Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма расторжение, налог



Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.сдать квартиру в аренду

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

  • Обратиться в агентство недвижимости. Здесь вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
  • Подать объявление о сдаче квартиры в газету, на интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье, на этих же ресурсах. Здесь существует риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика, который либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
  • Найти жильца через друзей, знакомых, родственников. Это, пожалуй, самый наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
  • Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной, никакой материальной выгоды вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.


Как правильно составить договор найма

Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы, остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе. Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:

  1. Дата и место его составления.
  2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
  3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
  4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья, и оно не состоит в обременении третьими лицами (долевая собственность, ипотека, залог и т.д.).
  5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
  6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем вместе (если договор долгосрочный).
  11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
  12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

  1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» изредка умудряются обойти эти ограничения, затуманив голову работникам УФМС якобы имеющимся у них правом жильца. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
  2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, то есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он имеет право требовать материальную компенсацию с нанимателя, что может оказаться невыполнимой задачей (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
  3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) третьим лицам без письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что квартиру превратят в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. Скачать договор аренды квартиры с регистрацией в органах Росреестра.

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

  • договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
  • наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

  1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения. В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей
  2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности)
  3. Пакет документов представляет собой:
    • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах
    • паспорта заявителей
    • квитанция об уплате государственной пошлины (размер госпошлины 2000 рублей (по 1000 рублей с каждой стороны))
    • копии документов, подтверждающих права собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора
    • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.)
  4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
  5. Сдать документы можно непосредственно в территориальный отдел росреестра или в отдел МФЦ

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

  • квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете
  • действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь
  • не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации
  • договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона
  • другие нарушения законодательства

Плата за съемное жилье

Условия оплаты за наём квартиры, а также бремя внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре.

Часто собственники жилья требуют внесения залога за аренду жилья, то есть оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше выбрать первый вариант, а также письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, если, допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

О расписках

Любую передачу денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Для подтверждения факта передачи лучше можно привлечь свидетеля, о чем также внести сведения в расписку и поставить его подпись.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки, квитанции, свидетельствующие о переводе денежных средств хозяину квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

  • все проживающие с ним лица согласны с таким решением
  • наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца

По желанию лица, сдающего квартиру внаём, расторжение договора допустимо в одностороннем порядке по следующим основаниям:

  • наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном
  • повреждение или разрушение нанимателем и проживающими с ним лицами жилого помещения или находящегося в нем имущества, принадлежащего наймодателю
  • наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по её назначению, постоянно нарушают порядок и мешают спокойному проживанию соседей (в случае, если он был предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил)

Договор найма может быть расторгнут также и в судебном порядке. Причем инициатором иска может выступать как наймодатель, так и наниматель. Причиной может послужить то, что жилье пришло в негодное для проживания состояние либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с расторжением договора по инициативе наймодателя по указанным выше трем причинам, то может обжаловать его действия в суд. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего за это выручку, от налоговых платежей.

Если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован в Росреестре, то соответствующая информация, скорее всего, будет направлена ими в налоговый орган. И этот факт скрыть вряд ли получится.

При заключении краткосрочного договора скрыть факт получения прибыли от аренды значительно легче, но законодатели делать этого не советуют. При выявлении этого нарушения придется выплачивать не только налог от прибыли за весь срок, но и штраф и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы. В случае неуплаты налогов на крупную сумму виновный может быть даже привлечен к уголовной ответственности, максимальное наказание, которое может ему грозить – лишние свободы.

Заключенный между сторонами договор найма жилого помещения является для налогового органа поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. А предоставить его налоговикам может любой недоброжелатель.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января до 2-ого мая представить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошлый год, в которой указать сумму полученной им прибыли, в том числе прибыли от сдачи в аренду квартиры.

Затем ему должны выслать квитанцию, в которой будет указана сумма налога, необходимого к уплате. Либо оплатить его нужно самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Законом такая деятельность рассматривается как предпринимательская. Такой собственник, прежде чем сдавать квартиры, должен получить статус индивидуального предпринимателя, иначе его ждет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

45 комментариев

  1. Здравствуйте, я сдала квартиру в С-Петербурге в сентябре. Хочу платить налоги, мне сейчас отправлять какие нибудь документы в налоговую или после того как текущий год закончится? Заключен договор аренды.

    • Здравствуйте, Екатерина. Подается декларация 3-НДФЛ в начале следующего года, т.е. с января по 30 апреля 2016 года. Оплата налога до 15 июля 2016 года.

  2. Добрый день — вопрос такой, жильцы не заплатили и оставили ущерб. Договор был просрочен, что указывать в декларации. Можно ли вычесть ущерб из суммы прибыли?

    • Здравствуйте, Кристина!

      К сожалению, такие виды расходов как ущерб и задолженность по договору не являются суммами, которые можно учитывать при уменьшении налоговой базы по НДФЛ.

      В декларации следует указывать сумму фактической прибыли, то есть именно фактически полученные деньги от постояльцев. Если Вы взыщете задолженность в последующем, например, по судебному решению, то указанная сумма должна будет подлежать дополнительному налогообложению (отдельной декларацией, если средства будут получены в другом году или корректировкой уже представленной декларацией, если деньгу получите в том же году).

  3. Недавно сняли квартиру на сутки ,без подписания договоров и предъявления паспорта ,в тот же день по случайности сломали дверь ,имеет ли собственник взимать плату за ущерб?

    • Здравствуйте, Никита!
      Основанием для привлечения к гражданский ответственности и выдвижения требований о возмещение имущественного вреда является факт совершения действий, приведших к убыткам. Наличие договора указывает на того кто является виновником и кто несет за это ответственность. Поэтому незаключенный договор может усложнить процесс привлечения Вас к гражданской ответственности. Например, если Вы будете отказываться от факта заселения в квартиру и причинения вреда, то истцу (собственнику) квартиры необходимо будет добывать другие доказательства Вашей причастности, а это может оказаться очень сложной задачей.
      Таким образом, собственник имеет право требовать компенсацию ущерба, а сам процесс и рельтат взыскания зависит от Вашей позиции (будете ли Вы идти навстречу или откажитесь).

  4. Здравствуйте Мы снмаем квартиру уже 3 года каждый раз оформляя договор на 11 месяцев Вчера снова оформляя наймодатель потребовала ксерокопии паспортов всех проживающих Правомерно ли помимо персональных данных приложить к договору о найме квартиры ещё ксерокопии всех проживающих Заранее благодарна за ответ

    • Здравствуйте, Эмма!
      Нет, достаточно наймодателю просто предъявить паспорта проживающих для удостоверения их личностей и внесения достоверных данных об этих лицах в договор.
      Требование о предоставлении ксерокопий паспортов не основано на законе. Предоставление копий документов, удостоверяющих личность, может осуществляться лишь по взаимному согласию нанимателей и наймодателей.

  5. Здравствуйте. Скажите,пожалуйста, мы с мужем купили квартиру, муж собственник, мою маму переселили в квартиру сами остались жить в доме. Мама пенсионерка, сама оплачивает коммунальные расходы, от нас ничего не требует и мы ничего не требуем, но в отделе субсидий сказали ей, чтобы получать субсидию надо оформить договор найма. Надо ли заключать договор между родственниками и платить налог, если мы не имеем доход с квартиры?

    • Здравствуйте, Наталья!
      В зависит от того какая субсидия требуется.
      Если договор необходим просто для подтверждения факта проживания и обоснованности получения целевых субсидий (например, компенсирующих коммунальные платежи), то можно заключить договор найма, предусматривающий безвозмездность услуг наймодателя, то есть без оплаты. Такой договор не повлечет необходимость уплачивать налог.
      Но в любом случае условия договора (особенно об оплате) нужно будет согласовать с отделом субсидий, затребовавший такой договор.

    • Здравствуйте, Николай!
      Согласно закону в наём можно сдавать недвижимость пригодное для проживания. Если уполномоченной межведомственной комиссией вынесено решение о признании дома аварийным и подлежащим снесению, то соответственно жилье в нем становится непригодным. Не то, что заключить договор найма проблематично, уже имеющиеся наймы и аренда растрогаются. Поэтому сдать комнату в наем нельзя. Договор в Росреестре не зарегистрируют.

      Если вести речь о краткосрочном наёме, который не требует государственную регистрацию, то заключить договор можно, можно и вселить человека (без прописки, так сказать, неофициально), но в случае печальных последствий Вам могут предъявить претензию имущественного характера в связи с ущербом имуществу нанимателю, а также вреда здоровью и жизни. Возможны и более страшные последствия.

  6. Здравствуйте! Организация арендует квартиру для своего работника, какие налоги должны платить арендатор, арендодатель и тот, кто проживает?

    • Здравствуйте, Ольга! Арендодатель уплачивает НДФЛ 13% от полученного дохода, а также налог на имущество (как собственник жилья).
      По поводу налогов арендатора и его работника ситуация сложная, мнения налоговиков и суда разделились.
      Более авторитетно мнение судов и они считают, что если квартира предоставляется в связи с командировкой или переводом работника в другой регион, то аренда квартиры за счет работодателя не рассматривается как доход для работника. Поэтому ни проживающий работник, ни члены его семьи не платят никаких налогов. Суммы арендной платы организация вправе учесть в качестве своих расходов при формировании налога на прибыль или УСНО.

  7. Здравствуйте! Скажите пожалуйста, квартира находится в ипотеки, могу ли я ее сдавать и гасить прибылью часть ипотеки? И такая прибыль облагается налогами?

    • Здравствуйте, Тимофей!
      Если договором ипотеки не предусмотрено запретов на передачу квартиры в наём, то Вы можете сдавать квартиру. Доход от найма является налогооблагаемым, то есть с этого дохода необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%, даже если вся сумма идет на погашения долговых обязательств.
      Налог уплачивается аккумулятивно (совокупно) за год (с января по декабрь). Сдача декларации и уплата налога производятся на следующий год после того года, в котором получен доход.

  8. Здравствуйте. Если я планирую сдать квартиру с декабря месяца и уехать на год или два учиться за границу, как мне подать декларацию и оплатить налоги? Как будет рассчитан налог, если это мой единственный источник дохода?

    • Здравствуйте, Ирина. Вы можете скачать образец декларации, заполнить ее и прислать ее по почте, затем оплатить налог с карточки любого банка (если есть личный кабинет или интернет-банк) по реквизитам в вашу местную ИФНС. Если вы сдадите в декабре, то уже до 30 апреля 2017 должны подать декларацию и при этом налог составит 13%. Но за 2017 год, если вы будете жить за границей более полугода, то становитесь нерезидентом и налог уже составит 30%. То,что это ваш единственный доход для целей налогообложения значении не имеет.

  9. Здравствуйте, хочу оформить договор с арендодателем, картина тут следующая:
    Сам владелец квартиры проживает в РФ, здесь же у нас в Азербайджанской республике г. Баку живет его брат, настораживает другое, имеет ли он право ( его родной брат) сдавать квартиру в тот момент, когда в стране нет самого арендодателя, меня я так понимаю могут выселить в любой момент и контракт будет считаться недействительным? Заранее благодарю.

    • Здравствуйте, Максим!
      Заключать договора должен сам собственник или любое уполномоченное на заключение договоров лицо по доверенности.
      Договор может быть заключен где угодно. Важно что бы были полномочия у представителей и правильно отражены предмет и условия.
      Если Вы договор заключаете более чем на 11 месяцев, то требуется государственная регистрация договора. На регистрацию может явиться одно из сторон (любая). Поэтому, если Вы находитесь по месту аренды, то спокойно сможете зарегистрировать следку в Росреестре.
      Такую следку никто не аннулирует.

  10. Светлана, в Письме Федеральной налоговой службы от 11 декабря 2015 г. № ОА-3-17/4698@ О порядке определения статуса налогового резидента РФ для физического лица говорится: "Из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения, следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России, если оно располагает в ней постоянным жилищем. При этом наличие постоянного жилища подтверждается фактом нахождения жилого объекта в собственности, либо действующей постоянной регистрацией по месту жительства в России". Как тогда понимать Ваш ответ, что я должна платить налог 30%? И кто и как это проверяет: ркзидкнт или нет?

    • Здравствуйте, Ирина. Письмо ФНС, на которое Вы ссылаетесь, не может быть принято во внимание для правильного определения налогообложения по следующим причинам:
      1. вышеуказанное письмо является ответом на вопрос налогоплательщика о конкретной ситуации в сфере налогообложения, а именно, обязанности уплачивать налоги лицами, работающими за рубежом. Из Вашего вопроса следует, что единственным источником дохода является сдача квартиры, то есть доход в пределах РФ. В этой связи Ваш случай не подпадает под описание, предложенное в письме ФНС от 11 декабря 2015 г. № ОА-3-17/4698@.
      2. Минфин РФ своим письмом №03-08-РЗ/23009 от 21.04.2016 г. отменил действие писем ФНС по данному вопросу, в том числе и письма № ОА-3-17/4698@ от 11.12.2015 г. Минфин РФ является вышестоящей организацией по отношению к ФНС и поэтому его распоряжения имеют преимущественную юридическую силу.

      Статус резидента должен определяться налогоплательщиком самостоятельно (законом четко процедура эта не регламентирована). То есть это обязанность плательщика НДФЛ. Неисполнение ее может быть выявлено при проведении налоговой проверки ИФНС.

  11. Здравствуйте.Я опекун несовершеннолетних детей моей покойной сестры. Вправе-ли я сдать недвижимость (квартиры) помесячно- суточно принадлежащее её детям в равных долях. спасибо!

    • Здравствуйте, Наталья!
      Да, Вы вправе это сделать при наличии предварительного разрешения органа опеки. Но получить такое разрешение крайне проблематично, так как разрешение обычно выдается на одну сделку, а не на множество (посуточная, помесячная аренда).
      Поэтому в большей степени вероятен отказ.
      Для получения положительного результата, необходимо представить информацию о том, что подопечные имеют надлежащие жилищные условия, не хуже чем, принадлежащая им недвижимость, представить типовой договор на аренду жилья и пр.
      Кроме того, получив разрешение на сдачу в аренду, все вырученные денежные средства должны перечисляться на спецсчет подопечных и целевым образом использоваться.
      Кончено, можно сдавать квартиры тайком (неофициально), но если такой факт будет выявлен, то с опекуна могут в судебном порядке взыскать все вырученные доходы, а также поднять вопрос о лишении статуса опекуна.

      Поэтому лучшим вариантом будет с разрешения опеки сдать жилье в долгосрочную аренду (желательно срок установить равный 11 месяцам, что бы не производить регистрацию договора аренды в Росреестре) кому-нибудь из своих знакомых (доверенному лицу), а последний будет предоставлять квартиры посуточно/помесячно третьим лицам без дополнительных согласований с опекой.

  12. Здравствуйте.Что мне нужно сделать,чтобы сдать жилье моей 86-летней мамы,которую я забрала жить к себе, квартира находится у нее в собственности.

    • Здравствуйте, Ольга!

      Вам следует оформить нотариальную доверенность, которой Вы будете уполномочены на совершение сделок по предоставлению квартиры в аренду, наём, иное пользование на любых условиях (с правом подписания договоров, получения причитающегося по сделкам и пр.). Для изготовления доверенности Вы нотариуса можете вызвать к себе домой (оплата по двойному тарифу). Нотариусу нужно представить документы на квартиру (технические и правоподтверждающие), ну, и, конечно, потребуется добрая воля на это собственника квартиры (Вашей мамы).

  13. Добрый день, подскажите, сдавала квартиру официально с уплатой налогов. Срок действия договора продлевался на след.год доп.соглашением (до 31.12.2016 года), но 31 октября 2016 года наниматель съехал не передав квартиру согласно условиям договора (не передал все комплекты ключей, квитанции по коммунальным оплаченным платежам, лично не передал квартиру), только сообщил смс-кой что сьехал и квартира свободна. Расторжение подписать не могу, т.к. наниматель скрывается. Что будет являться основанием для налоговой в части того что с 1 ноября квартира не сдается и расторжения договора нет? Факта получения денег тоже нет (ежемесячной расписки о получении денежных нет)

    • Здравствуйте, Елена!
      Да, в действительности у налогового органа будут вопросы о доходах за ноябрь-декабрь 2016 г., так как договором этот период охватывается. Просто указывать, что наниматель съехал недостаточно, ведь подтверждений этому нет. Налоговый орган может это рассматривать как уклонение от уплаты части суммы налогов.
      Поэтому, если у Вас нет намерений судиться с нанимателем (о взыскании оплаты за два договорных месяца), то необходимо отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (если условия договора предусматривают такое правило), либо предъявлять нанимателю претензию, в которой указывать, что договор остается действующим, однако оплата не произведена и, соответственно, требование об уплате денег (размер, куда перевести (на какой банковский счет), в какой срок). Вместе с претензией высылайте акт взаимных расчетов, в котором подробно распишите суммы реально полученные и суммы долга. Как Вы понимаете, эти документы понадобиться для подтверждения долга (отсутствия полученного дохода) перед налоговым органом.

  14. Здравствуйте! Сдаю свою квартиру, чтобы оплатить снимаемую в другом городе квартиру. Получается, никакого дохода нет. Обязана ли я платить налог за сдаваемое жильё?

    • Здравствуйте, Наталья. Да, обязаны, это ваш доход. Сдача внаем собственной жилой недвижимости — это ваш доход, подлежащий налогообложению 13% НДФЛ. Налоговым органам "не интересно" знать, куда вы расходуете свои заработанные денежные средства: на продукты, одежду, покупку товаров первой необходимости, аренду недвижимости — это просто ваши житейские расходы.

    • Здравствуйте, Наталья!
      Да, обязаны. У Вас есть доход и есть расход, то есть в итоге нет прибыли (доход минус расход). Но НДФЛ предусматривает уплату налога именно с дохода, а не с прибыли. Поэтому в учет расходная часть не принимается, за исключением некоторых налоговых ситуаций (например, при продаже недвижимости), но сдача в аренду не та ситуация. Налоговый кодекс не предусматривает возможность снизить доход расходами вплоть до нуля, тем самым, снять с себя налоговое бремя.

  15. Добрый день! Мой ребенок (13 лет) является собственником квартиры. Сами мы живем далеко, а квартиру сдает моя мама. Всегда сдавали без договора. Сейчас есть необходимость заключить краткосрочный договор найма (будущий квартиросъемщик работает в органах, и говорит, что у них порой идут проверки). Подскажите, нужно ли прописывать в договоре, что я сдаю квартиру, как законный представитель своего несовершеннолетнего сына? Или достаточно моих данных? Спасибо.

    • Здравствуйте, Лилия!
      Да, нужно.
      Иначе такой договор не является действительным. При заключении договора, вероятнее всего, наниматель попросит представить копию свидетельства о регистрации права собственности. Там фигурирует данные ребенка, то есть другой человек. Это вызовет множество вопросов и лишней суеты.
      К тому же, если случится какая-либо спорная ситуация, Вы такой договор не сможете представить в суд как доказательство, т.к. договор будет ничтожным.
      Справочно сообщаем, что договор должен заключаться на срок до 1 года, иначе его нужно будет регистрировать в Росреестре и плюс получать разрешение в опеке на использование имущества несовершеннолетнего.

  16. Здравствуйте,проблема такая,заключили договор на 11мес и спустя 4 мес я их выселяю,в связи с тем,что не однократно нарушали тишину , устраивали гулянки,соседи и милицию вызывали,я их предупредила,что еще одна подобная жалоба и мы попрощаемся, и опять повторилась пьянка ночью в 12 ч,соседи милицию вызывали опять,но они им дверь не открыли,пришла я ,начала выгонять гостей, но безрезультатно,вышел сосед,началась перепалка и мой квартирант схватился за нож,сейчас соответственно идет разбирательство,, и с меня мои же Квартиранты хотят получить штраф в размере арендной платы,за то что я их раньше времени выселяю. Как быть?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Конечно, для понимания ситуации максимально объективно требуется ознакомиться с текстом договора, а также узнать о том направлялись ли нанимателю какие-либо предупреждения или уведомления о выселении.
      Но если действовать по стандартам, то Вам следует просто провести разъяснительную беседу, а именно, объяснить, что гражданским кодексом предусмотрена возможность выселения из квартиры нанимателя и лиц, проживающих с ним, в связи с нарушением прав соседей (что ими и сделано). Это выселение приравнивается к расторжению договора по вине квартирантов. Если они не желают выселяться добровольно и миром (без претензий), то Вы можете всю эту процедуру перевести в официальный формат. То есть предъявите им письменную претензию и в судебном порядке будете производить выселение, что повлечет судебные расходы, неустойку и возмещение Вам убытков. А это выльется в значительные суммы для них.
      Поэтому сообщите, что Вы действуете в отношении их деликатно и мягко, то есть не прибегаете к жестким мерам и санкциям.

    • Здравствуйте, Светлана!
      Договор найма заключенный на срок менее одного года (как в Вашем случае 11 месяцев) согласно ст. 674 ГК РФ не подлежит государственной регистрации. Кроме того, обязательное удостоверение такой сделки нотариусом не требуется. Поэтому для данного договора достаточно простой письменной формы.
      То есть Вы можете самостоятельно составить текст договора и подписать его. Обязательно пописывает лично (или представитель по нотариальной доверенности) каждая сторона договора (наймодатель и наниматель). С этого момента договор считается подписанным и заключенным официально. А когда стороны составят акт о приеме-передачи имущества (квартиры), то считается, что наймодатель выполнил свою обязанность по передачи жилья нанимателю.

  17. Здравствуйте. Cдал комнату в коммунальной квартире по доверенности (от руки) не заверенной нотариально. Договор подписан доверенным лицом. Действителен ли этот договор? И будет ли в случае каких либо разногласий с нанимателем иметь силу? За ранее благодарен.

    • Здравствуйте, Рифкат!
      Нет, такой договор не имеет юридический силы, так как подписан неуполномоченным лицом. Доверенность должна быть нотариально удостоверена.
      Если договор заключен более чем на год, то такой договор подлежит еще и государственной регистрации.
      Однако при возникновении определенных ситуаций такой договор может иметь определенное значение. Например, он будет иметь доказательственную силу в судебном споре (но не не как документ, подтверждающий определенные условия сделки, а как факт существования договорных отношений вообще).
      С точки зрения выяснения межличностных отношений с нанимателем по поводу найма жилья этот договор также может иметь силу, если стороны спора будут вести спор по честным правилам без привлечения официальных органов.
      Договор также может быть принят во внимание при проведении проверки сотрудниками полиции по заявлению о совершении преступления, административного проступка и пр.

  18. Добрый день!!!
    В вашей статье в п. "Расторжение договора" указано след.:
    — наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном.

    Расторгнуть краткосрочный договор можно только при не уплате двух платежей подряд ?? Либо можно прописать в договоре один просроченный платеж ?? Закреплено ли это законодательно ??

    • Здравствуйте, Игорь!
      Пунктом 2 ст. 687 Гражданского кодекса установлено основание досрочного расторжения договора по судебному решению в связи с просрочкой уплаты за жилье за два месяца. Такое правило действует, если нет никаких особых условий в договоре.
      Однако стороны могут в договоре установить правило (предусмотреть условие) одностороннего отказа от исполнения договора наймодателя в связи с нарушением оплаты за жилое помещение за один месяц.
      В договоре это может быть записано таким образом: "Если оплата просрочена более чем на 5 дней, то наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом нанимателя в письменной форме.".

  19. Добрый день!после смерти брата мама стала собственником квартиры ей 85 лет,я родная сестра покойного брата т,к завещания не было я по доверенности от мамы оформляла квартиру на маму ,мы живем в другом городе не далеко от этой квартиры мы проживаем в частном доме где обе и прописаны , могу ли прописаться в квартире потом сдать в арендут,к после смерти брата не готовы,,,, еще там жить ,заранее благодарна,

    • Здравствуйте, Ольга!
      Да, Вы можете прописаться в квартире, при условии согласия мамы. Можно сделать у нотариуса соответствующую доверенность от имени мамы на совершение всех действий по прописке. Но прописываться необязательно для того, чтобы в последующем сдавать квартиру в наём.
      Вы по специальной нотариальной доверенности от лица мамы, как собственника, можете сдавать квартиру нанимателям (определять условия найма, подписывать договор, непосредственно предоставлять жилье, контролировать соблюдение условий договора, получать деньги, представлять интересы, связанные с наймом в суде и пр.).

      Если просто прописаться в квартире, то у Вас автоматически не появятся полномочия на сдачу жилой площади. Распоряжаться квартирой может только собственник или его уполномоченный представитель, прописанный же имеет только право на проживание.

  20. С бывшей квартиранткой у меня не было заключено никаких договоров, но факт её проживания я могу доказать показаниями соседей, есть ли какая-либо возможность взыскать с неё долг за найм жилого помещения?

  21. Здравствуйте. Когда сдаешь квартиру по найму, надо ли чтобы собственник квартиры или кто-то из его близких родственников был прописан в этой квартире для надежности, чтобы себя обезопасить от каких-либо махинаций незнакомых людей если они вдруг окажутся неблагонадежными, даже если будет заключен договор? Или можно спать спокойно, если там никто не будет прописан из своих.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.