Сдача квартиры в аренду: налог с аренды, документы, декларация


Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад. Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
  • порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания. Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Само собой, все подобные нюансы должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт, в котором прописать, на какое время Вы сдаете квартиру и каким образом Вы или арендатор можете расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, при которых имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, неприемлемое состояние жилья, проживание прочих лиц, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора и уточнения всех необходимых условий, соглашение скрепляется личными подписями сторон, после чего считается заключенным. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев, считается, что его необходимо регистрировать в Росреестре. Но ввиду того, что ГК РФ и закон №112-ФЗ данной нормы не содержит, многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. При этом существует риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Акт приема-передачи

Передача жилья с пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи, который датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества и вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплаты согласно оговоренным условиям. Очень важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждый акт передачи необходимо оформлять распиской с указанием суммы и даты, после чего скреплять документ подписями сторон. Это будет служить подтверждением оплаты (для жильца) и получения денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобной, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) в данном случае заверяются банком, а, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты, нежели расписка.

Стоит отметить, что, несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взымаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Если Вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то Вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Существует несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств является самым простым, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все, что Вам нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2015 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС и, используя «Личный кабинет», заполнить форму и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является слишком сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2016 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2017 (за 2017 год – до 30.04.2018),
  • А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2017 (за 2017 год – до 15.07.2018).
Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2017.


ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 23 153 руб. (с 2017 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

  • собрать документы (паспорт, заявление);
  • оплатить госпошлину 800 руб.;
  • передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС)
  • каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Росреестре.

Далее действуем согласно процедуре, описанной выше – заполняем декларацию по УСН, в которой рассчитываем сбор (но теперь по ставке 6%, а не 13%). Деньги в бюджет перечисляем поквартально:

  • за 1 квартал 2016 – до 25.04.2016.
  • за 2 квартал 2016 - до 25.07.2016
  • за 3 квартал 2016 - до 25.10.2016
  • за 2016 год - до 30 марта 2016г.

Важно знать, что кроме налога Вам как ИП нужно оплатить взносу во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2016 году Вам придется заплатить фиксированную сумму 23.153 руб. Все взносы в фонды за 2016 нужно перечислить до 31.12.2016. Но если взносы оплачивать поквартально равными частями, то таким образом можно уменьшить сумму налога по ставке 6%. Процедура вычета проста:

  • ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
  • по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
  • рассчитываете налог по ставке 6%;
  • вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов
  • разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев:

  • получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
  • перечислил страховые взносы 23.153 руб. (за каждый квартал - по 5.789);
  • рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (5.789) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 23.153 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который Вы потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно – его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир, а, следовательно, имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя НК ограничил базу размером 1.000.000, региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но ни для кого ни секрет, что мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы предпочитают сдавать квартиру в аренду без уплаты налогов и никак не декларировать полученные доходы. Что же ждет в таком случае нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если Вы сдали квартиру в аренду и не платите налоги, то информация о Вашей деятельности может сдать доступной властям при помощи соседей. Шум, жильцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже – если имеет место один из таких случаев, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Если эти данные являются достаточным основанием для подтверждения факта незаконной аренды, то информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – воспользоваться базой Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, ни ФЗ, ни ГК не содержат прямого требования регистрировать договора от 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд.

Если у налогового органа нет договора аренды
  • Если у налоговиков нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
  • Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и жильцы часто меняются.
  • Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
  • В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
  • Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.
Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Несмотря на то, что доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья порой бывает достаточно сложно, такие случаи все-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная претензия со стороны государства состоит в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

  • Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
  • Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2017 Вы погасили долг по налогам за 2016 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 100 руб.
  • Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 10,5% / 300, где 10,5 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 1,2 руб. (3.420 * 10,5% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность
  • Если общий долг по сборам оказался больше 300.000 руб. (такая сумма считается сокрытием в особо крупных размерах), то сумма налоговых удержаний может достигать 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
  • Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей доход от нелегальной аренды больше 2 млн. руб. в год. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2016 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2017 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2017. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2017. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

  • Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2017 по 30.09.2017) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос: Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

52 комментария

  1. Вопрос: Если договор аренды оформлен с середины месяца как рассчитывать налоги.Вот например: договор на аренду квартиры оформлен с 15 ноября,аренда состовляет 160000-00,как платить налог за эти 1,5 месяца?

    • Здравствуйте, Мария!
      Налог уплачивается не за время аренды, а за вырученные средства, за доход. При этом полученный доход никак не корректируется в зависимости от полноты месяца. Важно, чтобы средства были получены в налоговом периоде — календарном году, за которой предоставляется отчет.
      Так как НДФЛ уплачивается за год суммарно, то налог надо предоставлять декларацию не за 1,5 месяца, а за все арендные платежи, собранные за год (например, 2016 год).

    • Здравствуйте, Семен!
      Во-первых, налоговый орган на основании налоговой проверки (камеральной или выездной) установить и обяжет выплатить недоимку (сумму неуплаченного налога). Ориентировочно (при идеальных условиях, без применения вычетов и т.п.) размер недоимки будет составлять 44200 р., если проверка будет проведена после 15.07.2017 г. (когда истечет срок предоставления декларации и уплаты налога за 2016 г.), а так и того меньше.
      Во-вторых, штраф за непредоставление декларации 3-НДФЛ, который составляет 5 процентов от неуплаченной суммы, но не менее 1000 руб. Поэтому приблизительно около 2000 — 3000 руб. за два отчетных года 2015 и 2016 г.г.
      В-третьих. не исключается привлечение к административной ответственности по ст. 15.5 КоАП РФ с наказанием в виде штрафа не более 500 руб.
      В-четвертых, начисление пени в размере 0,033% за каждый день неуплаченного налога от размера недоимки. Размер пени определяется расчетным путем и ее показатель будет зависеть от даты выявления недоимки.
      В-пятых штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Сумма штрафа также зависит от даты проверки. Если её проведут до 15.07.2017 г., то в расчет будет включаться только сумма недоимки за 2015 г. (13 000 руб.), если после 15.07.2017 г., то исчисление штрафа будет производится от полной суммы (44200 руб.).

    • Здравствуйте, Наталья!
      Все зависит от того каким образом производится оплата.
      Если воинская часть оплачивает жилье за своего военнослужащего, эти суммы являются его доходом, подлежащим налогообложению (если это проживание не связано с командировкой). В этой связи в ИФНС воинская часть, как налоговый агент, может представлять данные о доходах своего военнослужащего. Эти суммы могут учитываться и при расчетах других взаимосвязанных налогов. Но в обычном порядке договоры найма не представляются (только отчетно-расчетные данные). Их передача в налоговый орган случается в отельных случаях (например, когда налоговый орган будет проводить проверку).
      Если военнослужащий самостоятельно оплачивает наём (без компенсации со стороны воинской части), то необходимость передачи такого договора кем-либо в ИФНС вообще отсутствует.

  2. Добрый вечер! аренда составляет 13 тыс в мес. +коммунальные платежи. Срок аренды с августа 2016 по март 2017г. какие налоги, штрафа, пени мне грозят?

    • Здравствуйте, Елена!
      По закону с дохода нужно платить налог 13% от суммы дохода. Доходом будет признаваться сумма, которая будет фигурировать в договоре и сочетаться с платежными документами (если передача денег будет подтверждаться документально: чеки, расписки, платежные документы и т.п.). То есть 13 000 + сумма коммуналки — это и есть облагаемый доход.
      Наймодатель должен сдавать самостоятельно декларации по НДФЛ. При чем по этому договору дважды нужно отчитываться: за 2016 г. (до 30.04.2017 г.) и за 2017 г. (до 30.04.2018 г.).
      Если не сдать декларации и неуплатить налог, то налоговый орган может произвести доначисление самостоятельно и применить налоговые санкции. Учитывая, что у Вас договор сроком до 12 месяцев и такой договор не подлежит государственной регистрации, то вероятность выявления уклонения от уплаты налогов не так велика как в случаи с длительным договором, подлежащий госрегистрации (так как налоговый орган может получить сведения о данных фактах в Росреестре).
      Сами санкции могут быть следующими:
      — штраф за непредоставление декларации 3-НДФЛ, который составляет 5 процентов от неуплаченной суммы, но не менее 1000 руб.
      — пени в размере 0,033% за каждый день неуплаченного налога от размера недоимки.
      — штраф за неуплаченный налог в размере 20% от суммы сокрытого налога.
      Кроме того, могут привлечь к административной ответственности по ст. 15.5 КоАП РФ со взысканием штрафа до 500 руб.

  3. Здравствуйте! У меня такая ситуация. Я снимаю квартиру 4 года,договор был заключен на год. Платили в месяц 16000 + свет . Теперь хозяин квартиры хочет стать в налоговую за 2 года . И сообщил мне что я должна им оплатить налоги 24 000 руб. А так же составить новый договор .Что мне делать,как правильно поступить?

    • Здравствуйте, Юлия!
      Обязанность отчитываться по налогам за полученный доход возлагается на арендодателя. Он уплачивает налог из суммы вырученных средств. То есть он уже фактически получил от Вас исполнение по договору и именно из этих денег он и должен был произвести уплату налогов.
      Предполагаем, что из условий договора не следует, что арендатор должен компенсировать суммы налога, подлежащие уплате арендодателем.
      В этой связи, Вы не обязаны выполнять требования и просьбы о дополнительной оплате обязательств арендодателя. Но Вы можете предложить произвести такую оплату, но в счет будущей арендной платы, то есть единовременно выплатить требуемые 24 000 руб., а в последующем 1,5 месяца проживать в квартире без взимания платы.

      Так как договор закончился, а отношения продолжились, то в соответствии со ст. ст. 610, 621 ГК РФ Ваши отношения по найму квартиры считаются автоматически пролонгированными на неопределенный срок, но не более предельного — 5 лет (ст. 683 ГК РФ). То есть Вы пользовались жильем в рамках правового поля. А представлять договор на аренду (наём) не является обязанностью арендатора (нанимателя). Этот процесс достигается обоюдным согласием. Поэтому, если наймодатель (арендодатель) желает заключить договор, то он может представить Вам проект, который Вы рассмотрите и при приемлемых условиях подпишите.
      Либо сами представить договор на будущие периоды.

  4. Добрый день. Заключила договор на аренду своей квартиры с организацией. Она является агентом перед налоговой и предоставила мне справку 2 ндфл о перечисленных налогах за 2016г.
    Мне нужно сдавать деклараци о сдачи в аренду квартиры?

    • Здравствуйте, Светлана!
      Нет, Ваши обязательства по уплате и отчетности исполнены за Вас налоговым агентом.
      Но, если Вы будете намереваться получать имущественный или социальный вычет за 2016 г., то Вам придется оформить и сдать декларцию 3-НДФЛ вместе с пакетом документов на вычет.

  5. Добрый день!Подскажите пожалуйста как мне быть в данной ситуации?Я заключила договор о социальном найме жилья с девочкой из детдома.По факту она не живет в моей квартире.Договор был заключен с целью получения денег,необходимых для выживание с маленьким ребенком.Эти деньги по факту девушка получает на свой счет.Я не имею ничего.Никаких расписрк о передаче денег естественно нет.Как мне быть с декларацией?

    • Здравствуйте, Юлия!
      Налогообложению подлежат суммы фактических доходов. Так как Вы не получали дохода от сдачи квартиры в наём, то Вы не обязаны предоставлять декларацию и уплачивать налог.
      Однако возможна ситуация, при которой налоговая инспекция самостоятельно вменит Вам налог в рамках налоговой проверки (допустим, если имеются сведения о договоре в Росреестре (об прошел государственную регистрацию) и эти сведения были сообщены в ИФНС). В этой связи должны быть доказательства наличия неисполненной задолженности. Например, решение суда о взыскании долга, исполнительный лист, справка из отдела судебных приставов о состоянии взыскания и пр. Также можно заключить мировое соглашения с нанимателем, по которому подтвердить факт долга и сроки его погашения и т.п.

  6. Доброго времени суток!!! Заключен договор аренды на тех условиях, что арендатор осуществляет съем жилья при этом выполняет ремонт данного жилья не превышающий 15 тыс. рублей + оплата коммунальных услуг. Является это доходом? Должен ли арендодатель указывать в справке о доходах данный вид дохода и каким образом (в кг. цемента или в м. кв. обоев)? Желательно указывая ссылкой на закон. За ранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Евгений!
      Да, это является доходом, полученным в натуральном виде, то есть в виде работ в интересах арендодателя. Налогооблагаемая сумма определяется суммой арендной платы суммировано за 1 календарный год.
      Указанные положения подтверждаются п.п. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ и письмом Минфина РФ №

  7. Добрый день! Слышал о том, что если сдавать квартиру и потом отчитываться в налоговой о доходах, то при продаже квартиры придется оплачивать налог размере 13%, поскольку квартира будет являться источником дохода. И в данном случае не будет применима льгота о неуплате налога в случае владения квартирой более 3 (5лет) . Так ли это?

    • Здравствуйте, Юрий!
      Налоговое законодательство лишает налогоплательщика права на освобождение от уплаты налога ввиду давностного срока владения недвижимостью (5 лет по отношению к квартире, комнате, дому, приобретенных с 2016 года, и 3 года, приобретенных ранее этого года), если такая недвижимость использовалась непосредственно в предпринимательской деятельности.
      При этом закон не устанавливает четких границ в чем выражается предпринимательская деятельность. Если налогоплательщик зарегистрирован в качестве ИП, то здесь все встает на свои места, а если речь идет об обычном гражданине, то в каждом случае требуется индивидуальный подход. То есть деятельность простого физлица (который не зарегистрирован в качестве ИП) может быть предпринимательской (например, гражданин имеет в собственности несколько квартир, которые исключительно сдает в наём по однотипным договорам, отладив систему тарифов, приема платежей, либо квартира используется как офисное помещение и пр.), и, напротив, если собственник, имея квартиру для собственных нужд, по случаю сдает в аренду, то это простая гражданская сделка без профессиональной финансово-экономической подоплеки. О последнем случае прямо говорится в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №23 от 18.11.2004 г.
      Поэтому если просто сдавать свою единственную квартиру в наём (без всяких дополнительных услуг, отлаженных коммерческих механизмов), то это, скорее всего, простая гражданская сделка, а не предпринимательский доход. В этой связи 3 (5) летний срок владения освобождает собственника от уплаты налога с продаже квартиры.
      Другие вариации следует рассматривать в совокупности всех обстоятельств. И опять-таки вопрос о том имеются признаки предпринимательской деятельности или нет решает сам гражданин, исходя из принципов добросовестности и законопочитания. А налоговый орган со своей стороны дает оценку насколько налогоплательщик прав в своем видении ситуации.

  8. Добрый вечер. Сдаю квартиру в аренду, ежегодно сдаю декларацию и плачу налог. В 2016 г.продала квартиру (в собственности более 3х лет) и купила дом. Как мне отразить ситуацию в 3ндфл (сдача в аренду, продажу, покупку) чтобы в течение этого года подать документы в бухгалтерию своего предприятия для использования налогового вычета?

    • Здравствуйте, Виктория!
      Вам нет надобности сдавать документы работодателю, так как год, в котором приобретена недвижимость миновал. Поэтому Вам достаточно получить вычет непосредственно из бюджета, так как работодатель за 2016 год перерасчет и возврат не осуществит, это уполномочен сделать только налоговый орган.
      Но параллельно Вы можете обратиться к работодателю для получения остатка вычета в 2017 г. (если будет остаток вычета, то есть Вы не выберете всю сумму), перенесенного с 2016 года.
      О декларации. 3-НДФЛ сдается единая, просто информация о различных операциях вносится на отдельные листы и строки. Для дохода от аренды заполняются титульный и лист А, для продажи недвижимости — титульный лист, лист А и лист Д2, для покупки дома — титульный и Д1.

  9. Здравствуйте!
    Если договор заключен на 11 месяцев, но с автоматической пролонгацией, то также могут быть вопросы со стороны контролирующих органов? То есть формально этот договор будет считаться заключенным на 11 месяцев или на больший срок?

    • Здравствуйте, Кира!
      Договор будет считаться заключенным на 11 месяцев и не требует государственной регистрации. Пролонгация, в том числе автоматическая, ничто иное как юридически значимые действия сторон (в числе прочего выраженные в умолчании, бездействии и пр.), направленные на порождение новых отношений. То есть фактически пролонгация — это заключение нового договора, а предыдущий договор (предыдущие 11 месяцев) считаются оконченными. А так как новый договор имеет срок 11 месяцев, то соответственно не подлежит государственной регистрации.
      Однако это правило действует, если из условий договора не будет исходить иная информация. Например, в тексте будет четко предусмотрено, что пролонгация порождает изменение срока аренды, именно увеличение периода действия без прекращения (окончания) первоначального договора и т.п.

  10. Здравствуйте.
    Вопрос1:Если квартира взята в ипотеку и сдаётся , можно ли оплату ипотеки внести в расходы.
    Вопрос2:Если квартира взята и оплачена в долевом строительстве до 2016г.,а свидетельство о государственной регистрации получено после 2016г.( Сдача дома). Какой срок налоговой льготы при продаже (3 или 5 лет).

    • Здравствуйте. Дмитрий!
      Оплата ипотеки является вычетным расходом и может быть учтена при возврате налога (налоговый имущественный вычет по кредитным процентам). Прямым расходом, которым уменьшается налог на доходы физлиц при формировании налоговой базы ипотечный платеж не может быть.
      Сроком исчисления владения квартирой для безналоговой продажи следует считать дату, когда производится государственная регистрация собственности на жилье, а не заключение и госрегистрация договора долевого участия в строительстве. Так как долевое участие является имущественным правом и не фактом обладания собственностью.

  11. Добрый день. В Интернете вычитал: "Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду жилое помещение, находящееся в собственности супруги".
    Если данное жилое помещение в дальнейшем будет продаваться супругой после 5 летнего владения, нужно будет уплачивать налог в размере 13%? Если да, кто из супругов будет обязан его уплатить?

    • Здравствуйте, Андрей!
      Да, нужно, так как объект недвижимости использовался в коммерческих целях. Применяется НДФЛ по ставке 13%.
      Обязанность уплаты налога возлагается на супругу (собственника-продавца), так как она является номинальным правообладателем.

  12. Здравствуйте. При сдаче квартиры человеку, ему предприятие платит за аренду квартиры. Договор аренды заключен между человеком с владельцем квартиры. Организация возмещает работнику расход аренды квартиры. И удерживает с него 13%. Работник платит наличными арендодателю за аренду квартиры c составлением расписки. Арендодателю нужно указывать в 3-НДФЛ получение дохода от сдачи квартиры или 13% уже взятые с человека — это и есть оплата налога???

    • Здравствуйте, Алексей!
      Нет, это не есть оплата налога за арендодателя. Видимо, расходы возмещаются работнику безвозмездно, соответственно такая оплата жилья и является для такого работника доходом в виде материальной выгоды. Поэтому предприятие облагает доход работника.
      А доход арендодателя является остается отдельным. И коль в договоре аренды обязательства предприятия, как налогового агента, по уплате налога за арендодателя не прописаны и сумма аренды, предусмотренная в договоре и выданная фактически совпадают, то это говорит однозначно о том, что за арендодателя налог не оплачен.
      В этой связи за арендодателем остается обязательство декларировать свой доход и производить уплату налога.

  13. Добрый день. Первый месяц снимаем квартиру, арендатор не хочет составлять договор. А нам он необходим для подтверждения найма жилья в МВД (там работает супруг), для того чтоб получать компенсацию за съем жилья. МВД сказали, что они ни каких отчетов по этому поводу в налоговую не передают. Подскажите как нам быть?! Возможно ли избежать налогов арендатору?

