Как перевести жилое помещение в нежилое


Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 ЭтапПодготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

  • когда требуется перепланировка
  • перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

  • необходимо реконструкция с получением специального разрешения
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

  • строительные - согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
  • противопожарные - с Государственной противопожарной службой
  • санитарные - с Санитарно-эпидемиологической службой
  • экологические нормы - с Государственным комитетом по охране окружающей среды
  • не забывать о правах соседей
Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

  • комитетом коммунального благоустройства
  • управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
  • ГИБДД
  • службой подземных сооружений
  • предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

  • паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
  • нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
  • свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
  • акт приемочной комиссии и его копию.
  • кадастровый паспорт помещения.
  • оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

44 комментария

  1. В нашем МКД одну из квартир переводят в нежилой фонд, разрешения на реконструкцию у них нет,, но ремонтные работы ведут. Куда можно пожаловаться, чтобы остановить это безобразие, ремонт делают люди "" бомжеватого"" вида, уже один раз устроили пожар в этой квартире, постоянно долбят фундамент, боимся как бы не разрушили весь наш панельный дом, это наше единственное жилье

    • Здравствуйте, Инна! Для начала следует обратиться в жилищную инспекцию (этот орган проводит подобные проверки) и администрацию (орган, выдающий разрешение на реконструкцию). Указанные органы проверят на сколько проводимые работы документально согласованы и не нарушаются ли нормы строительства.
      Если не будет никакого результата, то следует обращаться в прокуратуру с жалобой на действия заказчика ремонтных работ и бездействия указанных организаций.

  2. во время реконструкции соседней квартиры( проводимое без разрешения)-обращался и в прокуратуру и в жилинспекцию и в в органы выдачи согласования на перевод в нежилое, губернатору -эффект ноль все говорили есть нарушение , а в итоги выдали разрешение.

    • Здравствуйте, Сергей! Если в действительности есть нарушения, то самый эффективный способ — обращаться в суд с иском о нарушении Ваших жилищных прав. Там признают незаконный перевод и обяжут ответчика восстановить положение существовавшее до нарушения права.

  3. Добрый день. Скажите, пожалуйста, можно ли перевести комнату в общежитии в нежилое помещение, в частности под торговлю только кондитерскими товарами, хлеб, выпечка, если она находится на 1 этаже, не угловая, вода проведена в комнату. Проконсультируйте , пожалуйста, с чего начать и что делать.Огромное спасибо!

    • Здравствуйте, Галина!

      Если комната находится в собственности, соответственно общежитие выведено из статуса спецфонда, что никоем образом не препятствует осуществлению перевода в нежилое помещение. Важным моментом является обособленность комнаты как объекта недвижимости, то есть переводимая комната не должна входить в состав объекта в качестве составного помещения. Необходимо, чтобы земли находящиеся под заданием общежития по своему назначению предполагали организацию торговой деятельности.

      В остальном алгоритм действий и пакет документов такой же как и для квартиры.

  4. Кто должен дать согласие из представителей администрации ( муниципальных квартир) на перевод моей жилой квартиры в нежилое (моя квартира находится в собственности).По квартирам, которые находятся в собственности — все понятно… А за Муниципальные квартиры кто даст согласие на перевод квартир, находящихся в собственности??? И нужно ли оно?

    • Здравствуйте, Галина!

      Согласие дается на общем собрании собственников жилья. От имени муниципальных квартир выступает представитель администрации. Подобными вопросами занимается уполномоченный орган, обычно это комитеты, департаменты по управлению муниципальным имуществом.

  5. Если собственник одной из квартир многоквартирного дома является недееспособным, то имеет ли право опекун дать согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение?

    • Здравствуйте, Юлия!
      Да, такое согласие имеет право дать от имени недееспособного именно опекун.

  6. Добрый день. Можно ли в квартире на первом этаже (нежилой фонд, квартира угловая) в многоквартирном доме устроить чистку и пошив пуховых подушек, одеял.
    Спасибо.

    • Здравствуйте, Николай!

      Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» на первых и цокольных этажах жилых зданий запрещается организация прачечных и химчистки. Таким образом, если чистка подушек не будет подразумевать чистку с применение специальных химических веществ и соответствующего оборудования, то запреты на указанную Вами деятельность не распространяются.

