Как перевести жилое помещение в нежилое


Первое, о чем Вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, значит необходимо вывести объект из жилого фонда. Что называется официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
  • техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
  • план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
  • если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого  на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 ЭтапПодготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов;
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам;
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья;
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого.

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50% от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ (УК, ТСЖ). Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, то получить согласие лично, обходя всех соседей и убеждая каждого не нужно. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до проведения собрания. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 , №ВАС-6266/10, №ВАС-7494/13).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комиссии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется постановление (уведомление) о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

  • когда требуется перепланировка;
  • перепланировка не нужна.

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

  • необходимо реконструкция с получением специального разрешения;
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов).

В любом случае такая информация указывается в уведомлении. Собственно, и собственник знает это, так как при подготовке документов у него имеется проект реконструкции, содержащий технические и ремонтно-строительные мероприятия.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

  • строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства;
  • противопожарные — с Государственной противопожарной службой;
  • санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой;
  • экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды;
  • не забывать о правах соседей.
Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, Вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

  • комитетом коммунального благоустройства;
  • управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство);
  • ГИБДД;
  • службой подземных сооружений;
  • предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

  • паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями;
  • нотариальную доверенность и ее копию (если имеется);
  • выписку из ЕГРН в отношении помещения и договор, на основании которого возникла собственность;
  • акт приемочной комиссии и его копию;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Наши партнеры - юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

88 комментариев

  1. В нашем МКД одну из квартир переводят в нежилой фонд, разрешения на реконструкцию у них нет,, но ремонтные работы ведут. Куда можно пожаловаться, чтобы остановить это безобразие, ремонт делают люди "" бомжеватого"" вида, уже один раз устроили пожар в этой квартире, постоянно долбят фундамент, боимся как бы не разрушили весь наш панельный дом, это наше единственное жилье

    • Здравствуйте, Инна! Для начала следует обратиться в жилищную инспекцию (этот орган проводит подобные проверки) и администрацию (орган, выдающий разрешение на реконструкцию). Указанные органы проверят на сколько проводимые работы документально согласованы и не нарушаются ли нормы строительства.
      Если не будет никакого результата, то следует обращаться в прокуратуру с жалобой на действия заказчика ремонтных работ и бездействия указанных организаций.

  2. во время реконструкции соседней квартиры( проводимое без разрешения)-обращался и в прокуратуру и в жилинспекцию и в в органы выдачи согласования на перевод в нежилое, губернатору -эффект ноль все говорили есть нарушение , а в итоги выдали разрешение.

    • Здравствуйте, Сергей! Если в действительности есть нарушения, то самый эффективный способ — обращаться в суд с иском о нарушении Ваших жилищных прав. Там признают незаконный перевод и обяжут ответчика восстановить положение существовавшее до нарушения права.

  3. Добрый день. Скажите, пожалуйста, можно ли перевести комнату в общежитии в нежилое помещение, в частности под торговлю только кондитерскими товарами, хлеб, выпечка, если она находится на 1 этаже, не угловая, вода проведена в комнату. Проконсультируйте , пожалуйста, с чего начать и что делать.Огромное спасибо!

    • Здравствуйте, Галина!

      Если комната находится в собственности, соответственно общежитие выведено из статуса спецфонда, что никоем образом не препятствует осуществлению перевода в нежилое помещение. Важным моментом является обособленность комнаты как объекта недвижимости, то есть переводимая комната не должна входить в состав объекта в качестве составного помещения. Необходимо, чтобы земли находящиеся под заданием общежития по своему назначению предполагали организацию торговой деятельности.

      В остальном алгоритм действий и пакет документов такой же как и для квартиры.

  4. Кто должен дать согласие из представителей администрации ( муниципальных квартир) на перевод моей жилой квартиры в нежилое (моя квартира находится в собственности).По квартирам, которые находятся в собственности — все понятно… А за Муниципальные квартиры кто даст согласие на перевод квартир, находящихся в собственности??? И нужно ли оно?

    • Здравствуйте, Галина!

      Согласие дается на общем собрании собственников жилья. От имени муниципальных квартир выступает представитель администрации. Подобными вопросами занимается уполномоченный орган, обычно это комитеты, департаменты по управлению муниципальным имуществом.

  5. Если собственник одной из квартир многоквартирного дома является недееспособным, то имеет ли право опекун дать согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение?

    • Здравствуйте, Юлия!
      Да, такое согласие имеет право дать от имени недееспособного именно опекун.

  6. Добрый день. Можно ли в квартире на первом этаже (нежилой фонд, квартира угловая) в многоквартирном доме устроить чистку и пошив пуховых подушек, одеял.
    Спасибо.

    • Здравствуйте, Николай!

      Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» на первых и цокольных этажах жилых зданий запрещается организация прачечных и химчистки. Таким образом, если чистка подушек не будет подразумевать чистку с применение специальных химических веществ и соответствующего оборудования, то запреты на указанную Вами деятельность не распространяются.

  7. Доброго всем дня! С мужем купили участок в садоводстве.Сразу хотим его приватизировать.Есть мечта построить дом совмещенный с магазином продуктов,так как поблизости нет такового.И для этого удобное проходное место.Можно ли так сделать?И как оформляются документы? Ведь мы хотим в одной стороне жить ,а в другой продавать,т.е нежилое?Нужно ли согласие садоводства.?Как лучше сделать?Сначала проект или сразу стоить можно?Спасибо

    • Здравствуйте, Светлана!

      Для начала Вам необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка. А так как Вы желаете построить и жилой дом и магазин, то следует разделить землю на два участка с различными видами пользования: под ИЖС и под торговлю. С таким вопросом необходимо обращаться в местную администрацию. Для решения вопроса по существу, в зависимости от имеющегося вида пользования, будут назначаться публичные слушания.
      После это нужно подготовить проект и получать разрешение на строительство.

