Налог при продаже квартиры, дома, менее 3 лет, 5 лет в собственности


Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

  • Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
  • Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.


Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

  • Для резидентов – 13%
  • Для нерезидентов – 30%

Что облагается налогом?

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации – это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

  • На имущественные вычеты (только для резидентов)
  • На расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности. Есть три исключения:

  • Наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
  • Кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи – это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
  • Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось.

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

  • Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х или 5-ти лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
  • Расходами на ее приобретение -  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

  • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
  • квартира получена по наследству
  • была подарена не близким родственником
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению теперь равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.
Для кого актуальны эти нововведения?
  • Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц - к ИП это не относится.
  • Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход.
  • В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, как и прежде, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).
Пример 2: Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:

  • Квартир, которые перешли к их собственникам по наследству
  • Имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса)
  • Недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации
  • Имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

  • Либо договорная цена
  • Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4: Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб., а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

  • (953 000 – 1 000 000) х 13% ) - налога к уплате нет
  • (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5: В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2017 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000)х13% = 0.


Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

  • даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
  • даты регистрации собственности (при дарении).

никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.
Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году (освобождение от налога на дарение, т.к. близкие родственники), но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили, то есть получили прибыль. Но если вы не разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

  • По купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
  • При проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб., но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

  • Недвижимость должна находиться на территории РФ
  • Получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний
  • Быть резидентом
  • Подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2014 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2НДФЛ за 2014 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2015 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2015 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

  • С использованием вычетов
  • Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую, и налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.
Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 т.руб *13%).
Пример 10: Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1млн. )= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.
Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.
Пример 11: Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.
Пример 12: Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.
Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2015 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

  • Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
  • Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
  • Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2015 году, а приобрел новое в 2016 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: Гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 3 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще всего она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом   х   Величину доли   =   Расходы на покупку доли

Пример 15: Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог в 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

  • Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
  • Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16: Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

  • Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
  • Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности. Здесь каждый собственник получает вычет в 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5 лет) и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17: Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 3 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 3 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

  • дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
  • мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0 - налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб.  Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

  • Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля.
  • Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, перечислить до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. как заполнить декларацию при продаже имущества, (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

  • Код дохода:
    • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
    • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
  • Код расхода/вычета
    • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
    • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

  • Копию свидетельства о собственности на проданную недвижимость (должно оставаться у продавца, хотя и аннулируется).
  • Копия договора купли-продажи с покупателем (налогоплательщик-продавец), акт приемки-передачи.
  • Копии документов, подтверждающих оплату (акт приемки-передачи, фразы "все денежные средства получены в полном объеме" для договора между физ. лицами достаточно, если договор с предприятием или ИП, требуются чеки или платежные поручения).

    Образец заявления в ИФНС о предоставлении вычета

  • Если нужны документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи, акт приемки-передачи при покупке этой квартиры и документы, подтверждающие оплату).
  • Договор дарения (если продается подаренная квартира).
  • Кадастровый паспорт (если было дарение или наследование или если договорная цена сильно занижена).
  • Копию паспорта.
  • Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб. (образец в ИФНС на стендах или скачать образец у нас на сайте в формате MSWord).
  • Если предоставляется имущественный вычет в 2 млн. руб, отдельный пакет документов см. в статье имущественный вычет при покупке квартиры.
  • Реестр (перечень) все подаваемых документов с указанием кол-ва страниц каждого документа.

Способы представления:

  • Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
  • Лично - можно лично (предпочтительнее)
  • По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
  • Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через гос. услуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

  • Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0
  • Штрафы: от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки – если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
  • Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/)
  • При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

183 комментария

  1. Здравствуйте подскажите пожалуйста в 2013 году приобрели совместно с гражданским мужем дом и землю за 1000 000 рублей .В октябре 2014 мой гражданский муж подарил мне и моему сыну каждому по 1/3 долевой через договор дарения…сейчас дом продается (менее 3 лет)и его стоимость сейчас будет 1950 000( каждому по 633 тыс.рублей) будем ли мы облагаться налогом?

    • Здравствуйте, Валентина.
      1. Налог при дарении — Гражданский муж юридически не признается официальным родственником, то есть по закону — вы не муж и жена. Поэтому вы с сыном получили подарок от гражданина, не являющегося вам близким родственником, и вы должны заплатить 13% от своих долей налог при дарении недвижимости, а именно 333 333 *13%= 43 333 руб каждый. Декларацию следовало подать до 30 апреля 2015 года, т.е. вы можете ее подать сейчас, уплатить налог, затем налоговая вышлет квитанцию с расчетом штрафа и пени.
      2. Продажа дома — Затем вы продаете подаренный дом (свои доли), менее 3 лет в собственности, и также ваши доли подлежат налогообложению. Но вы можете воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн., согласно вашим долям. Декларацию следует подать после продажи на следующий год до 30 апреля.

  2. Здравствуйте! Подскажите пжл, в 2015 году мною была приобретена квартира за 1 915 000 рублей, сейчас я планирую её продать за ту же самую стоимость (1 915 000 рублей) родному брату (хочу сразу оговориться что квартира будет переоформлена именно по договору купли-продажи, так как была приобретена во время брака и имеется согласие от супруга на совершение сделки купли-продажи). Могу я в таком случае воспользоваться подтвержденными расходами на приобретение данной квартиры и оплатить налог только с прибыли ( в моем случае дохода не будет). Спасибо.

    • Здравствуйте, Ольга. Конечно, можете, налога к уплате не будет.

  3. Имеются ли льготная категория граждан в Омске, которые не оплачивают подоходный налог с продажи квартиры? (например, пенсионеру 95 лет?) Квартира в собственности менее 3-х лет.

    • Здравствуйте, Татьяна. Каких-либо льгот для пенсионеров (вне зависимости от региона) по доходам от продажи недвижимости действующее законодательство, к сожалению, не предусматривает. Если пенсионер владел квартирой менее 3 лет, он должен уплатить 13% с суммы полученной «выгоды» от ее продажи, т.е. продал дороже, чем купил. Если получил в дар или по наследству, то с разницы между суммой продажи и 1 млн. руб.

  4. Здравствуйте. Хочу продать квартиру за 3 млн. руб., купленную в 2015 году и купить на эти деньги две однокомнатные квартиры, буду ли я платить налог с продажи.

    • Здравствуйте, Марина.
      1. Если вы покупали квартиру (а не получили в дар или по наследству), вам лучше воспользоваться расходами на ее покупку, а не вычетом в 1 млн. руб. Налог нужно будет оплатить в том случае, если вы продадите квартиру дороже, чем купили. Именно с разницы уплачивается 13%. Если вы продадите ее за такую же цену, что и купили (или даже дешевле), платить ничего не нужно, но декларацию подать обязаны, и подтвердить стоимость покупки и продажи соответствующими документами.
      2. Тот факт, что вы потом будете приобретать другое жилье для сделки по продаже квартиры не имеет значения. Вы должны отчитаться перед ИФНС за продажу квартиры, менее 3 лет в собственности, и если получили выгоду от ее реализации, должны уплатить налог.
      3. Единственное исключение, когда вы можете уменьшить причитающийся налог к уплате (если он будет) в том случае, если вы еще не пользовались имущественным вычетом при покупке недвижимости (2 млн. руб), который предоставляется 1 раз в жизни. Об этом подробно написано в этой статье, читайте внимательно.