  7. Доброго всем дня! С мужем купили участок в садоводстве.Сразу хотим его приватизировать.Есть мечта построить дом совмещенный с магазином продуктов,так как поблизости нет такового.И для этого удобное проходное место.Можно ли так сделать?И как оформляются документы? Ведь мы хотим в одной стороне жить ,а в другой продавать,т.е нежилое?Нужно ли согласие садоводства.?Как лучше сделать?Сначала проект или сразу стоить можно?Спасибо

    • Здравствуйте, Светлана!

      Для начала Вам необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка. А так как Вы желаете построить и жилой дом и магазин, то следует разделить землю на два участка с различными видами пользования: под ИЖС и под торговлю. С таким вопросом необходимо обращаться в местную администрацию. Для решения вопроса по существу, в зависимости от имеющегося вида пользования, будут назначаться публичные слушания.
      После это нужно подготовить проект и получать разрешение на строительство.

      Далее, после завершения строительства, заказать заключения Роспотребнадзора, пожарной службы и т.п.

  8. Здравствуйте! Хотим квартиру на 1 этаже перевести в нежилой фонд под офисное помещение. Организовать отдельный вход со двора администрация нам отказывает. Почему мы не имеем права сделать вход со двора?

    • Здравствуйте, Юлия! Обычно возникают проблемы с переводом в нежилое (с выходом во двор) для помещений под торговлю продовольственными товарами, алкогольной продукции, так как это является нарушением санитарных норм. В Вашем случае возможно, что вход может быть оборудован только с изменение общего имущества собственников многоквартирного дома (в отсутствии их согласия), либо такая реконструкция представляет угрозу для безопасности конструкции дома, либо имеются какие-либо ограничения в связи с особым статусом дома (например, объект культурного наследия и пр.).
      В любом случае ситуация будет ясна, когда можно ознакомиться с конкретная мотивировка муниципального органа в своем отказе. Нужно будет удостовериться, что такая позиция не соответствует законодательству и обжаловать отказ в суде.

  9. Подскажите, можно ли изменить статус помещения на этапе заключения договора (до оформления собственности) в строящемся многоквартирном доме.

    • Здравствуйте, Владимир!
      Да, можно.
      Такая процедура зависит от застройщика. То есть именно он должен согласиться и официально изменить проект многоквартирного дома (в части касающейся вида разрешенного пользования Вашей квартиры) до сдачи в эксплуатацию. Далее необходимо будет внести изменения в договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого, по завершению строительства Вы уже будете оформлять в собственность нежилое помещение.

  10. Администрация отказала в переводе квартиры в нежилое помещение на основании того, что у меня не оборудована парковка перед домом на 3 автомобиля. Но места для парковки нет. Правомерен ли такой отказ?

    • Здравствуйте, Галина!

      Все зависит от вида разрешенного пользования, общей площади переводимого жилья, наличие других коммерческих объектов поблизости и иной инфраструктуры.

      Перевод жилого в нежилое подразумевает соблюдение жилищного и градостроительного законодательства. Некоторые СНиПы предусматривают наличие парковочных мест для законного существование того или иного объекта. Поэтому для того, что бы дать оценку решения муниципалитет необходимо обладать минимальной информацией об объекте.

      В настоящее время в судебной практике встречаются решения и в пользу и против собственника.

  11. Здравствуйте! Хотелось бы уточнить, требуется ли согласие соседей при переводе жилого помещения в нежилое, в случае если тамбур один. При этом обособленный выход уже имеется ( к дому пристроен магазин, за стеной находится жилое помещение, которое планируется к выкупу. Запасной выход планируется через дверь, которая граничит с жилой квартирой).

    • Здравствуйте, Ирина!
      Судя по Вашему описанию переводимое помещение при переоборудовании и будущем использовании не будет занимать (затрагивать) помещения других собственников, в том числе общего помещения собственников дома. Поэтому согласие соседей не требуется.
      Единственно дополнительный вопрос вызывает, каким образом будет граничить проем (дверь) запасного выхода соседней жилой квартирой (если речь идет об изолированной границей, то согласий не требуется).

  12. Здравствуйте.Подскажите можно ли переводить в нежилое помещение часть помещений.И с чего мне начать.Дело в том что у нас строится 4х квартирный дом .Строительство долевое.Вход у каждой будущей 3х уровневой квартиры отдельный.Каждый имеет одну четвёртую доли.Хотелось подвал и первый этаж перевезти в нежилое . А второй этаж оставить жилым.Сейчас из документов регистрац.свидетельство о незаконченом строительстве 1/4 доли . И договор между собственниками о распределении и конкретном месторасположении долей .Кадастровый паспорт можно сделать только на всё здание(не сделан).Собственником второй квартиры является моя жена.Значит ли это ,что кворум собрания собственников (50%) будет.И мы можем провезти собрание, без согласия остальных двух собственников.

    • Здравствуйте, Андрей!
      Ваш вопрос разрешается путем изменения проектной документации, с получением соответствующего разрешения на строительство и последующей сдачей дома в эксплуатацию.
      Перевод части помещения на данной стадии недопустим, так как отсутствует регистрация завершенного строительства.
      Проект должен быть согласован всеми участниками долевого строительства единогласно. Он будет предусматривать отдельные входы для нежилой и жилой части и пр.

  13. Добрый день! Вопрос 1. Можно ли получить разрешение для пристройки магазина (перед своей квартирой) на первом этаже(со стороны авто.дороги,до дороги 15-17 метров) 5 этажного дома,при этом не выводя объект из жилого фонда, то есть чтобы квартира оставался официально жилым.
    Вопрос 2.Можно ли получить зем.участок перед вышеуказанном объектом для того чтобы поставит контейнер (оформит как магазин) для торговли продуктами. Проконсультируйте , пожалуйста, с чего начать и что делать. Спасибо!

  14. Добрый день,
    Вы указываете, когда могут возникунуть сложности — "Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству)."
    Также, Юлия справшивает, почему ей отказали в выводе во двор ЖИЛОГО ДОМА. Не является ли ЖИЛОЙ ДВОР именно такой зоной ? Есть СНиП Жилые здания, где к помещениям нежилого (общественно-делового) назначения предйявляются требования в т.ч. "разделение потоков движения, в том числе жителей дома, посетителей и товаров …". Также, "Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается". ну и т.д.
    У нас обратная ситуация — через суд пытаемся завести обратно квартиры, выведенные именно в наш двор. ЧТо ждет жителей, если во всех дворах, все квавртиры на первых этажах вывести под коммерцию ?
    Я как раз надеюсь в инете найти подкрепление моего мнения. Роман, нет ли твердых запретов ? Жители вроде имеют правл на "благоприятные применительно к данной местности условия существования" . Ведь нельзя полагаться на чиновника из уполномоченного органа, который вдруг может решить, что 4 коммерческих подъезда во дворе — это как раз благоприятно? С уванием, спасибо

  15. Здравствуйте! У меня другой вопрос : мне нужно перевести нежилой дом в жилой. Я собственник, соседей нет, стоит на моей земле, перепланировка нам не нужна. Что для этого нужно? И могут ли отказать?

  16. Здравствуйте! Жилая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома (300 квартир). Согласован проект с архитектурой, но администрация отказывает в переводе в нежилое на основании, что нет 100 % согласий сособственников (это просто нереально ) и для отдельного входа в проекте будет снесена часть стены под окном (они мотивируют, что это общедомовое имущество ?

    • Здравствуйте, Инна!
      К сожалению, позиция администрации законна, так как в соответствии с пп 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ стены относятся к общедомовому имуществу (общее имущество собственников в многоквартирном доме). Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества допускается при наличии согласия всех собственников (100%).
      Снесение стены это и есть уменьшение общедомового имущества. Это подтверждено, в том числе Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2013 г. №ВАС-3070/13.

      Поэтому судиться с администрацией — дело бесполезное. Вам следует найти общий язык с УК, то есть пойти на определенные затраты (например, выполнить какие-нибудь ремонтные работы в подъезде и пр.), но при условии, что они раздобудут Вам необходимые голоса собственников. Иной выход из ситуации — другой проект перепланировки, который не будет затрагивать общее имущество (если это возможно).

  17. У нас МКД есть квартира на первом этаже,мы хотели переделать её под детский магазин .все жильцы дома против отказ свой объясняют так : "я просто не хочу что бы тут был магазин" .на компромис не идут. Что можно сделать в этом случае ? Обжаловать отказ? Как это правильней сделать и на основании каких статей? Заранее спасибо за помощ.

  18. Здравствуйте! Сделала перепланировку в нежилом помещении, убрали перегородку между кухней и залом, и убрали балконную дверь и окно, разобрали кирпичную кладку что была под окном.Не могу закончить с оформлением документов.Сейчас требуют проект, насколько я знаю , то в моем случае достаточно эскиза.Местная администрация требует подписи "АЖ…. 75%" жильцов, что они согласны на перепланировку в моем магазине,несущие стены не затронуты, кроме кирпичной кладки, что находилась под окном, то есть она держала только окно, выходящее на балкон. Каким образом может отразится на мне следующий термин при оформлении документов " рекострукция" вместо перепланировки?Нужны ли подписи жильцов в моем случае, и сколько? Нужен ли проект из архитектуры, или мне можно обойтись заключением специалиста о том, что несущие стены не затронуты, балкон утеплён и т.д.?
    Заранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Наталья!

      У Вас имеется случай именно перепланировки, не реконструкция, так как последний термин предполагает увеличение площади, проведения работ по пристройке помещений, этажей и пр. У Вас же только конфигурация внутри помещения меняется.
      Реконструкция требует получение разрешения на строительство (реконструкцию), при перепланировке немного другая процедура, другой формат разрешительной документации.

      Тем не менее, Ваша перепланировка затрагивает несущую конструкцию, которая к тому же является и общедомовым имуществом (наружная стена дома).
      Эскизом Вам не обойтись, так как нужно представить проект в состав, которого должно входить техническое заключение БТИ о том, что демонтаж кирпичной кладки не влияет на конструктивные особенности стены и не влечет нарушение безопасности многоквартирного дома.
      Кроме того, разборка кладки приводит к фактическому уменьшению общедомового имущества, что требует 100% согласия жильцов многоквартирного дома.
      Как показывает практика такие вопросы иногда становятся практически неразрешимыми (например, когда жильцы (их часть) будут категорически против).
      Если такие препятствия возникнут, то нужно или детально разбираться в вопросе кирпичной кладки (при каких обстоятельствах она была выполнена, предусмотрена ли она первоначальным проектом дома, если нет, то было ли узаконено её возведение и пр.) или изменить проект, отказываясь от демонтажа кладки.

  19. Здравствуйте! Пытаюсь перевести в нежилое свою квартиру на 1м этаже, соседи ближайшие не согласны по причине "не разрешим и всё, но если бы были деньги мы бы и сами открыли" короче из зависти. Квартира угловая, перепланировок не требуется, вход собираемся сделать через лоджию, на поэтажном плане лоджия не имеет ограждений из кирпича от улицы, цоколь низкий, 40 см максимум, ступени возможно и не понадобятся (отмостка ниже уровня пешеходной дорожки, которая проходит в 1м от моей лоджии) Каковы мои шансы получить разрешение без согласия собственников (ничьи интересы не затрагиваю, не пойму, зачем вообще согласие) Или стоит обратиться к риэлторам, которве обещают решить вопрос через суд за 300т.р., что для меня дороговато. Риэлтоы говорят что если начну оформлять сам, и получу у администрации отказ(неправильный), потом сложно будет оформить.

    • Здравствуйте, Сергей!
      Исходя из Вашей фабулы, для проведения перевода не требуется проведения технических работ (строительно-ремонтных). Соответственно общее домовое имущество не попадает под передел, в результате которого оно может быть уменьшено. Следовательно и никаких согласий от собственников многоквартирного дома не потребуется.
      Откровенно говоря, вызывают сомнения и услуги риэлторов, которые предлагают решить вопрос в судебном порядке за весьма приличную сумму. При этом они остерегают Вас от отказа из администрации, который якобы усложнит дело. Тогда резонно поднять вопрос: какого рода у них будет судебное разбирательство (которое они Вам обещают), если они хотят избежать отказ администрации. Ведь именно этот отказ и нужно оспаривать в суде, по этому поводу должен быть судебный процесс.
      Лучше всего на данном этапе пригласить специалистов из БТИ, которые дадут техническое заключение об отсутствие необходимости производить перепланировку, о соответствии текущего состояния квартиры для нежилых помещений согласно требованиям СНиПов и ненадобности проведения проектных работ. Знания и опыт таких специалистов будет достаточным, с учетом Вашей ситуации, для решения вопроса о переводе квартиры в нежилой фонд. Поэтому, получив от них консультации по техническим и организационным аспектам, Вы самостоятельно продвинитесь в разрешении Вашей задачи.

  20. Здравствуйте! Хотим открыть магазин одежды, есть помещение на 1 этаже многоквартирного дома, НО! По документам это квартира, а по факту бывшее кафе. Возможно ли его перевести в нежилое помещение и не возникнет ли проблем? Продают по цене квартиры, поэтому очень заманчиво, но сколько будет стоить переоформление и как долго все будет происходить, если вообще получится перевести квартиру в нежилое помещение?

    Выход отдельный через бывшее окно

    • Здравствуйте, Вера!
      Вы столкнетесь с вопросом перевода именно квартиры, а не кофе, так как документально значится жилое помещение — квартира.
      То что кафе работало без надлежащего оформления помещения уже наталкивает на мысль о том, что помещение, возможно, непереводимое. Хотя для кафе требования намного серьезнее, чем для магазина одежды, поэтому владельцы кафе и не занимались этим вопросом.
      Но учитывая то, что выход можно оборудовать через окно, то этот вопрос нужно согласовывать с жильцами (100% одобрение), так как уменьшается общее имущество многоквартирного дома. Поэтому можно предварительно поинтересоваться у продавца и/или в управляющей компании насколько реально получить согласие всех собственников помещений дома, есть ли рьяные противники, вообще были ли претензии к кафе и т.п. А после принимать решение насколько вопрос рискованный и разрешима задумка.
      Из этих же вопросов и будет формироваться представление о размере бюджета смена назначения квартиры, плюс проект, плюс ремонтные работы и пр.

  21. Добрый день! Хочу перевести квартиру в нежелое. 1этаж есть возможность сдела.ть отдельный вход Соседи против без серьезных причин. Не хотят денег.Что делать.

    • Здравствуйте, Аркаий!
      Необходимо разобраться в вопросе оборудования отдельного входа. Если для этого придется каким-то образом реконструировать, уменьшать общее имущество собственников помещений (например, придется уменьшать площадь внешней несущей стены, путем её частичного демонтажа, разрушения), то разрешение вопроса зависит от явки таких соседей на собрание жильцов, значение их голоса (за или против), и размер (количество) их голосов. Нужно получить согласие всех собственников жилья, это не значит, что именно каждый поименно собственник помещений в многоквартирном доме должен дать личное согласие, нужно чтобы было получено 100 процентно легитимное решение общего собрания собственников (одобрение), то есть на собрании должно участвовать не менее 2/3 голосов. Таким образом, если Ваши соседи и другие противники окажутся в свое массе менее чем 1/3 от голосов всех собственников, то их позиция не станет препятствием (при условии, что на собрание явятся абсолютно все голосующие собственники). При чем 1 собственник имеет голосов в зависимости от размера площади его квартиры.
      Если же при оборудовании входа не будет уменьшаться общее имущество (изменяться его назначение), то собрание вообще не нужно.

    • Здравствуйте, Любовь!
      Нет нельзя, так как, в соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилья в нежилое помещение запрещен, когда право собственника обременено правами третьих лиц. А ипотека ничто иное, как обременение права собственности.

  22. Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, имеет ли смысл открывать наследственное дело, если оформлен договор ренты на моего сводного брата? Дело в том, что 11 лет назад умер отец, от его доли я отказалась, а полгода назад умерла мать, но последние 15 лет мы не общались, но я знаю, что там был оформлен договор ренты на моего брата. Имею ли я право претендовать на что-нибудь? Полгода будет через неделю.

  23. Я планирую переоформить квартиру в нежилое помещение. На данный момент перепланировка не оформлена. Планирую реконструировать в супермаркет. Надо ли оформлять предыдущую перепланировку?

    • Здравствуйте, Светлана!
      Нет, так как на данном этапе вся работа будет сведена к документальной работе, то есть к утверждению проекта, получению разрешения на реконструкцию. Поэтому никаких комиссии о соответствии текущего состояния недвижимости технической документации создаваться не будет, фактических выездов и осмотров не предстоит.
      После получения разрешительной документации Вам необходимо привести все в соответствие с ней, сообщить о готовности объекта к приемке и только тогда объект будет приниматься воочию. Такими образом, нынешняя перепланировка никоим образом не станет препятствием в свершении задуманного.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.