      Далее, после завершения строительства, заказать заключения Роспотребнадзора, пожарной службы и т.п.

  8. Здравствуйте! Хотим квартиру на 1 этаже перевести в нежилой фонд под офисное помещение. Организовать отдельный вход со двора администрация нам отказывает. Почему мы не имеем права сделать вход со двора?

    • Здравствуйте, Юлия! Обычно возникают проблемы с переводом в нежилое (с выходом во двор) для помещений под торговлю продовольственными товарами, алкогольной продукции, так как это является нарушением санитарных норм. В Вашем случае возможно, что вход может быть оборудован только с изменение общего имущества собственников многоквартирного дома (в отсутствии их согласия), либо такая реконструкция представляет угрозу для безопасности конструкции дома, либо имеются какие-либо ограничения в связи с особым статусом дома (например, объект культурного наследия и пр.).
      В любом случае ситуация будет ясна, когда можно ознакомиться с конкретная мотивировка муниципального органа в своем отказе. Нужно будет удостовериться, что такая позиция не соответствует законодательству и обжаловать отказ в суде.

  9. Подскажите, можно ли изменить статус помещения на этапе заключения договора (до оформления собственности) в строящемся многоквартирном доме.

    • Здравствуйте, Владимир!
      Да, можно.
      Такая процедура зависит от застройщика. То есть именно он должен согласиться и официально изменить проект многоквартирного дома (в части касающейся вида разрешенного пользования Вашей квартиры) до сдачи в эксплуатацию. Далее необходимо будет внести изменения в договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого, по завершению строительства Вы уже будете оформлять в собственность нежилое помещение.

  10. Администрация отказала в переводе квартиры в нежилое помещение на основании того, что у меня не оборудована парковка перед домом на 3 автомобиля. Но места для парковки нет. Правомерен ли такой отказ?

    • Здравствуйте, Галина!

      Все зависит от вида разрешенного пользования, общей площади переводимого жилья, наличие других коммерческих объектов поблизости и иной инфраструктуры.

      Перевод жилого в нежилое подразумевает соблюдение жилищного и градостроительного законодательства. Некоторые СНиПы предусматривают наличие парковочных мест для законного существование того или иного объекта. Поэтому для того, что бы дать оценку решения муниципалитет необходимо обладать минимальной информацией об объекте.

      В настоящее время в судебной практике встречаются решения и в пользу и против собственника.

  11. Здравствуйте! Хотелось бы уточнить, требуется ли согласие соседей при переводе жилого помещения в нежилое, в случае если тамбур один. При этом обособленный выход уже имеется ( к дому пристроен магазин, за стеной находится жилое помещение, которое планируется к выкупу. Запасной выход планируется через дверь, которая граничит с жилой квартирой).

    • Здравствуйте, Ирина!
      Судя по Вашему описанию переводимое помещение при переоборудовании и будущем использовании не будет занимать (затрагивать) помещения других собственников, в том числе общего помещения собственников дома. Поэтому согласие соседей не требуется.
      Единственно дополнительный вопрос вызывает, каким образом будет граничить проем (дверь) запасного выхода соседней жилой квартирой (если речь идет об изолированной границей, то согласий не требуется).

  12. Здравствуйте.Подскажите можно ли переводить в нежилое помещение часть помещений.И с чего мне начать.Дело в том что у нас строится 4х квартирный дом .Строительство долевое.Вход у каждой будущей 3х уровневой квартиры отдельный.Каждый имеет одну четвёртую доли.Хотелось подвал и первый этаж перевезти в нежилое . А второй этаж оставить жилым.Сейчас из документов регистрац.свидетельство о незаконченом строительстве 1/4 доли . И договор между собственниками о распределении и конкретном месторасположении долей .Кадастровый паспорт можно сделать только на всё здание(не сделан).Собственником второй квартиры является моя жена.Значит ли это ,что кворум собрания собственников (50%) будет.И мы можем провезти собрание, без согласия остальных двух собственников.

    • Здравствуйте, Андрей!
      Ваш вопрос разрешается путем изменения проектной документации, с получением соответствующего разрешения на строительство и последующей сдачей дома в эксплуатацию.
      Перевод части помещения на данной стадии недопустим, так как отсутствует регистрация завершенного строительства.
      Проект должен быть согласован всеми участниками долевого строительства единогласно. Он будет предусматривать отдельные входы для нежилой и жилой части и пр.

  13. Добрый день! Вопрос 1. Можно ли получить разрешение для пристройки магазина (перед своей квартирой) на первом этаже(со стороны авто.дороги,до дороги 15-17 метров) 5 этажного дома,при этом не выводя объект из жилого фонда, то есть чтобы квартира оставался официально жилым.
    Вопрос 2.Можно ли получить зем.участок перед вышеуказанном объектом для того чтобы поставит контейнер (оформит как магазин) для торговли продуктами. Проконсультируйте , пожалуйста, с чего начать и что делать. Спасибо!

  14. Добрый день,
    Вы указываете, когда могут возникунуть сложности — "Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству)."
    Также, Юлия справшивает, почему ей отказали в выводе во двор ЖИЛОГО ДОМА. Не является ли ЖИЛОЙ ДВОР именно такой зоной ? Есть СНиП Жилые здания, где к помещениям нежилого (общественно-делового) назначения предйявляются требования в т.ч. "разделение потоков движения, в том числе жителей дома, посетителей и товаров …". Также, "Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается". ну и т.д.
    У нас обратная ситуация — через суд пытаемся завести обратно квартиры, выведенные именно в наш двор. ЧТо ждет жителей, если во всех дворах, все квавртиры на первых этажах вывести под коммерцию ?
    Я как раз надеюсь в инете найти подкрепление моего мнения. Роман, нет ли твердых запретов ? Жители вроде имеют правл на "благоприятные применительно к данной местности условия существования" . Ведь нельзя полагаться на чиновника из уполномоченного органа, который вдруг может решить, что 4 коммерческих подъезда во дворе — это как раз благоприятно? С уванием, спасибо

  15. Здравствуйте! У меня другой вопрос : мне нужно перевести нежилой дом в жилой. Я собственник, соседей нет, стоит на моей земле, перепланировка нам не нужна. Что для этого нужно? И могут ли отказать?

  16. Здравствуйте! Жилая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома (300 квартир). Согласован проект с архитектурой, но администрация отказывает в переводе в нежилое на основании, что нет 100 % согласий сособственников (это просто нереально ) и для отдельного входа в проекте будет снесена часть стены под окном (они мотивируют, что это общедомовое имущество ?

    • Здравствуйте, Инна!
      К сожалению, позиция администрации законна, так как в соответствии с пп 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ стены относятся к общедомовому имуществу (общее имущество собственников в многоквартирном доме). Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества допускается при наличии согласия всех собственников (100%).
      Снесение стены это и есть уменьшение общедомового имущества. Это подтверждено, в том числе Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2013 г. №ВАС-3070/13.

      Поэтому судиться с администрацией — дело бесполезное. Вам следует найти общий язык с УК, то есть пойти на определенные затраты (например, выполнить какие-нибудь ремонтные работы в подъезде и пр.), но при условии, что они раздобудут Вам необходимые голоса собственников. Иной выход из ситуации — другой проект перепланировки, который не будет затрагивать общее имущество (если это возможно).

  17. У нас МКД есть квартира на первом этаже,мы хотели переделать её под детский магазин .все жильцы дома против отказ свой объясняют так : "я просто не хочу что бы тут был магазин" .на компромис не идут. Что можно сделать в этом случае ? Обжаловать отказ? Как это правильней сделать и на основании каких статей? Заранее спасибо за помощ.

  18. Здравствуйте! Сделала перепланировку в нежилом помещении, убрали перегородку между кухней и залом, и убрали балконную дверь и окно, разобрали кирпичную кладку что была под окном.Не могу закончить с оформлением документов.Сейчас требуют проект, насколько я знаю , то в моем случае достаточно эскиза.Местная администрация требует подписи "АЖ…. 75%" жильцов, что они согласны на перепланировку в моем магазине,несущие стены не затронуты, кроме кирпичной кладки, что находилась под окном, то есть она держала только окно, выходящее на балкон. Каким образом может отразится на мне следующий термин при оформлении документов " рекострукция" вместо перепланировки?Нужны ли подписи жильцов в моем случае, и сколько? Нужен ли проект из архитектуры, или мне можно обойтись заключением специалиста о том, что несущие стены не затронуты, балкон утеплён и т.д.?
    Заранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Наталья!

      У Вас имеется случай именно перепланировки, не реконструкция, так как последний термин предполагает увеличение площади, проведения работ по пристройке помещений, этажей и пр. У Вас же только конфигурация внутри помещения меняется.
      Реконструкция требует получение разрешения на строительство (реконструкцию), при перепланировке немного другая процедура, другой формат разрешительной документации.

      Тем не менее, Ваша перепланировка затрагивает несущую конструкцию, которая к тому же является и общедомовым имуществом (наружная стена дома).
      Эскизом Вам не обойтись, так как нужно представить проект в состав, которого должно входить техническое заключение БТИ о том, что демонтаж кирпичной кладки не влияет на конструктивные особенности стены и не влечет нарушение безопасности многоквартирного дома.
      Кроме того, разборка кладки приводит к фактическому уменьшению общедомового имущества, что требует 100% согласия жильцов многоквартирного дома.
      Как показывает практика такие вопросы иногда становятся практически неразрешимыми (например, когда жильцы (их часть) будут категорически против).
      Если такие препятствия возникнут, то нужно или детально разбираться в вопросе кирпичной кладки (при каких обстоятельствах она была выполнена, предусмотрена ли она первоначальным проектом дома, если нет, то было ли узаконено её возведение и пр.) или изменить проект, отказываясь от демонтажа кладки.

  19. Здравствуйте! Пытаюсь перевести в нежилое свою квартиру на 1м этаже, соседи ближайшие не согласны по причине "не разрешим и всё, но если бы были деньги мы бы и сами открыли" короче из зависти. Квартира угловая, перепланировок не требуется, вход собираемся сделать через лоджию, на поэтажном плане лоджия не имеет ограждений из кирпича от улицы, цоколь низкий, 40 см максимум, ступени возможно и не понадобятся (отмостка ниже уровня пешеходной дорожки, которая проходит в 1м от моей лоджии) Каковы мои шансы получить разрешение без согласия собственников (ничьи интересы не затрагиваю, не пойму, зачем вообще согласие) Или стоит обратиться к риэлторам, которве обещают решить вопрос через суд за 300т.р., что для меня дороговато. Риэлтоы говорят что если начну оформлять сам, и получу у администрации отказ(неправильный), потом сложно будет оформить.

    • Здравствуйте, Сергей!
      Исходя из Вашей фабулы, для проведения перевода не требуется проведения технических работ (строительно-ремонтных). Соответственно общее домовое имущество не попадает под передел, в результате которого оно может быть уменьшено. Следовательно и никаких согласий от собственников многоквартирного дома не потребуется.
      Откровенно говоря, вызывают сомнения и услуги риэлторов, которые предлагают решить вопрос в судебном порядке за весьма приличную сумму. При этом они остерегают Вас от отказа из администрации, который якобы усложнит дело. Тогда резонно поднять вопрос: какого рода у них будет судебное разбирательство (которое они Вам обещают), если они хотят избежать отказ администрации. Ведь именно этот отказ и нужно оспаривать в суде, по этому поводу должен быть судебный процесс.
      Лучше всего на данном этапе пригласить специалистов из БТИ, которые дадут техническое заключение об отсутствие необходимости производить перепланировку, о соответствии текущего состояния квартиры для нежилых помещений согласно требованиям СНиПов и ненадобности проведения проектных работ. Знания и опыт таких специалистов будет достаточным, с учетом Вашей ситуации, для решения вопроса о переводе квартиры в нежилой фонд. Поэтому, получив от них консультации по техническим и организационным аспектам, Вы самостоятельно продвинитесь в разрешении Вашей задачи.

  20. Здравствуйте! Хотим открыть магазин одежды, есть помещение на 1 этаже многоквартирного дома, НО! По документам это квартира, а по факту бывшее кафе. Возможно ли его перевести в нежилое помещение и не возникнет ли проблем? Продают по цене квартиры, поэтому очень заманчиво, но сколько будет стоить переоформление и как долго все будет происходить, если вообще получится перевести квартиру в нежилое помещение?

    Выход отдельный через бывшее окно

    • Здравствуйте, Вера!
      Вы столкнетесь с вопросом перевода именно квартиры, а не кофе, так как документально значится жилое помещение — квартира.
      То что кафе работало без надлежащего оформления помещения уже наталкивает на мысль о том, что помещение, возможно, непереводимое. Хотя для кафе требования намного серьезнее, чем для магазина одежды, поэтому владельцы кафе и не занимались этим вопросом.
      Но учитывая то, что выход можно оборудовать через окно, то этот вопрос нужно согласовывать с жильцами (100% одобрение), так как уменьшается общее имущество многоквартирного дома. Поэтому можно предварительно поинтересоваться у продавца и/или в управляющей компании насколько реально получить согласие всех собственников помещений дома, есть ли рьяные противники, вообще были ли претензии к кафе и т.п. А после принимать решение насколько вопрос рискованный и разрешима задумка.
      Из этих же вопросов и будет формироваться представление о размере бюджета смена назначения квартиры, плюс проект, плюс ремонтные работы и пр.

  21. Добрый день! Хочу перевести квартиру в нежелое. 1этаж есть возможность сдела.ть отдельный вход Соседи против без серьезных причин. Не хотят денег.Что делать.

    • Здравствуйте, Аркаий!
      Необходимо разобраться в вопросе оборудования отдельного входа. Если для этого придется каким-то образом реконструировать, уменьшать общее имущество собственников помещений (например, придется уменьшать площадь внешней несущей стены, путем её частичного демонтажа, разрушения), то разрешение вопроса зависит от явки таких соседей на собрание жильцов, значение их голоса (за или против), и размер (количество) их голосов. Нужно получить согласие всех собственников жилья, это не значит, что именно каждый поименно собственник помещений в многоквартирном доме должен дать личное согласие, нужно чтобы было получено 100 процентно легитимное решение общего собрания собственников (одобрение), то есть на собрании должно участвовать не менее 2/3 голосов. Таким образом, если Ваши соседи и другие противники окажутся в свое массе менее чем 1/3 от голосов всех собственников, то их позиция не станет препятствием (при условии, что на собрание явятся абсолютно все голосующие собственники). При чем 1 собственник имеет голосов в зависимости от размера площади его квартиры.
      Если же при оборудовании входа не будет уменьшаться общее имущество (изменяться его назначение), то собрание вообще не нужно.

    • Здравствуйте, Любовь!
      Нет нельзя, так как, в соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилья в нежилое помещение запрещен, когда право собственника обременено правами третьих лиц. А ипотека ничто иное, как обременение права собственности.

  22. Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, имеет ли смысл открывать наследственное дело, если оформлен договор ренты на моего сводного брата? Дело в том, что 11 лет назад умер отец, от его доли я отказалась, а полгода назад умерла мать, но последние 15 лет мы не общались, но я знаю, что там был оформлен договор ренты на моего брата. Имею ли я право претендовать на что-нибудь? Полгода будет через неделю.

  23. Я планирую переоформить квартиру в нежилое помещение. На данный момент перепланировка не оформлена. Планирую реконструировать в супермаркет. Надо ли оформлять предыдущую перепланировку?

    • Здравствуйте, Светлана!
      Нет, так как на данном этапе вся работа будет сведена к документальной работе, то есть к утверждению проекта, получению разрешения на реконструкцию. Поэтому никаких комиссии о соответствии текущего состояния недвижимости технической документации создаваться не будет, фактических выездов и осмотров не предстоит.
      После получения разрешительной документации Вам необходимо привести все в соответствие с ней, сообщить о готовности объекта к приемке и только тогда объект будет приниматься воочию. Такими образом, нынешняя перепланировка никоим образом не станет препятствием в свершении задуманного.

  24. Добрый день!
    перевожу жилое в нежилое в МКД Новостройка. Понятно, что собственников немного и собрания сейчас провести нет никакой возможности. Собрали подписи у 100 собственников. Получили от застройщика,который является на данный момент собственником не проданных квартир, согласие. Земля была у застройщика в аренде,сейчас все передали муниципалитету. Как можно организовать отдельный вход? Брать в аренду землю?

  25. Здравствуйте, купила квартиру на 1 этаже дома. В данном доме на 1 этаже расположено 3 магазина. Оказалось, что дом в особой культурно-исторической зоне "Ансамбль Кремля". Комитет по культуре города не против разрешить перевод квартиры в нежилое помещение, но "без оборудования отдельного входа" (но это невозможно, так как отдельный вход должен быть), так как "это может испортить архитектурное решение дома". В 2013 году вышло городское постановление, которое разрешает в культурной зоне делать магазины, кафе и пр., если это не изменит архитектурного решения. То что в нашем доме на 1 этаже магазины и во всех соседних сплошь и рядом магазины, кафе, салоны красоты,комитет объясняет тем, что собственники успели перевести свои квартиры в нежилые помещения до выхода постановления, т. е до 2013 года. Скажите пожалуйста, есть ли выход из этой ситуации? Или нужно продавать квартиру, так как жить там тяжело (1 этаж, до шумной дороги 1, 5 м., пыль,шум и т.д.) Спасибо!

  26. Добрый день! Спасибо за статью, но я запуталась. Если есть :студия, окна во двор. Жилое помещение.
    Необходимо: Сделать нежилое. вход нужен с улице, т.е. на той стене нет окон, придется рубить дверь из стены. Нужно ли согласие жильцов? хочется обойтись без него (планирую сделать продуктовый магазин-кафейню)
    Или нужно выбирать квартирку уже с окнами на улицу, чтобы из них сделать дверь? Тогда согласние жильцов дома не требуется?
    И какие именно жильцы- весь дом должен быть согласен или только соседние квартиры? Другими словами, какая должна быть квартира, чтоб не требовалось согласие? спасибо

    • Здравствуйте, Алена!
      Если необходимо прорубать дверь в стене, то, соответственно, это действие расценивается как уменьшение общедомового имущества в порядке перепланировки квартиры. Для совершения этих строительных мероприятий потребуется согласие жильцов не менее 2/3 от общего числа собственников квартир.
      Если выбирать квартиру с окнами, и из них делать дверной проем, то это тоже будет частичный демонтаж стены, если, кончено, архитектурой здания не предусмотрено особый размер окон — в полный рос, то есть размером под дверь.
      О согласии. В голосовании должно принимать не менее 2/3 от общего числа собственников всего многоквартирного дома. И решение на таком собрании должно быть 100 процентно "за".
      О выборе. Дело в том, что не все вопросы упираются в разрешение собственников на уменьшение общедомового имущества. Многое зависит от нормативов, где расположен объект недвижимости (возможно, что по выбранному адресу не допускается размещение магазина муниципальным законодательством), от статуса дома (например, дом относится к объектам культурного наследия, памятникам истории и архитектуры). То есть каждый случай индивидуальный. При покупке квартиры необходимы заранее выяснять вопросы возможности проведения перевода, а потом решать вопрос о целесообразности заключения сделки.

  27. Здравствуйте. переводим жилое помещение в нежилое. Все необходимые документы получены (проект согласован с администрацией, согласие соседей получены — 70%, завершаются ремонтно-строительные работы. Для устройства отдельного выхода необходимо установить козырек над входной группой. Сделали первый раз козырек (согласовав конструкцию устно с проектировщиками) соседи с верхнего этажа подняли шум, пришлось переделывать козырек как было изначально по проекту, теперь жильцам опять не нравится (изначально их не устраивало что козырек слишком высоко к их окнам, теперь что к ним могут залезть воры, соседи на контакт не идут, им не нравиться само наличие козырька, на компромиссы не идут, предлагали и застраховать их квартиру и поставить решетки и предлагали с ними согласовать изначально конструкцию козырька, на что получаем ответ вы делайте, а там все равно встретимся в суде.) Теперь проектировщики предлагают сделать третий вариант козырька — так как они боятся жилищных и прокурорских проверок, гарантии что это устроит соседей нет. Без приемки комиссии не получить заключительный акт, как быть куда жаловаться и кто нам возместит расходы по монтажу и демонтажу козырька (по проекту).

    • Здравствуйте, Анна!
      Собственники жилых помещений могут единожды компетентно выражать свое мнение — на собрании при разрешении вопроса об уменьшении общего имущества собственников. Это мероприятие состоялось, решение получено.
      В настоящее время Вы действуете в правовом поле, устанавливаете козырек в соответствии с утвержденным муниципальным органом проектом.
      Так как проект прошел обкатку, так как, предполагается, что он соответствует нормам жилищного и градостроительного законодательства, кроме того, именно козырек не уменьшает общего имущества, не причиняет вред общему имуществу и не мешает пользоваться жилым помещением недовольным собственникам, то их возмущения (о возможных попытках краж и пр.) неосновательны и не могут привести к какому-либо результату, в том числе к судебной перспективе выигрыша дела.
      Более того, для подготовки и заключения акта мнение жильцов вновь не будет учитываться, это не является обязательной согласительной процедурой.
      В этой связи можно просто не обращать внимание на поступающие жалобы, так как они, судя по происходящим событиям, носят неконструктивный характер, а имеют иные мотивы неделового характера.
      Вам не следует боятся и судебного процесса. Ведь какие основания у них будут признать Ваши действия незаконными (одобрение собственников получено, проект утвержден муниципальным органом, работы ведутся без отстутплений от проекта и пр.)? Таких оснований нет. Соответственно судебный процесс Вам даже к общей пользе, поскольку, проиграв в суде, у жильцов закончатся аргументы.

      По указанным причинам, считаем, что необходимо продолжить монтажные работы в соответствии с утвержденным проектом и производить сдачу работ, не обращая внимание на выпады соседей.

  28. Здравствуйте, вопрос в следующем.
    Жилая комната в собственной квартире примыкает к двум сан .узлам. Что можно в этой ситуации можно сделать — перевести комнату в нежилой фонд или перепланировать в кухню.

    • Здравствуйте, Мария!
      Перевод одной из комнат или нескольких комнат в квартире в нежилое помещение, то есть перевести не всю квартиру, только её часть не допускается законом.
      А вот перепланировать можно, при условии, если Ваши архитектурно-технические решения (задумки) не будут нарушать нормы градостроительного законодательства, а результат будущей перепланировки не приведет к обрушению дома или иным образом являться источником опасности для соседей и других граждан.
      Перепланировка в таком случае осуществляется по стандартной схеме действий.

  29. Здравствуйте! Можно или нет перевести жилое помещение в нежилое, если дом является непригодным для проживания(имеется акт межведомственной комиссии)?

    • Здравствуйте, Надежда!
      Для того, чтобы дать точный ответ на вопрос следует иметь детальное представление о том в чем заключается непригодность дома.
      Если это связано с зональностью, санитарно-гигиеническим нормами и пр., то вопрос разрешим. Если же дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, то такой дом не соответствует требованиям градостроительного законодательства и в переводе откажут. Такой отказ будет правомерный и судебная практика складывается не в пользу собственника.

  30. Здравствуйте! три года назад я приобрела квартиру со всеми документами на перевод,в частности с приказом администрации. В настоящий момент написала письмо в адрес администрации с просьбой внести изменения о смене собственника в этот приказ.Администрация отказала и рекомендует пройти новый круг по сбору всех документов. Скажите пожалуйста, как мне поступить в данной ситуации??? Ведь объект не изменился, а поменялся собственник???? Жители уже давали свое согласие на перевод этой квартиры…… Заранее спасибо за ответ!

    • Здравствуйте, Елена!
      В жилищном законодательстве для решения администрации о переводе жилого помещения в нежилое не установлен срок.
      Вообще считается, что коль такое решение имеется на руках, то это и есть основание для перевода, то есть перевод как таковой состоялся. Правда, такое дело следует узаконить в Росреестре, подать заявление о смене назначения помещения.

      Если для перевода еще требуется и перепланировка помещения, то и это решение не имеет сроков. Однако срок могут быть в сопутствующих документах (например, проект на перепланировку). Это может быть препятствием и сонованием для несогласования комиссией акта завершения работ.

      В Вашем случае следует проходить запланированные процедуры на основании имеющихся документов, к которым прикладывать еще и документацию о смене собственника, то есть тем самым уполномочивая себя действовать как надлежащее лицо.

  31. Роман,здравствуйте! Спасибо! Если сан-гиг.нормы(влажность,температурный режим и естественная освещенность) не соответствуют ? И что такое зональность?

    • Здравствуйте!
      Если дом не соответствует санитарно-гигиеническим нормам, то перевод невозможен.
      Зональность — разделение территорий на определенные виды, исходя из назначение земель, наличие определенных строений, производственных объектов, особенностей местности и пр. Зонирование населенного пункта обычно включает такие виды как промышленная зона, жилая территория, административной деловые территории и пр.
      В определенных зона не допускаются жилые строение (например, в промышленной и пр.).

  32. добрый день, подскажите пож-та, возможно ли сделать предварительные мероприятия перед покупкой квартиры (вдруг квартиру не получиться перевести в нежилоой фонда после покупки)с целью перевода в нежилой фонд. спасибо заранее!

    • Здравствуйте, Лариса!
      Да, можно.
      Но по факту это может оказаться двойной работой. А именно, часто администрация, согласовывая перевод, при смене собственника требуется сбор всех документов заново. Хотя формально достаточно лишь в процессе перевода сообщить о смене собственника и в порядке универсального правопреемства продолжить процедуру.
      Более надежным вариантом является заключение сторонами, так называемого, смешанного договора по которому предусмотреть, что потенциальный покупатель, получив доверенность от продавца, будет в течение определенного срока заниматься вопросом перевода помещения в нежилое и после успешного завершения мероприятий, стороны обязаны будут совершить купли-продажу. Одним из основных условий можно определить:
      — при невозможности перевода, купля-продаже не подлежит исполнению, а покупателю компенсируются его накладные расходы;
      — если при успешном переводе жилья в нежилое продавец откажется от сделки, то покупатель вправе в судебном порядке зарегистрироваться за собой права собственности (перевести на себя права собственника) или взыскать внушительную неустойку.

  33. Роман,здравствуйте!В сельской местности у меня дом с земельным участком, земля и дом на правах собственности.Хочу перестроить дом и открыть банкетный зал.Какие документы необходимы?и может ли мне сосед запретить(расстстояние от моего дома до границы его территории метров 15) Больше соседей вокруг нет

    • Здравствуйте, Зинаида!
      Вам необходимо получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости при условии, что у Вас земельный участок позволяет строительство коммерческого объекта (что скорее всего не так).
      Поэтому Вам сначала следует сделать запрос в архитектуру администрации о видах разрешенного использования земельного участка. В последующем путем обращения в администрацию изменить назначение земли (вид пользования «общественное питание» код 4.6.).
      Далее можно получать разрешение на реконструкцию, в соответствии с проектом реконструкции, который будет предусматривать возведение банкетного зала.
      Далее, после возведения здания, следует ввести его в эксплуатацию (если это требуется исходя из масштаба застройки и конструктивных особенностей задания), внести изменения в Росреестр (сведения об объекте, его параметры и пр.).
      Затем необходимо получить согласование роспотребнадзора о соответствии требованиям СЭС, заключение пожарной службы, уведомить роспотребнадзор о начале вида предпринимательской деятельности (общественное питание).
      Соседа уведомлять не требуется, наложить запрет он не может.

  34. Здравствуйте, Роман!
    Планируется покупка квартиры у агентства недвижимиости с последующим переводом в нежилое помещение под магазин, переводом будет заниматься то же агенство, устно обещают что переведут без проблем но гарантий не дают.Вопрос можно ли заключить договор до сделки таким образом чтобы агенство материально отвечало за неудачный перевод т.е. сделка при отказе в переводе считалась недействительной?

    • Здравствуйте, Дмитрий!
      Если собственником недвижимости является агенство, то такой договор возможен, он будет носить условия, так называемого, смешанного договора. То есть в самом же договоре и предусмотреть, что если перевод помещения из жилого в нежилой окажется невозможным, то стороны договора обязуются привести все в состояние до совершения сделки, а именно осуществить возврат недвижимости продавцу, а продавец возвращает денежные средства покупателю.
      Составление такого договора лучше поручить независимому юристу, что в нем не были подводные камни и прочие нюансы, позволяющие продавцу уклонится от последующих обязательств после совершения регистрации перехода прав на недвижимость к покупателю.

  35. Добрый день! Прежде чем купить квартиру, переговорила с архитектором города. Дал добро, что возможно перевод в нежилое. Но уже около 10 месяцев не могу получить Постановление города на перевод. Хотя все документы у меня есть и протокол собрания и проект перепланировки и т.д. Когда начала требовать, почему так затягивается решения моего вопроса(10 месяцев) , они сразу ответили мне отказов ссылаясь на "нет согласия всех собственников многоквартирного дома, нет сведений, подтверждающих право собственности жилых помещений, предоставившие согласие на перевод жилого помещения на нежилое".
    Что я могу предпринять в данной ситуации, мне говорят , что надо было заплатить архитектору дань.Подать в суд на них? Судьи тоже на их стороне. Я в растерянности.

    • Здравствуйте, Наталья!
      Возможно, что, действительно, в Вашем вопросе есть коррупционная составляющая. Но для понимания позиции Вам лучше самостоятельно разобраться в этом вопросе. Для этого лично или при содействии управляющей компании (ТСЖ) выяснить, кто является именно собственником жилых помещений и получить от них согласие на перевод жилья. При это жилищное законодательство устанавливает необходимый голосующий кворум в количестве 2/3 всех собственников. Голоса получаются на общем собрании собственников квартир.
      Если Вы установите, что у Вас имеется основание для перевода, а ответ муниципального органа лишь отговорка, то бездействие муниципалитета можно смело оспаривать в суде.

  36. Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Есть желание перевести квартиру, находящуюся в собственности, в нежилое помещение. При этом дверной проем планируется на месте расположения окна ( старый дверной проем закладывается).Земля для обустройства крыльца находится в муниципальной собственности (по запросу муниципалитет готов предоставить указанный земельный участок в аренду). Других перепланировок не планируется. Из общего имущества жильцов мкд получается затронут только участок стены под окном, для входа. При этом также требуется согласие всех жильцов? Могут ли принять документы на перевод без протокола общего собрания? И какова судебная практика использования 1м2 общего имущества?

    • Здравствуйте, Елена!
      Да, согласие жильцов потребуется.
      Кворум на собрании должен составлять 2/3 всех собственников. И эти 2/3 должны быть голосовать в Вашу пользу.
      Протокол собрания должен быть обязательно. Именно этот документ и является документом-основанием. Само собрание может быть как очным, так и заочным.

  37. Добрый день! Есть жилой дом (ИЖС) на трёх хозяев, доли выделены в натуре по решению суда. Все три части изолированы друг от друга и имеют отдельные входы. В свидетельстве о собственности назначение: жилое помещение, вид жилого помещения: отсутствует. Хочу одну часть перевести в нежилое помещение. В администрации сказали что могут не перевести в нежилое, т.к. могут возникнуть вопросы по 218фз, т.к. часть жилого дома (статью основание не называют). В 218фз ничего не нашел, может не допонимаю. Какие трудности могут возникнуть при переводе части жилого дома(помещения) в нежилое?

    • Здравствуйте, Павел!
      Как раз таки закон о государственной регистрации недвижимости не предусматривает какие-либо ограничение для операции по переводу жилого помещения в нежилое. Это финальная стадия процесса. Регистратор будет основываться на документах, которые будут выданы муниципалитетом.
      Здесь больше вопросов, касающихся жилищного законодательства и вопросов землепользования.
      В этой связи нужно разобраться как решен вопрос с прочими собственниками относительно пользования земельным участком, какой разрешенный вид пользования земельного участка и пр.
      Судя по Вашему вопросу в доме конструктивно предусмотрен изолированный вход, все части дома не сообщаются, что позволяет произвести перевод.
      Вам лучше подготовить стандартный пакет документов и официально представить в администрацию. А исходя из полученного ответа выстраивать порядок действий.

  38. Здравствуйте.Переводим квартиру в нежилое, разрешение получено.В документах значится "переоборудование помещения".Выход делаем из окна, стена ненесущая.Ничего не пристраиваем, только ступеньки.Придомовая территория неприватизирована.Сосед собирается подавать в суд, аргументируя отсутствием согласия собственников.При подаче заявления эти документы не требовались, разрешение получено.Это что не законно?Готовится к судам?

    • Здравствуйте, Ольга!
      По всей видимости, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме переоборудованием/перепланировкой не затрагивается. То есть ни наружная стена, ни земельный участок. В этой связи у собственников не требовалось получения согласия.
      Поэтому требование соседа необоснованно. В суд он может обратиться, но маловероятно, что добьется там успеха. Видимо, этот сосед пытается использовать ситуация для собственного обогащения.

  39. Здравствуйте! На третьем этапе перевода помещения в статус нежилого необходимо подать в Росреестр кадастровый паспорт помещения. Какой? Тот, что на жилое. Или после направления комиссии акта в кадастровую палату, получить новый?

    • Здравствуйте, Елена!
      Необходимо получить новый паспорт с учетом всех изменений, проведенных при переводе помещения.

  40. Здравствуйте ! Подскажите а если владелец квартиры Я, но проживаю в другом городе, заниматься переводом в нежилое может заниматься моя мама? Какие документа для этого необходимы ? Договор или доверенность?!

    • Здравствуйте, Алеся!
      Доверенность в том что Вы уполномачиваете от Вашего имени совершать юридически значимые действия.
      Сдавать документы, подписывать акты, производить платежи и прочий набор действий.
      Доверенность должна быть нотариальной.

