нотариус после заверения сделки?

Специалист обязан самостоятельно подать заверенные документы на регистрацию. За это не взимается дополнительная плата, подача входит в стоимость услуг нотариуса по заверению договора. Но стороны должны помнить о необходимости оплатить гос. пошлину за регистрационные действия, связанные с переходом права на имущество. Для граждан налоговым законодательством установлен размер пошлины – 2 000 руб. Однако, если нотариус будет подавать документы в электронном виде, а так происходит чаще всего, есть шанс сэкономить, получив скидку в размере 30 %. То есть размер пошлины составит 1400 руб. Обязанность по оплате пошлины возложена законом на выгодоприобретателя, то есть, на того, кто покупает. Однако нотариусам непринципиально, какая сторона оплатит эту сумму.

Срок регистрации перехода права зависит от способа подачи:

  • в течение 1 рабочего дня, следующего за днем электронной подачи в Росреестр;
  • в течение 3 рабочих дней после подачи бумажной версии документов в Росреестр;
  • в течение 5 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Таким образом, законом предусмотрена приоритетная очередь рассмотрения документов, заверенных нотариусом. (При подаче в простой письменной форме срок регистрации составляет 7 дней при подаче в Росреестр и 9 дней при подаче через МФЦ).

Какие документы выдает нотариус после регистрации сделки?

Работа специалиста не заканчивается на подаче заверенного договора и прочих документов в регистрирующий орган. После того, как в Реестре появится запись о переходе права собственности к покупателям, нотариус получает выписку из ЕГРН с новыми сведеньями о собственнике. Сотрудник нотариальной конторы может выдать сторонам сделки выписку как в электронном виде, так и на бумажном носителе.

СПРАВКА: у бумажного варианта нет преимуществ. Электронная выписка удостоверена цифровой подписью сотрудника регистрирующего органа.

Сколько стоят услуги нотариуса при заверении купли-продажи?

Расходы можно подразделить на:

  • фиксированные в законе гос. пошлины за совершение нотариальных действий. Их размер одинаков в любой нотариальной конторе;
  • оплата за услуги технического и правового характера. К таким услугам относится составление документа, распечатывание дополнительных экземпляров, заверение копий и т.д. Размер таких тарифов различен в зависимости от субъекта РФ, так как устанавливается местной нотариальной палатой;
  • дополнительные услуги (составление согласия супруга, использование депозитного счета для оплаты по договору).

СОВЕТ: Депозитный счет обеспечивает гарантии платежа по сделке. Передача денег у нотариуса с использованием счета выглядит следующим образом. Покупатель перед подачей пакета документов на регистрацию перечисляет деньги на счет нотариуса. После успешной регистрации перехода права тот перечислит сумму со счета продавцу.

Сумма платежа за нотариальные услуги зависит от таких факторов как:

  • обязательно по закону заверять сделку, или обращение в нотариальную контору является желанием сторон;
  • цена продаваемой квартиры;
  • степень родства продавца и покупателя.

ВАЖНО: не стоит фиктивно занижать цену, указывая в тексте меньший вариант. Нотариус в таких случаях будет проводить расчет исходя из рыночной цены.

Вариант 1. Заверение сделки предусмотрено законом.

  • 0.5 % от стоимости жилья, но не более 20 000 руб.
Например, ¼ доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. При продаже обязательным является участие нотариуса. Рыночная цена недвижимости составляет 6 000 000 руб. Рассчитав 0.5 %, получаем 30 000 руб. Но, так как предельный размер платежа составляет 20 000 руб., стороны заплатят специалисту именно эту сумму. Также работники нотариальной конторы составили договор. По тарифу, действующему в Нижегородской обл., стороны заплатят 9 500 руб. В итоге нотариусу стоит заплатить 29 500 руб. + гос. пошлина, размер которой зависит от способа подачи.

Вариант 2. Заверение не является обязательным по закону.

В данном случае размер платежа зависит не только от стоимости жилья, но и от степени родства продавца и покупателя.

Если покупатель близкий родственник, а именно: супруг, родитель, ребенок, внук:

  • сумма сделки менее или равна 10 000 000, то платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 3 000 руб.;
  • сумма сделки более 10 000 000, то платеж равен 0.1 % от стоимости жилья + 23 000 руб. Но максимальный предел платежа – 50 000 руб.
Например, Клавдия Васильевна хочет продать квартиру за 3 000 000 руб. своей внучке. За заверение купли-продажи нужно заплатить 6 000 руб. (0.2 % от стоимости жилья) + 3 000 руб. = 9 000 руб.

Если стороны не находятся в близком родстве:

  • стоимость жилья менее или равна 1 000 000 руб., платеж высчитывается по формуле: 0.4 % от цены жилья + 3 000 руб.;
  • стоимость жилья больше 1 000 000 руб. но меньше или равна 10 000 000 руб., платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 7 000 руб.;
  • стоимость квартиры больше 10 000 000, платеж равен 0.1 % от цены недвижимости + 25 000 руб. Максимальный размер тарифа в таком случае составляет 100 000 руб.
Например, Сергей продает квартиру своему другу. По закону заверять сделку друзья не обязаны. Но для того, чтобы быть уверенным в «чистоте» купли-продажи, стороны решили обратиться в нотариальную контору. Цена по договору составляет 5 000 000 руб. Значит специалист за удостоверение подписей взыщет 10 000 руб. (0.2 % от 5 000 000) + 7 000 = 17 000 руб. Дополнительно стороны оплатят услуги технического и правового характера и гос. пошлину.

Кто оплачивает услуги нотариуса при покупке квартиры?

В законе не прописано, на кого возлагается обязанность по оплате нотариальных расходов. На практике стороны чаще всего разделяют расходы пополам, но в некоторых случаях они могут договориться иначе. Например, если по закону договор не подлежит обязательному заверению, а с инициативой воспользоваться услугами нотариуса выступает только одна сторона, по договоренности именно инициатор нотариального заверения может оплачивать услуги полностью.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Наши партнеры - юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз. Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением.