Содержание и ремонт общедомового имущества


Последнее обновление Декабрь 2019

Купив квартиру, мы вынужденно пользуемся лестничными маршами, подвалами, лифтами, крыльцом. Все это относится не к индивидуальной собственности владельца квартиры, а к общедомовой. В соответствии с положениями ст. 39 Жилищного кодекса РФ, жильцы в многоквартирных домах несут все расходы по содержанию общедомового имущества. Какие именно расходы относятся к общим и какие ремонтные работы обязана выполнить управляющая компания? Как понять, справедливы ли начисление и удержание с собственника той или иной суммы, собираемой для покрытия так называемых «общих» нужд? Читайте в нашей статье.


Что входит в состав общедомового имущества

текущий ремонт общего имущества в многоквартирном домеВ соответствии со ст. 36 ЖК РФ, у каждого владельца квартиры есть право на часть (долю) общедомового имущества. Следует учитывать, что положения статьи 290 ГК РФ запрещают собственнику отчуждать свою часть в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, передавать ее кому-либо отдельно от права на жилое помещение. К примеру, нельзя продать или подарить свое право пользования батареей отопления в подъезде или лестничным пролетом без продажи или дарения индивидуального жилья, то есть квартиры. Если подобный договор заключен, то он признается ничтожным.

К общему относятся следующие объектов имущества в многоквартирном доме:

  • лестничные площадки, технические этажи и подвалы;
  • лифты и лифтовые шахты;
  • коридоры, колясочные комнаты;
  • чердаки, технические этажи и помещения, где располагаются инженерные коммуникации;
  • системы газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения, состоящие из стояков, соединенных с коллективными приборами учета, до отключающих устройств и до первых запорных кранов на внутриквартирных разводках;
  • системы учета потребления коммунальных ресурсов – то есть, приборы измерения, если таковые установлены за счет собственников;
  • мусороприемники;
  • пандусы и иные приспособления для маломобильных групп;
  • площадки для транспортных средств;
  • крыши;
  • котельные, бойлерные и другие помещения для общедомовых нужд, в том числе для проведения досуга, детского творчества и т.д.
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, до границ, определенных кадастровым учетом.

Иными словами, общедомовое имущество - это те помещения, которые не относятся к квартире или к ее части, и предназначены для нужд всех жильцов многоквартирного дома. Общее имущество относится к тем видам, которые не имеют отдельного назначения, и созданы для обслуживания жилых помещений людей.

Кроме вышеперечисленного, общим имуществом также считаются несущие конструкции, плиты перекрытий, балконные плиты, а также ненесущие конструкции, если их предназначение заключается в ограждении более одного жилого помещения.

К примеру, если собственник квартиры на первом этаже оградил окно своей квартиры железной конструкцией, такое приспособление будет считаться его личным имуществом. Если же металлическое ограждение сделано на балконе, выход на который осуществляется из подъезда (общий балкон), то оно будет считаться общим имуществом жильцов.

Если есть спор о том, какое именно имущество является общим в том или ином МКД, можно сделать соответствующий запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества. В Росреестре, а также государственном земельном кадастре имеются точные сведения о метраже мест общего пользования по каждому дому.

Доля в общем имуществе определяется для каждого владельца квартиры пропорционально размеру общей площади жилья, принадлежащего ему на праве собственности.

Несмотря на запрет отчуждения такой доли отдельно от права собственности на жилое помещение, в законе закреплена возможность распоряжения общим имуществом, но только в определенных пределах и только с согласия всех собственников жилых помещений в доме. К примеру, с согласия всех владельцев квартир допускается уменьшение площади общего имущества в связи с реконструкцией.

В соответствии с жилищным законодательством РФ, владелец квартиры в многоквартирном доме несет бремя содержания не только своего помещения, но и общего имущества. Он обязан поддерживать места общего пользования в надлежащем состоянии, беречь общее имущество и нести расходы, связанные с ним, пропорционально своей доле, а также соблюдать права и интересы собственников других квартир.

