Возврат процентов по ипотеке, уплаченных банку


Последнее обновление Август 2019


Приобретая квартиру на вторичном рынке, в новостройке, граждане России могут рассчитывать на получение налогового вычета (имущественный налоговый вычет — ИНВ) не только с затраченных средств, но и с суммы уплаченных процентов. При условии, что жилье покупалось с привлечением банковских кредитных средств.

Что же такое налоговый вычет? Если Вы не являетесь предпринимателем, а получаете заработную плату, из которой работодатель отчисляет 13% НДФЛ, то при покупке жилья можно претендовать на возврат этих 13% удержаний.


Кто может рассчитывать на возврат процентов по ипотеке?

возврат процентов по ипотечному кредитуЗаконом установлены специальные ограничения для возврата подоходного налога с процентов при покупки жилья. Прежде чем подавать документы в налоговую инспекцию убедиться, что:

  • Вы резидент России;
  • квартира (дом, комната) приобретается на территории России;
  • помещение относится к жилому фонду;
  • квартира покупается не у взаимосвязанных лиц (коими могут быть родственники, опекуны, попечители, начальники по работе и пр.). Другими словами, при покупке квартиры у бабушки, деньги вернуть не удастся;
  • жилье планируете брать за свой счет, либо на кредитные средства банка. Но не деньги спонсора, материнский капитал, другие субсидии, которые не облагаются НДФЛ;
  • жилье введено в эксплуатацию, на руках имеются документы на собственность, либо есть акт приема-передачи (в случае новостройки, через паевые взносы в жилищный кооператив);
  • Вы не пользовались правом на налоговый вычет раньше (именно по процентам, право на вычет по покупке может быть от нескольких объектов, пока не выберется весь вычетный лимит);
  • претендент вносил НДФЛ (по ставке 13) или будет вносить позже (либо это делает за него налоговый агент). Иначе не будет базы с чего производится бюджетный возврат.

Есть также ограничения по сумме при исчислении вычета по процентам ипотеки - 3 000 000 руб. (напомним, что при исчислении налогового вычета по самой покупке - 2 000 000 руб.).

Например: Гражданин А. ежемесячно получает заработную плату в 30 000 руб. Бухгалтерией предприятия с него удерживается налог по ставке 13% = 3900,00 руб. За 12 месяцев удержание налога составляет 3900*12= 46 800,00 руб. Гражданин А. в 2018 году покупает квартиру стоимостью 3 500 000 руб. Поскольку сумма ограничена 2 000 000 руб., то государство возместит гражданину А. 260 000 руб., то есть будет возмещать 5 лет по 46 800 руб. и на шестой год сумма возврата составит 26 000 руб. остатка. Но квартиру гражданин А. покупает по ипотечному договору. Совершенно неважно, что квартира является залоговым имуществом банка и что гражданин А. выплатил лишь 1 000 000 руб. первоначального взноса. В налоговый вычет за квартиру берется вся стоимость жилья. Сумма выплаченных процентов в 2018 году составила 50 000 руб. Следовательно, к сумме прибавится сумма процентов по ипотеке 50 000*13% = 6500 руб. Таким образом, Гражданину А. на шестой год возместят остаток по налоговому вычету и проценты за 2018 год 26 000+6 500= 32 500 руб.

В последующие годы, будут возмещены средства в сумме 13% от фактически уплаченных процентов по кредиту. Пока общая сумма возврата процентов не достигнет 390 000 руб. - максимально возможной суммы возврата.

Требования к недвижимости

Налоговый возврат по ипотечному кредиту допускается, когда возникает вычетное основание. Выше об этом уже немного сказано, речь идет о факте приобретения объекта недвижимости. Остановимся на этом подробнее.

Какие виды недвижимости допустимы для ИНВ

  • квартира/доля в квартире;
  • жилая комната/доля в ней;
  • жилой дом (либо его для);
  • участок земли под ИЖС, если он покупается с готовым жилым домом, либо после гос.регистрации права на возводимый дом на этом участке.

Соответственно, если покупать дачу, апартаменты, офис-комнату и прочее, то вычетное основание не возникает.

Какое право должно быть на объект

Жилье должно перейти в собственность к налогоплательщику (вычетополучателю). Никакие долгосрочные аренды, наймы, залоги и подобное не допускаются. Но следует учесть, что пути получения в собственность приемлемы тоже не все. Жилая площадь должна попасть в обладание в связи с(со):

  • покупкой;
  • заключением договоры мены;
  • участием в долевом строительстве в многоквартирном доме;
  • возведением ИЖС;
  • внесением паевого взноса при строительстве многоквартирки.

А вот такие случаи как дарение, наследование, признания права собственности в судебном порядке не подходят для реализации возможности на ИНВ.

Если собственников несколько

Всё предельно понятно, если претендент на вычет не имеет семьи. Либо права на конкретное недвижимое имущество по брачному контракту закреплено за одним из супругов на праве личной собственности. То есть нет сомнений кто вычетополучатель.

А вот какие суммы можно заявить для возврата налога с покупки и с процентов по кредиту, если квартира приобретена в браке?

Ситуация с супругами

Если квартира приобретается семейной парой, то 390 000 руб. (13% с 3 млн. руб. процентного вычета) и 260 000 руб. (13% с 2 млн. руб. приобретательного вычета) рассчитываются на мужа и жену по отдельности. Другими словами, общая сумма возврата в семейный бюджет, возможная к получению, удваивается. Может составить 260000+260000+390000+390000 = 1 300 000 руб.

Вычеты по процентам за ипотеку (как и по покупке жилья) можно получить на каждого из супругов, даже если квартира покупалась на одного из них, и платил тоже кто-то один. Всё потому что у супругов всё имущество совместное (если другое не будет предусмотрено брачным контрактом).

Существует возможность распределить долю вычета между супругами, исходя из их пожеланий. Это значит, что неважно кто платил за недвижимость и по кредиту, все равно каждый будет иметь право на собственный полный лимит. Хотя можно вместо заявления о распределении сумм представлять документы по фактически понесенным расходам мужем и женой.

Если один из супругов раньше получал вычет по процентам, но использовал не весь, второй раз получить не удастся.

Исходя их опыта судебной практики, желательно вычет по покупке квартиры распределить между супругами один раз, а по процентам можно распределять каждый год.

Часто возникает неясность, если один из супругов купил недвижимость до брака, а проценты платятся в период семейных отношений. Ответ прост: у второго супруга также появляется возможность реализовать ИНВ, так как банку уплачиваются суммы из общего семейного бюджета (значит и недвижимость становится общей).

Ситуация с дольщиками

Если речь идет не о супругах, а посторонних лицах, совершивших покупку жилья и уплативших проценты в долях, то такие лица так же могут получать ИНВ каждый порознь, в пределах существующих лимитов. То есть исходя из базы 3 млн. руб. по процентам и 2 млн. руб. по стоимости доли каждый (если размер доли и сумма уплаченных процентов позволит).

Бывают случаи, когда заём берут несколько лиц (не супруги), а собственность оформляется на одного. Тогда другой (тот, на кого не оформлена недвижимость) не сможет ни на что рассчитывать, никакой возврат НДФЛ для него невозможен.


Требования к займам

Это могут быть займы, кредиты, кредитные рассрочки, ссуды и подобное, которые строго выдаются на жилищные цели (покупка, строительство, ремонт). Ипотека не обязательное условие, то есть залог жилья может быть, а также возможно беззалоговое кредитование.

Сами заёмные средства могут выдаваться как банками (кредитными организациями), так и простыми юридическими или физическими лицами. Причем допускается, чтобы заёмщик и заимодавец были взаимозависимыми лицами. Следует отличать запрет на взаимозависимость покупателя и продавца жилой площади.

Встречаются ситуации, где заёмщиком может быть продавец квартиры/дома.

Например, Алехин Т.С. продал Свиридову П.Д. квартиру по цене 3 800 000 руб. Но по условиям договора при заключении сделки покупатель должен оплатить 2 800 000 руб., а 1 000 000 руб. выплачивать в течение 2 лет. При этом за предоставленную рассрочку покупатель должен уплатить проценты в общей сумме 300 000 руб. из расчета 15% годовых. Условия договора были выполнены как положено. В итоге, Свиридов П.Д. может вернуть НДФЛ от процентов в размере 39 000 руб. (300 000 Х13%).

Возврату подлежат платежи только по уплате процентов, но не за возврат самого тела кредита или штрафов, пеней, комиссий по кредиту. Причем все эти платежи должны быть фактически осуществленными (а не планируемые, формально предусмотренные графиками и пр.), то есть подтверждаться реальными финансовыми документами.

При этом проценты не привязываются к конкретному жилью. Главное, чтобы было вычетное основание.

К примеру, гражданин М. в 2015 году купил квартиру за собственные деньги. Был заявлен вычет от покупки (на проценты ничего не заявлялось). В 2017 году уже за заёмные средства куплен дом. Кредит возвращен в 2019 году полностью и уплачены все проценты в сумме 500 000 руб. Ко второму объекту гражданин М. приурочил процентный вычет в сумме 65 000 руб. (500 тыс. Х13%). То есть по расходам на покупку дома возврат невозможен, так как ранее уже ранее получен в сумме 260 000 руб., но есть основание для заявления возмещения НДФЛ в счет кредитных процентов.

Когда кредит не использовался сразу

Если заемщик получил целевые деньги от банка и долгое время не приобретает недвижимость, это не освобождает его от уплаты процентов. Но зато после покупки жилой площади можно возмещать НДФЛ от кредитных процентов не только после сделки, но и до её совершения.

Допустим, кредитные средства получены в 2017 году, соответственно в 2017, 2018, 2019 гг. уплачивались процентные суммы. Жилище было куплено в 2019 году. У гражданина есть право возмещать подоходные взносы в связи с уплаченными процентами с 2017 года до достижения лимита в 3 млн. руб.

Сколько раз можно воспользоваться?

Налоговый вычет можно возвращать с одного объекта даже если лимит в 3 000 000 руб. не исчерпан. Этим процентный возврат отличается от вычета по покупке. В последнем ИНВ применим к любому количеству объектов недвижимости, но суммарно до 2000000 руб.

Например: В 2018 году Гражданином С. были куплены 3 объекта недвижимости:
  • Домик в деревне за 100000 руб.:
  • Квартира за 1000000 руб.;
  • И внесено за еще одну квартиру в новостройке по ипотеке 1000000 руб., общей стоимостью 2500000 руб.
За 2018 год по ипотеке уплачено 50000 руб., а за 20 лет ипотеки всего планируется уплатить 2300000 руб. процентов. Общая сумма 100000+1000000+2500000= 3600000 руб. Однако Гражданин С. может претендовать на налоговый вычет в сумме 2 000 000 руб., что составит 260 000 руб. к возврату. Сумма 2 300 000 руб. процентов, меньше максимального порога в 3 000 000 руб., и составляет 299 000 руб. к возврату, но вычет по процентам можно получить лишь однажды и только с одного объекта, поэтому разницу 390000-299000 = 91000 руб. уже возместить не получится.

До 2014 года и сейчас

Правила исчисления вычета по ипотечному кредиту изменились с 01.01.2014.

До 2014 года налоговые вычеты по процентам по ипотеке подлежали полному возмещению,
независимо от суммы. И заявлялись единой процедурой с основным вычетом, то есть отдельно процентное возмещение было невозможно.

Если по ипотечным кредитам, заключенным до 2014 года декларации с налоговым вычетом не
подавалось, то существует редкая возможность получить возмещение.

Однако, если до 2014 года заявлено о возврате процентов, а после было перекредитование, ограничение в 390 000 руб. не применяется, то есть сохраняются старые правила.

Допустим, гражданин Х. в 2012 году получил кредит на приобретение жилплощади. В 2013 году был заявлен ИНВ. Ввиду высоких процентов в 2018 году гражданин Х. в другом банке получил заём с меньшей процентной ставкой на погашение первоначальной ссуды. Господин Х. может продолжать возвращать НДФЛ от процентов уже по новому займу, не ограничиваясь 3 000 000 руб., а до тех пор пока кредит не будет возвращен и уплачены процентные суммы в полном объеме.

Какие документы потребуются для возврата процентов по ипотеке?

  • Заявление на вычет;
  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Паспорт;
  • Договор о приобретении недвижимости или прав на нее;
  • Акт о передаче квартиры (если собственность не зарегистрирована в новостройке или при внесении паёв);
  • Выписка и государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности;
  • Платежные документы (расписка, заверенная нотариально, банковские выписки, кассовые
    документы, подтверждающие оплату продавцу);
  • Справка 2-НДФЛ, если будете подавать декларацию.
  • Свидетельство о браке;
  • Заявление о доле распределения вычета между мужем и женой, если находитесь в браке;
  • Кредитный договор с приложениями и графиками платежей;
  • Документы по оплате процентов, в том числе справку из банка о произведенных платежах;
  • Банковские реквизиты налогоплательщика.

Поскольку процесс получения вычета растягивается на годы, очень важно не только изначально
правильно составить документы, но и аккуратно их хранить. Особенно будьте внимательны с документами на оплату, как самой квартиры, так и процентов по ипотеке. Не платите за ипотеку через банкомат, если на чеке не отражается Ваша фамилия.

Способ и сроки возврата средств

В этом вопросе действуют общие правила как для вычета налога при покупке жилья, так и для вычета по процентам за ипотеку. Существует 2 способа – оформить через налоговую инспекцию непосредственно, или через работодателя.

Через налоговую инспекцию

3-НДФЛ подается в начале года за прошедший. В ней отражаются все доходы полученные за предыдущий год, уплата налога и понесенные затраты, подлежащие возврату, в качестве налогового вычета. Декларация заполняется плательщиком налога, к ней прикладываются копии документов и предоставляются в налоговую инспекцию одним из способов:

  • по почте заказным письмом с описью и уведомлением;
  • лично (либо по нотариально заверенной доверенности) в налоговую инспекцию;
  • через личный кабинет плательщика в электронном виде. В таком случае есть возможность прикрепить копии документов в виде pdf файлов.

Налоговая инспекция рассматривает правомерность начисления вычета в течение трех месяцев. Еще месяц дается на перечисление 13% от сумм вычета.

Через работодателя

Через личный кабинет или в налоговой инспекции оформляете заявление на получение налогового возврата по ипотеке, прикладываете те же копии документов. Через месяц налоговая инспекция выдаст вам уведомление, которое нужно отдать в бухгалтерию по месту работы. С этого момента, подоходный налог с Вас не будет удерживаться до конца года.

В начале следующего года, уведомление придется получать снова. Помимо этого, бухгалтерия, сделав перерасчет, вернет налог уже уплаченный с начала года. Новое заявление в налоговую придется подать также в случае смены места работы. Второй раз копии документов подавать не нужно. Способ получения вычета можно менять.

Очередность получения, перенос остатка

Самая простая ситуация, когда гражданин подает документы только на процентное возмещение. То есть не истребует стоимость (в пределах лимита в 2 млн.), уплаченную продавцу. Как правило, такое случается, если ранее базовый 260-ти тысячный возврат налога уже произведен (допустим, по другому объекту).

Если величина кредитных выплат велика и внесенного подоходного налога недостаточно, то невыбранный остаток переносится на следующий год (годы). В соответствующем году подается 3-НДФЛ, плюс заявление (весь пакет не предоставляется) и производится очередной возврат НДФЛ. И так до тех пор пока не будет выбран лимит в 390 000 руб.

Сложнее при совмещении основного и процентного вычетов. Тут возможны три случая:

Одновременное затребование одного и другого. В декларации налогоплательщик указывает на истребование покупочного и процентного вычетов. Чаще всего, сумма ранее уплаченного НДФЛ не позволяет разом получить всё. Поэтому сначала из бюджета переводят суммы в счет погашения основного вычета (в том числе с переносом остатка на следующие годы). Как лимит будет выбран, преступают к перечислению 390-тысячного возмещения.