  5. Муж купил квартиру в декабре 2013года,а брак мы зарегистрировали в 2016году. Муж хочет подарить мне эту квартиру. Можно это делать или нет, и будет ли она облагаться налогом?

    • Здравствуйте, Ольга. Если подарок произведен в браке (муж дарит жене), то это не облагается налогом. А вот если уже вы продадите ее ранее 3 лет в собственности, тогда уплатите 13% с разницы цены и 1 млн. руб.

  6. Здравствуйте! Моя мама пенсионерка купила квартиру в 2014 году за 1100000 р., 3 года еще не прошло, но она ее хочет продать за 1800000р и купить новую за 2000000р. Скажите, какие налоги она при этом заплатит?

    • Здравствуйте, Дарья. При продаже (1,8 млн — 1,1 млн (документально подтвержденные расходы))*13% = 91 000 руб. Тот факт, что она потом покупает другую ничего не значит, уменьшить налог этим никак нельзя.
      Более того, с 2016 года следует учитывать кадастровую стоимость, если 1,8 млн. составляет не менее 70% от кадастровой, то налог рассчитывается как я написала выше. Если менее, то с суммы, составляющей 70% от кадастровой — 1,1 млн.

  7. Добрый день. Папа военный пенсионер купил квартиру в 2015году за 1,5млн рублей, из них 1,2млн оплатило государство, как военнослужащему в запасе, остальные 300 тысяч доложил папа. Если он через год после покупки продаст жилье, какой будет налог???? 1,5млн минус 1млн= 500тысяч и 13% на эту сумму???? И второй вопрос, если он утратит статус резидента, при продаже он будет платить 30% от какой суммы????? Спасибо

    • Здравствуйте, Лана. Вы все правильно поняли, да, ваш папа может только воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. Если утратит статус резидента, то да, только 30% с полной суммы квартиры, без права на какие-либо вычеты.

  8. Здравствуйте! Я купила квартиру в сентябре 2015 года за 1350000руб, хочу её продать за 1750000руб, только чтобы возместить расходы потраченные на покупку и ремонт. Как правильно оформить документы, чтобы не платить налог с прибыли?

    • Здравствуйте, Анна. Ваша ситуация зависит от того, хотите ли вы получить имущественный вычет (до 2 млн. руб. при покупке) или вы им уже пользовались ранее.
      Если вычетом вы уже пользовались ранее:
      1.С 2016 года расчет налога при продаже квартиры должен рассчитываться с суммы, не менее 70% от кадастровой. Т.е. если 1,75 млн. это более 70% от кадастровой, тогда налоговая инспекция не будет делать перерасчет. Налог составит (1,75 -1,35 млн)*13%= 52 000 руб.
      2. Расходы на текущий ремонт (или даже кап. ремонт) квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи. Поэтому 52 т.руб вам придется оплатить.
      3. При продаже квартиры Вы можете уменьшить доход на сумму расходов, но только тех, которые связаны с приобретением жилья, а не его ремонтом, то есть в сумме 1 350 000 р. Соответственно у Вас появится доход, подлежащий налогообложению равный 400 000 р. (1750 000 — 1350 000).
      Если вычетом (при покупке) вы никогда не пользовались:
      4. Если вы ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом в размере 2 млн. и купили квартиру с условиями договора, указывающие, что она без отделки, то Вы можете заявить об имущественном вычете в размере 1 750 000 руб. (расходы на покупку и ремонт), кончено, если у Вас имеются подтверждающие документы и вычет вам не предоставлялся ранее. Размер вычета составит 227 500 р.

  9. Купили в браке квартиру в 2010г,оформили на мужа.В 2015г вследствии раздела имущества по мировому соглашению квартира отошла жене.Надо ли платить налог при продаже?(купили за 1млн р,планирую продать за эту же сумму)

    • Здравствуйте, Наталья!
      Так как Вы не оформляли свою долю в совместной собственности на квартиру (не выделяли в натуре, не получали свидетельство о собственности на долю), то квартира целиком числится за Вами с 2015 года. Поэтому применить трехлетний срок, освобождающий от налоговой обязанности нельзя.

      Продавать Вы квартиру можете как единый объект (в настоящее время Вы единоличный собственник), поэтому, применяя вычеты, следует подразумевать жилье целиком, а не по долям.

      При определении налоговой базы Вы можете применить либо вычет в сумме 1 000 000 руб., либо уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением (1 млн. руб.), так как квартира приобреталась во время брака, значит расходы были общие, независимо от того, на кого из супругов оформлялась квартира.

      Если бы сумма сделки по приобретению квартиры была бы, к примеру, 3 млн., а по продаже 2,5 млн. рублей, то Вам выгоднее было бы применить расходы, нежели фиксированный вычет в 1 млн. руб., так как расходы определяли налоговую базу равную «0» (3 млн.>2,5 млн.), в то время как при имущественном вычете база составляла 1,5 руб. (2,5 млн. — 1 млн.).

      Если Вы сочтете необходимым уменьшить доходы на расходы, то к налоговой декларации следует приобщить:
      — документы подтверждающие расходы, понесенные в 2010 году на покупку квартиры;
      — свидетельство о браке;
      — мировое соглашение;
      — свидетельство о регистрации собственности на Вас;
      — свидетельство о расторжении брака;
      — документы о продаже квартиры.

  10. Мой муж получил в наследство дом и земельный участок 1/3 доли. В 2015 году домовладение было продано за 2000000 руб. В договоре купли продажи участвовали все 3 собственника, каждый из них имел свидетельство о праве собственности по 1/3 доли и выступали как продавцы, деньги получены каждым по 666,66 руб., это отражено в договоре купли-продажи. Скажите пожалуйста, как будет исчисляться налог? Каждому собственнику будет применен налоговый вычет 1000000 руб. И можно ли сослаться на письмо ФНС от 02.11.2012г. ЕД-4-3/18611@ при подаче 3-НДФЛ в налоговый орган.

    • Здравствуйте, Ирина!
      Да, мы считаем, что вы правы, есть еще более позднее письмо, подтверждающее это Письмо от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578
      Однако, следует понимать, что в местных налоговых инспекциях мнение по данному вопросу может быть не столь однозначное. И возможно вам придется доказывать свою правоту. Поэтому, просьба к вам, после проверки вашей декларации в ИФНС, сообщите нам о результате. Нашим читателям будет очень полезно его узнать, поскольку подобных ситуаций сейчас достаточно много.

  11. Здравствуйте Светлана! Сын получил св-во на квартиру в 2015 году,продать без уплаты налога, действует закон 3 года в собственности? Ведь закон на 5 лет в собственности вступил с 2016 года.Спасибо.

    • Здравствуйте, Галина. Да, по сделкам, регистрация которых произошла до 2016 года, действует старый срок, 3 года.

  12. Здраствуйте!у моего сына была доля в квартире 1/2,квартира была в собственности менее 3-х лет,мы продали долю за 700000 тысяч в 2015г,будет ли налог для уплаты?

    • Здравствуйте, Екатерина. Зависит от того, как продана доля:
      1. Если отдельным договором купли-продажи, т.е у покупателя свидетельство на 1/2 долю, продавец ваш сын, то он может воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб и налога к уплате нет. Декларацию подаете обязательно, и в строке дохода, и в строке вычета ставите 700 000 руб. Налог = 0. Пишите заявление на использование вычета, прикладываете подтверждающие документы.
      2. Если объект недвижимости продан как единый объект, т.е. вместе с др. собственником 1/2 доли (у покупателя одно свидетельство на полный объект), то имущественный вычет предоставляется согласно его доли, а именно 1 млн. * 1/2 = 500 000 руб. Тогда с 200 000 руб. следует уплатить налог. В этом случае можно воспользоваться расходами на покупку этой доли, если они выше 500 000 руб., но только при условии, что доля получена не по наследству или в результате дарения, а имеется договор купли-продажи.

  13. Здравствуйте! Вступаем в наследство (3 человека) на квартиру в апреле 2016г. в равных долях. Хотим продать после оформления. Будем ли мы платить налог с продажи и как? Квартира в собственности (кооператив) находилась у наследователя с 1980 года. Один из наследников проживал совместно. Спасибо.

    • Здравствуйте, Оксана. Почитайте комментарии к этой статье (20.03.2016 Ирина) и в самой статей про продажу долей примеры.
      1. Каждый наследник должен будет продать свою долю отдельным договором купли-продажи (у покупателя получится 3 договора и 3 свидетельства о собственности). В этом случае каждый уплатит налог 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб с его доли, т.е, к примеру, если продадите за 3 млн. руб, то налога к уплате не должно быть. Каждый подает декларацию до 30 апреля 2017 года, прикладывает документы и пишет заявление на предоставление вычета в 1млн. руб.
      2. Но, этот вопрос по-разному интерпретируется налоговыми органами и будьте готовы, что придется доказывать свою правоту, ссылаясь на письма ФНС, что здесь указаны. Если продавать 1 договором куппли-продажи как единый объект, то каждый получит только 1/3 от имущественного вычета (1 млн. руб/3 = 333 333 руб), все, что выше этой стоимости будет облагаться налогом.
      3. Не стоит при этом сильно занижать договорную стоимость жилья (остальное распиской) как практиковалось ранее. С 2016 года расчет налога привязан к кадастровой стоимости недвижимости, т.е если договорная стоимость ниже 70% от кадастровой, расчет будет произведен налоговой от 70% кадастровой, а не с договорной.
      4. Тот факт, что кто-то проживал с наследодателем в этом жилье, для целей налогообложения не имеет никакого значения. Каждый наследник приобретает в собственность свою долю в 2016 году и отсчет срока владения начинается с даты регистрации собственности в рег.органе.

  14. Здравствуйте, бабушка жила в доме более 60 лет, из документов на дом есть только техпаспорт. В феврале она получила свидетельство о собственности. Теперь хочет продать дом внуку, будет ли она платить подоходный налог? Будет ли считаться, что дом находится в собственности более 5 лет?

    • Здравствуйте, Елена!
      Ответ зависит от того, какие основания в регистрации собственности на дом были.
      1. Собственность на жилье могла быть зарегистрирована в порядке надлежащего оформления собственности на объект, ранее находившейся в собственности у бабушки (так называемое переоформление права собственности). Тогда для целей налогообложения считается, что она являлась собственником не с момента оформления собственности (в феврале), а по первоначальным документам (техпаспорт и пр.), имеющим солидный возврат. То есть дом в собственности более 5 лет. В этом случае декларацию подавать не надо и налог не исчисляется.
      2. Если же собственность оформлена как первоначально установленная (созданная, по сроку приобретательной давности и т.п.). То период обладания домом на праве собственности исчисляется с момента государственной регистрации. В этом случае декларация подается обязательно, налог 13% будет исчисляться от договорной стоимости продажи дома (но не менее 70% от кадастровой) за минусом имущественного вычета в 1 млн. руб.
      3. Во втором случае, чтобы не платить налог, этот дом можно ПОДАРИТЬ внуку, тогда бабушка не платит налог т.к сделка безвозмездная, а внук не платит, т.к. дарение между близкими родственниками см. налог на дарение http://juresovet.ru/nalog-na-darenie-nedvizhimosti-kvartiry-doma-kto-osvobozhdaetsya-ot-uplaty-kak-platit/. Только в случае если после дарения внук решит продать дом (менее 3 лет в его собственности) он должен будет платить налог и может только воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб.

  15. Добрый день!муж подарил по договору дарения нашей дочери квартиру 25 декабря 2015г , свидетельство она получила 13,01,2016.кадастровая стоимость составляет на 1,1,16 2389573,77руб.квартиру она хочет продать за 2000000р.сколько будет налог?заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Марина. При продаже после дарения, она может воспользоваться только вычетом в 1 млн. руб. Если продавать за 2 млн., 70% от кадастровой составят меньшую сумму, чем по договору (2 389 573 *70%) = 1 672 701 руб. Тогда налогооблагаемая база будет рассчитана с договорной, естественно за минусом вычета.
      Код дохода 1510 (сумма, указанная в договоре продажи — 2 000 000 руб), код вычета 901 (1 000 000 руб), программа сама посчитает налог и он составит 130 000 руб.

  16. Здравствуйте, пожалуйста, помогите разобраться. Получила квартиру в 2010 году по договору дарения. В 2016 планирую продать. Нужно ли мне будет платить подоходный налог, если в договоре дарения стоимость указана 150 000 руб., а квартира продается в 2016 году за 630 000 руб.

    • Здравствуйте, Мария. Если после дарения (именно гос.регистрации) прошло 3 года, то вам не надо ни подавать декларацию, ни платить налог.

  17. Здравствуйте,помогите,пожалуйста разобраться.Купила квартиру в 2013г. за 1 млн.руб. В 2015г. продала ее в кредит за 1 млн.руб. , и вместе с квартирой в кредит продала встроенную мебель и бытовую технику за 500 тыс.руб. Договор делал банк общая сумма кредита 1,5 млн.руб,но отдельными строчками: квартиры 1 млн., и отдельно 500 тыс. на оплату неотделимых улучшений Сейчас мне надо подавать в налоговую 3 НДФЛ (потому что прошло меньше 3-х лет купли-продажи) ….какую сумму дохода указывать?

    • Здравствуйте, Светлана!
      Неотделимые улучшения — это дорогостоящий ремонт, перепланировка или переоборудование квартиры и пр. Встроенная мебель с техникой это все же отделимые улучшения, которые относятся к иному имуществу (хотя вопрос о мебели может быть спорный, если она сделана индивидуально под планировку квартиры и ее установка осуществлена за счет использования частей жилого помещения, например, вместо боковой части гарнитура используется стена комнаты и пр.).

      1. У Вас возникает два вида имущества, подлежащих налогообложению: недвижимость и движимое имущество. Соответственно Вы при формировании налоговой базы можете применить к каждому виду имущества или отдельный вычет или уменьшить на сумму ранее понесенных расходов на покупку.
      а) Т.е реализация квартиры 1 млн — 1 млн (или вычет или расходы выбираете, пишите соответствующее заявление), налог =0.
      б) Стоимость реализации мебели и техники 500 000 руб., вычет 250 000 руб., налоговая база 250 000 руб., сумма налога 32 500 руб.
      В итоге общая сумма налога за 2015 г. составит 32 500 руб.