В соответствии с ч.3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления МКД должен быть отражен состав общедомового имущества, в также перечень услуг и работ по его ремонту и содержанию. Это необходимо, чтобы правильно определить полномочия и обязанности УК.

Правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме

Жилищным законодательством РФ установлены приоритетные цели управления многоквартирными домами. Так, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования таковым, а также постоянное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно указанной норме, жильцы вправе самостоятельно выбрать способ управления домом – привлечь управляющую компанию, заключив с ней договор, или создать ТСЖ.

Подробнее все вопросы, связанные с управлением МКД управляющей организацией, предоставлением жильцам коммунальных услуг регулируются Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 N 416, а также Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006. В этих нормативных актах закреплены основной порядок, которого обязаны придерживаться как УК, так и жильцы:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологического законодательства. К примеру, в соответствии с «табачным» законом, на лестничных площадках нельзя курить – за это предусмотрена административная ответственность (читайте как привлечь к ответственности курящих соседей).
  • сохранность имущества - это правило связано с обязанностью жильцов бережно относиться к имуществу – нельзя делать надписи на стенах, ломать подъездные двери, домофон, видеокамеры и т.д. Каждый из проживающих или УК может обратиться с заявлением о порче общедомового имущества в правоохранительные органы, если заметит, что кто-то из жильцов или других лиц нарушает закон. Может быть как административная, так и уголовная ответственность за повреждение и уничтожение имущества.
  • обеспечение безопасности для граждан при использовании общего имущества. Например, нельзя использовать на общей территории взрывчатые вещества, жечь костры и т.д.
  • соблюдение жилищного законодательства, в том числе и касающегося энергосбережения и энергопотребления;
  • обеспечение предоставления доступа к общедомовому имуществу, в том числе и к земельному участку, на котором находится дом. В практике встречались случаи, когда группа жильцов огораживала участок придомовой территории в целях создания автостоянки только для нескольких собственников квартир. Такие действия незаконны и противоречат Правилам содержания дома.
  • поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией. Так, недопустимо существенно изменять конструкцию фасада, без согласования производить пристройки и т.д.
  • обеспечение постоянной готовности функционирования оборудования, входящего в состав общедомового, для обеспечения нужд жильцов. Это требование относится, прежде всего, к обязанности управляющей компании, которая создает условия для бесперебойной работы инженерных сетей и приборов учета, чтобы правильно фиксировать потребление по счетчикам или нормативам.
  • приобретение ресурсов – воды, газа, электричества для общедомовых нужд (например, для дворового освежения, полива придомовой территории), а также отведение сточных вод, если это возможно в конкретном доме.

Как видим из перечисленного, основная цель установленного порядка - надлежащее обеспечение прав и интересов жильцов, владеющих долей в общедомовом имуществе.

Соблюдение правил, как мы уже писали, - это обязанность и владельцев квартир, и УК в целом. Если на жильцах лежат обязанности общего характера (соблюдать права и интересы, бережно относиться к местам общего пользования, вносить плату), то, при передаче управления домом управляющей компании, закон возлагает на нее конкретные обязанности по содержанию общего имущества (в случае, если создано ТСЖ – то на ответственных лиц в составе товарищества).

В Постановлении Правительства РФ №491 подробно отражено, что входит в понятие «содержание», то есть раскрываются те действия, которые обязана выполнять УК:

  1. Осмотр территории, помещений, конструкций, входящих в состав общедомового имущества. Такие осмотры могут проводиться частично и периодически с целью выявления поломок, фактов порчи. Обычно рекомендации по срокам проведения плановых осмотров указываются в технической документации застройщиком. В течение суток должен быть проведен осмотр при аварийных ситуациях.

    Абсолютно все имущество в МКД должно быть осмотрено как минимум два раза в год: в весенний, с целью выяснения объемов для проведения текущего ремонта, и осенний период (с целью выяснения степени готовности к отопительному сезону). Результаты осмотра фиксируются в журнале и в акте, отражающем техническое состояние и необходимость принятия конкретных мер.

    Отметим, что порядок и периодичность осмотров был введен Правительством РФ в 2018 году, ранее в Правилах содержания общего имущества в МКД такого пункта не было.

  2. Обеспечение готовности инженерных сетей к беспрерывному предоставлению коммунальной услуги. Проверка и техническое обслуживание приборов учета коллективного потребления.
  3. Обеспечение оптимальной температуры и влажности в помещениях. К примеру, в соответствии с действующими Правилами и нормами технической эксплуатации Жилищного Фонда, утвержденными Госстроем РФ 27.09.2003 в подвале уровень влажности не должен превышать 60 %, а температурное значение не должно быть ниже 5 градусов тепла. Там, где располагается лестничная клетка, допустимый температурный режим должен быть в пределах 14-20 градусов.
  4. Санитарно-гигиеническая уборка помещений общего пользования, включая земельный участок до границ. Речь идет об уборке подъездов, лестничных проходов, а также подметание дворовой территории.
  5. Организация сбора и вывоза бытовых отходов, образующихся у МКД. Для этого необходимо заключать с действующим в регионе оператором, имеющим лицензию на вывоз и утилизацию мусора.
  6. Работа по содержанию специальных площадок, предназначенных для накопления коммунальных отходов (обеспечение контейнером каждого подъезда, уборка помещения, где хранится контейнер). В содержание дома не включается уборка в месте погрузки отходов в мусоровоз.
  7. Организация мест для накопления ртутьсодержащих ламп и их передача специализированным организациям для обезвреживания. В России действует Федеральный классификационный каталог отходов, в соответствии с которым ртутные лампы отнесены к первому классу опасности, в этой связи их нельзя утилизировать совместно с обычным бытовым мусором. Исходя из практики, выполнение функции отдельного сбора ртутных ламп часто не выполняется управляющей организацией, хотя это прямое нарушение закона и влечет административную ответственность по ст. 8.2 КОАП РФ (штраф для юрлиц до 250000 рублей).
  8. Обеспечение пожарной безопасности: техническая исправность пожарных лестниц, выходов, своевременный ремонт подъездных светильников, контроль состояния электрической проводки и т.д.
  9. Уход за прилегающей благоустроенной территорией: полив насаждений, озеленение. Все, что выходит за пределы участка по технической документации, не входит в предмет содержания общедомового имущества. Обязанности по содержанию территории, выходящей за установленные пределы, лежит не на УК, а на ее собственнике (чаще всего – на муниципалитете).
  10. Текущий и капитальный ремонт, подготовительные меры к сезону. Текущий ремонт заключается в устранении мелких недостатков и неисправностей, выявленных в результате осмотров. Такой ремонт производят за счет средств, которые собственники платят Управляющей компании. Капитальный ремонт общедомового имущества осуществляется при участии специально созданного фонда - региональной организации, на счету которой аккумулируются взносы жильцов на капремонт. Капитальный ремонт заключается в восстановлении утраченных основных характеристик дома (к примеру, восстановление крыши или ремонт фундамента), необходимость в его проведении также устанавливается в результате осмотров управляющей организацией.
  11. Меры, направленные на энергосбережение и повышение энергоэффективности в соответствии с установленным в регионе перечнем. К примеру, такими мерами могут быть установка специальных устройств, регулирующих теплопотребление в зависимости от температуры воздуха на улице, установка коллективных приборов учета и т.д. Такие мероприятия обеспечивают снижение потребления природных ресурсов.

Таким образом, обязанностями управляющей организации является проведение мероприятий по содержанию общего имущества, за выполнение которых собственники квартир ежемесячно вносят плату. Жильцы имеют право знать, какая именно работа выполнена управляющей организацией. Владельцы квартиры выступают как заказчики, которые вправе быть осведомленными о тех услугах, которые они заказали исполнителю за свои деньги.

