Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки


Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой— когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.


Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.
К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

Продажа приватизированной квартиры

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

74 комментария

  1. Собираемся переехать на ПМЖ в другой регион. Дом в собственности у жены и несовершеннолетнего сына (в свидетельствах указана %-я доля). Опека даст разрешение только при предоставлении подтверждения равноценной по метражу доли ребёнка в другом жилье (другого нет, и возможности приобретения, без продажи дома, тоже нет), либо после перечисления соответствующей доли от суммы продажи на л/с ребёнка (данные действия влекут за собой большие финансовые затраты: на оценщика, переводы из банка в банк другого региона и т.п.). Можно ли ограничиться обязательством перед опекой о приобретении ребёнку равноценной по метражу доли собственности в течение 6 месяцев с момента совершения сделки?

    • Здравствуйте, Олег.
      Нет, опека не даст тогда разрешения, поскольку нет доказательств намерений приобрести жильё и выделить такую же долю. Одного обязательства мало. Никто не сомневается в искренности ваших планов и в том, что собственного ребёнка вы не оставите без доли. Но опеке нужны подтверждение этих планов. Обязательство приобрести жильё в течение 6 месяцев не достаточно убедительно, ведь за этот срок может многое измениться. Теоретически можно предположить любое обстоятельство: кризис, изменение цен на рынке недвижимости, изменение семейного положения и т.д. Если вы по этим или другим причинам не сможете выполнить своё обязательство и ребенку не будет приобретена доля (даже в случае объективных обстоятельств), тогда уже проблемы будут у опеки со стороны прокуратуры.

  2. Здравствуйте! Ситуация такая: переехала с 2 детьми на Пмж в др.город. В прежнем городе осталась квартира, собственником которой является несовершеннолетний сын, дочь же не прописана в ней и доли не имеет. Хотелось бы купить квартиру в новом городе посредством продажи квартиры сына и с использованием мат.капитала, поскольку цены здесь гораздо выше на квартиры. Вопрос: разрешат ли органы опеки совершить подобную сделку и каким образом в таких случаях выделяют долю второму ребёнку? Реально ли вообще это? Спасибо

    • Здравствуйте, Рита!
      Разрешение вопроса зависит от того какова характеристика новой квартиры (площадь, район нахождения, удаленность от образовательных и лечебных структур и пр.). Если в орган опеки представить сразу и предварительный договор о покупке новой квартиры, то это значительно упростит задачу получения положительного разрешения. В этом договоре, кроме стандартных условий, нужно предусмотреть и возможность оплаты материнским капиталом. Что бы не получать последующих разрешений от опеки, не проводить дополнительных регистраций в Росреестре и пр., лучше при покупке сразу предусмотреть оформление квартиры на двух детей, то есть в долевую собственность. При чем доли нужно распределить так, что бы размер причитающейся жилплощади площади на сына не был в приобретаемой квартире меньше чем в продаваемой. Оставшейся размер доли можно смело оставлять за дочерью. Такая сделка не вызовет у органов опеки много вопросов и возражений.
      К стандартному пакету документов приобщите пояснительную записку (документ, в котором подробно обоснуйте причины и необходимость переезда и разницу цен на равнозначное жилье).

  3. Здравствуйте!
    Стоимость доли определяется по кадастровой стоимости или по суммам сделок продажи и покупки?
    Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Константин. Стоимость доли может быть определена по соглашению сторон договора, но она не должна быть меньше кадастровой. Соблюдение этого правила отслеживается органами опеки и тщательно проверяется. В случае нарушения (например, занижения стоимости) в одобрении сделки могут отказать.

  4. Добрый день!
    У нас есть 2 квартиры. 1-комн. квартира (площадь 42 кв.м.) приобреталась с использованием материнского капитала. В ней собственниками являются мама, папа и 2 несовершеннолетних ребенка. Сейчас хотим продать эту квартиру, Детям хотим предоставить бОльшие доли в 2-комнатной квартире площадью 75 кв.м. путем дарения этих долей. Основную часть денег от продажи однушки пойдет на ремонт двушки. Квартиры находятся в новых домах, расположенных по соседству. Будут ли у нас сложности с получением разрешения от органов опеки? Заранее спасибо за компетентный ответ.

    • Здравствуйте, Светлана!
      Основные требования Вы соблюли, а именно, предоставляете равноценное жилье с большей площадью долевой собственности на каждого ребенка.
      Главное доказать, что сделка дарения не имеет препятствий к совершению. То есть действующий состав участников собственности в 2 комнатной квартире не возражает против дарения, нет других ограничений (ипотеки, арестов и т.п.). Это можно удостоверить и заключенным основным договор дарения (без регистрации в Росреестре) или предварительным договором (в котором четко прописаны размеры долей сроки их предоставления).
      Желательно в орган опеки предоставлять пакет документов, который подтверждает синхронность совершения двух сделок (продажу и дарение). Можно предварительно провести регистрацию по месту проживания детей в 2 комнатной квартире и указать это как дополнительную гарантию намерения в совершении дарений.
      Убедительным аргументом для органа опеки будет исчерпывающий перечень технической и правовой документации на 2 комнатную квартиру.
      Будьте осторожны! Не производите сначала дарение долей, а потом попытки продажи квартиры. Бывают случаи, что по определенным обстоятельствам первый этап пройдет, а со вторым будет какая-нибудь временная заминка. Тогда трудно будет убедить опеку, что ранее совершенное дарение — это компенсационные действия поздно проводимой продажи.

  5. Хотим продать квартиру и купить равноценную. Моя совершеннолетняя дочь имеет 1/3 долю собственности. Нас интересует потребуют ли органы опеки выделить при покупки долю внучке которая только имеет прописку в продаваемой квартире?

    • Здравствуйте, Наталья. При продаже жилья разрешение органов опеки требуется только в случае, если собственником квартиры (доли) является несовершеннолетний ребенок. Прописка роли не играет. В вашем случае долю ребенку выделять в новом жилье вы не обязаны. Но имейте в виду, что сейчас все сделки с долями недвижимости оформляются через нотариуса.

  6. Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации. У меня и ребёнка находится в собственности квартира в городе Ульяновске, в равных долях,которую планирую продать. В квартире никто не прописан. Я и дочь имеем постоянное место регистрации в Московской области. После продажи квартиры планирую приобрести жилье в строящемся доме. В каком городе мне нужно обращаться в органы опеки: по месту прописки и проживания ребёнка или по месту нахождения квартиры, которая будет продаваться? Какие документы — гарантия я должна предоставить в том случае, если жилье будет приобретаться после продажи квартиры?

    • Здравствуйте, Людмила!
      Необходимо обращаться по месту фактического проживания несовершеннолетнего. В подавляющем большинстве случаев это адрес регистрации по месту жительства.
      Гарантиями в приобретении жилья на будущее являются предварительный договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, лучше если сразу основной договор долевого строительства (с проектной документацией от застройщика, в том числе план-схема квартиры), доказательства наличия жилой площади, достаточной для комфортного проживания несовершеннолетнего (свидетельство о праве собственности родителей на жилье, договор найма, справка о составе членов семьи и пр.).

  7. Здравствуйте. Какой процент от стоимости жилья нужно заплатить нотариусу, как он исчисляется? У меня двое несовершеннолетних детей и я, на каждого по 1/3 доли в доме.

