Ответы юристов на ваши вопросы


Налог при продаже квартиры, бывшей менее 3 лет в собственности

31 января 2016
Добрый вечер. Я купил квартиру в сентябре 2012 года. У меня такой вопрос..? В каком году я смогу продать квартиру, чтоб не платить налог с продажи. До 2016 года это было (три года). Если я продам в октябре 2016 года, будут ли с меня удерживать налог с продажи квартиры. ( я хочу продать квартиру и купить другую). Юрий. Спасибо.

Здравствуйте, Юрий.
Госдума приняла законопроект об увеличении срока владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Эти поправки вступают в силу с 1 января 2016 года. Теперь 13 % процентов с дохода от продажи не нужно платить, если квартира была в собственности более 5 лет (ранее было более 3 лет). Исключение составляют ситуации: когда недвижимость принята в дар, приватизирована, получена в ренту, — в этих случаях остается срок 3 года (см. более подробно о том как исчислять и платить налог при продаже квартиры менее 3-5 лет в собственности).

Также следует понимать, что новшество будет касаться только сделок, совершенных после 1 января 2016 года, т.е. квартир, приобретенных с 2016 года. А вы приобрели квартиру в 2012 году, поэтому вас изменения не коснуться. Так как ваша покупка квартиры совершена до 1 января 2016 года (сентябрь 2012 года), то вы уже можете не переживать, вам не нужно будет подавать декларацию после продажи, поскольку 36 месяцев после покупки уже прошли. Даже если бы вы продали квартиру после сентября 2015 года (начиная с октября 2015 года 36 месяцев прошли), вам уже не надо было бы подавать декларацию.

Далее, что касается тех сделок, которые будут совершены после 1 января 2016 года, здесь учитываются новые правила, и декларация подается, если жилье было в собственности менее 5 лет. И даже в том случае, если жилье было в собственности менее 5 лет, начислить и уплатить налог гражданин должен только в том случае, если продаст дороже, чем приобрел недвижимость, т.е. если получит доход от купли-продажи этой недвижимости. Ведь именно разница между покупной и продажной стоимостью облагается НДФЛ 13%.

Также с 1 января 2016 года введены новые правила определения цены сделки для налогообложения, если, к примеру, сумма сделки сильно занижена. Теперь размер НДФЛ, подлежащий уплате, ориентирован на кадастровую стоимость квартиры, дома, дачи, земельного участка и пр. А именно, если цена договора купли-продажи будет меньше, чем 70% кадастровой стоимости (актуальной на 1 января года, в котором будет зарегистрирована собственность на нового покупателя), то для определения налоговой базы применяется сумма равная 70% кадастровой стоимости, не зависимо от цены, указанной в договоре.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

92 комментария

  1. Здравствуйте, Родители умерли. Осталась квартира. У сестры — доля в приватизации, но она не прописана там уже давно. Квартиру в итоге она оформила на себя и продала ее. Должна ли она платить налог от продажи этой квартиры.

    • Здравствуйте, Светлана.
      1. Прописка не имеет никакого значения, если квартира приватизирована, имеет значение только то, кто является собственником жилья.
      2. Когда ваша сестра вступила в наследство, она оформила на себя, принадлежащую родителям долю, я правильно понял? В этом случае, если она продает жилье ранее, чем через 36 месяцев после регистрации собственности, она обязана подать декларацию в ИФНС до 30 апреля следующего года. Налог исчисляется исходя из унаследованной доли (т.е. ее доля в расчет не принимается, если приватизировано жилье было более 3 лет назад). К примеру, квартира продана за 3 млн. руб, а доля вашей сестры 1/3, т.е. с 2 млн. руб. (3 млн — 1/3 доли более 3 лет в собств.) она должна уплатить 13% налога. В этом случае она может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб, но пропорционально доли жилья, бывшего менее 3 лет в собственности. То есть 666 666 руб — это тот имущественный вычет, которым она может воспользоваться при исчислении налога. Таким образом, на таком примере получается, что налог составит 133 333 руб. (2 млн. руб — имущественный вычет 666 666 руб) * 13%).

    • Здравствуйте! купил дом в 2016 (черный ключ ,нет даже коммуникаций) за 2 500 000р но из за квадратуры , в которую плюсом внесли подвал и чердак дом имеет кадастровую стоимость
      6 000 000р. хочу продать его за сколько купил 2 500 000р (потому что дороже его в таком виде не продашь) как быть с налогом ? и могу ли я приложив фото дома( или может быть рыночную оценочную сделать )чтобы не платить налог,так как прибыли с продажи не будет.Помогите пожалуйста, что делать в такой ситуации.

    • Здравствуйте, Виталий!
      Судя по Вашему вопросу, Вас беспокоит правило 70% кадастровой стоимости (то есть налог с продажи подразумевается от суммы не менее 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости). Согласно налоговому кодексу это правило действует в отношении сделок дарения. Но налоговый орган в своей практике применяет это и к сделкам купли-продажи.
      Но у Вас несколько другая ситуация: во-первых, Вы приобрели дом по той же цене, по которой он будет продаваться, во-вторых, как Вы утверждаете, рыночная цена будут равна продажной цене.
      В этой связи есть смысл перед продажей заказать оценку рыночной стоимости дома, сделанной в торгово-промышленной палате (или в другой серьезной организации). И определять налоговую базу исходя из продажной стоимости — 2 500 000 руб. Таким образом, уменьшив доход на сумму покупки (2 500 000 руб.), получаем налог равный 0 руб.

  2. Спасибо , Роман. Так доходчиво. А если она сразу купила другую квартиру? как тут быть с налоговым вычетом?.

  3. Добрый день. Папа военный пенсионер купил квартиру в 2015году за 1,5млн рублей, из них 1,2млн оплатило государство, как военнослужащему в запасе, остальные 300 тысяч доложил папа. Если он через год после покупки продаст жилье, какой будет налог???? 1,5млн минус 1млн= 500тысяч и 13% на эту сумму???? И второй вопрос, если он утратит статус резидента, при продаже он будет платить 30% от какой суммы????? Спасибо

    • Здравствуйте, Лана. Вы все правильно поняли, да, ваш папа может только воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Если утратит статус резидента, то да, только 30% с полной суммы квартиры, без права на какие-либо вычеты.

  4. Приобрела квартиру — ипотека. В 2009 году, хочу продать за цену, ниже стоимости купленной . Еще выплачиваю ипотеку, до продажи сразу закрою долг перед банком. Нужно ли мне будет выплачивать налог при продаже? Я собственник…

    • Здравствуйте, Евгения. После регистрации права собственности (2009г) прошло более 5 лет, следовательно, вам не нужно ни подавать декларацию, ни платить налог.

  5. Здравствуйте, квартира приобретена в феврале 2013 года. Необходимо ли мне платить налог при продаже? 3 года прошли. А 5 лет, естественно, нет.

    • Здравствуйте, Денис. Да 3 года прошли. Новые правила (5 летний срок) применяются в отношении объектов, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, вы же приобрели жилье давно, следовательно, вам не нужно ни подавать декларацию, ни платить возможный налог.

  6. Здравствуйте)Поясните пожалуйста, как нам поступить правильно? Мы купили квартиру в 2014году,записали ещё на зятя,так было удобнее,хотим переписать ещё на себя,ждали три года…А теперь нужно ждать пять лет?И что будет с подоходным налогом?Спасибо большое заранее!

    • Здравствуйте, Галина.
      1. Налог при дарении (а я так поняла, что вы хотите, чтобы зять вам подарил квартиру) ВЫ будете платить 13%, а не ваш зять, у него это безвозмездная сделка, а вы ему не близкие родственники и обязаны уплатить налог с подарка. И это не зависит от срока владения жильем. В любом случае вы попадаете на 13%-ый налог, здесь нет привязки к сроку владения недвижимостью.
      2. Если вы хотите оформить договором купли-продажи, то это можно сделать в любое время, и указать сумму продажи такую же как сумма покупки (но не менее 70% от кадастровой), тогда в случае, если 3 года не прошло — налог зятю платить не придется. Он просто подает декларацию, где укажет сумму покупки и сумму продажи одинаковую, налог = 0.
      3. Что касается 5 летнего срока, это новшество вступило в силу с 2016 года, т.е. оно действительно для сделок, которые осуществляются с 2016 года. А для недвижимости, приобретенной до 2016 года действует 3 летний срок.
      Почитайте внимательно наши статьи:
      о налоге при дарении недвижимости http://juresovet.ru/nalog-na-darenie-nedvizhimosti-kvartiry-doma-kto-osvobozhdaetsya-ot-uplaty-kak-platit/
      и о налоге при продаже жилья http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/
      и комментарии к ним — вам многое станет понятно.

      Совет: оформляйте договором купли-продажи, указывайте стоимость такую же как и приобретение, просто зятю нужно будет на следующий год вовремя подать декларацию до 30 апреля. Или дождитесь 36 месяцев и оформляйте куплей-продажей, тогда зятю и декларацию не нужно будет подавать.

  7. добрый день!
    Квартиру мне подарила мама в 2013.
    В 2016 году я хочу ее продать. Какой налог с продажи мне нужно будет заплатить? За вычетом 1млн?

    • Здравствуйте, Юрий. Если 36 месяцев не прошли, то да, за вычетом 1 млн. Лучше дождитесь 36 месяцев, т.е. если подарили к примеру в июне 2013, в июле 2016 уже можно продавать, тогда освобождение от налога, т.к. будет в собственности более 3 лет.

  8. Здравствуйте! Купили квартиру в новостройке(без отделки) в 2015г. за 2000000руб. по ипотеке без первоначального взноса, муж получил имущественный налог 60000руб. Сейчас остаток долга по ипотеке 1850000руб. Хотим развестись и продать квартиру с разрешения банка за 2500000руб. Сколько нужно будет уплатить налога с продажи? Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Марина. Муж может и далее получать имущественный вычет по квартире, даже если вы ее и продадите, и разведетесь. Я так поняла, что оформлена она была на мужа, так? или на двоих? В любом случае 3 года с даты покупки не прошли, следовательно, разница между суммой покупки и суммой продажи облагается налогом, согласно доли каждого собственника (если их несколько). Получается, что с 500 тыс. руб нужно уплатить налог 13% на след. год после продажи (2,5 млн — 2 млн)*13% = 65 000 руб. Если у вас равные доли, то каждый должен уплатить 32 500 руб.

  9. Добрый день. Хочу передать свою квартиру в Крыму по дарственной своей бывшей жене. Является ли она близкой родственницей (то есть освобождается ли от 13% налога)? Если не является, то могу ли я оформить дарственную на нашего с ней сына (7 лет), и может ли она при этом полностью распоряжаться квартирой — напр., продать ее через три года?

    • Здравствуйте, Сергей. После развода, муж и жена не являются родственниками, поэтому налог нужно будет платить. Если оформите на несовершеннолетнего сына, то налог он платить не будет, но продать без налога через 3 года жена с может только с разрешения органов опеки и попечительства, т.е. затем предоставить ребенку равноценную квартиру или долю (такой же площади, как проданная) в другом жилье.

  10. Добрый день, получил в дар квартиру от родителей в январе 15г.хочу её продать за 1600т.р и купить другую в этом году за 1800т.р . Подскажите пожалуйста , сколько мне нужно будет заплатить налог ? Заранее большое спасибо!

    • Здравствуйте, Михаил. После продажи вы должны уплатить 13% с 600 000 руб (1,6 млн и 1 млн вычет) 78 000 руб. Но если вы не пользовались возвратом НДФЛ при покупке жилья (2 млн), то можете воспользоваться и им, при условии, что сделка по продаже подаренной квартиры и сделка по покупке новой будут в одно году и вычетом вы не пользовались ранее. Тогда налога к уплате не будет. Нужно будет предоставить все документы для вычета, читайте статьи и комментарии — в них все написано.

    • Добрый вечер!!! Что ща чушь вам советую, какие 78000, есть же два способа расчёта и вам советую самый дорогой, вы же можете заплатить налог с разницы( 1800000-1600000)= 200000*13%= 26000, всего 26 а не 78, я в шоке от таких специалистов, если мне не верите, узнайте в налоговой или поищите в инете, всего вам хорошего

    • Здравствуйте, Татьяна. Вы оскорбляете специалистов, а в СУТЬ ВОПРОСА Михаила не вникли.

      У Михаила такая ситуация:
      1. При продаже квартиры, полученной по наследству, он не может воспользоваться расходами на ее приобретение, т.к. он вступил в наследство и не тратил на нее свои средства. Он имеет право на вычет в 1 млн. руб. Но…
      2. Т.к. он в этом же году приобретает другую недвижимость и если никогда в жизни не пользовался возвратом НДФЛ при ПОКУПКЕ жилья (2 млн. руб), он может подать заявление и на этот вычет. В этом случае этот вычет перекроет налог, который он должен уплатить с наследственной квартиры и налога к уплате не будет вообще.

      Вы путаете 2 сделки. Одна сделка по продаже наследственной квартиры. Другая — это покупка, т.е. совсем другой объект недвижимости — и расходы по новой квартире нельзя зачесть в расходы по наследственной квартире.

      Чтобы получить имущественный налоговый вычет при ПОКУПКЕ жилья (он составляет 2 млн. руб) должны соблюдаться несколько условий, поэтому я отдельно описала ситуацию про продажу наследственной квартиры.
      — Если не будут соблюдены эти условия, то налог составит 78000,
      — Если будут, то он не только не будет платить налог 78000 руб, но еще останется вычет, который перейдет на следующий год и он сможет получить возврат налога в след. году.
      Условия такие:
      1. Сделка по покупке квартиры, к которой представляется ВЫЧЕТ в 2 млн., не должна быть между взаимозависимыми лицами (близкие родственники)
      2. Никогда ранее гражданин не пользоваться таким вычетом (он предоставляется 1 раз в жизни)
      3. Максимальная сумма 2 млн. руб, если вычет не «израсходовался» в этом году, остаток переносится на др. года.

      Более того, если Михаил имеет официальный доход (справка 2НДФЛ с места работы), он может уже в этом году учесть сумму этого уплаченного НДФЛ и получить возврат налога с остатка.

      ПОЧИТАЙТЕ НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС, прежде чем ОСКОРБЛЯТЬ СПЕЦИАЛИСТОВ и уважайте труд других.

  11. Купил по ДДУ 1/2 долю квартиры вместе с женой сына ( у нее тоже 1/2)-ноябрь 2014 года.
    Цена квартиры по акту взаиморасчетов-3 400 000 руб, (доли-1 700 000), мой взнос, подтвержденный документами — 1 354 824 руб.
    Кадастровая стоимость-3 554 000 руб, (доли-1 777 000)., 70% кадастровой-1 243 900.
    Продал свою 1/2 долю по ДКП-август 2016 года жене сына за 950 000 руб.
    В собственности меньше 3 лет -какие я должен заплатить налоги?

    • Здравствуйте, Владимир. Вы можете воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. И поскольку доля продавалась отдельным договором, вы можете воспользоваться полным вычетом в 1 млн. руб, а не 1/2 согласно вашей доли (см. письма ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611 и подробно в нашей статье http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/) Однако, местные налоговые инспекции по-разному относятся к такому моменту, и возможно, вам придется отстаивать вашу правоту.
      Так как 950 тыс. руб. менее 70% от кадастровой, то расчет налога будет произведен от 70% кадастровой, а именно (1 243 900 руб — 1 млн. руб)*13% = 31707 руб. налог к уплате.

  12. Добрый день! Хочу подарить квартиру сыну с целью её дальнейшей продажи для приобретения большей квартиры. Сын женился в 2015г. Вопрос состоит в том, что если я сейчас сделаю дарственную на сына, то при дальнейшей продаже ему придется платить 13% налог. Если продажу сделаю от своего имени, то купленная в дальнейшем на мои деньги другая квартира(возможно с доплатой по ссуде или кредиту), будет в общей собственности с женой( чего не хотелось бы). Посоветуйте, может лучше продажу теперешней и покупку следующей квартиры сделать на своё имя, а потом дарственную на сына. Как в таком случае будет с уплатой налога? Или можно как-то мои деньги, вложенные за следующую квартиру, отразить в договоре купли-продажи, чтобы не было претензий со стороны жены.

    • Здравствуйте, Алина. Есть 2 варианта развития событий, чтобы в случае развода ваш сын не делил эту квартиру с женой.
      1. Вы покупаете 1 квартиру на себя, затем когда будете покупать большую, если не пройдет 5 лет от покупки первой, вам нужно будет отчитаться в налоговой (если вдруг продадите дороже, чем купили, тогда возникает налог 13 с разницы). Потом оформляете 2 квартиру на сына и пишите отдельным пунктом в договоре, что все деньги полностью внесены вами, ваши данные полностью. В случае развода и деления имущества супругов такой пункт означает подарок сыну матерью и жена претендовать не может.
      2. Также как и в 1 случае, только 2 оформляете на себя, а затем ее дарите сыну.
      И в 1 и во 2 случае, если ваш сын вдруг решит продать ее ранее 5 лет в собственности, квартира считается подарком и он не может воспользоваться расходами на ее приобретение, а только вычетом в 1 млн. руб, с остальной суммы придется платить 13%. Или просто не продавать ее 5 лет, тогда обязанности декларирования дохода не возникает.

  13. Добрый день,Сестрой была приобретена квартира в собственность в феврале 2016,
    Она по семейным обстоятельствам собирается продавать её в районе осени 2016,Какая формула вычита налога с продажи мы никак не паймём,Спасибо,

    • Здравствуйте, Борис. Если она продаст за цену, такую же покупала, то налога к уплате нет. Налог возникает, если продавать квартиру дороже, чем приобретали. Именно с разницы уплачивается налог.
      Однако, сравнивайте также стоимость продажи с кадастровой. Налог может быть доначислен налоговой, если вы продадите дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, если вы видите, что продажная цена ниже 70% от кадастровой, тогда налог придется уплатить с разницы суммы расходов на ее покупку (цена покупки квартиры) и 70% от кадастровой.
      Лучше понять это на примерах:

      Пример 1: Приобретена квартира за 3 млн, и продана за 3 млн. И при этом 70% от кадастровой стоимости меньше 3 млн. Налога к уплате нет.
      Пример 2: Приобретена квартира за 3 млн, продана за 2,9 млн. При этом 70% от кадастровой меньше 2,9 млн. Налога к уплате нет.
      Пример 3: Приобретена квартира за 3 млн., продана за 3,2 млн. 70% от кадастровой меньше 3,2 млн. Налог рассчитывается так: (3,2 млн — 3,0 млн)*13% = 26 000 руб.
      Пример 4: Приобретена квартира за 3 млн., продана за 3 млн. Кадастровая стоимость 4,5 млн. Поскольку 70% от кадастровой стоимости превышают сумму продажи, нужно рассчитать налог от 70% кадастровой стоимости. То есть с 4,5 млн * 70% = 3, 15 млн. за минусом расходов на приобретение. Таким образом, налог составит: (3,15 — 3 млн)*13% = 19 500 руб.

  14. Здравствуйте. Мне в 2012 году была подарена 3к кв от матери по договору дарения, которая пробыла у меня в собственности до 2016. В феврале 2016 по стечению обстоятельств я подарил данную квартиру обратно матери. Уже позже стал вопрос продажи (кад стоимость 3.85 млн). Хотим продать квартиру сейчас за 4 млн, стоит вопрос уплаты налога. Каков в данном случае налог, можно ли как то учесть факт взаимодарения, что фактически объект перешёл обратно первичному дарителю и дарения не состоялось. Или идти по пути отмены последнего дарения в судебном порядке, и совершать куплю продажу от меня (сына)?

    • Здравствуйте, Александр!
      Никаким образом сделки между близкими родственниками, при которых даритель через некоторое время опять оказывается собственником (одаряемым) этой же недвижимости (так называемые, бумеранговые сделки), не могут учитываться для непрерывности исчисления срока владения квартирой первым дарителем. Налоговый кодекс не предусматривает специальных отступлений и исключений при исчилении срока обладания недвижимостью. Учет производится на общих основания. Если квартиру будет продавать Ваша мама, то она будет считаться как собственник, у которого недвижимость находилась менее года (срок ее владения до дарения Вам, как и Ваш срок не будет приниматься в счет).
      Поэтому для получения льготного периода времени владения квартирой необходимо признать сделку между Вами и мамой в феврале 2016 года недействительной. И продажу квартиру осуществлять от Вашего имени, так как у Вас восстановится срок владения квартирой с 2012 года, то есть более 3 лет.

  15. в 2015 году продала квартиру. Приобретала её за миллион. Продажа составила 3 400 000 рублей. Поняла что заплачу налог с полученного доход . Но сейчас в 2016 году хочу купить квартиру за 3400000 рублей . Это её фактическая стоимость. Хозяйн этой квартиры пользуется ею менее трёх лет. И готов прописать в договоре продаже цену значительно ниже . Примерно 2300000 рублей. Чем может это грозить мне. Сколько я должна заплатить налог , если продала свою квартиру за 3400000 руб а куплю за 2300000 рублей ?

    • Здравствуйте, Инна.
      1 Не понятно, когда вы продали квартиру за 3,4 млн.? Если в 2016 году, то подать декларацию следует да 30 апреля 2017г. В ней указываете сумму продажи и сумму расходов на покупку, налог к уплате составит (3,4 — 1 млн)*13%= 312 000 руб.
      2. Если вы НИКОГДА РАНЕЕ не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья (до 2 млн), и если вы приобретаете это новое жилье в ТОМ ЖЕ ГОДУ, что и продаете первое, то можете воспользоваться вычетом до 2 млн. руб. В этом случае к декларации нужно приложить весь перечень документов, подтверждающих и продажу, и покупку этих двух объектов, а также заявление с просьбой предоставить вычеты. Т.е. ваш налог к уплате можно уменьшить, т.о. он составит (3,4-1-2 млн)*13%= 52 000 руб.

      Если ваш продавец сильно занижает сумму при продаже, налоговый инспектор сверяет стоимость продажи с кадастровой и если она ниже 70% от кадастровой, для целей налогообложения (для расчета получил ли он прибыль или нет) будет учитываться 70% от кадастровой стоимости и ему могут доначислить налог.

  16. Добрый вечер. 12 октября 2012г. я с женой приобрели в совместную собственность 4 комнатную квартиру по за 2,5 млн. рубл..
    18 марта 2013 мы по соглашению переоформили квартиру по 1/4 доли на каждого члена семьи, на себя и двоих несовершеннолетних детей.
    19 апреля 2016 года я выкупил их доли за 3,7 млн. рубл. (с разрешения органов опеки) по договору купли продажи заключенного у натариуса.
    5 мая 2016 я продал квартиру за 3,5 млн. рубл. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,5 млн. рублей. Должен ли я платить какой нибудь налог.

    • Здравствуйте, Валерий. Вы сделали все очень грамотно. Дата отсчета срока владения жильем (для налогообложения) ведется с момента первичного приобретения любой доли в нем. Поскольку полностью свою долю вы не продавали в течение этого времени (изменение величины доли не имеет значения), срок владения исчисляется с 12 октября 2012 года и составляет 3 года (5 лет только для покупок после 1 янв. 2016 года). Поэтому ни декларацию вы не подаете, ни налог не начисляете.

  17. Здравствуйте. В декабре 2014 мы с женой купили квартиру за 1,9 млн. руб. в общую совместную собственность. В феврале 2016 после развода оформили нотариальное соглашение о разделе имущества супругов, в соответствии с которым данная квартира перешла мне в единоличную собственность. При этом в соглашении мы указали кадастровую стоимость, а не рыночную, а именно 1,2 млн. руб. Сейчас хочу продать эту квартиру за 1,9 млн. руб., уменьшив налогооблагаемую базу на сумму расходов. Скажите какую сумму расходов я могу учесть: цену покупки (1,9 млн. руб.) или цену по соглашению о разделе (1,2 млн. руб.)? Заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Константин. Поскольку вы приобретали квартиру в браке, то можно учесть сумму покупки как расходы, т.е. 1.9 млн.

  18. Здравствуйте.в 2014г купили кв. за 1млн 700т.Сейчас хотим продать .цены понизились и продаём за1млн450т.нужно ли мне платить налог,т.к не прошло еще 3хлет.? Вероника.

    • Здравствуйте, Вероника. Поскольку 3 года не прошло, декларация подается обязательно. Если вы ее не подадите расходами воспользоваться будет нельзя и налоговая начислит налог с полной стоимости продажи.
      Т.о. налога к уплате не возникнет, если вы своевременно подадите декларацию и укажите сумму покупки как расходы. Сумма дохода 1 450 000 руб, сумма расхода 1 450 000 руб Налог = 0.

      Также вам следует сравнить 1 450 000 с кадастровой стоимостью. Если 70% от кадастрвоой превышают 1 450 000, то налог следует рассчитать с 70% от кадастровой стоимости за минусом расходов на покупку.

  19. Здравствуйте! 15 января 2015г.купили с сестрой квартиру,2/3-моя доля, 1/3-доля сестры.Могу ли я выкупить долю сестры раньше 3-х лет собственности,будет ли она тогда облагаться налогом? И еще такой вопрос: если я выкупаю долю сестры,при этом становлюсь полноправной собственницей квартиры,при продаже квартиры мне нужно ждать 5 лет на выкупленную долю у сестры,чтобы она не облагалась налогом ?

    • Здравствуйте, Ирина.
      1. Если вы купите дороже, чем стоит ее доля (по документам покупки), то ваша сестра должна уплатить налог 13% с разницы и обязательно подать декларацию. даже если продать за ту же цену, все равно декларацию она подает, налога к уплате не будет.
      2. После продажи срок отсчета времени владения жильем ведется от покупки первоначальной доли в этом жилье. И не 5 лет, а 3 года (5 лет только для объектов купленных с 1 января 2016 года). Т.е. вам тогда нужно будет дождаться февраля 2018 года и тогда декларацию подавать не надо.
      3. Если оформлять договором дарения, родная сестра дарит вам свою долю, то ей декларацию подавать не надо и налога к уплате нет. Но вы при продаже, если не пройдет 3 лет, должны уплатить налог с разницы стоимости, по которой вы продаете и стоимостью вашей доли до дарения. Т.е. тут может получится налог. Или ждать февраля 2018 года, тогда после продажи никакой декларации подавать вам не надо и налога не будет.

  20. Здравствуйте! Помогите рассчитать налоговый вычет с продажи квартиры. Покупка была в декабре 2012 г за 810 000 руб, а продажа в октябре 2016 г за 720 000 руб. Квартира в долевой собственности : 1/3 у меня и 2/3 у несовершеннолетнего сына. Налоговым вычетом не пользовалась. Кадастровая стоимость 979234,62 руб.

    • Здравствуйте, Наталия. А зачем вам вычет, если прошло 3 года после покупки? Вам даже декларацию подавать не надо. Прошло 3 года, всё, вы освобождаетесь от декларирования и уплаты налога с дохода. Причем даже если бы нужно было подавать, вы продаете дороже 70% от кадастровой, и дешевле, чем покупали, следовательно вычет полный с 720 т.руб. К уплате налога нет, вычеты соответствуют вашим долям 1/3 от 720 т.р. = 240 т.р и 2/3 от 720 т.р. = 480 т.р.

  21. Здравствуйте! Мне и моему родному дяде досталась 1-комнатная квартира в наследство в октябре 2015 года. У нас общая долевая собственность. Я хочу выкупить долю у дяди. Как будет рассчитываться налог в случае купли-продажи? А также в случае дарения мне его доли? Кадастровая стоимость 5 462 965 руб. Спасибо.

    • Здравствуйте, Елена. Если вы выкупите долю, то дядя должен подать декларацию и уплатить налог 13% с суммы продажи, за минусом 500 т.руб. (вычет 1 млн./2), причем стоимость его доли не должны быть менее 70% от кадастровой. Т.е. продавать нужно не дешевле 1 912 038 руб. И налог ваш дядя должен уплатить (1912 038 — 500 000)*13% = 183 565 руб.
      Если оформлять дарением, то вы платите налог 13% со стоимости дарения, т.к. вы не близкие родственники, а вы получаете выгоду.
      В вашем случае лучше подождать 3 года с даты вступления в наследство и оформить договором купли-продажи, тогда дядя будет освобождается от уплаты налога и подачи декларации.

  22. Добрый день. Купили однокомнатную квартиру в ипотеку по программе молодежная квартира. Дом сдали совсем не давно, хотим продать ее и купить трехкомнатную. Вопрос: какими налогами будет облагаться наша сделка, если на момент оформления договора цена 1,37 млн, а на момент продажи ориентировочно 1,8 млн. 200 тысяч рублей выделяло на покупку государство по программе. заемные средства 970 000руб. Заранее спасибо

    • Здравствуйте, Александр. Вы в декларации должны указать сумму продажи (это ваш доход 1,8 млн) и сумму расходов (стоимость покупки 1,37 млн за минусом субсидии государства, т.е. 1,17 млн). С 630 000 руб вы должны уплатить 13% = 81 900 руб. Но, обязательно сравните стоимость продажи (1,8 млн) с кадастровой стоимостью. Если она меньше 70% от кадастровой, то в доходе нужно указать 70% кадастровой. И тогда налог будет больше.

  23. До мая 2016 года 3-х комнатная квартира была муниципальной. В мае я её приватизировала. Хочу продать и купить меньшей площадью сразу в этом году. Продать за 3,1 тыс.руб., а купить за 2,1 тыс.рублей. Никакими льготными вычетами я не пользовалась. Какой налог я должна буду заплатить?

    • Здравствуйте, Лариса. После приватизации лучше выждать 3 года, чтобы иметь освобождение от декларирования и уплаты налога. Иначе у вас возникает обязанность уплаты с суммы продажи, при этом можно воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Т.е. с 2,1 млн уплатить 13% 273 000 руб. Также следует сравнить 3,1 млн с кадастровой стоимостью этой квартиры, если 3,1 менее 70% от кадастровой, то налог следует рассчитывать исходя из 70% кадастровой.
      Далее…, только если вы продадите эту и купите новую квартиру в одном и том же году и имеете официальную заработную плату, никогда вычетами не пользовались, то можно использовать имущественный вычет при покупке жилья (он составляет 2 млн.).
      Если у вас будут соблюдены эти условия, то вы можете воспользоваться вычетами и в 1 млн и в 2 млн. Тогда налог составит (3,1 — 1 — 2 млн.)*13% = 13 000 руб.

  24. Здравствуйте, мужу досталась квартира по наследству от родителей в 2015 году, продаем эту квартиру за 3.5 млн в 2016 году ( кадастровая стоимость квартиры 4999000), ранее в 2010 году нами была куплена квартира в ипотеку , если мы этой суммой покроем долг по ипотеке нам придется платить налог?
    И еще вариант, если на эти деньги мы купим квартиру в другом регионе, нам придется платить налог?

    • Здравствуйте, Лариса.
      1. Ваш муж должен будет подать декларацию и уплатить налог 13% со стоимости продажи квартиры. При этом есть возможно использовать вычет в 1 млн. руб. Т.е. налог составит (3,5 млн-1 млн )= 325 000 руб. Есть еще условие, по которому нужно сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью. 70% от кадастровой как раз составляют 3,5 млн. В этом смысле все в порядке, дешевле 3,5 млн. продавать не стоит, иначе в декларации придется указывать все равно 3,5 млн.

      2. Что касается имущественного вычета при покупке квартиры (2 млн) для его использования нужно соблюдение 3 условий:
      а) сделка по продаже квартиры, с которой нужно уплатить налог и сделка по покупке другой квартиры должны быть в одном году (т.е. по квартире 2010 г. нельзя).
      б) важно, чтобы налогоплательщик, который продает квартиру (ваш муж) ранее не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья, т.к. такой вычет предоставляется 1 раз в жизни. Если он пользовался вычетом при покупке квартиры в 2010 г., второй раз использовать его нельзя.
      в) гражданин должен иметь официальную заработную плату.
      г) новая квартира должна быть оформлена на вашего мужа и желательно стоимостью не менее вычета (2 млн). Или его доля в этом жилье по стоимости была не менее 2 млн. (т.е. чтобы полностью учесть весь вычет).
      Регион, в котором вы хотите купить другую квартиру, не имеет значения, если у вас будут соблюдены все описанные выше условия, на основании которых можно воспользоваться вычетом, где будет находится квартира не важно.

      Если подождать еще 2 года, то никакой декларации подавать будет не нужно и налога платить не придется (36 месяцев с даты получения квартиры по наследству). Если ранее, то даже если все условия, описанные выше будут соблюдены, то налог составит как минимум (3,5 — 1 млн — 2 млн)*13% = 65 000 руб.

  25. Спасибо за быстрый ответ, но муж использовал вычет, скажите пожалуйста, если мы купим в этом же году квартиру за 3.5 млн, нам придется платить налог?

    • Кончено, муж должен уплатить 325 000 руб. Можно будет только воспользоваться вычетом в 1 млн. Декларацию подать обязательно до 30 апреля следующего года, оплатить до 15 июля.
      Тот факт, что он купит другую квартиру не влияет на налогооблагаемую базу по продаже наследственной квартиры. Поскольку ваш муж использовал вычет в 2 млн. ранее, а он предоставляется только 1 раз в жизни.

  26. Здравствуйте! Я, купила квартиру, стоимостью 1 млн 420 тыс. руб, в июле 2012 г. Налог 13 % с покупки еще полностью не вернула. Сейчас, планирую продать эту квартиру. Вопрос: 1) С момента, когда квартира перестанет быть моей собственностью, будут ли мне продолжать возвращать налог?. 2) Если перестанут возвращать налог, то не вычтут ли уже возвращенный мне налог?

    • Здравствуйте, Екатерина. Вы можете "добирать" оставшийся налог до конца, даже если продадите квартиру. Это право остается у вас и при продаже квартиры.

  27. Здравствуйте.
    Помогите пожалуйста разобраться .
    Я приобрела нежилое помещение в 2006 году , в 2013 я перевела помещение из нежилого в жилое, а в 2014 продала как жилое помещение.( Хозяин остался прежний)
    Нужно мне подавать декларацию и оплатить налог ?
    Налоговая утверждает, что при смена статуса помещения ( если прошло менее 3 лет ) я должна подать декларацию и уплатить налог, но смены хозяина и договора купли- продажи не было.

    • Здравствуйте, Любовь!
      Дело в том, что налоговая инспекция действует на основании письма Минфина РФ №03-04-05/7-607 от 26.08.2011 г., которым предусмотрено, что в случае перевода помещения из нежилого в жилое изменяется статус (целевое назначение) помещения, что требует государственной регистрации. А государственная регистрация и является основаниям для прерывания течения срока владения недвижимостью.
      Поэтому отсутствие договора купли-продажи (смена хозяина) не может быть достаточным основанием для принятие в учет всего срока нахождения недвижимости в собственности для определения периода освобождения от налогообложения.

  28. Здравствуйте. Подскажите нам выход из сложившейся ситуации: наша квартира в собственности более пяти лет ( путём приватизации), мы хотим обменять её на большую квартиру с доплатой, которая в собственности менее трёх лет ( приватизация). Там проживает одинокий пенсионер, которому ,одному коммунальные платежи не потянуть — из-за этого он и меняется с нами. Менять мы собираемся по договору мены.Доплата будет менее миллиона рублей. Но! Не получится ли так, что кому-то из нас придётся заплатить огромный налог, больше чем доплата и какие налоги нам и ему светят? Есть ли возможность избежать их? Поясните, пожалуйста, как нам поступить. Как правильно оформить сделку? Или стоит ждать когда будет три года со дня приватизации? — просто человек пожилой и может не дожить до этого дня, и мы лишимся возможности улучшить свои жилищные условия. Или может возможен договор аренды с последующим выкупом — даёт ли он там какие то гарантии последующей сделки по обмену. И у него, и у нас это единственное жильё. Да, забыл сказать, в доплату за обмен будут складываться материнский капитал и так же половина нашей квартиры принадлежит несовершеннолетнему сыну.

    • Здравствуйте, Арина!
      Вы от налога освобождаетесь, тк.к после приватизации прошло 3 года.
      А пенсионер должен уплатить налог в размере 13% от цены обмениваемого жилья, означенного в договоре, плюс сумма доплаты.
      С учетом, что квартира приватизированная, то расходов на ее приобретение (которые можно учесть в счет снижения размера налога) будет несопоставимо мало, поэтому оптимально применить вычет в размере 1 млн. рублей, которым уменьшается налогооблагаемая база НДФЛ.
      Какое будет соотношение доплаты и уплачиваемого налога зависит от цены обмениваемого жилья. Действительно, не исключено, что размер доплаты окажется меньше суммы налога, которую следует уплатить. Это произойдет, если цена Вашей квартиры окажется свыше 4 000 000 руб., а пенсионера, соответственно, еще выше.
      В последующем, после уплаты НДФЛ, пенсионер может произвести возврат 260 000 рублей, в счет имущественного вычета в связи с покупкой квартиры (все по той же мене), если ранее им не применялся такой вычет.

      Различные вариации со сделкой во избежание уплаты налога (аренда с выкупом, дарение и пр.) могут привести к отказу в выплате материнского капитала, либо неполучению разрешения органа опеки на совершение сделки. Более менее, что возможно сделать — это снизить цену квартир, указываемую в договоре. Если кадастровая стоимость невысокая можно приравнять менную стоимость к кадастровым показателям, если кадастровая стоимость высока или отсутствует, закажите оценку у независимого оценщика, предварительно попросив его сделать отчет по самому нижнему критерию. Это будет подтверждать законность Ваших действий, в том числе при проверках со стороны налоговой инспекции.

  29. в 2016 г. приватизировали 2-х комн.квартиру по решению суда на бывшего мужа, дочь , меня и внучку по 1/4 на каждого. Бывший муж хочет подарить (продать) нам свою долю и купить себе отдельную квартиру (если успеет, то в этом году). Как правильно это оформить? Кто и в каком размере будет платить налог? и надо ли нам подавать в налоговую информацию о наличии имущества?

    • Здравствуйте, Ольга. Дарить бывшему мужу свою долю бывшей жене нельзя, т.к. тогда она должна уплатить налог 13% с подарка. Подарить своей дочери или внучке может. В этом случае он ничего не платит, а дочь или внучка также освобождаются от уплаты (близкие родственники), но продавать им эту долю нельзя 3 года, тогда возникает обязанность уплаты налога.
      Если он будет продавать свою долю, то у него возникает обязанность уплаты 13% со стоимости доли за минусом 250 000 руб (вычет с его доли 1 000 000/ 4).
      О том, что вы приватизировали жилье и стали собственниками нужно уведомить вашу жилищно-управляющую компанию, а в налоговую данные передаются автоматически. Поэтому их не нужно уведомлять о приватизации. Исключение составляют ситуация, если кто-то из собственников пенсионер, тогда он имеет льготу по налогу на имущество и должен написать заявление о предоставлении ему этой льготы.
      А также обязанность обращаться в ИФНС наступает, если возникает обязанность декларирования и уплаты налога.

  30. Роман, спасибо большое, подскажите еще : муж — пенсионер, т.е. он будет иметь льготу при продаже доли? Сколько эта льгота составляет и куда он должен написать заявление на ее предоставлении.

    • Пенсионеры не имеют никаких льгот при налогообложении после продажи квартиры. Пенсионеры имеют льготу только по налогу на имущество (тот налог, который нужно платить каждый год всем собственникам жилья).

      Я же вам написал, есть только вычет 1 млн., но только согласно доле, а именно 250 т.руб.
      1. Т.е. если, к примеру, доля квартиры 1/4 продается за 1,5 млн, то налог составит (1,5 — 0,25 млн) *13% = 162 500 руб.
      2. Если, к примеру, за полмиллиона 500 т.руб, то налог составит (0,5 — 0,25 млн)*13% = 32 500 руб. Опять же нужно сравнивать стоимость доли с кадастровой, если вы в договоре укажете сумму, менее 70% от кадастровой (т.е кадастровую стоимость продаваемой доли), то в декларации расчет следует производить от 70% кадастровой стоимости этой доли, а не от договорной, иначе вам доначислят налог со штрафом и пени.

  31. Здравствуйте,подскажите пожалуйста!продаю квартиру,в собственности менее 3-х лет за 2500 000 и покупаю в этом же году долю в квартире 1/2 за 1500000 (другая половина 1/2 принадлежит мне же),т.е. я становлюсь собственником всей квартиры.какой налог я должна буду заплатить с продажи?или сжечь взаимозачетов будет?

    • Здравствуйте, Алина. Начнем с того, что вы неправильно понимаете суть налогообложения при продаже.
      1. Отчитаться перед налоговой вы обязаны только по продаваемой квартире и уплатить налог если продали дороже,чем купили, т.е. 13% от выгоды. Вы продали квартиру, которую ранее покупали (или получили в наследство, вам ее подарили или после приватизации)? От этого зависит — какие расходы вы можете учесть при декларировании. Или сумму покупки или вычет в 1 млн руб. Если вы приобрели ее за те же 2 500 000 руб, то налог равен 0. И ваша покупка доли в другой тут ни при чем.
      2. Если у вас нет расходов по продаваемой квартире (подарили, приватизировали, наследство) то вычета в 1 млн. мало, тогда при соблюдении массы условий возможно получить вычет (до 2 млн. руб.). Только при условии, что вы никогда не пользовались вычетом при ПОКУПКЕ жилья (2 млн. руб) при условии, что сделки будут в одном году, и при условии, что вы покупаете эту 1/2 не у взаимозависимых лиц (близкие родственники), тогда вы можете воспользоваться вычетом до 2 млн. руб. Тогда налога к уплате не будет.
      Напишите подробнее о покупаемой и продаваемой квартире и их договорной и кадастровой стоимости, возможно подскажу вашу ситуацию по налогу. А так ничего не ясно.

  32. Добрый день!
    3-х квартира в Московской области. Получена мужем военнослужащим по окончанию службы в собственность в 2012 году. (4 собственника квартиры муж,сын,дочь,жена)
    Кадастровая стоимость 11млн.
    Продать ее реально можно максимум за 5 млн.

    Вопрос: нужно ли будет платить налог с продажи,если продать ее летом 2017, и как правильно его рассчитать?

    • Здравствуйте, Алена. После получения в собственность жилья прошло 3 года, поэтому перед налоговой не нужно отчитываться, т.е. обязанности подавать декларацию нет. Если вы думаете, что расчет срока будет 5 лет — нет, это только для тех сделок (покупки и получения жилья), которые совершены начиная с 1 января 2016 года.

  33. Здравствуйте!
    Моя мама купила квартиру 2 месяца назад и хочет подарить её мне (дочери). При дарении между близкими родственниками нужно ли ждать 5 лет или можно дарить сразу?
    Спасибо!

    • Здравствуйте, Ирина. Нет, при дарении между дочерью и матерью налога не возникает. Однако если одарямый (вы) в течение ближайших 3 лет ее продадите, вы обязаны подать декларацию на след. год и уплатить налог 13%. При этом расходами (они были понесены не вами, а мамой) вы воспользоваться не можете, можете только использовать вычет в 1млн. руб. С суммы, превышающей 1 млн. нужно уплатить налог. Т.о. вам ее нельзя продавать 3 года.

  34. Правильно ли я поняла, что мама также не будет платить налог, т.к. при дарении она прибыли не получает и правило о 5 годах в собственности к данной ситуации не применяется?
    Ещё раз огромное спасибо!

    • Да, она не получает выгоду, а вы лучше не продавайте ее 3 года.

  35. Здравствуйте.
    В 2015г. я купил квартиру по договору долевого участия за 1520 т.р.. Сделал в ней ремонт на 400 т.р. Если я продам её за 1920 т.р., какой налог я должен буду заплатить? Есть ли способы уменьшить налог? Риэлтор предлагал записать в договоре, что 1520 т.р. — цена квартиры, а 400 т.р. — неотделимых улучшений(ремонта) и таким образом не платить налог — законно ли это?

    • Здравствуйте, Олег!
      Это давно не новый способ снизить налоговую нагрузку. А налоговые органы к этому выработали "устойчивый иммунитет". Такие сделки, если они попадут в поле зрения, признаются недействительными в части отдельной продажи неотделимых улучшений или разделения сумм в договоре.
      Неотделимые улучшения (ремонт) это неделимая, составная часть квартиры, которая по законодательству не может быть самостоятельным предметом сделки. То есть отдельно продать квартиру, а отдельно ремонт или только ремонт и пр. нельзя. Поэтому в учет принимается квартира и ремонт как одна сделка с одним предметом купли-продажи. Доход по такой сделке определяется совокупно, то есть к налогообложению принимается общая сумма договора (составные позиции складываются).
      В этой связи, если представить такой договор и отчитаться по налогам только за сумму 1 520 000 руб., то инспекция расценит это как не включение части доходов (в сумме 400 000 руб.) в налоговую базу. Соответственно, налоговый орган произведет перерасчет, доначисление, взыщет штрафы и пени.

      В то же время и 400 000 рублей нельзя применить как расходную часть. Таким образом, у Вас 400 000 руб. — это в чистом виде доход, подлежащий налогообложению. Избежать этого можно либо путем уменьшения цены сделки документально, либо просить от покупателя компенсацию сверх продажной цены (внедокументально) в размере налога, подлежащего выплате — 52 000 руб.

  36. Здравствуйте, моя мама подарила мне дом и землю, сделала это через договор дарения, сейчас стоит вопрос о продаже этого дома. У мамы в собственности он был с 2012 года, договор дарения июнь 2016. При продаже будет покупаться недвижимость в суммарном размере проданного дома. Мне придется платить налог на продажу недвижимости?

    • Здравствуйте, Анна.
      1. Да, поскольку не прошло 3 года с даты получения собственности по договору дарения, вы обязуетесь уплатить налог 13% с суммы, превышающей 1 млн. (это вычет при продаже жилья, которые предоставляться по заявлению). Расходами на ее приобретение вашей мамой вы воспользоваться не можете, т.к. они понесены не вами лично.
      2. При соблюдении ряда условий вы можете воспользоваться другим имущественным налоговым вычетом — при ПОКУПКЕ жилья. Эти условия: вы ранее никогда таким вычетом не пользовались (предоставляется гражданину 1 раз в жизни), сделки по продаже и покупке будут в одном году, вы приобретаете недвижимость не у близких родственников (взаимозависимых лиц). Сумма вычета не может превышать 2 млн. руб. При соблюдении этих условий получается, что если вы купите новую квартиру дороже 3 млн, то с разницы уплачивается 13%.
      3. Еще одно условие, которое должно соблюдаться при всех сделках с недвижимостью (если возникает обязанность декларировать доход) — это сравнение суммы по договору с кадастровой стоимостью недвижимости. Для налогообложения нельзя указывать в декларации сумму менее 70% от кадастровой.

  37. Здравствуйте!подскажите пожалуйста,купила квартиру в апреле 2016года за 1850 000, хочу продать в декабре 2016года за 1815 000 и сразу же купить другую.нужно будет платить налог?

    • Здравствуйте, Наталья. Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности уплачивается с суммы полученной прибыли, т.е. если вы ее продали дороже, чем купили. В вашем случае налога к уплате не возникает, т.к. продаете дешевле. Однако декларацию надо подать ОБЯЗАТЕЛЬНО до 30 апреля 2017 года, приложить все полагающиеся документы см. статью http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/
      Также следует сравнить цену продажи с кадастровой стоимостью квартиры, она не должна быть менее 70% от кадастровой, иначе в декларации следует ставить 70% от кадастровой и ее уменьшать на расходы при ее покупке, если получится прибыль, то налог 13% следует к начислению и уплате.

      Что касается покупки другой квартиры, то если вы имеете официальную заработную плату, никогда не пользовались вычетом при покупке жилья (до 2 млн. который), покупаете ее не у взаимозависимых лиц, то можете подавать документы на предоставление налогового вычета при покупке жилья см. http://juresovet.ru/vozvrat-podoxodnogo-naloga-pri-pokupke-kvartiry-2016-g-suprugami-pri-pokupke-doli-dokumenty-deklaraciya/

  38. Спасибо большое! Извините,а как узнать ее кадастровую стоимость?

  39. Добрый день.
    Мы получили кв по программе "Молодой семье-доступное жилье" в г. Чехове, МО., по льготной цене с рассрочкой платежа в декабре 2012г., на сегодняшний день мы все выплатили и получили свидетельство в марте 2016г. В договоре указанна сумма 2 650 000 р., по кадастрой стоимости нам ее оценили 6 100000, а рыночная +- 4 500 000р. Т.к. кв была по программе то и разделена она на 4 доли, по количеству в семье человек, соответственно, у нас 4 доли, по 1/4 на каждого, среди которых есть один несовершеннолетний ребенок. Хотим ее продать и купить с доплатой ( скорее всего через ипотеку) кв в Москве. Никогда ранее налоговыми вычетами не пользовались. Надо ли нам платить налог с продажи кв, в собственности которая менее 5 лет? Можем ли мы наделить собственностью несовершеннолетнего ребенка в новой квартире в обмен на ее собственность в кв в Чехове?
    Заранее благодарю за ответ.

    • Здравствуйте, Ирина. Т.к. свидетельство о собственности датируется 2016 годом, то срок владения отсчитывается не 3 год а, а 5 лет и поэтому Вы обязаны будете подать декларацию до 30 апреля следующего от продажи года (если продадите в 2017, то до 30 апреля 2018 года). Они заполняются и рассчитываются на каждого собственника отдельно.

      В декларации будет указана сумма по договору продажи (ту, за сколько вы ее продадите), а в расходы можете отнести только сумму без гос. субсидии, т.к. субсидии по гос. программе нельзя учесть в расходах на покупку. Т.о. если вы продадите по рыночной за 4,5 млн, а расходы — только, уплаченные вами средства, с разницы вы обязаны уплатить 13% налога. Т.к. 70% от кадастровой стоимости менее 4,5 млн, то можно указывать в декларации 4,5 млн. (договорную цену). Суда по сумме 2,6 млн, ваши расходы на покупку больше 1 млн, поэтому лучше воспользоваться расходами на покупку, нежели вычетом в 1 млн. (можно только что-то одно, либо вычет, либо расходы). Но, у вас скорее всего выйдет большая сумма налога к уплате.

      Что касается имущественного вычета при покупке (до 2 млн), если вы никогда в жизни не пользовались таким вычетом, сделки по продаже и покупке будут в одном году, покупать будете не у взаимозависимых лиц (близкие родственники), то можно будет воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры. Для расчета нужны суммы продажи вашей квартиры, цена покупаемой квартиры и доли каждого в новом жилье. Декларации подаются на каждого собственника согласное го доли.

      Что касается несовершеннолетнего ребенка, вы не сможете продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства. Чтобы его получить опека будет рассматривать новое жилье — какую долю вы выделите ребенку, в плане количества метров в будущей доле ребенка, в плане ее стоимости и пр. Т.е. опека даст разрешение на продажу доли ребенка только при условии, что вы купите ему жилье (долю) не хуже, чем эта доля в квартире. Здесь всё решает орган опеки, туда вам нужно обращаться в первую очередь.

      Все сделки с недвижимостью с долями сейчас оформляются только через нотариуса, поэтому вам еще нужно будет обращаться и к нему.

  40. Здравствуйте!подскажите пожалуйста,ушла в декрет в 2015 году,ребенку исполнилось 4месяца и меня уволили.купили квартиру в апреле 2016года за 1850в браке (была одним собственником),в декабре продали за 1815 и купили большей площадью за 1850(оформили на меня 2\3 и 1\3 на несовершеннолетнего)налоговым вычетом ни когда не пользовалась.В 2017 году может ли муж получить на меня и ребенка налоговый вычет?

  41. Здравствуйте!
    Купил квартиру по ипотеке на стадии строительства, заключены договора долевого участия и договор уступки права требования — апрель 2013г.
    Принял квартиру по акту приема-передачи квартиры в декабре 2013г.
    Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получил в мае 2014г.
    Вопрос: когда наступает 3 года собственности, чтобы продать не подавая декларации?

    • Здравствуйте, Ренат. Датой, от которой ведется отсчет срока владения недвижимостью, (3 года до 2016 года, 5 лет при покупке после 01.01.2016г) является дата получения свидетельства о собственности на ваше имя. Т.е. май 2014 года. И начиная с июня 2017 можно продавать без обязанности декларирования дохода.

  42. Здравствуйте. Мой отец купил квартиру в июне 2014 года за 1 000 000 рублей, при этом получив налоговый вычет в размере 130 000 (из них 100 000 сразу, как пенсионер). В июле 2017 года он хочет продать эту квартиру за 1 900 000 и в этом же году купить новую за 2 400 000. Какой минимальный налог возникнет в результате всех вышеизложенных операций? И еще один вопрос: можно ли пользоваться неизрасходованным остатком налогового вычета для снижения налога при продаже недвижимости.

    • Здравствуйте, Евгений.
      Я не совсем поняла как он мог как пенсионер получить вычет? Уточните когда он вышел на пенсию? Продолжает ли он работать? И какова его зарплата за год. Тогда я смогу ответить на ваш вопрос.
      Если он не работающий пенсионер, у него нет налогооблагаемого дохода и вычет ему не положен.
      Только в случае, если он работал последние годы он мог получить вычет, но не более чем за последние 3 года.

  43. Светлана, отец работал и продолжает работать на данный момент. Вы все правильно поняли, получил вычет за 3 года, предшествующих покупке.

    • 1. Что касается налога при продаже. Он не возникнет, если он продаст ее после июня (в июле как вы пишите), т.к. от обязанности декларировать свой доход он освобождается, поскольку пройдет 36 месяцев с даты покупки (не 5 лет, а 3 года, т.к. 5 летний срок касается сделок покупки, произведенных после 1 января 2016 года).
      2. Что касается вычета. Он может добрать вычет на 1 млн (налог составит 130 т.руб) с остатка, поскольку первую квартиру он приобрел после 1 января 2014, с этого времени вычет в 2 млн. фиксируется за гражданином, а не за объектом недвижимости. И остаток, не выбранный по первой сделке, можно добрать за счет других квартир, пока не «израсходуются» эти 2 млн.

  44. Здравствуйте. В 2012 г. мы приобрели квартиру, использовали часть материнского капитала. На данный момент у меня две недвижимости. У той что хотим продать у каждого члена семьи по1/4 доли, какие при этом нужны документы ( у меня 2 ребёнка 1-у 19 лет, 2- му -7 лет). И буду ли я оплачивать налог от продажи? Квартира более 3-х лет находилась во владении

    • Здравствуйте, Светлана. При продаже квартиры, бывшей более 3 лет в собственности граждане освобождаются от подачи декларации и уплаты налога. То, что среди собственников есть несовершеннолетний ребенок (7 лет) нужно будет обращаться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу, при этом вы одновременно должна купить ему жилье (долю в жилье) по многим параметрам (метраж, расположение, условия и пр) не хуже его 1/4 доли в продаваемой. У нас есть статья про продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Задайте свой вопрос

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.