Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – платить ли новому собственнику


Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – ситуация часто встречающаяся, но новый владелец должен знать – он не обязан погашать старые долги. С требованием о погашении долга управляющая компания и коммунальные службы могут обратиться только к прежнему хозяину. Исключение составляют только платежи за капремонт жилого дома, долг по ним переходит к новому собственнику.

Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы встречаются с трудностями и мы подскажем как их решить.


Когда узнают о долге по коммунальным платежам?

На самом деле существует два варианта:

  • Вам попался честный продавец жилья и вы будете заранее знать, что приобретаете недвижимость с долгами.
  • Вам попался обманщик и, став собственником недвижимости, вас будет ожидать неприятный сюрприз в виде долга по жкх.

Процент задолженностей по стране неуклонно растет, и коммунальные услуги – не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко сократились. По этой причине все чаще встречаются случаи, когда продавцы скрывают истинную картину и под разными предлогами отказываются говорить на тему долга по коммунальным услугам.

Как самостоятельно узнать о долге?

Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:

  1. Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
  2. Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
  3. На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
  4. Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
  5. Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
  6. У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
  7. Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение - заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.
Какие платежи обязательны?

Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день еще оплачивается капитальный ремонт, домофон, консьерж. А также кабельное телевидение, городской телефон и интернет.

Что касается взносов на капремонт дома, эти платежи фиксируются за квартирой, а не собственником. И в случае наличия долга по ним, ответственность ложится на нового собственника.

Справка об отсутствии долга не всегда достоверна

К сожалению, не все управляющие компании занимаются оплатой коммунальных услуг, поэтому их справки об отсутствии долга не дадут полной картины. Часто дома стоят на балансе напрямую у коммунальных служб и платежки приходят отдельно по каждой. А поэтому, будет не лишним у продавца квартиры узнать куда, сколько и за что он оплачивает. Можно попросить его показать прошлые платежки.

Сведения от консьержа

Если есть консьерж в доме, то с большой долей вероятности он сможет рассказать про платежки, коммунальные службы, а, если повезет, то и о том, есть ли долг на интересующей вас квартире.

Сведения от риелтора

Любые слова продавца квартиры лучше ставить под сомнение, даже если вас уверяют, что квартира «чистая от долгов». Если этот объект недвижимости вам помогла найти риэлтерская фирма, то серьезные организации считают своим делом чести проверять наличие долга по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут не нужно расслабляться – везде есть человеческий фактор.

Как вы себе представляете - каким образом риэлтор проверит задолженность по конкретной квартире? Правильно, скорее всего наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она – просто ответит. И тут два скользких момента – не факт, что риэлтор вообще позвонит куда-либо, и не факт, что у тети Маши достоверная информация.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам. Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств.

  • Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Как себя обезопасить до подписания договора?

Если вы еще до совершения сделки знаете о наличии долга по квартплате, то лучше сделать следующее:

  • в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи, четко указать показатели по свету, воде и теплу на основании счетчиков. Важно – проверьте эти показатели лично!
  • в договоре купли-продажи можно внести дополнительный пункт и указать суммы долга перед каждой коммунальной службой на момент подписания его сторонами. Этот пункт зафиксирует главное – долг за продавцом, но не за квартирой.

В случае судебных разбирательств именно эти показатели будут решающим доказательством вашей правоты.

Новый собственник обязан платить только за те ресурсы, который он использовал после даты официальной регистрации перехода права в Росреестре. Старая задолженность – проблема бывших жильцов и это закон! Однако на самом деле управляющие компании стараются новых владельцев заставить оплатить старые счета – это неправомерно!

Что нужно сделать, став собственником?

В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после регистрации за вами права собственности на квартиру, нужно сделать:

  1. Копии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (выписку можно за несколько минут получить здесь),
  2. Отнести их в управляющую компанию или ТСЖ.
  3. Написать заявление об открытии нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: лучше такое заявление написать от руки с обязательным указанием, что ответ вы просите тоже в письменном виде.

Если по указанному адресу нет задолженностей по коммунальным услугам, то новый лицевой счет вам откроют без проблем. Если же не хотят открывать по причине наличия долга, то письменный ответ можно обжаловать в судебном порядке. Но судебная тяжба – это долгий процесс. Поэтому до суда лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свою правоту. Правда, на этой стадии целесообразно обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить грамотное письмо.

Если все-равно результата не достигли – в суд. Это будет немного дольше, но уже наверняка в рамках закона. Главное – продолжайте платить за использованные коммунальные услуги с той даты, когда стали владельцем квартиры.

Грамотным решением будет также, если вы, став собственником квартиры, пригласите инженеров коммунальных служб и оформите акты приемки-передачи на свое имя. Таким образом вы лишний раз зафиксируете показатели счетчиков с момента вашего приобретения жилья. Это целесообразно и для проверки самих счетчиков, если они устарели или не прошли поверку.

Да, перечисленные процедуры займут некоторое время у нового хозяина квартиры, но определенно обезопасят от лишних  головных болей в будущем.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?

Первая мысль, которая возникает у собственников, когда они узнают о наличии долга по коммунальным услугам, долга по капремонту – подать в суд на прежнего владельца. Но этот шаг не верный и не правильный.

С юридической точки зрения в таком споре новый собственник является третьим лицом, а сторонами по делу – управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому требовать взыскания долга может только управляющая компания.

Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа.

Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?

Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.

Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам. В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир. Будьте бдительны!

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

6 комментариев

  1. Здравствуйте! Я,Алмаз,являюсь с собственником квартиры с декабря 2013 года.С момента проживания оплачиваю ежемесячно все платежи(квартплату,капитальный ремонт..)В августе 2016 году пришла претензия от ООО«Жилстрой»( на основании договора №30 уступки права требования(цессии) от 30 ноября 2014 года ООО «ГЖУ» переуступило в пользу ООО«Жилстрой» право требования с собственников помещений многоквартирного дома задолженности за выполненный в период с 2006г. по 2014 г. капитальный ремонт.У вас по состоянию на 25.08.2016 года имеется задолженность по капитальному ремонту в размере 11526 рублей..) В июле этого года пришло письмо-судебный приказ(от 27июня 2017г. Мировой судья рассмотрев заявление взыскателя ООО«Жилстрой» о вынесении судебного приказа на взыскание с Алмаза задолженности. Руководствуясь ст.ст.122,126,127,130 ГПК РФ,ст.ст.153-155 ЖК РФ,РЕШИЛ:Взыскать с Алмаза задолженность за выполненный кап.ремонт по состоянию 1 апреля 2017 г. в размере 11526р.,уплаченную гос.пошлину 230 р.Суд.приказ имеет силу исполнительного документа..)..10 дней прошло после получения письма.Старого хозяина не найти.Что мне делать,на чьей стороне закон? Или всё равно придётся оплатить..Спасибо за совет

    • Здравствуйте, Алмаз!
      Если Вы являетесь собственником квартиры с декабря 2013 года и исправно платежи платежи, то за этот период просрочка не должна быть.
      Да, задолженность по взносам за капитальный ремонт переходит от собственника к собственнику и актуальный собственник будет отвечать за долги и несвоевременную уплату предыдущих владельцев. Но так как Вы являетесь собственником с 2013 года, то долг образовался в Вашу бытность, так как взносы стали начисляться с 2013 года в соответствии с положениями ЖК РФ.
      Ввиду того, что Вы исправно платите взносы, то такой долг образовался ошибочно.
      Вам следует написать заявление в суд об отмене судебного приказа (как это сделать читайте здесь http://juresovet.ru/otmena-sudebnogo-prikaza/), указав, что расчет произведен неверно, сообщить, что у Вас имеются оправдательные документы по уплате взносов и пр., не забудьте указать уважительные причины, по которым Вы не обратились в суд в течение 10 дней (восстановите срок обращения с заявлением)
      После отмены приказа будет инициировано исковое производстве (если истец изъявит такое желание). В рамках судебного заседания необходимо представить документы об оплате, то есть доказать необоснованность наличия задолженности ввиду систематической уплаты взносов.
      Именно судебное разбирательство будет Вашим наиболее эффективным способом защиты прав.

  2. Здравствуйте! Я купила дом в деревне для летнего проживания. И после покупки выяснила, что предыдущий собственник неправильно подавал показания электрического счетчика, не считая последнюю цифру, а проверяющего инспектора не было более 16 лет. Причем, у еще предыдущего собственника произошел сбой показаний с правильных на неправильные. Из-за этого возник долг в 7000 киловатт и немалая сумма при этом. Написала подробное письмо в компанию, которая поставляет электроэнергию. Но они отказывают мне в списании долгов. И пишут, что подают на меня в суд о списании долгов. Говорят, что недостаточно доказательств. У меня есть фотография счетчика на телефоне на момент приобретения дома и абонентская книжка предыдущих собственников, в которой отражена ошибка передачи показаний у предыдущих хозяев. В акте приема-передачи не указаны киловатты, а сказано, что долгов по электроэнергии нет. Подскажите, пожалуйста, как мне добиться списания чужих долгов? Для моей семьи сумма довольно весомая, тем более, что долг не мой. Может ли жалоба в прокуратуру на энергетическую компанию помочь мне? Заранее благодарю.

    • Здравствуйте, Елена!
      Прокуратура вряд ли в этом вопросе поможет. Она отпишется, предложив Вам обратиться в суд.
      Вам нужно активно участвовать в суде, если иск будет подан.
      Доказывать, что ошибка, умысел и недоимка — это последствия недобросовестных действий прежнего хозяина. Предъявляйте Ваши доказательства, ставьте вопрос к электрокомпании о налии фактической возможности, мощности сетей для выработки электричества в спорном объеме за время, когда Вы были собственником. Настаивайте на этом обстоятельстве, вплоть до назначения экспертизы.
      Просите, чтобы судья привлек прежнего хозяина в качестве третьного лица по делу.
      Заявляйте о пропущенном сроке давности, можно взыскивать за три года.
      Даже если решение будет не в Вашу пользу, обжалуйте его, в последующем привлекайте бывшего собственника к ответственности по отдельному иску по Вашей инициативе.

  3. Добрый день !
    мы купили квартиру и после регистрации прав выявилась что есть долг по кап ремонту. Продавцы предоставили справки с ЖКХ что нет долгов и сидя в нотариуса подтвердили что они оплачивают по одному квитанцию но по факту нет. за все время их него проживания накопилась 7000 ты и +2000 тыс пеня. могу ли я подать в суд на прежних хозяев? В договоре так же указано что продавец гарантирует что по данной квартиры не имеет задолжностей по налогам и сборам на данную квартиру. Спасибо заранее

    • Здравствуйте, Палина!
      Можете подать иск в случае если в договоре есть условие об бездолговой продаже квартиры, включая за коммунальные услуги и капремонт.
      В противном случае придется доказывать, что такая договоренность имелась и наличие долга результат обмана продавца. То есть будет сложнее доказывать свою правоту.
      Законом четко предусмотрено, что взносы на капитальный ремонт не остаются за прежним собственником, а передаются и взыскиваются с действующего собственника.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.