    • Здравствуйте, Ольга!
      Нотариальный тариф составляет 0,5% от кадастровой, если имеется кадастровый паспорт с кадастровой стоимостью (или от рыночной цены при наличии заключения об оценке независимого оценщика). Если продается квартира целиком, то тариф взимается от общей стоимости квартиры, если только доля, то с соответствующей части, равной размеру доли (например, продаете 1 долю (1/3), кадастровая стоимость всей квартиры 900 000 рублей, соответственно оформление у нотариуса будет стоить 1500 р. (300 000 Х 0,5%) Верхний предел нотариального оформленияне может быть более 20 000 рублей.

  8. Здравствуйте! Сын,ему 16 лет, долевой собственник с мужем(по 1/2 у каждого),квартира однокомнатная.Хотим продать квартиру в Подмосковье и переехать в Пермь,купить там трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке, то есть улучшить жилищные условия.Купить в счёт денег,полученных за проданную однокомнатную квартиру,других денег у нас просто нет.Мы с мужем оба пенсионеры уже несколько лет.В Перми у нас живут две дочери с семьями.Возможно ли получить разрешение на продажу,если в заявлении укажем,что продадим с последующей покупкой квартиры в другом городе, с такой же долей,но в большей по площади квартире со всеми удобствами. Купить одновременно физически невозможно,а на лицевой счёт ребёнка,это потеря определённой суммы денег,что для нас невозможно.Может нотариально заверенное обязательство,что в течение 1-2 месяцев недвижимость там будет куплена с соблюдением прав нашего ребёнка?! Подскажите выход! Спасибо!

    • Здравствуйте, Наталья Николаевна!
      Вам можно попробовать найти вариант покупки в Перми и оговорить с покупателями вариант продажи квартиры на будущее (объяснив, что возможность приобретения зависит от разрешения органа опеки). При этом вы можете заключить предварительный договор купли-продажи (не залог, не задаток, а именно, договор намерений) квартиры в Перми, указав в нем условие, что сделка будет совершена только после получения разрешения опеки на продажу квартиры, в которой есть доля ребенка и, собственно, продажи этой квартиры. Этот договор вместе с нотариальным обязательством будет сильным аргументом для органов опеки.
      Останется вопрос о формировании мнения у опеки о равноценности или улучшенности доли в собственности у несовершеннолетнего. На это влияет не только увеличение у ребенка в собственности площади в новом объекте, а также ее рыночная стоимость, которая не должна быть ниже стоимости предыдущей доли. То есть сравнение будет происходить по кадастровой стоимости квартир и размер доли ребенка нужно рассчитать соответствующим образом. Например, подмосковная квартира стоит (кадастровая стоимость) 2 000 000 руб., соответственно доля ребенка оценивается в 1 000 000 руб. Квартира в Перми стоит 1 600 000 руб., значит ребенок должен стать обладателем обладателем 2/3 доли в квартире и стоимость его доли будет равно 1 066 000 руб., что не меньше прежней.

  9. Добрый день! Продала квартиру, которой владела с дочкой по 1/2. Переехали в другой регион, при продаже получили разрешение с перечислением на счет ребенка половины денег. Сейчас оформляем сделку по покупке квартиры взамен проданной. Но мы не успеваем в срок 3 месяца, который дала опека на приобретения жилья. Продавец затянул предоставление документов. Какие посоедствия могут быть если в указанный в разрешении срок мы не отчитаемся о покупке. А опоздаем скажем на месяц?

    • Здравствуйте, Елена!
      Никаких серьезных последствий не будет по следующим причинам:
      1. Вы не использовали деньги дочери на иные нужды, то есть они находятся на ее счет и ждут своего часа;
      2. Затяжка по времени не столь велика и она не связана с Вашей виной.
      Обычно реакция опеки проявляется в том,что в целях защиты прав ребенка подаются иски или о признании продажи квартиры, где ребенок имел собственность, недействительной или выделении доли в собственности, в последующем купленной и оформленной единолично на мать без участия ребенка и пр.

      Для перестраховки в Вашей ситуации следует поступить следующим образом: заключить предварительный договор купли-продажи на приобретаемое жилье. Получить письменные пояснения по каким причинам продавец не готов к сделке и, что им будет предпринято для урегулирования ситуации. После этого направить в опеку письмо, в котором описать сложившуюся картину, пояснить, что Вы предприняли все, зависящие от Вас меры, и в ближайшее время сделка будет совершена с учетом интереса ребенка. К письму приложите копии документов (предварительный договор, пояснение продавца, выписку с банковского счета ребенка и пр.).

  10. доброго времени суток! Ситуация: есть квартира где папа мама ребенок в 1/3 доли собственности по приватизации. Мы уехали в другой город и хотим здесь обосноваться. Есть возможность купить квартиру не в ипотеку за личные средства. Как быть: после покупки новой квартиры нам продать старую?! как происходит процесс в органах опеки если мы купим до продажи старой? Это же не будет сделка купля-продажа… на самом деле есть проблема в продаже, опасаемся что продавать будем ее ни один месяц, а купить и жить в своем жилье хотим уже сейчас…

    • Здравствуйте, Наталья!
      Поступите следующим образом, обратитесь в орган опеки для получения разрешения на продажу доли ребенка в старой (прежней, продаваемой) квартире. При этом укажите какая квартира планируется к покупке и в которой будет иметься доля ребенка. Желательно представить договор намерений, в котором участвует ребенок как сособственник (с продавцом новой квартиры). Как только получите разрешение опеки, приобретайте новую квартиру, обосновывайтесь и параллельно занимайтесь продажей старой квартиры.
      Таким образом, Вы и купите квартиру и разрешение опеки на продажу будет на руках.

      В принципе, Вы сразу можете купить квартиру и после начать заниматься продажей старой, но есть нюанс. Может оказаться так, что разрешение не будет выдано, так как орган опеки сочтет, что новая квартира — это не замена доли в старой, а отдельное право собственности ребенка, существовавшее наряду со старой квартирой (то есть имеет две доли в двух квартирах), не имеющее отношение к продаже (то есть получится, что нужно будет покупать третью квартиру). Или, возможно, новая квартира (размер доли ребенка) не устроит опеку и нужно будет подыскивать другое жилье, отвечающее предъявляемым требованиям.

  11. Здравствуйте. Продала с разрешения опеки квартиру которая принадлежит сыну а ему 13 лет. Квартира находится в городе Бийск Алтайского края. стоимость 1450000,00, общая площадь 48,7 м2. Переехали в Барнаул столицу Алтайского края. Квартиры намного дороже. Нашли дом, получили согласие опеки на его приобретение и пока получали согласие продавцы нам отказали в покупке (передумали продавать). Юрист мне сказал что я кроме этого дома на который получено согласие опеки ничего не могу приобрести. Как мне быть??? Квартиру купить большей площади в Барнауле я не могу потому как они дороже и на много, а меньшей площади я могу приобрести? И как быть с опекой? Спасибо.

    • Здравствуйте, Ольга!
      Вообще-то сделки по уменьшению площади недвижимости несовершеннолетнего не однозначный и прямой запрет. Статья 37 Гражданского кодекса предусматривает возможность таких сделок, но исключительно с разрешения опеки. Здесь самый главный вопрос ухудшается ли жилищные условия несовершеннолетнего.
      Ваша задача сводится к тому, чтобы убедить опеку, что приобретаемое жилье только к выгоде сына. Для этого необходимо представить кадастровую стоимость квартиры в сравнении с предыдущей недвижимостью, указать на наличие в шаговой доступности учреждений социального назначения (школа, больница, детские центры и пр.), путей следования общественного транспорта, развлекательных и спортивных организации (кинотеатры, игровые заведения и пр.).
      Если с учетом планируемых к заселению (прописке) жильцов в квартире (члены семьи) с ребенком его площадь не будет меньше нормы на человека, установленной в месте приобретения, то это очень важно и констатирует факт того, что жилье не ухудшится.
      Другими словами, нужно активно содействовать органу опеки в принятии решения, то есть предоставлять больше информации о приобретаемом жилье в сравнении с проданным. Из которой будет видно, что новое жилье выигрывает по своим жилищным показателям у старого.

  12. Здравствуйте! Ситуация у нас такова:несовершеннолетние дети только втроем являются собственниками 1-комн. квартиры в равных долях в г.Серпухов Московской области. Хотим купить им же и там же 3-комн. квартиру,поскольку позволяют финансы. Но требуется продажа предыдущей, так как только в этом случае наберется необходимая сумма. Органы опеки во время консультации сказали,что необходимо для получения разрешения на продажу ОДНОВРЕМЕННО предоставить документы и на покупаемую, и на продаваемую квартиры. Как вы понимаете, это условие является трудновыполнимым. У мужа в единоличной собственности есть дом хорошей площади в 30 км. от Серпухова,но уже в Калужской области,в небольшом городе. Мы предлагали вариант предоставления детям равноценных долей в доме по договору дарения,но нам сказали, что поскольку сделка дарения безденежная, мы будем обязаны положить им на лицевые счета деньги в банк до достижения совершеннолетия.В таком случае продажа квартиры вообще теряет всякий смысл,несмотря даже на то,что старшему уже 17. Правильна ли эта позиция органа опеки? Предоставив доли в доме,мы бы продали квартиру, купили бОльшую и опять дарением предоставили им там доли. Муж не хочет, чтобы они были собственниками в доме во избежание возможных последующих склок с жильем(научены горьким семейным опытом). Но временно,и пока они несовершеннолетние, готов это сделать. Спасибо!

    • Здравствуйте, Ольга!

      Эта позиция опеки не совсем верная. Да, действительно, чтобы иметь полную картину органу опеки проще получить сведения о другом жилье (замещающем прежнюю собственность). Так сказать, совершить одновременную сделку. Но отсутствие приобретаемого жилья на момент продажи не является основанием к отказу в предварительном разрешении на отчуждение квартиры детей. По этому поводу имеется судебная практика.
      Ничего не мешает сначала продать квартиру, разместив деньги на специальном банковском счете несовершеннолетних, а потом, найдя новую квартиру, получить разрешение на приобретение этой самой новой квартиры. То есть получить разрешение на целевое использование денег детей, находящихся на спец счете, к их же выгоде.

      Главное, подавая документы в опеку, следует представить заявление, в котором указать, что жилье планируемое к приобретению в собственность детей будет иметь условия, не хуже недвижимости, которая будет продана. А именно, большей площадью, в этом же городе, в хорошем месте (с развитой инфраструктурой, вблизи от учреждений социального, медицинского и образовательного назначения). Также укажите, что на время подыскивания подходящего варианта дети будут обеспечены комфортной жилплощадью для проживания (не в собственность, то есть временно до покупки недвижимости в их собственность), желательно указать адрес, краткую характеристику такого жилья и согласие собственника на предоставление жилплощади (тот же дом мужа, например).

      Если подав заявление на одобрение сделки по продаже, Вы получите отказ, его можно обжаловать в суде.

      По нашему мнению манипуляции с домом мужа ничего положительного не принесут, кроме путаницы.

      Но Вам также следует иметь в виду, что получив разрешение на продажу квартиры и, продав ее, придется столкнуться с трудностями получения разрешения и на использование денег детей для приобретения нового жилья. Возможно, дело не обойдется без судебного оспаривания отказа.

  13. здравствуйте!нам органы опеки дали разрешение на продажу квартиру с долей несовершеннолетнего!при продаже квартиры ребенок еще будет вписан в продаваемой квартире?или как нам сделать,что бы покупатели не усомнились в нашей честности?спасибо

    • Здравствуйте, Светлана. Сейчас все сделки с долями оформляются через нотариуса, так что ваши покупатели не будут "сомневаться в вашей честности". И при продаже доли ребенка просто нужно будет согласие опеки и всё. Этого достаточно. А прописка и выписка возможна после продажи жилья, это все должен объяснить покупателям нотариус или риелтор, а не вы.

  14. Здравствуйте. Является ли обязательным оценка выездной комиссии от органов опеки в разрешении на приобретаемое жилье. Всегда ли она создается (в каких случаях)? Потребует ли нотариус ее при сделке?

    • Здравствуйте, Светлана!

      Порядок работы выездной комиссии определяется Законом "Об опеке и попечительстве", гражданским кодексом, постановлением Правительства №423 от 18.05.2009 г., нормативными актами органа местного самоуправления.
      Как правило, такая комиссия выезжает на объект в случаях проверки жилищно-бытовых условий несовершеннолетних, находящихся под опекой при поступлении жалоб, заявлений от граждан или учреждений на неудовлетворительные условия жизни ребенка и нарушение его прав опекунами, родителями и пр. Обследование проводится также в порядке плановой проверки на предмет отсутствия угроз жизни подопечного.
      Выезд комиссии, когда решается вопрос о получении разрешения на покупку недвижимости несовершеннолетнему — исключительные случаи. Такая необходимость возникает, когда документально трудно определить не ухудшаются ли характеристики недвижимости, приобретаемой взамен продаваемой. Комиссия исследует состояние здания, в котором находится квартира, саму квартиру (ремонт, газ, отопление, прочие удобства), а также район, в котором находится объект на предмет наличия линий передвижения общественного транспорта, близости нахождения социальных, образовательных, развлекательных, медицинских учреждений и пр.
      В таких случаях, оценка комиссии кладется в основу принятия решения об одобрении сделки органом опеки.

      В тоже время, выезд такой комиссии для лица, получающего одобрение на сделки, не обязателен, как и для продавца недвижимости. И невозможность составления комиссией акта и дачи объективной оценки (ввиду противодействия продавца или покупателя) не может быть основанием для отказа в одобрении сделки.

      Нотариус требуется только при отторжении недвижимости несовершеннолетнего. Для приобретения не нужен.

  15. Здравствуйте. Моей дочери 17 лет, она является собственником 1/4 доли (её доля от общей площади жилого помещения составляет 18,0 кв.м.) в трехкомнатной благоустроенной квартире в доме 1990 года постройки. Мой муж, который является родным отцом дочери, готов при продаже вышеуказанной квартиры оформить дарение на дочь однокомнатной благоустроенной квартиры, общей площадью 39,0 кв.м., и жилищным условиям более улучшенным в новом доме, 2015 года постройки. Органы для своего разрешения выставили условие — оформить дарение на дочь и ещё на её лицевой счет положить сумму её доли в продаваемой квартире. Правомочны ли эти условия?

  16. Здравствуйте, квартира 44м 1/3 на маму и два ребёнка не совершеннолетних по 1/3. Даст ли органы опеки разрешение на продажу данной квартиры и покупку квартиры по ДДУ с привлечением материнского капитала? Есть так же квартира в собственности у меня(мужа) 57м, как место прописки детей на время стройки. Спасибо.

    • Здравствуйте, Андрей!
      Такая практика распространенное явление (выдача разрешение на продажу имеющейся собственности взамен заключения договора на участие в долевом строительстве). Очень часто подобные согласия дают. Важно, чтобы были удовлетворены требования закона, предъявляемые к новому жилью по сравнению с продаваемым.
      Для решения вопроса наверняка к пакету документов на получение разрешения необходимо представить больше информации о новом строящемся жилье, то есть не ограничиваться проектом договора долевого участия, а также представить план, схему квартиры, проект многоквартирного дома в целом, на каком этапе находится строительство, информацию о застройщике (учредительные документы, сведения о ранее сданных объектах и пр.). Вы верно говорите о том, что нужно побеспокоиться о временной прописке детей (до сдачи новой квартиры и оформления собственности на нее), поэтому представьте в орган опеки обязательство от мужа о прописке детей в его жилом помещении до момента сдачи их квартиры в эксплуатацию.
      Так как вопрос не совсем однозначный, перед сдачей документов следует позвонить в опеку и узнать об их требованиях к документации и уточнить перечень дополнительных документов к стандартному пакету.

  17. Здравствуйте! Возможно ли получение разрешения с органов опеки на продажу доли ребенка 14 лет, покупаем большую по площади квартиру, если отсутствует согласие отца, который не принимает участие в воспитании ребенка, не платит и не платил никогда алиментов, кроме того является инвалидом 3 группы по психическим заболеваниям (подтверждающих документов у нас нет). Квартира приобретена после развода. И возможно ли заключение сделки у нотариуса без согласия отца в этом случае.

    • Здравствуйте, Елена!
      Да, возможно. Законодательство не предусматривает обязательного обоюдного согласия родителей по поводу имущественных прав их ребенка. Важно, чтобы эти имущественные права реально обеспечивались и блюлись. Если новое жилье только улучшает интерес ребенка и делает его более выгодным собственником, то не то что отсутствие, а даже возражение отца ребенка не будет препятствием.
      Причем возражение другого родителя должно быть обосновано и мотивировано, а не просто заявлено беспочвенно. А простое отсутствие согласия, с учетом обстоятельств, связанных с деятельностью отца, не может послужить серьезной причиной для отказа. Судебная практика знает случаи, когда отказ опеки в выдаче разрешения обжаловался и обжаловался успешно.

      Для того, чтобы избежать всяких лишних вопросов и сомнений, Вам следует отправить в адрес проживания отца ребенка запрос о выдаче письменного согласия на планируемую сделку. А к пакету документов в орган опеки приложить копию этого запроса и почтовой квитанции об отправке, а также пояснить был ли ответили нет.

  18. Добрый день, подскажите, у двоих моих детей есть доля в квартире по 1/20 у каждого. Сейчас мы хотим сначала приобрести дом большей площадью, с привлечением ипотечных средств, а после окончания ремонта в нем (примерно 2-4 месяца после покупки) продать квартиру где сейчас проживаем и где являются собственниками мои дети. Скажите как лучше поступить, т.е. продажа квартиры будет не одновременно с покупкой нового дома. Если я им сразу не выделю доли в доме, тогда банк потом откажет мне в этом в силу того, что квартира в ипотеке. Если сразу выделю доли в новом жилья,тогда через какое то время, когда буду продавать квартиру (где они являются собственниками), взамен должна опять им выделять доли?

    • Здравствуйте, Ирина!
      Вы верно видите ситуацию и возможные проблемы.
      Так как копии договоров по продаже квартиры нужно будет представить не позднее месяца после получения разрешения, да еще отчитаться за приобретенное жилье, то провести орган опеки, например, получив разрешение на одновременное отчуждение имеющегося и покупку нового жилья не удастся.

      Поэтому Вам лучше ситуацию изложить в том виде в каком Вы ее себе представляете (запланировали), то есть в орган опеки сделать запрос на получение одобрения на покупку жилья детям на кредитные средства, оплата которых будет производиться, в том числе недвижимостью, в которой сейчас дети имеют доли. То есть получить разрешение со всеми подробностями (указать все детали в заявлении, письменном пояснении). В последующем можно будет получать разрешение на продажу жилья, ссылаясь на первое разрешение. В деле у опеки будут все детали сделки (объяснить дважды задуманное не нужно будет). В противном случае отказ оспорить в суде.

      Можно попытаться договориться с банком о гибких условиях кредита (то есть оговорить прямо в тексте договора, что часть денежных средств будет погашена за счет продажи жилья с долями несовершеннолетних, в связи с чем нужно будет выделить доли в приобретаемом ипотечном доме). Тогда у органа опеки нужно будет получить стандартное разрешение на продажу жилья.

      На худой конец нужно будет договариваться с покупателем Вашей нынешней квартиры о предоставлении возможности Вам прожить в ней 2-4 месяца после продажи для ремонта и переезда в новое жилье (иногда такое понимание у покупателей встречается). В это время совершить сделки с получением стандартных разрешений опеки.

      Но следует иметь в виду, что опека будет относится к обремененному жилью предвзято.

  19. Добрый день! Хотим продать дом в котором по 1/4 доли имеют наши несовершеннолетние дети( по 6 лет обеим) и переехать в другой город на пмж! Деньги от сделки купли продажи дома в полном объёме будут переведены на счёта детей, но органы опеки не дают согласие на продажу дома! Скажите законно ли это? И в какомзаконодательном акте об этом прописано!?

    • Здравствуйте, Максим!
      Орган опеки дает разрешение на сделку при наличии у него мнения в том, что имущественные права несовершеннолетних не будут ущемлены. И наоборот, отказывает, когда имеются реальные признаки, что сделка или какие-либо действия будут совершены в разрез с интересом ребенка. Четкого описания процедуры принятия органом опеки решения в нормах закона нет. Однако судебная практика говорит, что простой, не мотивированный отказ не допускается.
      Таким образом, отказывая Вам в совершении сделки по продаже дома, у опеки должны были быть веские основания. То есть если Вы представили письменные пояснения, что новое жилье будет приобретено в ближайшие 2-3 месяца с условиями не хуже прежних, гарантировали нормальное временное жилье детям на период поиска нового жилья и его обустройства, если сделка по продаже соответствует рыночным условиям, то можно задуматься в чем загвоздка.
      Вы можете попросить от органа опеки разъяснения, в чем конкретно выражается причина отказа и какие действия следует предпринять, чтобы устранить имеющиеся препятствия.
      Если Вам не дают разъяснения или они невыполнимы, надуманы, то такие действия опеки следует обжаловать в суде.

  20. Здравствуйте! Вопрос 1.После продажи квартиры деньги положили на счет несовершеннолетним детям, необходимо погасить этими средствами ипотечную квартиру ,которую приобрели заранее опека дает разрешение ,но остаются средства на счетах детей после гашения ипотеки и опека отвечает , что средства эти снять нельзя . Почему такие правила. Деньги обесценятся через 14 лет. Дети будут совершеннолетними. Вопрос 2. Почему нельзя сразу гасить ипотеку средствами от продажи квартиры они лежат на счетах детей больше месяца и идут проценты по ипотечному кредиту. А сумма 26 тыс рублей где забота о детях и семье?

    • Здравствуйте, Анжелика!
      Процедуры, которые совершаются органом опеки, основываются на требованиях федерального законодательства. Законодатель устанавливает правила в защиту детей: а именно денежные средства, вырученные от продажи имущества несовершеннолетних, должны быть использованы только в пользу для детей. Просто их снять нельзя, так как отследить каким образом они будут потрачены будет невозможно. Однако можно получить разрешение органов опеки на использование денег для приобретения имущества детям, которое будет на них оформлено. Для этого представляется соответствующее заявление и орган опеки согласовывает такие намерения.
      По второму вопросу. Денежные средства можно перечислить в том случае, когда будет произведены регистрационные действия (то есть будет произведен переход права собственности на нового собственника). Это продиктовано необходимостью использования денег "очищенных" от возможных обязательств и претензий (в случае возникновения проблем с продажей собственности детей).

  21. Здравствуйте! Покупали квартиру в ипотеку, погасили остаток мат.капиталом, сняли обременение и заключили у нотариуса договор о выделении долей, но в собственность пока не оформили. Уже купили новую квартиру тоже в ипотеку, 3-комнатную вместо одной, в краевом центре вместо районного, большей площади и стоимости. Вопросы: 1. Муж уезжает в командировку, могу ли я по доверенности оформить собственность на старую квартиру на 4 доли? 2. Могут ли возникнуть проблемы с получением разрешения на продажу в опеке? Заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Ирина!
      По первому вопросу. Да, доверенность должна быть нотариальная. Подобные доверенности уполномачивают на совершение регистрационных действий. Проблем в сдаче документов в Росреестр и получение после государственной регистрации вообще не возникнет.
      По второму вопросу. Проблемы с органом опеки возникнуть могут, так как у Вас нестандартная ситуация.
      Орган опеки не приветствует продажу недвижимости несовершеннолетних для вложения вырученных средств в уже имеющееся жилье. Очень часто опека считает, что это уже и так собственность детей и продажа первой квартиры приведет к только уменьшению имущества несовершеннолетних. Тем более, если денег от продажи однокомнатной квартиры не хватит для погашения кредита по трехкомнатной.
      Кроме того, хоть и фактически условия жилого помещения улучшаются, но ипотечное обременение портит всю картину. Теоретически жилье попадает в класс рискованных, соответственно, это может все плюсы свести на нет.
      Перед тем как представлять заявление, следует в любом случае проконсультироваться в отделе опеки о Вашей ситуации, чтобы иметь ориентировочное представление какой будет настрой у местного органа опеки.
      При подаче заявления на получение разрешения опеки к стандартному пакету документов приобщите письменное пояснение, в котором четко укажите Ваш порядок действий, общую задумку, все плюсы и выгоды для детей. Самое главное обоснуйте для чего Вам нужно покрывать кредитные обязательства имеющейся квартирой (например, нет достаточных средств и, если не будет продана однокомнатная квартира, то трехкомнатная может быть арестована, реализована с аукциона или промедление с оплатой кредита ведет к излишне уплачиваемым процентами и пр.).
      Если будет отказ, ничего страшного, его можно обжаловать в суде. Мотив и основания у Вас есть, Вы в конченом итоге пытаетесь улучшить жилищную ситуацию своих детей. Действия Ваши разумны и внешне имеют видимость улучшения.

  22. Здравствуйте! Хотим продать квартиру в Чебоксарах 100 кв.м. доли 1/2 и 1/4 у детей. Хотим купить 70-80 кв.м в Санкт Петербурге, в новостройке, большее не осилим. Разрешат ли нам органы опеки? И можно ли сперва продать, потом купить?

    • Здравствуйте, Ольга!
      Вопрос не однозначный, в смысле, предугадать ответ сложно. Орган опеки проявляет особую осторожность с квартирами в новостройке. Практика знает много отказов, но и множество успешных судебных решений по жалобам на такие отказы. Большое значение имеет на каком этапе находится строительство, когда планируется сдача дома в эксплуатацию, какой имидж у застройщика и подобное.
      Порядок: сначала продать, потом купить — классический. Так чаще всего делают, это отработанная, приемлемая модель для органа опеки.
      По поводу уменьшения жилой площади. Здесь следует иметь в виду, что уменьшение — не значит удешевление. Соотносить нужно в данном случае не площади, а рыночную стоимость. Вы можете представить данные о кадастровой стоимости и планируемой продажной цене квартиры в Чебоксарах и стоимость покупки в Санкт-Петербурге. И если покупная (ориентировочная рыночная) стоимость выше, то вот он показатель улучшения жилусловий.
      Кроме того, выгадать улучшения для детей можно путем вариациями с долями. Например, ребенку, который имел 1/2 долю предоставить 2/3, а тот у кого было 1/4 выделить 1/3. Может и получится так, что и площадь для детей не уменьшится.

  23. Здравствуйте. У меня с сыном 14 лет в долевой собственности 2-х комнатная квартира. Собираемся переезжать в другой город. Получили положительный ответ от опеки с условием приобретения в собственность ребенка определенной квартиры в другом городе (документы на которую были нами предоставлены в опеку). Если при переезде в другой город вдруг сорвется сделка по покупке указанной квартиры и я куплю ребенку другое жилье, чем мне это может грозить?

    • Здравствуйте, Екатерина!
      Во избежание недоразумений с покупкой незапланированного жилья (о котором не поставлен в известность орган опеки) необходимо о готовящейся конкретной сделке уведомить опеку, указать мотивы не совершения запланированной сделки и попросить одобрения на новую сделку.
      Если не получить соответствующего одобрения и уже по факту представить в опеку документы о совершенной сделки, то если характеристики жилья существенно ухудшаться, возможно, орган опеки будет оспаривать результаты сделок. Вплоть до возврата все на прежние места, в том числе и первую сделку по продаже квартиры. Орган опеки будет действовать исключительно в пределах имущественного интереса несовершеннолетнего, видя этот интерес в выгоде для ребенка.

  24. Здравствуйте.Хотим продать квартиру, где собственниками являются два моих малолетних ребенка и моя мама в равных долях (в результате приватизации). Взамен хотим предоставить детям в собственность квартиру в тех-же долях, но лучше по сравнению со старой (в кирпичном доме вместо деревянного старой постройки). Новая квартира принадлежит моему отцу, и он передает нам ее по договору дарения. Обратились в опеку за разрешением, а там специалист сказала, что разрешение не дадут, т.к. дети являются наследниками дарителя и итак унаследуют эту квартиру. Правомерен ли этот отказ, ведь мой отец является собственником и в любой момент может продать квартиру, обменять, подарить третьим лицам, т.е. квартира может не быть унаследована, и кроме того внуки — наследники второй очереди, помимо них есть я, мой брат и мама (наследники первой очереди) а у брата еще трое детей? Как быть в этой ситуации?

    • Здравствуйте, Вера!
      Вы абсолютно правы, такая логика специалиста опеки не просто нормативно не обоснована, но и еще нравственно некорректна.
      Но Вам все же следует немного изменить характер правоотношений. А именно, с оформить между Вашим отцом и детьми не договор дарения, а сделку купли-продажи.
      Ведь дарение не подразумевает несение расходов на приобретение и, в этой связи, орган опеки не будет предоставлять разрешение на продажу имеющейся недвижимости детей, так как нет экономически обоснованной необходимости в продаже прежней недвижимости для приобретения новой, по причине, что последняя достается даром. Или в лучшем случае денежные средства от продажи будут подлежать размещению на спецсчетах детей и расходование этих денег должно производиться строго по разрешению органа опеки.
      В случае купли-продаже такие вопросы и трудности отпадут, а если будет отказ органа опеки, то его следует обжаловать в судебном порядке.

      Правда, оформление купли-продажи повлечет для Вашего отца обязанность уплачивать налог с продажи, если жилье не принадлежит ему более 3 лет к моменту сделки.

  25. Здравствуйте! Моя семья из четырех человек, я муж и двае несовершеннолетних, все мы являемся долевыми собственниками в преобретенном под мат.капитал доме, я с мужем имеем прописку в этом доме, а дети только право на собственность. Ситуация такая, мы планируем через пол года уехать за границу на п.м.ж.. Скажите пожалуйста как нам все правильно объяснить органам опеки, чтобы они дали разрешение на продажу этого дома, потому как мы больше никогда в него не вернемся, и как по закону все оформить. Заранее огромное спасибо

    • Здравствуйте, Ольга!
      Вам необходимо подтвердить ключевые вопросы, связанные с переездом: о гражданстве (разрешение на временное проживание), о новой собственности за рубежом (проекты сделок), об отсутствии намерений возвращаться в РФ (например, разрешение вопроса о прекращении гражданства РФ).
      В любом случае вопрос возможно будет решить либо с одобрением двойной сделки (продажа старой недвижимости в РФ) и покупка другой за рубежом, либо одобрение сделки по продаже недвижимости в РФ и перечисление денежных средств на банковский счет детей. А в последующем получение отдельного разрешение на свободное распоряжение денежными средствами после урегулирования вопроса с устройством за рубежом (оформление собственности на жилье, получение подданства другого государства и пр.).

      То есть Вам следует обратиться в опеку со стандартным пакетом документов для получения одобрения на продажу дома и приложить письменное объяснение о дальнейших планах семьи.
      Если будет получен отказ, его следует обжаловать в судебном порядке, так как четких инструкций и нормативов на этот счет не имеется.

  26. Добрый день. Планируем купить квартиру, где дети являются собственниками по приватизации. Но семья на данный момент живет в Германии, уехала 2 года назад на ПМЖ. И квартиру просто продают, ничего не покупая и не кладя деньги на счет детям. Из органов опеки есть постановление об отчуждении имущества. Подскажите, в этом случае какие могут быть риски. И что необходимо сделать, чтобы потом после совершеннолетия собственники не заявили на свои права. В целом квартира по документам чистая. Но у нас только сомнения по поводу детей. Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Наталья!
      Хоть ситуация нестандартная, но, тем не менее, имеется достаточная определенность в вопросе о рисках.
      Если предмет продажи юридически чист и сомнения только в продавцах (вернее в возможных претензиях от них), то следует обратить внимание на подлинность (достоверность) и однозначность толкования постановления органа опеки.
      Сделка, где продавцами являются несовершеннолетние, является надежной и без потенциальных опасений на будущее, если органом опеки дан "зеленый свет" на заключение и исполнение договора.
      Судебная практика показывает, что чаще всего претензии к сделке возникают именно у органа опеки. Например, когда опека дает два или более взаимосвязанных, последовательных разрешения (допустим, одно на продажу, а второе на покупку равноценного или с лучшими условиями жилья. И когда второе решение не исполняется, орган опеки может предпринять меры по оспариванию первой сделки).
      В Вашем случае разрешение только на продажу. Это говорит о том, что если условия сделки будут соблюдены, то последующие действия продавцов (их законных представителей) не могут влиять на состоятельность совершенной купли-продажи. Даже если у собственников после наступления совершеннолетия будут претензии, то они будут направлены не к покупателям (с целью возврата недвижимости), а к родителям, потратившим нецелевым или безхозным способом деньги, вырученные с продажи, или вообще к органу опеку, предоставившему возможность родителям отчуждать недвижимость несовершеннолетних.

      В этой связи, Вам, как стороне сделке, необходимо обратиться в орган опеки для получения разъяснений о выданном постановлении (соответствует ли его содержание, по какой причине это разрешение не обуславливается обязанностью родителей приобрести другое жилье или перевести денежные средства от продажи на счет собственников квартиры и пр.). Если все подтвердится, как было заявлено продавцом, то опасений нет.
      Кроме того, подобные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Оформляя сделку, нотариус также проверит законность сделки и отсутствие юридических препятствий к её заключению.
      Так что по нашему мнению вышеуказанная сделка, в том ключе переживания, о котором вы пишите, не несет риски для покупателей и не предоставляет правомочий её собственникам на выражение своих претензии после приобретения полной дееспособности.

  27. Добрый день. Приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку, погасили её с привлечением мат.капитала. По обязательству мы должны раздать доли детям. Хотим продать эту квартиру и купить бОльшую по метражу, трёхкомнатную. Можем ли мы раздать детям доли уже в новой квартире без выделения долей в этой? И если всё-таки изначально раздать доли, даст ли опека разрешение на продажу квартиры с последующим приобретением новой(большей по метражу, но также с привлечением ипотечных средств)?

    • Здравствуйте, Дарья!
      Обязательство по выделению долей детям в связи с использованием средств материнского капитала исполняется как бы на доверии, то есть четко отлаженных механизмов проверять добросовестность получателей МСК по выделению долей нет. Этим часто пользуются родители (не выделяют доли и продают квартиры без учета интереса детей).
      Но иногда все же пенсионный фонд уведомляет Росреестр о наличии обязательства по выделению долей в отношении объекта недвижимости, таким образом, перестраховывается на счет исполнения взястого обязательства. В этом случае совершить сделку в обход оформления собственности на детей и разрешения органа опеки не совершить.

      Поэтому для четкого понимания возможностей совершения сделок и порядка действий Вам следует запросить выписку из госреестра (делается такая выписка в территориальной федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость 200 руб.). И узнать имеется ли ограничения по квартире (внесены ли сведения об обязательстве).

      Если такие сведения не подавались, то сделку Вы можете совершить беспрепятственно, продавая квартиру в том регистрационном состояние, которое было до выдачи обязательства (без долей в собственности на имя детей). Но во избежание проблем на будущее, в новой квартире обязательно следует оформить доли на детей, то есть сразу же приобретать квартиру в долевую собственность. На такую сделку не требуется согласие опеки (так как номинально дети не являются собственниками и нет угроз ущемления их имущественных интересов).
      Некоторые граждане все же перестраховываются и, не оформив доли на детей, пытаются получить разрешение от опеки на продажу такой квартиры и покупку новой с выделением в ней долей. Эти действия лишние, да, и к тому же безуспешные. Орган опеки в подавляющем большинстве дает отказ.

      Если квартира имеет ограничения, то сделку без исполнения обязательства перед пенсионным фондом не совершить. То есть сначала следует оформить на детей доли, потом получить согласие от опеки на продажу имеющейся и покупку новой квартиры детям.
      Оплата части квартиры средствами ипотечного кредита не является основанием для отказа выдачи разрешения органа опеки. Если приобретаемая квартира находится в благоустроенном и развитом, в социально-экономическом смысле, районе населенного пункта (то есть квартира является более лучшим приобретением с точки зрения жилищных условий), доля в недвижимости детей будет увеличена, стоимость новой квартиры будет соотносима с рыночной, вырученные деньги от продажи пойдут целиком на оплату новой квартиры, а ипотечный кредит (необходимый для окончательного расчета с продавцом) имеет приемлемые условия, соответствующие усредненным условиям на рынке кредитов и займов, то явных препятствий для одобрения сделок органом опеки нет.

  28. Здравствуйте! Куплена комната на материнский капитал во втором браке. Выделены доли на двоих детей: от первого брака и от второго брака, мать хочет продать эту комнату и предоставить доли детям в новом доме, как бы с целью улучшения жилья. Органы опеки требуют от отца ребенка от первого брака согласие на продажу доли ребенка. Что может быть если отец ребенка, ребенку 16 лет, от первого брака не даст согласие на продажу доли с целью улучшения жилья? Может ли мать через суд без согласия отца получить разрешение на продажу, с последующей выплатой этой доли ребенку в денежном эквиваленте и выселением его на площадь отца? Спасибо

    • Здравствуйте, Наталья!
      Отказ отца от дачи согласия на сделку не является абсолютным препятствием к совершению сделки. Подобный отказ принимается во внимание органами опеки, если он достаточно обоснован и мотивирован. Опека рассматривает доводы отказчика, соизмеряет с фактическим положением дел и может приплюсовать такой отказ к своему несогласию, если планируемая сделка несет больше ущерба ребенку, нежели выгоды.
      В случае, когда отказ безмотивный и, по своей сути, принципиальный, то есть основанный только на желании поступить наперекор, то орган опеки не должен рассматривать его всерьез и класть в основу своего неудовлетворительного решения.
      Судебная практика знает примеры, когда такие решения органа опеки успешно оспаривались законными представителями детей-собственников, продаваемой недвижимости.

      А вот второй вариант с выплатой денег ребенку и его выселения гораздо проблематичней. Если перечислить денежные средства на счет ребенка (от продажи его доли в комнате) еще возможно, а с выселением совсем трудно. Увязать два этим юридических действия в одну цель и получить положительный результат практически невозможно. Ведь выселить ребенка уже целая история, а еще одновременно придется нарушить права другого человека (вселить к нему в жилье гражданина (пусть даже сына) без его разрешения) — такое не один суд не допустит.

  29. Здраствуйте. Получили разрешение на продажу 2 комнатной квартиры с долей несовершенолетнего,продали купили другую 3комнатной квартиру выделили долю несовершеннолетнему, должны были еще положить 1/3 от сумму проданой квартиры на счет несовершеннолетчего,этого не слелали. Все деньги пошли на гашении ипотеки при покупке 3 комнатной квартиры. Что будет на это.

    • Здравствуйте, Иван!
      Юридически Ваши действия можно квалифицировать как действия, приведшие к уменьшению имущества несовершеннолетнего ребенка.
      Как показывает судебная практика, орган опеки может попытаться оспаривать и сделку продажи и сделку по покупке квартир, такие полномочия у опеки имеются. Но чаще всего суды не признают такие сделки недействительными.
      При этом у опеки есть возможность и обратиться в суд с требованием об открытии счета на несовершеннолетнего и перечисление денежных средств в требуемом количестве. Такое требование будет удовлетворено. В итоге на основании исполнительного листа либо из доходов родителей, либо за счет их имущества будут выручены необходимые средства и размещены на счете ребенка.
      В последующем распорядиться такими деньгами будет весьма сложно (то есть получить разрешения опеки на использование денег, даже в пользу несовершеннолетнего). Возможно, что указанные денежные средства будут находится на счете до совершеннолетия ребенка.

  30. Добрый день!
    Нотариус отказывается готовить со своей стороны запрос в орган опеки о разделе имущества. Ссылаясь на то что это не обязанности нотариуса, что опека должна сама считать доли и даже разговаривать не желает.
    Являемся заложниками ситуации, опека готова от нас принять заявление, естественно с расчётами долей, понимания всю ситуацию, что можно ошибиться и тд.
    Как поступить в этой ситуации, куда можно обратиться?

    • Здравствуйте, Надежда!
      В действительности ни нотариус, ни орган опеки не имеют полномочий производит раздел имущества, это как бы Ваше прерогативное право.
      Вам следует подготовить документы (соглашение о разделе имущества между супругами с выделением долей детям), исходя из Вашего видения проблемы. После направить проект соглашения в опеку и, получив одобрение, представить документы нотариусу, который удостоверит соглашение.
      После этих процедур, соглашение будет иметь более чем легитимный характер, и его оспорить будет довольно трудно, так как документ пройдет согласование и проверку у авторитетных структур (орган опеки и нотариус).
      Для проведения точных математических расчетов можно обратиться в БТИ, практикующему кадастровому инженеру. Вам дадут консультацию, а также помогут в составлении отдельных разделов соглашения (хотя это не их основной профиль, но они являются специалистами в этой области, поэтому содействие оказать смогут).

  31. Добрый день! Органы опеки в г.Батайск РО, не берут на рассмотрение документы на продажу комнаты в коммуналке (26,00кв.м)Где по 1/3 являются двое несовершеннолетних детей. Мною куплена кварьира ( ипотека) 59,00кв.м. в новом доме так же с предоставлением по 1/3 каждому. Сейчас мы платим ипотеку и плюс еще коммунальные услуги по двум объектам недвижимости- это накладно для семейного бюджета. Если бы продалась комната , то и основной долг по ипотечному кредиту практически приблизился бы нулю. Детей воспитываю одна, работаю официально, алименты не получаю ( судебные приставы бесдействуют). Как быть в такой ситуации?

    • Здравствуйте, Анна!
      Вам следует полностью подготовленный пакте документов отправить по почте в орган опеки (заказным письмом с уведомлением и описью вложения).
      Если не будет ответа или будет отказ, то необходимо обращаться в суд для оспаривания действий (бездействий опеки) и получения легитимного основания для совершения сделки. То есть если действия органа опеки будут признаны неправомерными, то решение суда как раз и будет тем документом, который заменить одобрение опеки на сделку.
      При рассмотрении дела в суде Ваши личные (семейные) обстоятельства будут учтены для вынесения решения в Вашу пользу, поэтому, кроме ссылок на нормы закона, нужно ссылаться и на жизненную ситуацию.

  32. Здравствуйте, хочу продать квартиру, у дочери 1/4 доля, дочери 17 лет, квартира покупалась после развода с её отцом. Согласие на продажу не даёт. Можно ли продать без его согласия? Если опека разрешит, то как быть с нотариусом?

    • Здравствуйте, Ирина!
      Продажа квартиры, в которой собственником доли является несовершеннолетний ребенок осуществляется с согласия родителей. Причем, если ребенку более 14 лет, то он совершает сделку сам, а родители лишь одобряют.
      Отказ отца от дачи согласия не является непреодолимым препятствием в заключении и исполнении договора. Ему следует отправить письменный запрос на согласие (в письме указать на какую сделку и с какими условиям он должен дать отцовское согласие, а также представить подробное обоснование (если поступит отказ)).
      Не взирая на ответ (отказ или умолчание на запрос), следует получить разрешение на сделку в органах опеки. Во избежание лишних вопросов, опеке следует пролить свет на юридически значимую реакцию родителя (сообщить об отказе или уклонении на ответ). Ключевым моментом в решении вопроса о сделке будет именно мнение органа опеки. Орган опеки, конечно, будет принимать во внимание факт отказа отца от дачи согласия на сделку, поэтому сразу следует представить сведения о том какой был ответ, в том числе его мотивация.
      Если опека не одобрит сделку лишь на том основании, что не было согласия отца (простое принципиальное, немотивированное), то такое решение опеки следует обжаловать в судебном порядке как незаконное.
      Если опека даст согласие на сделку, то сделка подлежит удостоверению у нотариуса. Вряд ли последний надет её незаконной по основанию отсутствия согласия одного из родителей при наличии положительного мнения такого авторитетного субъекта, как орган опеки. Когда же такое случится, то следует обратится к другому нотариусу, а если и от последнего поступит отказ, то требуйте письменной формы отказа и обжалуйте правомерность действий нотариуса в суде.
      Правда на Вашей стороне.

  33. Здравствуйте, сделала разрешение на продажу комнаты в общежитии в 12.14 года., но только сейчас в 16 году нашла покупателей.Имеет ли силу ещё моё разрешение, или надо всё сначала?

    • Здравствуйте, Фатима!
      Законом не предусмотрено конкретных сроков действия предварительного разрешения органа опеки, но следует учитывать, что если ко времени совершению сделки несовершеннолетний перешел в возрастную категорию от 14 до 18 лет (допустим, ранее ему было до 14 лет), то меняется статус несовершеннолетнего и его дееспособность (то есть уже нужно разрешение не на совершение сделки от его имени, а на согласие на совершение им сделки). Соответственно прежнее решение становится неактуальным и требуется повторное обращение в орган опеки.
      Недействительность может быть связана с тем, что орган опеки сам укажет срок действия разрешения в тексте или изменятся имущественное положение ребенка, экономическая ситуация (резко упадут или взлетят цена на продаваемую недвижимость и пр.).
      Возможны проблемы и при оформлении сделки у нотариуса, в росреестре, с покупателями, которые будут сомневаться в юридической силе разрешения, ссылаться на его давность и т.п..

      Поэтому лучше обратиться в орган опеки с новым заявлением, указав, что ранее разрешение было дано, однако по уважительным причинам сделка не состоялась и требуется аналогичное одобрения опеки. То есть произвести актуализацию по времени. Орган опеки, не желая противоречить себе, выдаст новое решение, если не возникли к этому времени серьезные препятствия к планируемой сделке.

  34. Здравствуйте, при смене пмж получил разрешение опеки на продажу квартиры( путем зачисления денежных средств на счет детей в банк), построил дом прописал их и обратился в опеку на разрешения снятие денег с последующим выделением доли (даже договор о выделения доли составили, подписали и предоставили). Рыночная стоимость в месте землей в 2-раза выше.
    Опека требует сметы, т.к. деньги просто так выделить не могут, требуют новые документы не связанные с разрешением выделения денег и в устной форме говорят выдели детям доли. Хотя есть обязательство другой опеки, что я должен выделить на новом пмж доли.
    1.Кто прав я не знаю, и что делать (надо дом и дальше благоустраивать).
    2. Правомочны они требовать новые обязательства, ведь я не выполнил еще старые обязательства.

    • Здравствуйте, Дмитрий!
      Судя по первоначальному предварительному разрешению, опека предписала совершить сделку по продаже недвижимости и разместить денежные средства на счете детей, для возможного использования их на обеспечение детей жильем.
      Последующее требование опеки уже связано с порядком использования денежных средств. Согласно законодательству денежные средства на счетах несовершеннолетних используются обоснованно и с предоставлением отчета.
      Просто написать заявление, в котором сообщить, что детям выделяются доли не совсем уместно. Требуется еще и расчетно-экономическое обоснование, на вроде, сметы, актов о выполненных работах, справок о затратах и стоимости работ, товарные документы на материалы, проекты и пр.
      В этой связи в орган опеки следует представить расчетно-экономические документы (которые Вы в силе изготовить, в том числе "задним" числом), обязательство о выделении детям долей в недвижимости. Главное подчеркнуть, что новые доли будут более дорогостоящие и благоустроенные с жилищной точки зрения.
      Если проблема с разрешение опеки не разрешиться, то требуйте письменный ответ и обжалуйте его в судебном порядке.

  35. У меня дети по наследованию получили доли в квартире, которую мы решили продать, предоставив им взамен долю в квартире принадлежащей мне. В одном органе опеки мне сделку одобрили, а в другом отказали, сославшись на то, что с одной стороны сделка возмездная — продажа, а с другой безвозмездная — дарение (дети были прописаны в разных местах). Но я как отец, не могу продать ребенку долю, сделка мены, влечет за собой дополнительное налогообложение. Есть ли возможность апеллировать к судебной практике по данному обстоятельству?

    • Здравствуйте, Владислав!
      Да, имеются апелляционное определение Омского областного суда №33-10405/2015 г. от 27.01.2016 г. и апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики №33-3946/2013 от 06.11.2013 г. Указанные судебные акты предусматривают правоту законных представителей несовершеннолетних, которые намереваются продать недвижимость своих детей, предоставив (подарив) им свою недвижимость взамен.
      Главный вопрос упирается в то, что предоставляемая недвижимость не должна уступать по своих техническим и стоимостным характеристикам отторгаемой. При этом суды не видят проблем в существе безвозмездных сделок.

  36. Здравствуйте, у меня и сына (14 лет) в собственности квартира.мы ею продаём и покупаем равноценную у моей мамы.( её квартира лучше для проживания). Одновременно купля-продажа.опека дала разрешение.а вот натариус сказал ,что сделка не может быть совершена, так как мой ребёнок не может пркупать квартиру у ближайщей родственницы.неужеле мы действительно не сможем приобрести бабушкину квартиру?

    • Здравствуйте, Ольга!
      Нет, позиция нотариуса неверная.
      Денежные отношения не допускаются при совершении сделок между супругами, между несовершеннолетними дети и их родителями (законными представителями) или опекунами (попечителями).
      В Вашей ситуации бабушка не относится к вышеупомянутым категориям продавца. Поэтому сделка может быть совершена беспрепятственно.
      Для её успешного совершения, Вам следует попросить у нотариуса письменный мотивированный отказ от удостоверения сделки и в последующем его обжаловать. Либо просто обратиться к любому другому нотариусу.

  37. Здравствуйте! Хотим купить квартиру. Квартира приватизированная на 3 детей и продавца. Продавец говорит , что перед тем как выйти на сделку , мы должны детям положить сумму денег на лицевые счета. Правильно ли это? Если ,да, то как это оформить документально, что бы нам не остаться ни с чем?
    И еще вопрос , у них долг по квартире оооогроооомный. Они хотят , чтобы мы тоже его погасили. И итог этих сумм равен продажной стоимости квартиры. Как нампоступить?

    • Здравствуйте, Инна!
      Нет, не правильно. Это условие продавца для будущей сделки. Но Вы вправе выдвинуть свои условия, в том числе о порядке оплаты. Например, перечислить денежные средства на лицевые счета в день заключения сделки (подписания договора) или после подписания договора и до государственной регистрации и пр.
      В настоящий момент требования продавца выглядят несколько нелепо, так как договор не заключен, его условия не обсуждены, общего понимания по сделке не достигнуто, а он требует денежный перевод. Спрашивается: на каком основании деньги переводятся, как будет решаться вопрос о возврате денег, если Вас не устроит условия будущего договора (сделка не состоится) и пр.?
      В этой связи перед перечислением денежных средств на лицевые счета детям должен быть заключен договор купли-продажи (удостоверенный у нотариуса), в котором четко определен именно такой порядок исполнения обязательств покупателя по оплате недвижимости, указаны реквизиты счетов и размер денежных средств подлежащих переводу. Рекомендуется после подписания договора производить указанные банковские операции.
      Касаемо задолженности. То этот вопрос также не должен быть оставлен без внимания. В договоре должен быть указан размер долга, Ваша обязанность, как продавца, о его оплате и зачета указанной суммы в счет покупной стоимости.
      В противном случаи такая оплата может быть расценена как подарок, благотворительность.
      Мы не утверждаем, что продавец готовит какую-то мошенническую схему, это всего лишь разумные меры обычной осмотрительности.

  38. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как поступить. Есть 2 к квартира, комнаты выделены как отдельные объекты. Собственниками 1-й комнаты (8 кв.м) являются 4 человек: муж 2/9, жена 2/9, несовершеннолетняя дочь 2/9 и ещё одна несовершеннолетняя дочь 1/3. Супруги разведены. Дети находятся с мамой, живут не в продаваемом объекте. Собственником 2-й комнаты
    является бывший свекр, дедушка девочек по линии отца. Отношения матери девочек с бывшим супругом и его родственниками плохие. Жить в этой комнате нет возможности. Мать девочек хотела продать свою и доли детей (всего 7/9 доли) бывшему свекру( дедушке девочек),( отец девочек не в состоянии купить 7/9 доли) и купить другую квартиру с обязательным выделением доли несовершеннолетним. Органы опеки отказали, обосновав, что покупателем 7/9 доли является родственник девочек, их дед. Неужели ничего нельзя сделать, ведь жить там невозможно, 8 м. комнатой не пользуются, отношения между супругами и бывшими родственниками плохие, и кроме деда ( а он обладает преимущественным правом покупки) эти 7/9 доли в комнате никому не нужны, покупателя стороннего лица не найти. В итоге несовершеннолетние вынуждены жить у родственников со стороны матери

Задайте свой вопрос