      2. Но такой расчет возможно если привести документы в порядок. Исходя из Вашего договора, нет данных и пояснений относительно неотделимых улучшений. Посему их налоговый орган будет рассматривать как часть недвижимости, то есть квалифицировать как движимое имущество не будет (тогда следует уплатить налог (1,5 -1 млн )*13% = 65 000 руб. В этой связи у Вас не возникнет права на вычет отдельно по квартире, отдельно по движимому имуществу. Хотя ситуация не совсем стандартная и поэтому, возможно, у инспекции будет другая позиция и препятствий не будет.

      3. Для решения этого вопроса рекомендуем заключить дополнительное соглашение к договору или согласовать отдельное приложение, в котором подробно описать перечень и состав улучшений (движимого имущества). Желательно дать другую формулировку (убрать понятие "неотделимые улучшения"). Так что самый верный способ искать компромисс с покупателем. Вместе с декларацией представить документацию (договоры, приложения, дополнительные соглашения) в налоговую инспекцию.

      4. Если договор неизменим, то доход в декларации нужно ставить 1,5 млн. и уплатить 13% с 500 000 руб.

  18. Добрый день! Подскажите пожалуйста. Квартира куплена в 2012 году по ДДУ, полная стоимость выплачена в 2013 году, свидетельство о собственности получено в 2014 году после постановки жилого дома на кадастровый учет, сейчас я хочу ее продать, с момента регистрации прошло только 2 года, а с момента оплаты полной стоимости квартиры более 3 лет, нужно ли мне заплатить НДФЛ? Заранее благодарен.

    • Здравствуйте, Кирилл. Отсчет срока владения недвижимостью начинается от даты регистрации в собственность и постановки объекта на кадастровый учет, поэтому при продаже если 36 месяцев не пройдут после получения свидетельства, вам следует отчитаться в ИФНС.

  19. Здравствуйте,ситуация у меня следующая:10 лет назад купили с мужем квартиру(28000$),но оформили на него.Год назад муж умер,я и двое наших детей вступили в наследствие в октябре 2015,зарегистрировала право собственности в феврале 2016. Сейчас планирую продавать квартиру (4100000р).также в мае 2016 оформлю в собственность квартиру по долевому строительство (стоимость 4470000р).Я не работаю с сентября 2015 года. Хотела уточнить,как рассчитать сумму налога,который необходимо будет заплатить. Заранее спасибо

    • Здравствуйте, Ирина. Вы зарегистрировали право собственности только на себя? Если я правильно поняла, то 1/2 долю вы получили как жена, пережившая супруга, а 1/2 по наследству и сейчас вы стали единоличным собственником квартиры?
      1. В таком случае, налоговая инспекция, как правило, не возражает против применения к вычету сумм расходов на приобретение квартиры независимо от того, кто именно из супругов оплачивал покупку и на кого производилось оформление. Поскольку квартира приобреталась в браке и у вас есть документы, подтверждающие расходы (стоимость квартиры в рублях), понесенные мужем и Вами 10 лет назад, вы можете уменьшить сумму продажи (4 100 000руб) на сумму ее покупки или воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.
      2. Если вы ранее не пользовались имущественным вычетом при покупке квартиры (до 2 млн. руб), то можете воспользоваться таким вычетом. Таким образом если сделки будут совершены в одном 2016 году, то налог составит (4,1 млн — 1 млн. — 2 млн.)*13% = 143 000 руб.

  20. Здравствуйте,Светлана, спасибо за ответ, единственное, что в наследство мы с детьми вступили, то есть квартира по долям: по 1/10 у двоих сыновей, моя доля 4/5.
    Изменится ли формула?

    • Вам крайне не выгодно продавать квартиру ранее 3 лет, поскольку за детей придется платить налог согласно их долям, единственное они могут воспользоваться вычетом, также согласно их долям каждый (4 100 000/10 — 1 млн /10)*13%= 40 300 руб. вы должны заплатить налог за каждого ребенка. Что касается вашей доли, то формула, кончено, также изменится (к тому же, должны соблюдаться ряд условий: если вы ни разу в жизни не пользовались вычетом в 2 млн. руб. при покупке жилья, и если при покупке в долевое строительство у вас будет гос. регистрация права собственности, более того, опека вам не разрешит оформить в собственность только на себя, следовательно, также будут учтены доли детей). Тогда расчет будет такой: (4 100 000 *4/5) — 1млн *4/5 — 2 млн. (при условии, что ваша доля от 4 470 000 будет не менее 2 млн.)*13% = 480*13% = 62 400 руб. Расчет примерный, поскольку я не знаю точно ваших планов и долей.

  21. Светлана, опека дает согласие на продажу квартиры с условием открытия счетов соответствующих на каждого ребенка, а так же учитывая, что в собственности у каждого доля от бабушкиной квартиры, поэтому новая квартира будет оформлена только на меня.
    Есть сомнение по поводу действия семейного права (в части моей доли от квартиры, купленной в браке) при расчете налога.
    В любом случае огромное Вам спасибо: ситуация прояснилась.

  22. Здравствуйте ! Отец хочет подарить мне свою долю квартиры, но сомневаемся, что могут возникнуть трудности в доказательстве-подтверждении близкого родства, так как у него в силу жизненных обстоятельств, фамилия с буквой " Т " в середине, а у меня "Д" и имя его Габдрашит, а у меня отчество записано сокращёно Рашидович. Неужели в этом случае, для подтверждения близкого родства,чтобы не оплачивать налог,придётся решать в судебном порядке ?

    • Здравствуйте, Раф!
      Обязательно в договоре укажите степень родства отдельным пунктом. Это может снять часть проблем. Если это не станет панацеей, то без судебного порядка не обойтись, так как в ЗАГСе не будут растолковывать кто кому и кем приходится, исходя из имеющихся документов. Но не следует бояться суда, так как процедура будет проходить в особом порядке. Это все довольно просто и безболезненно проходит.

  23. Добрый день! Подскажите, пожалуйста! В 2007 году была подарена квартира ( стоимость 5 млн.р). Сейчас собираюсь продать квартиру за 10млн. и приобрести за 8млн. Налоговых вычетов ранее не было. Какую сумму я должна буду заплатить в качестве налога.

    • Здравствуйте, Татьяна.
      1. Про продажу: поскольку в вашей собственности подаренная квартира более 3 лет, в декларации ее продажа не указывается, налог не начисляется. Если нет других доходов или вычетов в год ее продажи, то декларация даже не подается.
      2. Про покупку: то, что вы собираетесь приобрести за 8 млн. руб. другую квартиру…, здесь также декларация подается только в том случае, если вы НИКОГДА не пользовались имущественным налоговым вычетом при покупке. Если так, то также имеет значение имеете ли вы доход, облагаемый НДФЛ и сколько он составляет в год. Здесь имеется в виду ваша заработная плата у работодателя. Если вы, к примеру, являетесь неработающим пенсионером или ИП, т.е. не являетесь плательщиком НДФЛ, то и налога к возмещению нет. Если вы работаете, то берете справку 2-НДФЛ у своего работодателя, и та сумма налога, которая удержана из вашей зарплаты будет возмещена из бюджета. Для этого подается декларация на следующий год, заполняется, прилагаются все документы на покупку, справка 2-НДФЛ. Пока ваш доход не превысит 2 млн. руб (это может быть и 1 год и 10 лет, в зависимости от вашей зарплаты), столько лет вы и будете подавать декларации и получать вычет. Подробно об имущественном вычете при продаже у нас большая, хорошая статья http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/

  24. Здравствуйтие ! Я вдова военнослужащего ,муж умер, положенную квартиру от МОРФ в городе В . я получала сама ,по документам я единственный собственник.Свидетельство о собственности я получила в августе 2015 г. и сразу продала квартиру за 3750000р, в этом же году в сентябре 2015г я купила квартиру в городе У. по договору долевого строительства за 1950000р .Сумма внесена полностью и сразу , о чем указано в договоре и справке ,свидетельство о собственности получено в феврале 2016г , сама я проживаю в третьм городе,в данный момент я безработная, помогите пожалуйста разобраться в следующих вопросах: 1. В каком городе подавать декларацию ? 2. Как правильно рассчитать налог ,какими вычетами выгодней воспользоватся какими кодами они будут обозначатся в декларации ?

    • Здравствуйте, Елена.
      1. По продаже: Подавать декларацию следует по месту прописки или по месту нахождения недвижимости. Т.к. продали полученную квартиру в 2015 году, то до 30 апреля 2016 года следует подать декларацию. Код дохода 1510 (3,75 млн.руб), код вычета 901 (1 млн. руб), налог 13% программа посчитает сама (это 357 500 руб.) Уплатить следует до 15 июля 2016 года. Коды не для бумажной декларации, а для программы, которая заполняет и рассчитывает налог.
      2. По покупке: Датой покупки считается дата получения свидетельства, т.е. регистрация права собственности, это 2016 год, поэтому к декларации за 2015 год эта сделка не относится. Вы не указываете, пользовались ли вы ранее имущественным вычетом при покупке квартиры. Если нет, то когда трудоустроитесь с новой квартиры можно получать вычет каждый год по мере получения дохода, см. предыдущий комментарий и нашу статью по имущественному вычету.

  25. Добрый день !!! Квартира во владении более 3-х лет, мать 2/3 доли и моя 1/3. Квартира приватизирована.В 2015 г мама продаёт 1/3 доли внуку за 630 000 руб. Планируем в 2016 году продажу квартиры. Стоимость квартиры на данный момент 270000руб. Налоговых вычетов ранее не было. Какую сумму мы должны будем заплатить в качестве налога.

    • Здравствуйте, Дмитрий. Вы с мамой, как владельцы своих долей более 3 лет налог не платите, декларацию не подаете. Не понятно стоимость квартиры: 270 000 руб или это опечатка и стоимость 2 700 000? Также не указываете кадастровую стоимость. А внук это вы или нет? Из вашего вопроса ничего не понятно.

    • Светлана, доброе утро !!! Да со стоимостью ошибся.. На настоящий момент рыночная стоимость нашей квартиры 2млн.700 тыс.руб, кадастровая стоимость 590 тыс.рублей. Внук это мой сын.У нас в настоящий момент с мамой по 1/3 доли более 3-х лет, а сыну мама(бабушка) продала в 2015г 1/3 из пренадлежавших ей ранее 2/3 долей.

    • Теперь понятно. Ситуация такая. Вы с мамой, естественно, декларацию не подаете, т.к. более 3 лет. А вот внуку ее подать надо. Варианты снижения суммы налога следующие:
      1. Учет расходов на покупку: доля внука 1/3, следовательно, сумма продажи ее составит 900 т.руб, расходы на покупку 630 т.руб, налог к уплате (900-630)*13%= 35 100 руб.
      2. Учет имущественного вычета: если продавать 1 договором купли-продажи (1/3 ваша, 1/3 бабушки, 1/3 внука) у покупателя будет 1 свидетельство о собственности, то внук может воспользоваться вычетом только со своей доли, а именно 1 млн /3 = 333, 333 т. руб. Тогда налог будет еще больше, чем при учете расходов.
      3. А вот если продать его долю отдельным договором (у покупателя будет 2 договора: один с вами и бабушкой на 2/3, а второй с внуком на 1/3), тогда можно учесть весь вычет в 1 млн. руб. и налога к уплате не будет. В декларации ставите код дохода 1511: 900 т.руб. код вычета 901: 900 т.руб (не более стоимости продажи), налог равен 0. Пишите заявление о предоставлении вычета в 1 млн. руб (см. образец в статье).

  26. Здравствуйте! Мама покупает квартиру, после чего хочет подарить её нам с братом.(оформить дарственную). Нужно ли в этом случае платить какой-либо налог?

    • Здравствуйте, Виталий. После покупки ваша мама дарит квартиру и не платит налог, поскольку сделка безвозмездная, она не получает выгоду. А вот вы с братом в случае продажи квартиры ранее 36 месяцев ее владения должны будете уплатить 13% от стоимости проданной квартиры, при этом можете только воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Т.о. налога не возникнет, если вы ее не собираетесь продавать в ближайшие 3 года от даты регистрации квартиры по договору дарения.

  27. Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, открыла наследство по завещанию в феврале 2014 г., право собственника получила в августе 2014, собираюсь продать квартиру в апреле 2016г. За 1900000 и хочу сразу же купить дом за 2700000. Должна ли я буду платить налог с продажи и как уменьшить его?

    • Здравствуйте, Виктория. Чтобы уменьшить налог, лучший вариант — продать квартиру после февраля 2017года 🙂 Теперь серьезно:
      1. Про продажу: Поскольку получили жилье по наследству, можно воспользоваться только вычетом в 1 млн. руб, а не расходами. В этом случае налог будет (1,9 млн — 1 млн)*13% = 117 000 руб. Декларацию подаете до 30 апреля 2017 года, уплата до 15 июля 2017г.
      2. Про покупку: Только в том случае, если вы НИКОГДА не пользовались имущественным налоговым вычетом при покупке, и в том же году купите дом (будет свидетельство о собственности 2016 года), тогда возможно будет уменьшить налог 117 000 руб, точнее к уплате будет 0. Расчет (1,9 — 1 млн — 0,9 млн) = 0 . Это значит, что из 2 млн. вычета вы забираете 900 000 (2 млн — 0,9 млн) = 1,1 млн. остается вычет, который можно будет использовать для возврата налога в дальнейшие годы, при условии, что вы работающий человек. Т.е если вы работаете, остаток вычета можно использовать в 2016 году (и возможно в дальнейшие годы), если возьмете справку с работы по форме 2-НДФЛ, сумма удержанного налога можно будет получить из бюджета. См. нашу статью про возврат подоходного налога при покупке квартиры http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/

  28. Здравствуйте, подскажите пожалуйста, в августе 2015 года, я как единственный собственник продала квартиру в МО за 3 млн, следом, в сентябре 2015 мы с мужем в равных долях купили во Владимирской обл. за 2.2 млн, муж иностранный гражданин с РВП, какой налог будем оплачивать, и как его расчитать?

