Определение порядка пользования земельным участком в долевой собственности

Содержание:

В чем заключается суть
Какие бывают виды
Как заключить соглашение
Как решить вопрос через суд
Как изменить имеющейся порядок
Для чего это нужно

Земельные вопросы всегда очень серьезные и порой трудно разрешимые. Это касается в особенности долевых объектов. Иногда сложные ситуации распутываются установлением землепользовательских правил. Однако не у многих правообладателей есть четкое представление, как оформить это, что бы правила работали и были обязательны для землевладельцев.

В чем заключается суть

Это один из способов разрешения споров между сособственниками земли о том у кого какие полномочия на участке. То есть кому и что дозволено, а что недопустимо.

Правила пользования земельным участком вводятся, если есть такие условия:

1. Земельное угодье находится в долевом праве у двух и более лиц. Причем неважно кто собственники физ.лица или организации, имеется ли родственные отношения между ними и пр.

2. Нельзя выделить долю в зем/уч в натуре. Есть определенные препятствия к этому:

появится участок, площадь которого меньше минимального размера (который предусмотрен в регионе);
станет невозможно использоваться по целевому назначению сооружения и постройки на вновь образуемом наделе;
возникнет нарушение границ с другими участками;
в результате не будет самостоятельного выхода/подъезда к образуемой территории, что создаст грубые ущемления использования соседних земель;
раздел земли станет явно нерациональным решением с учетом сложившейся истории конкретного земельного объекта. Например, на одной территории в одном компактном месте (в части надела) сконцентрированы капитальные сооружения сразу трех сособственников. Соответственно выдел приведет к тому, что у одного из них окажутся три строения (одно собственное, два других лиц), а у двух других на их вновь образованных территориях не будет строений вообще.

3. Отсутствие правил приводит к спорам и критическим разногласиям между долевиками.

Таким образом, у совладельцев остаются идеальные доли (не выделенные в натуре), но появляется фактическое обособление. В самом общем виде разница между автономными зем.участками и долевой землей с установленными правилами пользования сводится к тому, что отдельные наделы это самостоятельные объекты гражданского оборота, а распорядиться долевой землей можно по совместному решению (не считая некоторых исключений, например, дарение доли).

Какие бывают виды

Практика знает три способа как установить порядок пользования земельным участком:

судебный порядок, когда регламент прописывается в решении суда, которое обязательное для совладельцев з/у;
по обоюдной договоренности. То есть в рамках совместного обсуждения и последующего составления письменного документа. Так называемое простое письменное соглашение. Его не нужно регистрировать, вносить в реестре и пр.;
на обычном доверии (устное обсуждение). Как право, у землепользователей уже имеется фактически сложившийся порядок пользования.

Как заключить соглашение

По сути это обычная сделка. Все заинтересованные лица (совладельцы земли) оговаривают спорные вопросы, находят компромисс и отражают все на бумаге. Подписывают соглашение в экземплярах согласно количеству его участников.

Чаще всего спорными моментами (о которых ведутся переговоры) являются:

координаты (граница территории) наделяемой каждому дольщику. При этом справедливо придерживаться такого принципа — площадь используемого владения формируется согласно долям в праве собственности, то есть с соблюдением пропорции;
избираемый виды разрешенного использования надела (если градостроительный план предусматривает несколько видов) или запрет на определенный вид;
места доступа к своим территориям;
обособление своих территорий в пределах общего зем.объекта (установка забора, его высота, материал, наличие ворот и т.п.);
отступы для будущих (возможных) капитальных и некапитальных строений. Но с соблюдением требований противопожарной безопасности;
условия и порядок эксплуатации инженерных и гидротехнических систем находящихся на долевой земле;
допустимые виды деревьев, высаживаемые по внутренним границам;
кадастровый учет схемы зем.участка (именно общая схема всех частей объекта, а не отдельных, но как положена с характерными точками, поворотными координатами, линиями границ и пр.).

О чем еще нужно помнить, заключая соглашение об установлении порядка пользования участком, смотрите на видео со второй минуты:

Когда же достичь единого мнения по указанным вопросам не получается, тогда прибегают к судебному разбирательству.

Как решить вопрос через суд

Требуется определенный алгоритм действий. Пошаговая инструкция решения вопроса через суд выглядит следующим образом.

Шаг 1. Подготавливается проект соглашение и предоставляется на подписание другой стороне или сторонам (если дольщиков более 2). Это можно сделать, вручив экземпляр под роспись или послать по почте (заказным с ценной описью вложения). В ответ поступить либо отказ, либо свой вариант, либо вовсе никакого ответа.

Шаг 2. Составляется заявление в суд. Образец иска об определении порядка пользования земельным участком имеет некоторые особенности в отличие от прочих исков, но не представляет особой сложности в составлении (скачать можно здесь). В иске лаконично описываются следующие обстоятельства:

о какой территории идет речь (кадастровый номер, площадь, назначение, адрес, прочее);
какой состав собственников, размер их долей, когда приобретено право;
имеется ли уже сложившиеся правила пользования (фактический или документальный);
основные положения соглашения (проекта) и их обоснования с позиции справедливости прав и пользовательской рациональности;
когда и каким способом проект был предоставлен ответчику (ответчикам);
какая была реакция у ответчиков (свои условия, оставление предложения без ответа и какого-либо внимания);
если от ответчика поступил альтернативный вариант соглашения, то по какой причине этот вариант нельзя принять;
схематическое изображение распределения территории (желательно, с характерными точками границ з/у, которые могут установить кадастровые инженеры) — так называемая конфигурация.

Если на объекте имеются постройки, то можно выдвинуть и требование об условиях эксплуатации этих построек. При этом подсудность такого иска закреплена за мировым судьей, на обслуживающей территории которого расположен спорный надел.

А если будет заявлено еще какое-либо требование, связанное со спорами относительно объектов недвижимости (допустим, об установлении сервитута), то дело будут рассматриваться районным/городским судом.

Образец иска об определении порядка пользования земельным участком (скачать):

Мировому судье судебного участка №867
Полесенского района Владимирской области
131214, РФ, Владимирская область, Полесенский район,
р.п. Полесье, ул. Скосырева, 31

Истец:
Осаев Игорь Викторович, 01.10.1976 г.р.,
Место рождения: г. Владимир
Место жительства: РФ, Владимирская область,
Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Ленинская, 27.
Работает менеджером технической службы ООО «Совинсервис»
Тел. +7(899) 1714523

Ответчики:
Палуев Оскар Рамильевич, 11.10.1963 г.р.,
Место рождения: г. Владимир
Место жительства: РФ, Владимирская область,
Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Нечетная, 171.
Работает начальником отдела кадрового обеспечения
ООО «ПоискКомплект»
Тел. +7(899) 1774121

Натворов Илья Игоревич, 30.03.1981 г.р.,
Место рождения: г. Владимир
Место жительства: РФ, Владимирская область,
Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Степная, 3.
Временно не работает.
Тел. +7(899) 8507913

Цена иска 10 000 руб.
Государственная пошлина 400 руб.

Исковое заявление
об определении порядка пользования земельным участком

Истцу и ответчикам на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 31:303676:98:98, площадью 450 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разращенного пользования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенный по адресу: РФ, Владимирская область, Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Ленинская, 29.

Доли в праве собственности на земельный участок распределяются между Осаевым И.В., Палуевым О.Р., Натворовым И.И., являются равными и составляют по 1/3 каждому участнику собственности.

Указанные доли являются идеальными и не выделенными в натуре.

В соответствии со статьей 2 Закона Владимирской области от 07.09.2004 года №139-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Владимирской области» минимальный размер земельного участка во Владимирской области под цели садоводства не может быть менее 0,06 Га, под цели огородничества – не менее 0,02 Га.

Кроме того, согласно пункту 13 Правил землепользования и застройки Полесенского района Владимирской области, утвержденных Решением Полесенской районной думы от 26.08.2010 г. №451 в отношении земельного участка действует регламент. В соответствии с указанным регламентом минимальный размер площади земельного участка не может быть менее 0,06 Га.

Размер 1/3 доли спорного земельного участка составляет 0,015 Га. В этой связи разрешение спора между истцом и ответчиками путем выделение земельного участка в натуре не представляется возможным, так как образуемые участки будут иметь площадь меньше минимально предусмотренного размера.

В соответствии со статей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников, а при не достижении согласия – в порядке, определяемым судом.

В силу пункта 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Спорный земельный участок является смежным по отношению к земельным участкам, принадлежащим на праве единоличной собственности истцу (кадастровый номер 31:303676:98:101, площадью 660 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разращенного пользования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенный по адресу: РФ, Владимирская область, Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Ленинская, 31) и ответчику Натворову И.И. (кадастровый номер 31:303676:98:37, площадью 680 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разращенного пользования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенный по адресу: РФ, Владимирская область, Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Ленинская, 27).

В этой связи у собственников земельного участка частично сложился фактический порядок пользования участком. Указанное использование выражается в том, что истец использует полосу спорного земельного участка, прилегающую к его земельному участку с кадастровым номером 31:303676:98:101, а Натворов И.И. соответственно использует полосу участка, прилегающую к его земельному участку с кадастровым номером 31:303676:98:37. На указанных полосах произведена культивация почвы, взращиваются культурные сельскохозяйственные растения, сооружены объекты временного назначения, не относящиеся к объектам капитального строительства и используемые для осуществления растениеводства.