Обязанности управляющей компании по содержанию и ремонту общедомового имущества

Чтобы правильно понимать, какие конкретно услуги по содержанию дома обязана оказывать жильцам управляющая компания, необходимо ознакомиться с Минимальным перечнем работ и Правилами оказания услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Из этих нормативно-правовых актов становится понятно, что УК обязана оказывать следующий минимальный набор услуг:

  • уборка холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок (сухая и влажная);
  • протирка влажной ветошью оконных конструкций, подоконников, шкафов для электросчетчиков, лестничных площадок и пандусов;
  • помывка окон;
  • очистка систем зашиты (к примеру, металлических ограждений или решеток) от загрязнений;
  • очистка люков от снега и льда (свыше 5 см);
  • очистка придомовой территории от снега и льда свыше 5 см, а также подметание, скошение травы в теплое время года;
  • очистка и помывка урн перед домами, а также мусороприемника;
  • очистка ливневой канализации;
  • уборка крыльца.

Для приема обращений жильцов в связи с исправностью объектов общего имущества УК обязана обеспечить бесперебойную работу аварийно-диспетчерской службы, вести и хранить техническую документацию на МКД, своевременно привлекать сторонние организации в целях выполнения полного объема услуг по содержанию общедомового имущества, контролировать их деятельность.

УК самостоятельно организовывает работу по начислению и сбору платы исходя из установленных тарифов, а также по взысканию задолженностей с неплательщиков. В полученной жильцом МКД квитанции назначение платы будет «за содержание дома и текущий ремонт». Деньги перечисляются на счет УК, с которого распределяются по различным статьям расходов (ремонт, наладка инженерных систем, заработная плата бухгалтера и т.д.).

О том, куда конкретно расходуются денежные средства, оплаченные УК за содержание дома, собственник квартиры имеет право получить полную информацию.

Таким образом, практически все, что входит в объем обслуживания общедомового имущества, относится к обязанностям УК. Вместе с тем, нельзя предъявлять претензии к управляющей организации из-за отсутствия ремонта дверей, ведущих непосредственно в квартиры, или из-за отказа поменять радиатор отопления в жилище или вставить новые стекла в окна квартиры взамен разбитых. Необходимо понимать, что УК не обязана чинить и менять все то, что относится к объекту индивидуальной собственности.

Вместе с тем, если УК отказывается выполнять услуги по содержанию общего имущества, на это можно пожаловаться в установленном законом порядке написав жалобу на управляющую компанию.

Ответственность управляющей компании

Контроль за надлежащим содержанием общедомового имущества, как и правильность расходования средств граждан, лежит на органах жилищного надзора региона. Обычно жильцы, будучи недовольными качеством оказанных услуг, обращаются в жилинспекцю или прокуратуру не сразу, а только после того, как не нашли общий язык с управляющей компанией.

Каждый из собственников квартир в МКД вправе обращаться в адрес УК с целью получить полные сведения о перечне выполненных услуг, а также о тех сторонних организациях, которые были наняты управляющей компанией.

Жильцы вправе также ознакомиться со стоимостью выполненных услуг, путем направления обращения выразить несогласие с ценой по договору или с уровнем качества тех или иных работ. УК обязана представить любому жильцу информацию о расходовании средств в течение 5 рабочих дней с момента обращения.

Жильцы вправе контролировать деятельность УК и даже назначать экспертизу (строительную, техническую и т.д.) в целях выявления недостатков или проверки качества. Если жильцами выявлены дефекты, УК обязана их устранять по заявлению собственников.

В законе закреплено, что УК несет полную ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества. Ответственность может быть гражданская, административная, уголовная.