    • Здравствуйте, Анастасия!
      Это правда, договор найма исключительно используется для выплаты компенсационных выплат. Однако за эту компенсацию МВД начисляет налог, как налоговый агент. Но при этом в инспекцию никаких договоров не предоставляют. И если вопрос о правильности начисления возникнет, то налоговиков будет интересовать именно доходы Вашего супруга, а не арендодателя.
      Без договора Вам никак не обойтись, иначе не будет и компенсации за съем жилья.
      Налоговые отношения арендодателя не должны, по-идее, касаться вас. И вы не в силах предоставить ему какой-либо гарантии того, что его не проверят налоговики и не возникнуть прочие проблемы в налоговой сфере.
      Поэтому в этом вопросе следует ставить ультимативную дилемму: либо официальный наем жилья, либо нет отношений. Все остальные варианты будут стоить вам оплаты жилья за ваш счет.

  14. Здравствуйте, я немного не понял, скажите, налогом облагается только сумма аренды или аренда+все коммунальные услуги. По нашему договору в сумму оплаты аренды не входит оплата за коммуналку, она считается по квитанциям и арендатор в дополнение ежемесячной оплаты отдает общую сумму по квитанциям. Так включать сумму оплаты комунальных услуг в налог?

    • Здравствуйте, Сергей!
      Да, в Вашем случае денежные средства, которые передаются на оплату коммунальных услуг, подлежат обложению налогом в общей, совокупной массе с арендными платежами.
      Вообще, не взирая на способы оплаты за коммунальные услуги постояльцем (компенсационно за коммунальные услуги, которые рассчитываются и уплачиваются отдельно от арендной платы, или увеличение арендной платы на сумму, необходимую на покрытие расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, или оплата коммуналки нанимателем самостоятельно) для наймодателя возникает необходимость включать суммы, использованные на уплату коммунальных платежей, в налоговую базу.

  15. Добрый день!
    У меня вопрос? ИП закрыли вид деятельности сдача в наем жилых помещений, но сдавать хотим ка физ лицо и платить 13%. На какой срок можно это делать, чтоб опять не открывать ИП? Сдача жилья только в летние месяцы. Прошу Вас ссылки на НК РФ ст. т к при проверках нужны ссылки на закон. И нужно ли авансы по плате НДФЛ ежемесячно в текущем году получения доход в ИФНС?

    • Здравствуйте, Анастасия!
      Сдача жилья в наём допускается физическим лицом-арендодателем. При этом сезонность, сессионность (до открытия ИП) законом не предусматривается, то есть строгих ограничений нет. Соответственно и нет периода, когда физлицо может сдавать жилье без регистрации ИП.
      Уплата налога физлицом, сдающим жилье за плату, производится на основании общего порядка налогообложения по налогу НДФЛ. Это следует очевидно из сложившейся ситуации. То есть за полученный доход в текущем году следует производиться уплату и предоставлять отчет (декларацию 3-НДФЛ) в следующем году (до 30.04 декларация, до 01.07 уплата). Уплата авансов не предусматривается.
      Весь этот переходный механизм не предусмотрен одной конкретной нормой закона, а следует из системного толкования налогового законодательства.
      Однако следует учитывать, что если деятельность по сдаче жилья подпадает под предпринимательскую деятельность (например, имеет 2 и более объекта аренды), то осуществление такой деятельности без регистрации ИП имеет опасность допущения нарушения кодекса об административных нарушения или уголовного кодекса — незаконная предпринимательская деятельность. Этим могут заинтересоваться правоохранительные органы.

  16. Добрый день!
    Мама сдала квартиру жильцам, а деньги хотим чтобы они перечисляли на мой банковский счет (чтобы не было комиссии, так нам удобнее,а жильцы не против). Как в этом случае при уплате налога подтвердить полученные средства? Вряд ли банк примет выписку с чужого счета (моего, а не маминого), даже если там будет указано в назначении платежа, что оплата по договору такому-то?
    Кроме этого, не придерется ли налоговая и ко мне, что получаю на счет суммы по аренде (хоть и не являюсь собственником этой квартиры)? Я не знаю, подают ли банки такую инфо в налоговую, но мало ли…
    Спасибо!

    • Здравствуйте, Алена!
      Для того, чтобы спорные вопросы урегулировать достаточно будет о способе оплаты точно указать в тексте договора. А именно, прописать, что денежные средства будут поступать на счет, принадлежащий Вам, и поступление этих средств будет считаться исполнением обязательств по оплате аренды и пр. После этого платежные выписки будут подтверждать исполнение по договору аренды, заключенному с Вашей мамой.
      Поэтому с уплатой налогов путаницы не возникнет.

  17. Добрый день!
    В трудовом договоре работника обозначено "обеспечивать Работнику компенсацию расходов на аренду жилья на основании договора аренды, заключенного между Работником и арендодателем в размере 30000руб."
    Уточните, пожалуйста, при такой схеме, какие обязательства по уплате налога возникают у Работодателя и какие у Арендодателя?
    Арендодатель не хочет показывать свои доходы, т.к. нет времени заниматься налоговой, но Работодатель или Работник готовы понести за него налоговое бремя, как в этом случае лучше поступить?
    Спасибо!

    • Здравствуйте, Максим!
      В отношениях работодателя и работника организация может за работника, как налоговый агент, уплачивать налоги, то есть выплачивать компенсацию и из этой суммы производить исчисление и уплату налогов.
      А вот такие же отношения между арендодателем и работодателем арендатора не допускаются налоговым законодательством (п. 9 ст. 226 НК РФ). Арендодатель самостоятельно должен отчитаться за свои доходы (и подать декларацию и уплатить нужную сумму налога) и никто за него это не сделает. Правда, если оформить нотариальную доверенность на соответствующие полномочия, то работодатель сможет подавать декларации и уплачивать налог за арендодателя, но вся ответственность за нарушения закона будет лежать на арендодателе, так как работодатель будет выполнять функции представителя, то есть действовать не от своего лица.

  18. Здравствуйте!
    Мы снимаем квартиру!Вчера пришли люди (Участковый и две женщины с налоговой)
    Сказали что им поступили сообщения от жильцов что в доме есть квартиросъемщики и мы являемся таковыми в утвердительной форме!Расспросили, составили акт,но документов об аренде и паспорта не спрашивали и в глаза не видели.Является ли это прямым доказательством что мы снимаем и могут ли наказать нашего арендодателя(Налоги он не платит)? Заранее спасибо за ответ!

    • Здравствуйте, Надежда!
      По всей видимости, заявление и было такого характера (уклонение от уплаты налогов).
      Важно что именно расспрашивали.
      Если они интересовались суммой арендной платы, сколько денег было реальной уплачено, каким образом производилась уплата, с какого времени проживаете, заключался/не заключался договор и т.п., то однозначно вопрос стоит о нарушении налогового законодательства. Составленный акт и Ваши показания будут весомыми доказательствами правонарушения. А кульминацией проверки будет вызов в налоговую наймодателя, истребование у него документов и пр. и последующее привлечение к налоговой ответственности.
      Если эти вопросы не звучали, то целью визита была обычная формальность, направленная на отписку по заявлению соседей.
      Касательно наказания, то все упирается в то как долго производится сдача квартиры (если это более года, то обязанности по представлению декларации и уплате налога наступили, соответственно есть нарушение), если срок менее длительный (например, Вы снимаете квартиру с января 2017 года), то налоговые обязательства для собственника не наступили и привлекать к ответственности преждевременно.

  19. Здравствуйте. Нужно ли платить налог, если квартира сдана в аренду на срок 10 мес. Слышала о том, что если срок аренды меньше года, то платить налог не надо, так ли это?

    • Здравствуйте, Анна!
      Нет, платить все равно нужно, даже если в году будет сдача всего лишь на один день. Налог исчисляется не от времени сдачи, а от вырученных средств.
      Вы, наверное, перепутали с информацией о том, что если срок аренды меньше года, то такой договор не требует государственной регистрации в Росреестре.

  20. Здравствуйте! Если арендодатель сам оплачивает все коммунальные платежи, то налоги уплачиваются с суммы арендной платы минус сумма всех коммунальных платежей. Это правильно? И где эти расходы указываются? Спасибо за ответ

    • Здравствуйте, Татьяна!
      Нет, налог уплачивается без учета расходов, с общей суммы арендной платы.
      Поэтому для того, чтобы правильно формировать налоговую базу, нужно в договоре указать, что коммунальные услуги не включены в арендную плату (самостоятельно определяются арендодателем и оплачиваются им же) и соответственно арендная сумма должна быть меньше (не включать сумму коммуналки).

    • Здравствуйте, Татьяна!
      Не совсем так.
      Всё зависит от текста договора. Возможно ситуацию увидеть по разному.
      Если в договоре указано, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи, но оплату коммуналки производит арендатор, то налоговая база формируется и в части коммунальных платежей.
      А если прописать, что коммунальные платежи — это энергоресурсы, которые потребляет арендатор в связи с проживанием в квартире и им же производится оплата их, как условие для его проживания, а также, что коммунальные платежи не являются арендной платой, то можно эти суммы не включать в базу НДФЛ.
      Правда, это не касается взносов на капремонт, так как они являются обязанность собственника независимо от заключенного договора и оплата их арендатором влечет имущественную выгоду для арендодателя, что приводит возникновению дохода, подлежащего декларированию.

  21. Добрый день. Я приобрела квартиру в Москве как физ. лицо 22.01.2010 г. С 2006 года являюсь индивидуальным предпринимателем (УСН, патентная система налогообложения по сдаче квартир в аренду). Квартира использовалась мною в предпринимательской деятельности все это время и была продана мною 04.04.2017 года.
    1) Необходимо ли сдавать в ИФНС декларацию 3НДФЛ о продаже квартиры?
    2) Необходимо ли оплачивать НДФЛ 13%?
    Желательно с ссылками на законы.
    Спасибо!

    • Здравствуйте, Светлана!
      Ваша квартира является коммерческим объектом деятельности. Её Вы реализовали, находясь в статусе ИП. Соответственно Вы должны отразить доходы в декларации УСН.
      В силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ от НДФЛ предприниматель освобождается от уплаты НДФЛ, если его доходы получены в результате предпринимательской деятельности. Поэтому, отразив доход в декларации УСН, платить НДФЛ не нужно.
      В этой связи, если у Вас не имелось других внекоммерческих доходов, подлежащих декларированию в порядке НДФЛ, то Вам не требуется подавать декларацию и уплачивать с продажи квартиры налог на доходы физлиц по ставке 13 процентов.

  22. Здравствуйте, мой муж стоит на очереди на квартиру, нам положена компенсация за съем жилья. Если мы предоставил в службу социального развития договор на 11 месяцев, что в таком случае с налогами? Нужно ли дополнительно идти в налоговую или документы будут переданы автоматически?

    • Здравствуйте, Алёна!
      Служба социального развития не является налоговым агентом и за налогоплательщика не производит начисление и удержание налога, уплата средств в бюджет, предоставление отчетных данных в ИФНС и пр., даже если она будет располагать абсолютно всеми данными о полученных материальных выгодах.
      Ваш муж должен по итогу года до 30 апреля следующего года произвести расчет налога и представить налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства. А до 01 декабря того же года произвести уплату налога.

  23. Здравствуйте! Скажите пожалуйста, обязательно ли прилагать к декларации документы, подтверждающие факт получения определенной суммы по договору? Если арендатор переводит деньги на карту, чеков у меня естественно нет и в банке нельзя получить выписку о поступлении денежных средств от конкретного лица. Как я докажу сколько в итоге я получил денег по договору аренды? Заключили договор на 11 месяцев, а съехал он через 2 месяца. Отправлю я этот договор в ИФНС, а документов, подтверждающих получение денежных средств за эти 2 месяца нет.

  24. Здравствуйте!
    Есть ,в стадии завершения, двухэтажное строение на участке 15 соток. На 8 комнат по 17 кв.м.,в каждой полный санузел около 3 кв.м.. Хозяйка пенсионер. В планах сдача на летний период. Сезон два месяца. На участке есть времянка 47 кв.м. для личного пользования на летний период. Помещения не отапливаемые,но с холодным-горячим водоснабжением и канализацией.
    Посоветуйте как лучше оформиться ей? Какие налоги платить?
    Заранее Спасибо.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.