Ответчик Палуев О.Р. практически не использует земельный участок (часть участка), находящейся в долевой собственности у истца и ответчиков. Однако всячески учиняет препятствия истцу в его пользовании. А именно, уничтожает посадки, загромождает участок мусором и предметами несовместимыми с целевым назначением участка.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части Первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, что при определении порядка пользования имуществом, находящемся в общей долевой собственности должны быть учтены фактически сложившейся порядок пользование имуществом, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования.

В этой связи истец предложил ответчикам заключить письменное соглашение о порядке пользования земельным участком.

Основными условиями соглашения являются следующие положения:

Определить часть земельного участка в пользование Осаева Игоря Викторовича площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
1	100000.01	200000.01
2	100000.02	200000.02
7	100000.07	200000.07
8	100000.08	200000.08

Определить часть земельного участка в пользование Палуева Оскара Рамильевича площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
2	100000.02	200000.02
3	100000.03	200000.03
6	100000.06	200000.06
7	100000.07	200000.07

Определить часть земельного участка в пользование Натворова Ильи Игоревича площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
3	100000.03	200000.03
4	100000.04	200000.04
5	100000.05	200000.05
6	100000.06	200000.06

Внутри участка установить границы пользования земельным участком участниками долевой собственности по линиям точками 2, 7; 3, 6; 4, 5.

Схематическое изображение частей земельного участка, определяемых в пользование Осаеву И.В., Палуеву О.Р. и Натворову И.И., представлено в схеме границ земельного участка (приложение к иску №1).

Произвести монтаж ограждения земельного участка, в том числе, по линии границ между частями участка, определенных в пользу участников соглашения.
Запретить возводить объекты капитального строительства. От границ частей земельного участка допускает возведение объектов некапитального строительства не ближе чем на 1 метр до ограждений.
Вид разрешенного использования земельного участка – растениеводство.

Письменное трехстороннее соглашение было выслано в адрес ответчиков для рассмотрения, согласования и оформления надлежащим образом (скреплением подписью).

Соглашение было получено ответчиками, что подтверждается отметкой в почтовом уведомлении от 24.11.2019 года в адрес Палуева О.Р., в почтовом уведомлении от 26.11.2019 года в адрес Натворову И.И.

Однако соглашение ответчикам не было подписано. Натворов И.И. не представил никакого ответа, в том числе в устной форме. Палуев О.Р. также не подписал соглашение. При этом в ответ на предложение представил письменный отказ и свой вариант конфигурации границ частей земельного участка (приложение к иску №2).

Предлагаемый вариант пользования участком предполагал определение частей земельного участка равными полосами параллельными задней границы участка, обозначенными характерными точками 5, 6, 7, 8. При этом каждая полоса ограничивалась боковыми границами участка.

Учитывая, что со стороны задней границы участка имеется заболоченная местность и доступ на участок возможен исключительно с лицевой части — поселковой дороги (обозначенный характерными точками 1, 2, 3, 4), доступ к своим частям участка Осаеву И.В. и Натворову И.И. будет возможен либо через прилегающие смежные участки, либо через участь участка, определяемая в пользование Палуева И.И. Таким образом, образуется чересполосица.

В соответствии с п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В этой связи вариант пользования земельным участком, предложенный ответчиком Палуевым И.И. приводит к нерациональному использованию земельного участка, нарушает баланс интересов долевых собственников и в этой связи не может быть приемлемым.

В тоже время достичь согласия в пользовании земельным участком ни в редакции соглашения, предложенного истцом, ни в ином варианте участниками долевой собственности не удалось.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязательств в натуре.

Защита гражданских прав в сложившейся ситуации возможна в судебном порядке.

Статьей 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В силу статьи 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Цена иска определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость составляет 10 000 руб. В этой связи размер государственной пошлины составляет 400 руб.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 3, 23, 131, 132 ГПК РФ

прошу:

1) Определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 31:303676:98:98, площадью 450 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разращенного пользования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, расположенный по адресу: РФ, Владимирская область, Полесенский район, р.п. Полесье, ул. Ленинская, 29 в следующем порядке:

в пользование Осаева Игоря Викторовича выделить часть участка площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
1	100000.01	200000.01
2	100000.02	200000.02
7	100000.07	200000.07
8	100000.08	200000.08

в пользование Палуева Оскара Рамильевича выделить часть участка площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
2	100000.02	200000.02
3	100000.03	200000.03
6	100000.06	200000.06
7	100000.07	200000.07

в пользование Натворова Ильи Игоревича выделить часть участка площадью 150 кв. метров с поворотными точками в координатных точках по местной системе координат (МСК-33)

Номер точки	Х	Y
3	100000.03	200000.03
4	100000.04	200000.04
5	100000.05	200000.05
6	100000.06	200000.06

Произвести монтаж ограждения земельного участка, в соответствии с контурами частей земельных участок с отнесением расходов на участников долевой собственности в равных долях;

Установить ограничение на возведение объектов некапитального строительства не ближе чем на 1 метр от границ частей земельного участка.

2) Взыскать с ответчиков расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела мировым судьей.

Приложение:

Копия почтовой квитанции об отправке экземпляров иска ответчикам;
Выписка из ЕГРН в отношении земельного участка;
Текст трехстороннего соглашения об определении порядка пользования земельным участком;
Копии почтовых квитанций об отправке соглашения сторонам;
Копии почтовых уведомлений о получении писем ответчиками;
Схема границ земельного участка (приложение к иску №1);
Конфигурация границ частей земельного участка, предложенная Палуевым О.Р. (приложение к иску №2).

01.12.2019 года

Истец ____________ Осаев И.В.

Шаг 3. Судебное заседание. Для того, чтобы добиться уверенного выигрыша в деле нужно ходатайствовать о назначении землеустроительной (судебно-технической) экспертизы. Стоимость экспертизы от 20 тыс. до 90 тыс. руб. В итоге, расходы взыскиваются с проигравшей стороны. Заключение эксперта предоставляет из себя 2-4 пользовательских варианта. Судья самостоятельно выбирает один из предложенных экспертом по своему внутреннему убеждению, пытаясь максимально сбалансировать интересы сторон в деле.

В процессе судебного разбирательства возможно заключение мирового соглашения. Оно очень сильно напоминает обычное пользовательское соглашение, только утверждается судом и имеет большую презентабельность.

Шаг 4. Вынесение решения суда. В судебном акте указывается какой вариант эксплуатации земли утверждает суд и приводится соответствующая мотивировка этому.

Нередко ответчики избирают неверную тактику в деле. Они полагают, что можно добиться полного отказа в иске, то есть не принимать никакого варианта. Это не так, суд в любом случае примет какую-нибудь разновидность использования спорной территории. Поэтому нужно представить больше выгодных для Вас вариантов (которые в том числе будет учитывать эксперт). Хотя, если ответчик не получал проект соглашения, либо можно произвести выдел доли в натуре и прочее, то могут и отказать в иске тотально.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком производится в последний день заседания (так называемая резолютивная часть судебного акта). А через пять дней изготавливают полный тест постановления. Экземпляры высылаются сторонам.

Шаг 5. Выждать 1 месяц с момента изготовления решения в окончательной форме. Потом можно претворять выданные предписания в жизнь. В том числе провести на основании решения кадастровые работы и внести соответствующие сведения в кадастр.

Если есть претензии к судебному акту, его можно оспорить в стандартном порядке в апелляцию или кассацию.

Как изменить имеющейся порядок

Затруднительным представляется процедура изменения порядка пользования земельным участком.

Поводом может быть незаконность действующего соглашения. То есть нужно доказать в суде, что соглашение было фиктивным, заключено при помощи обмана или использования других «грязных» методов. Другими словами, оспорить сделку. Хотя можно договориться мирно и по обоюдному согласию пересмотреть предмет и условия. Собственно заключить новое, которое будет иметь большую силу по временному признаку.

Пересмотр сложившихся правил также возможен при появлении новых обстоятельств. Например, установлен сервитут на участке, или возведено здание, или в результате актуализации градостроительного плана изменилось назначение.

Процедура пересмотра такая же, как и при обычном процессе. Необходимо лишь дополнительно подтвердить возникновение новых событий-оснований.

Для чего это нужно

В чем потребность и как именно определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности зависит от конкретных жизненных обстоятельств и намерений собственников объекта недвижимости.

Вот некоторые из целей, к которым стремятся землевладельцы:

способ избегания конфликта или средство его урегулирования;
поиск наиболее эффективного совместного использования объекта;
гарантии договоренностей при смене сособственников. К примеру, один из долевиков продает свою долю. Другой не может её выкупить. Однако чтобы сохранить имеющиеся условия землепользования он еще с действующим сособственником заключает соглашение, в котором выделяет часть своей территории. Утвержденные координаты границ вносятся в кадастр. При заключении сделки покупатель ставится в известность об имеющемся соглашении, которого он обязан придерживаться.

Ссылки на законодательные акты

Определение порядка пользования земельным участком