  41. Добрый день , подскажите пожалуйста , о каком разрешении идет речь, если в 2014-2015 г.г. был согласован с департаментом архитектуры проект реконструкции входа в цокольное помещение ( при дожде весь вход заливало), имеется протокол общего собрания собственников ( 2/3). Как сейчас быть , ведь в те годы постановление по таким вопросам МВК не принимало.

    • Здравствуйте, Елена!
      Вам можно использовать имеющиеся документы как основание для проведения реконструкционных работ, если в этих согласованиях не указан ограничительный срок.

  42. Здравствуйте. Подскажите пожалуйста по следующей ситуации. Собственник жилого помещения с лоджией на первом этаже желает перевести его в нежилое. Организацию входа планирует сделать через лоджию удалением части опорной кирпичной кладки и формирования двери. А так же планирует переустройство крыльца на входе в жилой подъезд, т.к. перед его лоджией на данный момент находится пандус для заезда колясок. Нужно ли согласие собственников на перевод в нежилое? Как НЕ дать этому собственнику перевести помещение в нежилое? Какие превентивные меры можно предпринять? Может сфотографировать входную группу? Что делать, если собственник получит разрешение через коррупционную составляющую и начнёт выполнение работ?

    • Здравствуйте, Илья!
      Воспрепятствовать можно путем возражения собственников жилья такого многоквартирного дома.
      Следует сделать фотоматериалы, провести общее собрание или хотя бы собрать инициативную группу и написать коллективное письмо в администрацию и управляющую компанию, что собственник такой-то квартиры пытается произвести перевод жилья в нежилое помещение с демонтажем пандуса для инвалидных колясок.
      В письме написать, что жильцы возражают против перевода и просят это учитывать в первоочередном порядке при поступлений каких-либо заявлений от указанного собственника на перевод жилья.
      Кроме того, необходимо являться на собрание, если такое назначат, и голосовать против. Естественно, чем больше проголосуют против тем невозможнее будет решить вопрос с переводом.
      Когда же вопрос будет решен в обход мнения жильцов, то следует писать жалобу в прокуратуру о нарушении жилищного законодательства и возможном подкупе должностных лиц и обращаться в суд с требованием о прекращении ремонтных работ и признания ничтожным разрешения администрации на перевод.

  43. Добрый день! Много читала и совсем запуталась в документах, которые нужно собрать для перевода жилого помещения в нежилое. Планируется перевести в нежилое квартиру на первом этаже — студия (перепланировки не будет). Вход будет с лоджии. Какие документы нужно будет собрать. И требуется ли согласие (100%) жильцов дома?

    • Здравствуйте, Любовь!
      Согласие требуется, так как Вы будете переустраивать общее имущество — наружную стену (изменение конфигурации и назначения лоджии). Согласие дают не менее 2/3 от всех собственников в многоквартирном доме и эти 2/3 должны быть все не против. То есть собрание собственников правомочно, если 2/3 (не менее) присутствуют или участвуют и все они согласны.
      Относительно других документов. Это:
      1. документы на квартиру (выписка из ЕГРП и документы-основания);
      2. технический паспорт;
      3. экспликация поэтажного плана дома;
      4. проект перепланировки (он нужен, так как Вы будете перепланировать лоджию);
      5. согласие собственников жилья на изменение общего имущества (выписку из протокола);
      6. если собственников в квартире более одного, то согласие от таких сособственников;
      7. заявление на перевод в местную администрацию.

      Возможны и другие документы в зависимости от индивидуальности ситуации, например, разрешение комитета культуры, если дом относится к памятнику культуры.

  44. Добрый день! На какие льготы я могу рассчитывать? Семья неполная, многодетная, малоимущая. Детям 1, 4, 11 лет. В собственности дом и участок. Нахожусь по уходу за ребенком, получаю алименты. Регион Чувашская республика.

    • Здравствуйте, Катерина!
      Вы имеете право на:
      — ежемесячное пособие на ребенка (детей) 2 805 руб.;
      — ежемесячная компенсация кормящим женщинам в сумме 100 руб.;
      — региональный материнский капитал — 100 000 руб. (на улучшение жил.условий, образование или лечение детей).

  45. Здравствуйте, сложилась непонятная ситуация, в начале двухтысячных годов переводили жилое помещение в нежилое, было собрание жильцов на котором оформили протокол общего собрания с подписями необходимого количества жильцов на разрешение перевода квартиры в нежилое помещение и обустройство отдельного входа, тогда же и перевели официально помещение в нежилое, но не сделали отдельный вход. Полтора года назад подали документы на отдельный вход, но получили отказ с формулировкой о том что протокол собрания жильцов не соответствует нынешним нормативам. Подскажите что надо делать в такой ситуации и не произойдёт ли изменение в законодательстве по этой теме (вроде говорили что именно по этой теме что то должны изменить в ближайшее время).

    • Здравствуйте, Василий!
      В данной ситуации следует уточнить, какой срок был определен для проведения работ по переустройству помещения (оборудования входа). Если указанный срок вышел, то, действительно, необходимо согласовывать проведение работ заново, проходя стандартные процедуры.
      Если же сроки на проведение работ не предусмотрены, то необходимо было уведомить администрацию о наличии произведенного согласования и проведении работ.
      Так как Вы обратились с заявлением, инициировав процедуру заново, то следует получить ответ от администрации, который просто обжаловать в судебном порядке. В судебном заседании следует делать акцент на том, что разрешение имеется, оно соответствует всем требованиям, которые имелись на тот момент, а проведение работ в настоящем времени никак не отразиться на конструктивной особенности задания и безопасности для жизни и здоровья граждан.

  46. Здравствуйте! меня интересует вопрос. Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение если один из собственников несовершеннолетний ребенок?

    • Здравствуйте, Елена!
      Нужно получить согласие органа опеки. А для этого следует представить в орган сведения о наличии у ребенка надлежащего жилого помещения, достаточного для комфортного проживания.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз. Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением.