Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать, убирать, переносить, если квартира в ипотеке


Перепланировка квартиры предполагает существенное изменение внутреннего расположения жилья с обязательным внесением соответствующих сведений в технический паспорт. Увеличить размер кухни, снести стену, соединить балкон и спальню – многие из нас мечтают изменить типовое расположение зон в жилом помещении.  Если вы относитесь к тем, кому очень хочется изменить жилое пространство, тогда вам просто необходимо знать правила законной перепланировки.

Зачем делать перепланировку

Целью всякого изменения изначального жилья является повышение комфорта, создание индивидуальных удобств для конкретной семьи, обозначение мест работы, отдыха, детского досуга и т.д. Вот варианты наиболее частых «вмешательств» в типовое расположение квартирного пространства, которые подпадают под понятие «перепланировка»:

  • объединение двух санузлов  в один;
  • соединение кухни и зальной комнаты, с зонированием столовой;
  • создание ниш, антресолей, гардеробных комнат, кладовок;
  • утепление лоджии, соединение балкона с жилой комнатой;
  • изменение расположений дверей, входов (в несущих стенах);
  • соединение комнат и т.д.

Решить проблему зонирования в небольшой квартире поможет использование разделителей – шторок, гипсокартоновой стенки, мебели и прочих конструкций. Это не влечет обязательной регистрации и не вносится в технический паспорт.

Если все же вы твердо настроены на перепланировку, то вашему вниманию представляем полезную информацию о том, что можно, а что нельзя изменять в квартире, а также читайте как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. На всякий случай помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

  • размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы желаете перенести свой санузел в другое место, то нужно быть уверенным в том, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
  • увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
  • изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
  • делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
  • использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует установить, нужно ли согласование с контролирующими органами. В некоторых случаях планировку квартиры можно производить без разрешения. К примеру, если проводится небольшая перепланировка в ходе косметического ремонта в новостройке, то хозяин может по своему усмотрению установить кондиционер, сплитсистему, заменить оборудование (не газовое!) на подобное (например, чугунную батарею на современную).

Также  разрешения не требуется на установление нового встроенного шкафа, при незначительном изменении расположения электрической плиты (в пределах кухни), установку конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения), отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте на лоджии. Если согласования не нужно, изменения в техническом паспорте не отражаются.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

  • изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
  • собственник устанавливает в квартире пол:
    • монтаж теплых полов
    • при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
    • укладка пола в новостройках, сданных без отделки
    • демонтаж старой и заливка новой стяжки.
  • переносится туалет или ванная комната;
  • переносится газовое оборудование;
  • во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Перепланировка в ипотечной квартире, безусловно, требует согласия банка. Только при отсутствии возражений со стороны кредитора возможно изменение конструкций в жилом помещении, при этом обычную разрешительную процедуру также необходимо пройти.

Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.

В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.

Процедура согласования перепланировки

Заказать проект

Поскольку к заявлению в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации, должен быть приложен проект, о наличии которого вы должны позаботиться заранее. Обратившись в частную компанию по организации и выполнению ремонтных работ, можно заказать составление проектной документации по вашему жилому объекту.

Специалисты, осмотрев объект, подскажут, можно ли в вашем случае разрушить перегородки, перенести кухню (иногда, если квартира находится на первом этаже, это могут разрешить), соединить туалет с ванной, с какими трудностями может быть связано получение разрешения. Стоимость проектной работы варьируется от 10000 до 150000 рублей.

Получение согласия от проживающих и если требуется соседей

Далее нужно получить согласие от проживающих совместно с заявителем граждан, а если жилье коммунальное – от всех соседей. Кроме того, от соседей других квартир понадобится письменное согласие в тех случаях, если каким-то образом затрагиваются их интересы: например, при изменении фасада, а также конструкций, соединенных с местами общего пользования, многоквартирного дома.

Образец согласия на перепланировку

СОГЛАСИЕ
На перепланировку квартиры

Я, Петрова В.В., проживающая по адресу: г.________, ул.___________, д.___, кв.____, являющаяся собственником ½ доли указанной квартиры, паспорт серии____ номер____ выдан 01.01.2016 ОУФМС ______района, не возражаю против планировки в данной квартире, согласно представленному Петровым П.П. проекту.
Для представления по месту требования.

Подпись _____________ дата _____________

Обращение в в Межведомственную комиссию по техническому надзору с заявлением

Первое, что нужно сделать – написать заявление в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации населенного пункта, где вы проживаете.

Образец заявления о перепланировке

В Межведомственную комиссию по техническому надзору
администрации Ленинского района
г.________________(указать)
Петрова П.П., проживающего по адресу:
г._______________(указать), ул._________, д.___, кв.___(указать)
тел.______________(указать)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о перепланировке жилого помещения

Прошу выдать мне разрешение на перепланировку (проект прилагаю) квартиры, находящейся по адресу:________(указать), площадью _____м2, состоящей из трех комнат, двух санузлов и двух лоджий.

Данная квартира принадлежит мне на праве собственности.

Ремонтные работы запланированы в объеме, соответствующем проекту, с 01.01.2016 по 01.03.2016, ежедневно с 08:30 до 17:00, кроме выходных.

Обязуюсь обеспечить доступ должностных лиц в указанное жилое помещение для контроля работ и соответствия проектной документации.

Приложение: копия права собственности;

  • копия домовой книги;
  • копия проекта;
  • копия технического паспорта на жилое помещение;
  • акт о техническом состоянии квартиры;
  • согласие всех проживающих лиц.

Петров П.П. ___________ подпись _________ дата.

Перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению, не исчерпывающий: можно также приложить копии любых правоустанавливающих материалов, а также документы, подтверждающие проживание членов семьи по адресу, где находится квартира.

Получение заключения

После рассмотрения заявления (на это отведено 45 дней), вам должны выдать заключение о возможности проведения перепланировочных работ или об отказе. Основанием для отказа в выдаче положительного заключения могут быть не только запрещенные законом изменения конструкций, но и состояние самого дома, а также проведенные ранее существенные изменения несущих конструкций в соседних квартирах. Так, если выездная бригада установит опасность обрушения здания, в выдаче заключения о возможности перепланировки будет обоснованно отказано.

Если комиссия придет к выводу об отсутствии препятствий для проведения заявленных вами работ, можно, при отсутствии возражений со стороны БТИ, ТСЖ (ЖЭКа) приступить к ремонту. Иногда необходимо дополнительно получить согласие других органов. К примеру, если планируемые изменения касаются переноса газовой плиты, должно быть дополнительное согласование с представителем газовой службы.

После выполнения работ комиссией составляется акт, который является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Если перепланировку не согласовывать

Лучше не воплощать свои планы по переустройству квартиры без предварительного согласования, иначе потом вас будет ждать длительный процесс узаконения, затратный по времени и по деньгам. Поскольку положительный результат ваших хлопот по узаконению не гарантирован, то вероятно, что впоследствии продать квартиру с незаконной планировкой станет для вас большой проблемой.

Кроме того, для тех, кто самовольно переустроил свое жилье, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителю возможно назначение штрафа в размере 2500 рублей (см. подробнее об ответственности за незаконную перепланировку). Дополнительные затраты будут связаны с исполнением решения суда о приведении жилища в первоначальный вид.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

36 комментариев

    • Здравствуйте, Ирина. Можно из жилой комнаты сделать кухню, если соблюсти некоторые условия. Под кухней не должно быть жилых комнат на нижних этажах, а также на верхних не должно быть ванных и туалетов. Если вы на первом этаже, то требование об отсутствии внизу жилой комнаты отпадает, но нужно, чтобы была электроплита, а не газовая.

  1. Здравствуйте!Подскажите,пожалуйста.Хрущевка,2-хкомнатная(вагончиком).Убрали шкаф,сделали и получилось два входа отдельных в комнату.Можно ли узаконить такую перепланировку или будет штраф?

    • Здравствуйте, Маргарита. Посмотрите внимательно план на квартиру — если в нем не отмечены шкафы, то перепланировку можно не оформлять. Если в плане шкафы есть и вы, демонтируя их, не касались несущих стен, то перепланировку можно провести в уведомительном (эскизном) порядке, штраф платить не нужно.

  2. Здравствуйте, соединили ванную и кладовку, соседи снизу сделали такую же перепланировку, на тот момент обновляли тех паспорт, так что в нем присутствуют все изменения по перепланировке. Необходимо ли узаконить проведенные работы и будет ли штраф? Заранее спасибо
    П.с. соседи (не снизу) подали жалобу на незаконную перепланировку.

    • Здравствуйте, Ирик. Если вы не нарушили СНиП, то штрафа быть не должно. По соединению кладовой и санузла основными требованиями является соблюдение гидроизоляции и незатрагивание несущих стен. Если это соблюдено, то такая перепланировка допускается, узаконение производится в установленном порядке через Жилинспекцию.

  3. Здравствуйте. В квартире (и на планировке) было помещение кладовой-шкафа, смежной с туалетом. Не трогая существующих стен поставили туда душевую кабину. Нужно ли узаконивать такую "перепланировку"? Кладовая и туалет не объединялись.

    • Здравствуйте, Наталья. Такая перепланировка вполне допустима, но ее тоже нужно согласовывать в обычном порядке с жилищным органом. Здесь должны быть соблюдены два условия: чтобы под помещением с установленной душевой не было жилых комнат (у вас под ним, скорее всего, кладовая соседей снизу) и соблюдена гидроизоляция. Согласовывать необходимо в связи с тем, что поменялось назначение помещения (кладовой).

  4. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, можно ли уменьшить кухню за счёт коридора. В кухне после этого будет комната. А кухня в коридоре. При этом произойдёт перемещение мойки, но в проекции она окажется в пределах кухни нижнего этажа. Будет ли это нарушением при котором не разрешат производить перепланировку? Заранее спасибо.

  5. Здравствуйте, у меня сделан проем в несущей стене между кухней и залом, проем укреплён согласно проекту который разработан, изменения внесены в БТИ тех паспорт, получено разрешение с Роспотребнадзора, но администрация отказала, возможно ли через суд узаконить? Или тоже откажут?

    • Здравствуйте, Светлана. Предварительно трудно спрогнозировать, каким будет решение суда. Исходя из практики, судебное решение часто повторяет решение администрации, тем более в тех случаях, когда затронуты несущие стены. В любом случае, у вас иного пути нет — попробуйте все же обратиться в суд.

  6. Добрый день, покупаю квартиру, произведена переплантровка и неузаконена. Туалет и ванная объединена, зашита одна из дверей и убрали стену между ванной и туалетом. Как мне быть, сложно ли будет узаконить? Спасибо.

    • Здравствуйте, Оксана. Такая перепланировка подлежит согласованию без особых проблем, если выполнена гидроизоляция в полу в месте соединения этих помещений (борозда от бывшей стенки), если в снесенной перегородке не было вентиляционных каналов и если нет расширения за счет коридора (я так поняла, что нет).Технических заключений и проектов готовить не нужно, можно согласовать в упрощенном порядке по эскизу. Можно составить такой эскиз и на всякий случай проконсультироваться со специалистом из Жилинспекции.

  7. Добрый день! В квартире убрали перегородку между кухней и гостинной, плита электрическая, газа в доме нет. Квартира расположена на 2 этаже, 1 этаж отведен под нежилые коммерческие помещения. Возможно ли такую перепланировку узаконить? И еще вопрос, перенос (смещение в той же стене) входной двери согласовывается в общем порядке или есть нюансы? Дверь установлена в перегородку, в доме так сделали многие соседи. Спасибо!

    • Здравствуйте, Сергей. Ваша перепланировка кухня-гостиная может быть узаконена, здесь вопросов никаких нет — плита электрическая. А вот смещение двери в той же стене — здесь нужно будет техническое заключение, желательно от авторов проекта дома. Может быть много нюансов, в частности — панельный дом (практически всегда невозможно) или монолитный (иногда возможно), несущая стена или нет.

    • Здравствуйте, Любовь. Вы можете сделать такое изменение только в не несущей стене, с согласия Жилинспекции и Банка.

  8. Здравствуйте, хотим купить квартиру, перепланировка там не узаконена. Совмещен санузел и сделан дверной проем в несущей стене, дом панельный. Можно ли узаконить эту планировку, на сколько сложно это сделать, сколько займет времени и на сколько затратно? Или может быть не стоит рисковать? За ранее благодарю!

    • Здравствуйте, Юлия. Я бы не советовала приобретать такую квартиру, поскольку нужно будет техническое заключение о возможности изменений, связанных с проемом в несущей стене. Если такая перепланировка проведена в панельном доме, заключение, вероятно, будет отрицательным. Чтобы сказать точнее, можно заранее проконсультироваться с проектировщиками дома. Если заключение не будет положительным, узаконить такую планировку будет невозможно.

  9. Здравствуйте. Между лоджией и комнатой убрали балконную дверь и окно. Стены не ломали и не тогали. Просто убрали окно. И утеплили лоджию. Нужно ли это узаконивать? Считается ли это перепланировкой? И если да, то как сейчас это сделать , когда окно , разделяющее комнату и лоджию убрано? Какие последствия?

    • Здравствуйте, Галина. Такую перепланировку нужно узаконить. Если не выносили батарею на балкон, сделать это можно пост-фактум, то есть после фактической переделки. Нужно получить разрешение как будто на планирующуюся переделку, не говоря о том, что она уже выполнена. Набор документов стандартный (документы на квартиру, заявление, проект предполагаемых работ и т.д.).

    • У меня точно такая же история,я сходила к юристам и они мне подготовили письмо,что это не является перепланировкой,это просто демонтаж.И на это не нужны ни какие документы.Если нужно подробно,то напишите мне в личку в контактах ,я Вам подробно обосную…

  10. Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли на лоджии сделать кухню, а в кухонной зоне сделать спальню? И, на лоджии если сократить оконное пространство за счет пенаблоков, нужно на это разрешение?

    • Здравствуйте, Евгений. Перенос кухни на лоджию, по моему мнению, возможен только частично. Так, вы не сможете перенести туда газовую плиту, отопительные радиаторы и т.д. Сделать же в кухне спальню невозможно вообще — под ней и над ней будет располагаться кухонная зона соседей, что запрещено. Думаю, что на сокращение оконного пространства разрешения не нужно.

  11. Здравствуйте. Квартира в ипотеке. Комната и балкон. Хочу снети балконный блок и поставить большое окно и балконную дверку. Посути расширения площади никакого и перепланировки тоже нет. Но все же это дело надо согласовывать с банком? Или как вообще?

    • Здравствуйте, Василий. Любую перепланировку в ипотечной квартире нужно согласовывать с банком. В вашем случае это является перепланировкой, и если не вынесена батарея, то её можно согласовать без проблем. Но мнение банка должно быть учтено.

  12. Здравствуйте, у меня квартира находится на 5 этаже 5 этажного дома, застеклен балкон (металлопластик, приварена крыша), рэу требует документы на балкон. Вопрос: надо ли узаконивать застекление балкона, везде пишут по-разному.

    • Здравствуйте, Наталья. Практически всегда в случаях, когда балкон на последних этажах застеклен, а проектом дома изначально это не было предусмотрено, требуется согласование. Вы дополнительно сделали опорные конструкции и крышу, а это повышает нагрузку на балкон, что особенно актуально в снегопад. Поэтому требуется узаконить произведённые вами изменения.

  13. Здравствуйте. у нас 3 комн.квартира находится на 2 этаже в 16 -ти этажном доме . Два собственника. Желание разделить на 2 квартиры. Здесь придется в одной квартире . устанавливать плиту. А в другой ванную и туалет.Поэтому здесь переделка коммуникаций Придется эл. счетчик ставить дополнительно. Пробивать еще проход для двери. Несущие стены нет смысла где-то бомбить. Только где кухня надо за счет балкона продлить жилую площадь. Есть возможность такую переделку. Сколько это может стоить и время.переделки.

    • Здравствуйте, Алина. Можно или нет выполнить такую перепланировку и затем её узаконить — данный вопрос только в компетенции технических специалистов. Переустройство сложное, касается не только изменений конструкций пространства, но и разграничения в обслуживании и обеспечении коммунальными услугами — ведь вы же хотите создать две отдельные квартиры. Обратитесь за консультацией к организациям, изготавливающим техническое заключение.

  14. Хочу увеличить кухню за счёт спальни, спальню уменьшить а кухню увеличить. Стена не несущая дом кирпичный. Возможно ли это? Можно ли сначала сделать перепланировку а потом ее узаконить?

    • Здравствуйте, Михаил. Увеличение площади кухни за счет жилой площади строго запрещено и такую перепланировку никогда не узаконят. Единственное исключение — если ваша квартира на 1 этаже, тогда такое изменение возможно, но уменьшенная спальная комната не должна быть менее 9 кв.м. Другим вариантом законного согласования может быть увеличение кухни при наличии точно такой же перепланировки в квартире этажом ниже. Требование о соблюдении запрета расположения кухни (или ее части) над жилой комнатой содержатся в п. 22 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 № 47.

  15. Добрый день! Квартира в новостройке, ипотечная, в коридоре по плану была возведена стена (ну или перегородка) из пеноблоков, не несущая, с помощью которой отделялось помещение типа маленькой кладовки (на тех. плане она есть) ее убрали во время ремонта, чтобы поставить вместо этой недокладовки встроенный шкаф, также сделали две арки в коридоре и для них сделали небольшие выступы для красоты момента из гипсокартона, по 25 см (их нет на тех. плане), в не несущей стене из пеноблоков перенесли чуть в сторону дверной проем и немного его расширили для двух дверной двери, утеплили лоджию пеноблоками, из-за утепления она стала меньше в размерах, поменяли окна и батареи. Какие перепланировки из этого всего нужно было согласовывать? И возможно ли узаконить это сейчас, если ремонт уже сделан? Является ли нарушением увеличение проема в не несущей стене из пеноблоков? По сути эти стены из пеноблоков выглядели на мой взгляд как перегородки, разделяющие комнату и коридор, коридор и кладовку, но они есть на тех. плане.
    Заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Елена. Если стена из пеноблоков есть на плане и в ней вы измерили проем, я считаю, что можно данное изменение согласовать по эскизу. Другие изменения, если вы только заменили, но не переносили батареи на лоджию, по моему мнению, согласовывать не нужно.

  16. Добрый день! В квартире была произведена перепланировка. Расширена площадь ванной и туалета за счёт коридора. Можно ли узаконить такую перепланировку постфактум?

    • Здравствуйте, Иван. Да, такую перепланировку можно согласовать постфактум. Нужно заказать проект, как будто вы только собираетесь сделать такой ремонт, получить согласие Жилинспекции, предоставить результат переделки и таким образом узаконить расширение площади ванной и туалета.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.