К примеру, если в результате отсутствия контроля за действиями сторонней организацией, нанятой УК для выполнения тех или иных работ, произошла порча общедомового имущества, жильцы вправе потребовать наступления ответственности в соответствии с гражданским законодательством, то есть возмещения ущерба. Для этого нужно составить претензию в адрес управляющей организации, а при отсутствии положительного результата – обратиться в суд.

Если УК выполняет минимальный перечень услуг по содержанию дома, но необоснованно завышает тарифы по сбору платежей, то в соответствии с КОАП РФ может быть наложен штраф по ст. 7.23.3 КОАП РФ.

Когда установлено, что ответственное лицо УК использует денежные средства, поступающие от граждан, на собственные нужды, может быть возбуждено уголовное дело по факту присвоения или растраты в соответствии со ст. 160 УК РФ.

Можно не платить за ту услугу, которая фактически не оказана

Постановлением Правительства РФ № 491 предусмотрено, что плата подлежит перерасчету, если услуги управляющей компанией не оказываются или оказываются некачественно. В Постановлении указано, что необходимо составить акт, в котором следует указать, в чем конкретно выражается претензия по оказанию услуги.

При этом руководствоваться нужно Разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователями помещений в многоквартирных домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Данный Раздел предусматривает порядок установления факта оказания некачественной услуги или услуги с длительными перерывами.

В первую очередь, нужно уведомить аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации любым удобным способом – по телефону, устно или письменно (последний вариант предпочтительнее, и его можно использовать одновременно с телефонным звонком).

Диспетчер обязан согласовать дату времени проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, если такая проверка требуется.

Если в оговоренный срок проверки не было, а также если уведомить диспетчерскую невозможно (к примеру, не отвечает номер телефона), то потребителем может быть составлен акт самостоятельно, без участия работника УК. При этом акт должен быть подписан не менее чем двумя потребителями и председателем совета МКД.

Правильно составленный акт о ненадлежащее оказанной услуги является основанием для перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае отказа в этом – можно обращаться в органы жилищного надзора с жалобой или в суд. Кроме того, если встанет вопрос о расторжении договора управления, то составленный акт будет считаться доказательством неисполнения своих обязанностей управляющей компанией.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491, некачественные услуги или услуги, выполненные с перерывами, превышающими установленную продолжительность, признаются работами ненадлежащего качества. К примеру, когда управляющей компанией в течение года или дольше не составляется план мероприятий по содержанию дома, не проводятся сезонные осмотры, не принимаются меры по устранению течи, поломки и т.д. В таких случаях законом предусмотрена возможность не оплачивать услуги управляющей компании в той части, в которой они не выполнялись, и УК обязана снизить размер платы за содержание дома.

К примеру, если управляющая организация не выполнила работы по установке в доме коллективного прибора учета к сроку, установленному решением собственников, то размер платы за содержание, если в него были включены расходы по оснащению общедомовым прибором учета, должен быть снижен пропорционально количеству полных календарных дней, в течение которых не были выполнены работы. Так, если в соответствии с тарифом исходя из площади, за трехкомнатную квартиру жилец платит УК ежемесячную плату в сумме 1500 рублей, и УК выполнила работы по установке общедомового прибора учета с опозданием на 10 дней, то размер платы подлежит снижению. УК обязана снизить ее по данной квартире на 500 рублей (10 дней=1/3 месяца, 1500/3х2=1000), итого собственник квартиры должен будет заплатить не 1500 рублей как обычно, а 1000 рублей. О снижении платы собственники могут обратиться к ответственному лицу в компании с коллективным или индивидуальным заявлением в течение 6 месяцев со дня невыполнения услуги.

Наряду с этим, законом предусмотрены исключительные случаи, когда расходы на содержание не подлежат снижению даже в случае оказания организацией услуг ненадлежащего качества: к примеру, если это связано с устранением угрозы жизни или здоровью граждан, предупреждением ущерба или в результате непреодолимой силы.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Наши партнеры - юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз. Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением.