Налог на апартаменты для физических лиц, ставка и расчет налога

Налоговая ставка для квартир – 0,1% кадастровой стоимости. Однако апартаменты считаются нежилым фондом, поэтому данная пониженная ставка для них применяться не будет. Налог на имущество местный, то есть устанавливается муниципалитетом. Но если власти не успели на своем уровне изменить размер налога, то применяются общие расчеты.

Примечательно, что местные власти могут установить ставки равные как нулю (меньше стандартной ставки, указанной в налоговом кодексе), так и больше базовой ставки, но максимум в троекратном размере.

Налог рассчитывается с учетом нескольких особенностей.

Что указано в документах?

Этот вопрос ключевой! При покупке апартаментов следует внимательно изучить всю документацию, какую предоставит застройщик. Самое важное – назначение здания, в котором расположены апартаменты.

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5%, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

• они не находятся в торгово-офисном или деловом центре;
• кадастровая стоимость апартаментов ниже 300 000 000 рублей;
• ни в технической документации, ни в базе данных Росреестра (закажите выписку из ЕГРН и проверьте, в течении нескольких минут ее можно получить здесь) не указано назначение под офисы, торговую площадь или иное коммерческое использование. Если это прописано – готовьтесь к повышенной ставке налога.

Лучший вариант назначения здания — под гостиницу. Ставка налога на апартаменты в этой ситуации составит 0,5% кадастровой стоимости.

Какой налог платить, если кадастровая стоимость выше 300 000 000 руб., или в документах указано использование под офисы, а также при расположении в деловом или офисном центре? В этом случае налог на имущество физических лиц апартаменты составит 2%.

Для владельцев крупногабаритных апартаментов не все однозначно. Во множестве регионах предусмотрена гибкая система налогообложения роскошной недвижимости.

Вот, например, как это действует в Москве:

• Если их площадь  не превышает 300 кв. м, то первые 150 м2 предлагается облагать по льготной ставке 0,5%;
• А оставшиеся м2 — по ставке 2%.

Несмотря на высокий налог на апартаменты, следует учесть и плюсы. В настоящее время апартаменты уже не относятся к дефицитной недвижимости, и многие застройщики снизили на них стоимость.

С другой стороны. Хоть налог за апартаменты чрезмерно увеличен, но в крупных городах такое имущество можно приобрести на порядок дешевле квартиры. Разница в 1 – 2 000 000 рублей компенсирует оплату налога на имущество на ближайшие 100 лет.

Применяются ли льготы?

Имущественный налог

Никаких льгот нет. Вычеты, уменьшающие налог, предусмотренные для объектов с назначением «жилое» (не облагаемые 20 м2 и т.д.). Но к апартаментам это не относятся.

Однако в регионах местные власти уменьшить или увеличить ставку налога. Единственное ограничение – в регионах нельзя уменьшить налог на недвижимость апартаменты до нуля. Также не увеличивают ставки более, чем в три раза.

Налог на апартаменты в Москве, к примеру, регулируется Законом №51 от 19.11.2014 г. Для того, чтобы проверить, существуют ли льготы на апартаменты именно в Вашем регионе, нужно зайти на официальный сайт ФНС и изучить раздел «Справочная информация».

Расчет налога на имущество апартаменты осуществляется с учетом кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января отчетного года. Либо от инвентаризационной стоимости, это зависит от переходного периода. В каждом регионе РФ этот период свой.

НДФЛ

Гражданин не может возвращать свой НДФЛ при покупке или продаже апартаментов. Как это возможно при купле или реализации жилья (квартира, дом, комната).

Поэтому вычет по НДФЛ при покупке (до 2 млн. руб.) или при продаже (1 млн. руб., либо по сумме расходов на приобретение) не доступен до тех пор, пока апартаменты не будут переведены в жилое помещение с правом прописки.