Если один вычет закрывается полностью, а другой частично. Тогда в один год возвращаются расходы по оплате жилья и частично процентные траты. В дальнейшем довыбирается только ипотечно-процентный вычет.

Например, в 2016 г. Симонов Р.А. купил квартиру за 2,5 млн. руб. в кредит. Сумма ставки в год составляла 425 тыс. руб. Годичный заработок у Симонова Р.А. равен 750 тыс. руб. В 2017 году заявил на возврат расходов по купле-продаже 750 тыс. и ипотечной ставке 425 тыс. Получил из бюджета 97,5 тыс. руб. (только по основному). В 2018 году база по основному составляла 1, 25 млн. руб. (2 млн. - 0,75 млн.), а по процентному 850 тыс. (425 тыс. Х 2 года). Симонов Р.А. вернул налог по аналогии с 2017 г., то есть уменьшил основной ИНВ на 750 тыс. (ему перечислили 97,5 тыс. руб.). В 2019 году база по основному будет равна 500 тыс. (2 млн. - 0,75 млн. - 0,75 млн), а по процентному продолжается рост и составит 1275 тыс. (425 тыс. Х 3). Соответственно в 2019 году Симонов закроет лимит по основному и получит частичное возмещение в счет ипотечного. Таким образом, на 2020 год будут перенесены остатки только по ипотечным ставкам. Их размер составит 1 450 тыс руб. (425 000 х 4 - 250 000). Итого, к 2020 г. Симонов полностью выберет основной и 250 тыс. ипотечного вычета. Ему на будущее можно будет возвратить ещё 357 500 руб. (2 750 000 (3 000 000 - 250 000) Х 13%), которые при сохранении имеющихся условий он получить в течение 4 лет.

Заявляется только ипотечный возврат, без возвращения расходов по купле-продаже. Заявитель может претендовать на ИНВ в счет уплаченной цены при покупке жилья, но не использует свое право, а получает только ипотечное возмещение. Такое возможно, когда гражданин планирует вернуть подоходный налог при покупке недвижимости от других (будущих) сделок.

Все указанные условия соблюдаются, когда составляют 3-НДФЛ с помощью программы ФНС. Если заполнять бумажную декларацию от руки, то можно отступить от этим правил. Но тогда инспекция может не согласиться с такими расчетами и выдать отказ.

Совет. Если нет особых жизненных обстоятельств, то лучше сначала выбирать вычет по кредитной ставке, а затем можно переходить к возвращению основного долга. Это удобно тем, что не нужно длительно хранить банковские документы (кредитный договор, справку из банка, графики, платежные документы и пр.). А при обращении за вычетом непосредственно по объекту недвижимости налоговой уже будет известно об объекте и о неиспользованном праве в отношении него. Поэтому потребуется минимальный пакет документов и решение налоговой будет положительным.

Для сведения. Для возврата ипотечной ставки (без основного долга) при заполнении декларации с помощью компьютерной программы в разделе «Вычеты», вкладка «Имущественный», окно «Данные объекта» (открывается путем нажатия на «+» по ссылке «Список объектов») в строке «Стоимость объекта (доли)» указывается значение «0». А в строке «Проценты по кредитам за все годы» вносятся нужные значения.

Выводы

Получить по ипотеке налоговый вычет на проценты можно, если вы:

  • гражданин РФ, работаете по трудовому контракту, получаете доходы, облагаемые по ставке 13%;
  • имеете документы на право собственности объекта ипотеки;
  • предельная сумма вычета по ипотеке 3000000 руб., что позволяет вернуть 390000 руб. на одного человека, дается один раз в жизни и на один объект недвижимости;
  • к возмещению берется только фактически уплаченная банку, документально подтвержденная сумма процентов;
  • сумма вычета, не полученная в текущем году переносится на следующий, до полного погашения;
  • если сумма уплаченных процентов банка меньше, чем 3000000 руб., остаток не возвращается.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.