    • Здравствуйте, Мария.
      1. Про продажу. Если квартира была в вашей собственности более 3 лет, то декларация не подается, налог не начисляется. Если менее, то расчет налога (цена ее продажи 3 млн минус цена покупки) *13% или (цена продажи минус вычет 1 млн. руб)*13%.
      2. Про покупку: То, что ваш муж иностранный гражданин не имеет значения, если он проживает в РФ более полугода, тогда он становится резидентом, менее полугода — нерезидент. И это не имеет значения, т.к. при покупке никакие налоги не платятся, налогообложению подлежит имущество при продаже, если оно было в собственности менее 3 лет и при продаже выявлена прибыль (продажа дороже покупки). Если вы не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то можете возмещать НДФЛ, уплаченный вашим работодателем (см. комментарии выше, здесь все написано подробно и понятно), я не буду повторять одно и тоже несколько раз.

  29. Добрый день, в 2015 году мы участвовали в долевом строительстве (Ярославский регион) и задействовали материнский капитал, в данное время идет оформление в собственность и выделение долей несовершеннолетним детям, хотим продать квартиру и купить в Московском регионе. Должна ли я платить налог если органы опеки разрешают купить квартиру в ту стоимость которую мы получим от продажи новостройки ( например продадим за 4700 тр и купим за 4700тр)

    • Здравствуйте, Юлия.
      1. Про продажу: Поскольку после оформления права собственности на вас и ваших детей не пройдет 3 лет, и вы продадите это жилье, то вы обязаны будете уплатить 13% с разницы доходов от продажи и расходов на ее приобретение, каждым собственником отдельно, согласно его долей.
      2. Про покупку: Тот факт, что вы потом покупаете другое жилье имеет значение только если вы/ваш муж НИКОГДА не пользовались имущественным вычетом ПРИ ПОКУПКЕ квартиры (каждый может получить вычет, не облагаемый налогом до 2 млн. руб), также вы можете получить вычеты и за детей. Если продажа первой квартиры и покупка новой квартиры будет в одном году, и вы имеете право получить такой вычет, то тогда можно уменьшить налог, подлежащий уплате (от продажи). В статье есть примеры, в комментариях тоже. Однако налоговая инспекция может вычесть из суммы покупной стоимости новой квартиры сумму материнского капитала, используемого при покупки жилья вашей семьей (этот вопрос спорный).
      У вас сложная ситуация, поскольку есть продажа, подлежащая налогообложению, еще и по долям, затем покупка (если будете подавать на вычет) очень сложно в расчетах, поэтому самостоятельно вам будет трудно разобраться, рекомендую обязательно обратиться к специалистам (при налоговых обычно

  30. Добрый день! Не подскажите, как лучше поступить продавать или подождать до 3х лет и какой примерно налог придется заплатить? В январе 2014г по договору дарения была оформлена квартира, сейчас ее хотим продать по цене 2300000. Предыдущий собственник покупал ее за 1 млн.р. Кадастровая стоимость кв.3900000 Спасибо!

    • Здравствуйте, Валентина. За сколько покупал ее предыдущий собственник — не важно.
      Поскольку квартира была получена по договору дарения, есть только возможность использовать вычет в 1 млн. Договорная стоимость 2,3 млн. получается менее 70% от кадастровой (3,9*70%) = 2,73 млн. руб. Тогда расчет налога будет от этой суммы за минусом 1 млн. (2,73-1 млн)*13% = 224 900 руб. Лучше подождите и продавайте ее после января 2017 года, тогда не надо будет ни подавать декларацию, ни платить такой большой налог.

  31. Добрый день. Подскажите, пожалуйста, распространяется ли налог с продажи на следующую ситуацию: Квартира была приобретена мной полностью в 2014г. за 2 млн. рублей по договору купли-продажи. Сейчас я хочу продать 1/2 доли квартиры до 1 млн. рублей (как я понимаю, не смотря на собственность менее 3-х лет, налог платить не нужно, т.к. продажа доли меньше суммы приобретения (если считать в долевом соотношении). Но в 2016г. после продажи 1/2 доли я получаю новое свидетельство на изменение в праве собственности на квартиру, соответственно, датой в свидетельстве моей 1/2 доли будет считаться уже 2016г. При последующей продажи 1/2 доли принадлежащей мне до 3-х лет в собственности (или 5 лет?), как правильно считать налог с продажи с момента моего первого приобретения квартиры в 2014г. или с момента изменения права собственности на квартиру, в связи с первой продажей доли с 2016г.? Спасибо

    • Здравствуйте, Ирина.
      1. Про продажу первой 1/2 доли: если 36 месяцев от приобретения квартиры не прошло, даже если налога к уплате нет, декларацию вы подать обязаны, приложить документы, подтверждающие стоимость покупки, если продаете долю менее, чем за 1 млн., налога к уплате нет.
      2. В дальнейшем, отсчет срока владения оставшейся долей будет от первоначальной даты права собственности (2014г) и составляет 3 года (только при сделках с 2016 года возникает новый расчет 5 летнего срока).

  32. Здравствуйте. Я в 2004г.заключила ДДУ с фирмой. Заплатила 510000руб. Сроки сдачи дома все время переносились. Наконец получили квартиру в 2016г.Ее кадастровая стоимость 2млн.300тыс.Эту квартиру хотим продать за 2 млн.300тыс. . и в этом же году купить в другом районе за 3млн.600тыс.для дочери с ребенком. С 2011 года я не работаю ,а с 2014 г. -пенсионерка.
    Подскажите ,пожалуйста,как уменьшить налог с продажи? Могу ли я воспользоваться вычетом в 1 млн.руб.при расчете налога?(пенсионерка)?Как заполнить декларацию, чтобы минимизировать налоги? Спасибо

    • Здравствуйте, Светлана.
      1. Про продажу: Поскольку расходы на покупку меньше вычета в 1 млн. вы можете им воспользоваться, тогда налог будет начислен с 1,3 млн руб. и составит 169 000 руб.
      2. Про покупку: Только при соблюдении следующих условий:
      — если вы будете оформлять новую квартиру на себя
      — вы ранее никогда не использовали вычет в 2 млн. на покупку квартиры,
      — сделка по покупке произойдет в том же году, что и продажа старой,
      Только тогда и вне зависимости от того, что вы не работающий пенсионер, вы можете воспользоваться вычетом в 2 млн, но не более, чем сумма налога к уплате.
      Тогда расчет будет следующий: 2,3 млн — 1 млн — 1,3 млн (из 2 млн.) = 0. Налога к уплате не будет.

  33. Добрый день, Светлана.
    Купила квартиру по договору долевого участия за 2 000 000. Сейчас хочу ее продать по договору цессии. Если я продам за 2 300 000, то буду ли платить налог?
    Спасибо

    • Здравствуйте, Наталья. Если после регистрации права собственности на эту квартиру не прошло 36 месяцев, вы должны подать декларацию и отчитаться за сколько вы ее продали, воспользоваться либо вычетом в 1 млн. руб, либо указать стоимость ее покупки. Если продаете за 2,3 млн, и пользуетесь расходами на приобретение (2 млн), то налог составит с 300 000 руб *13% = 39 000 руб.
      Также сопоставьте продажную стоимость с кадастровой, в случае, если 2,3 млн меньше 70% от кадастровой, расчет налога производится от 70% кадастровой за минусом покупной стоимости.

  34. Добрый день, Светлана.
    Куплена квартира по договору долевого участия за 1800 000 в ипотеку в 2015 году. Планируется продажа по той же стоимости плюс проценты по кредиту. Можно ли учитывать затраты на выплату процентов по кредиту плюсом к стоимости приобретения, при расчете налогов при продаже.

    • Здравствуйте, Равиль. Проценты за пользование заемными средствами для целей налогообложения не учитываются, учитывается в расходах только стоимость покупки по договору. Более того, при продаже жилья после 1 янв. 2016 нужно сравнивать цену продажи с кадастровой стоимостью. Если вы продадите за цену, ниже 70% от кадастровой расчет, следует произвести расчет от 70% от кадастровой за минусом цены покупки, а не от договорной стоимости.

  35. Квартира приобреталась в в декабре 2013г (наличка и материнский капитал) 4 собственника. Хотим продать и разъехаться (дети 15 и 7 лет) по кадастровой стоимости квартира оценена 1100000 руб, какой будет налог с продажи?

    • Здравствуйте, Оксана. Если продадите в январе 2017г, то декларации подавать не надо. Если раньше, то подаете декларации за всех 4 человек, налог рассчитывается от продажной стоимости квартиры (но не менее 70% от кадастровой), согласно долям, можно воспользоваться вычетом в 1 млн. руб за весь объект. Т.е. каждый может воспользоваться вычетом со своей доли. К примеру, у каждого 1/4 доля, квартиру продали за 1,2 млн. Расчет налога по каждому (1,2млн./4 — 1 млн/4)*13% = 6 500 руб.

  36. Добрый День Светлана! У Меня такой вопрос в 2011 году я продала квартиру прожив в ней менее 3 лет декларацию сдала использовала вычет 1 000 000, в 2011 я купила квартиру, в 2015 её продала, декларацию не сдавала налог не платила т.к. срок более 3х лет. В 2015 переехала с севера в Воронеж купила квартиру за 1 650 000, впервые подала на возврат 13 НДФЛ с покупки недвижимости на днях должна получить возврат, (хочу уехать с Воронежа по состоянию здоровья, климат не пошел) в 2016 году стоимость квартиры увеличилась. Если я буду продавать квартиру, вопрос какими способами я могу воспользоваться:
    1. (1 800 000 — 1 650 000) *13% = 19 500 этот вариант меня бы устроил т.к цены везде выросли, или же, т.к я использовала вычет 1 000 0000 мне придется
    2. 1 800 000 *13 % = 234 000
    За ранее Спасибо!

    • Здравствуйте, Дарья. Ваш расчет №1 (1,8 — 1,65)*13% абсолютно верный, именно так вам и надо сделать. Вычет в 1 млн. может предоставятся не 1 раз в жизни, а 1 раз в год. И так хоть каждый год. Вам выгоднее воспользоваться расходами на приобретение. Но! Обратите внимание на кадастровую стоимость вашего жилья, если 1,8 млн менее 70% от кадастровой, то расчет следует произвести от 70% кадастровой стоимости жилья за минусом расходов на приобретение.

  37. Благодарю за ответ, вопрос следующий а если нет кадастровой стоимости, при покупки жилья, при продаже обязательно нужно делать кадастровый паспорт на жилье, или же это не обязательно? Номер кадастрового сейчас стоит в свидетельстве право собственности, можно стоимость узнать через интернет или же на каких либо определенных сайтов.

  38. Здравствуйте.Помогите разобраться.В деревне на месте старого дома,полученного в результате дарения был построен новый.На новый дом оформляются новый кадастровый паспорт и все другие необходимые документы для его продажи в 2016году.1)Кадастровая стоимость дома 4млн.р. Цена продажи 3млн.р.Как рассчитать продавцу НДФЛ? 2)Кадастровая стоимость 3млн.р.Цена продажи 4млн.р Как рассчитать продавцу НДФЛ?Спасибо.

    • Здравствуйте, Светлана. Кадастровая стоимость нужна для сравнения продажной цены (чтобы не сильно ее занижали).
      1. Цена продажи 3 млн, кадастровая 4 млн. Поскольку ваша продажная выше, чем 70% от кадастровой (70% от 3 млн это 2,8 млн.), следовательно, начисление налога будет с продажной (договорной), с 3 млн. руб. Вы можете воспользоваться вычетом в 1 млн., тогда 13% будет начислено с 2 млн. руб и составит 260 т.руб.
      2. Цена продажи 4 млн., кадастровая 3 млн. То расчет производится с договорной за минусом вычета (4 млн — 1 млн )*13% = 390 000 руб.

  39. Здравствуйте, в 2015г. мы с братом приватизировали квартиру в равнодолевую собственность по 1/2. В том же 2015г. мы продали квартиру за 7300000р. Договор купли-продажи был один.В нем указано, что мы продаём квартиру за сумму 7300000р(не расписано кто сколько получает), но мы по распискам получили:я-4800000р., брат-2500000р. В этом же 2015г мы купили:я долю в другой квартире за 1500000р, брат-квартиру за 2500000р. Никакими вычетами мы никогда не пользовались.Вопрос:какие и сколько налоги мы должны заплатить в данной ситуации? Нужно ли подавать дикларацию? Заранее благодарен!

    • Здравствуйте, Иван. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В понятие "распоряжение" входит и вопрос распределения дохода, полученного от реализации объекта собственности. Поэтому для внесения ясности в отношениях между собственниками и третьими лицами, в том числе налоговыми органами необходимо составить соглашение о распоряжении, предусматривающее раздел сумм от продажи. Соглашение может предусматривать различные варианты, например, те суммы которые были получены по распискам (4 800 000 и 2 500 000) или равные доли и пр. Если такого соглашения нет, то у налоговиков могут быть вопросы и предсказать принимаемое ими решение трудно. Так ИФНС может считать, что доход получен каждым, исходя из данных по распискам. Однако такие расписки могут не оказаться у инспекции (так как они находятся у покупателей, которые их не предъявят), тогда налоговый орган будет презюмировать равный доход, в соответствии с размером доли (по 1/2).
      Вообще договор составлялся единый и продавцы действовали в общих интересах между собой, поэтому получение каждым из дольщиков денежных средств в разных размерах от покупателя может подразумеваться как сбор продажной суммы для ее последующего распределения между собой.
      Если разрешить вопрос о разделе не денег не удается, то такой вопрос регулируется в судебном порядке. Вероятнее всего стоимость будет поделена пополам.
      Однако на решение вопроса могут влиять и другие обстоятельства, в том числе отдельные косвенные пункты договора. Например, в тексте может быть указано, что расчет между продавцом и покупателями подтверждается расписками и является окончательным. Это будет указывать, что расписки и есть подтверждение соглашения между продавцами. Если такого пункта нет, как и других ссылок на распределение вырученных денег от продажи, то вопрос последующего распределения денег остается открытым.

      Исходя из вышесказанного не ясно какие суммы вам следует указывать в декларации. А декларацию следует подать обязательно до 30 апреля (в этом году до 4 мая 2016г.).
      1. Вы: если брать по 1/2 доли, и вы точно не пользовались имущественным вычетом при покупке квартиры, то вы подаете декларацию и налог будет следующий: (7,3млн /2 — 1 млн/2 (имущественный вычет в 1 млн. при продаже, согласно вашей доли) — 1,5 млн (покупка вами др.квартиры))*13% = 344 500 руб. Если брать по расписке: (4,8 — 1млн/2 — 1,5 млн)*13% = 364 000 руб.
      2. Ваш брат: он также обязан подать декларацию. Если считать доход с 1/2 доли, и вычетом никогда не пользовался, то налог составит: (7,3 млн/2 — 1 млн/2 — 2 млн (имуществ. вычет с новой квартиры))*13% = 149 500 руб. Если по расписке: 2,5 млн — 1 млн/2 — 2 млн (имущ. вычет с новой квартиры) = 0 налога к уплате нет, но расчет, документы и декларацию обязан подать, иначе штраф.
      Список документов и все вопросы по имущественному вычету при покупке квартиры смотрите здесь http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/

      И по понятным причинам, нельзя вам выбрать расчет по 1/2 доли, а брату по расписке 🙂 , налоговая инспекция все тщательно проверяет.
      Мое мнение: представляйте декларации по доходу в равных долях с 7,3 млн., поскольку расписок в ИФНС нет, а вы представите договор купли-продажи, где указана общая стоимость и ваши доли.

  40. Доброго времени суток
    Получила в наследство квартиру в декабре 2015г (была приватезирована давно на родителей), дом в деревне, дачу (в долевом участии 1/3, еще брат и сестра)
    Квартиру хотим продать (все вместе) в ближайшее время и каждый будет потом покупать отдельное жилье (больше жилья нет), кадастровая стоимость квартиры 12 мил руб
    Вопрос: какой налог мне нужно будет уплатить, если к примеру я куплю квартиру сразу после продажи наследуемой за 4 мил руб?
    Заранее большое спасибо за ответ

    • Здравствуйте, Виктория.
      Каждый из наследников получает по 1/3 доли квартиры, следовательно, при ее продаже (менее 3 лет в собственности) каждый должен уплатить налог 13% со своей доли, воспользовавшись только имущественным вычетом 1 млн согласно его доли. Т.е. от договорной (пусть 12 млн.) или 70% кадастровой расчет примерный (12 млн/3 — 1 млн/3)*13% = 476 666 руб.
      Если вы, к примеру, в этом же году приобретете другой объект и ранее никогда не пользовались вычетом при покупке (2 млн.), то можете уменьшить причитающийся налог к уплате. Тогда расчет примерно будет такой (12 млн/3 — 1 млн/3 — 2 млн)*13% = 216 666 руб.

  41. Добрый день!
    Мой двоюродный брат, постоянно проживающий в Канаде, получил в наследство квартиру в России, которую хочет переоформить на меня, раньше, чем через 3 года. Посоветуйте каким способом это лучше сделать с учетом положенных налогов, договор купли-продажи или дарения? В обоих ли случаях мне будет полагаться имущественный вычет? И налогооблагаемая база составит 70% от кадастровой стоимости, правильно я понимаю? Если кадастровая стоимость была установлена в 2012 году, то можно ли ее пересмотреть способом независимой оценки на настоящий момент?
    Спасибо.

    • Здравствуйте, Екатерина.
      1. Купля- продажа: Ваш двоюродный брат как нерезидент в случае продажи жилья обязан уплатить 30% вне зависимости от времени владения этой недвижимостью, т.е. в любом случае, если составлять ДКП — он платит 30% налога. А вы при этом покупаете квартиру и ничего не платите.
      2. Дарение: В случае дарения он освобождается от уплаты, так как сделка для него безвоздмездная. Если бы он вам являлся родным братом в случае дарения вы бы тоже освобождались от уплаты налога, но вы двоюродные брат с сестрой, поэтому вам придется уплатить налог от стоимости, указанной в договоре дарения (она должна быть не менее 70% от кадастровой), с нее начисляется 13% и уплачивается вами.

      На ваш вопрос "В обоих ли случаях мне будет полагаться имущественный вычет?" вы имеете в виду 1 млн. налогового вычета при продаже или 2 млн. имущественного вычета при покупке?

      1. Имущественный вычет при покупке жилья: Если вы оформляете договором купли продажи, то вы затем можете воспользоваться имущественным вычетом до 2 млн., который положен при покупке жилья, если вы им никогда не пользовались ранее. Т.е. по мере получения вами доходов каждый год можно возмещать из бюджета сумму налога, уплаченную за вас вашим работодателем или уменьшить сумму налога, подлежащую уплате от других ваших доходов в течение года. Но при подарке этой квартиры вам, имущественным вычетом на покупку (в 2 млн.) вы не можете воспользоваться, т.к.не несли расходов на ее приобретение.
      2. Имущественный вычет при продаже жилья: Если вы оформляете сделку дарением, то вы платите с полной стоимости по договору (не менее от 70% от кадастровой), здесь нет никаких вычетов (1 млн. это вычет при ПРОДАЖЕ жилья, как полученного в дар или по наследству, так и купленного). Но, т.к. вы не продаете имущество, а получили подарок, то уплачиваете налог с полной стоимости подарка. Лучше в договоре дарения указать стоимость 70% от кадастровой, тогда налоговая не будет требовать перерасчета.

      Оспаривание кадастровой стоимости жилья возможно только в судебном порядке, с последующим внесением изменений в Росреестр. Налоговая опирается только на официальные данные. Можно обратиться в специальную комиссию при РосРеестре по спорам о кадастровой стоимости, но там, как правило, ничего не меняют, так что суд самый верный и эффективный способ изменения кадастровой стоимости, если она значительно отличается от реальной рыночной стоимости.

  42. День добрый! Квартира куплена в 2014 году, поданы документы на вычет. Квартира будет продана в 2016 году. Сохраниться ли за мною вычет. Или Как поступить грамотно?

    • Здравствуйте, Инесса. Поданы документы в этом году? Если налоговая одобрит вычет, то даже при продаже вы не теряете право на полный вычет по ней. Оставьте у себя все копии документов на квартиру (договор, акт, свидетельство о собственности) и можете продавать квартиру. Если у вас все правильно сделано, налоговая далее документы уже не требует, но лучше оставить у себя копии, на всякий случай.

  43. Добрый день!
    Имеется квартира в общей долевой собственности, три собственника, каждый владеет 1/3 (приватизировалась в 2010 году). Один из собственников скончался в 2015 году, завещал своё имущество племяннику. Наследственное дело также открыто в 2015 году, но свидетельство о праве собственности естественно выдано уже спустя полгода, т.е. в 2016. Данную унаследованную долю наследник планирует продать одному из собственников остальных долей в 2016 году. Прошу помочь в разрешении следующих вопросов:
    Какова сумма, подлежащая уплате в налоговую продавцом (наследником), если кадастровая стоимость доли на момент смерти наследодателя в 2015 году определена в 1920000, а стоимость продажи в 2016 году согласно договору будет равняться 1000000 рублей.
    Возможно ли в этом случае воспользоваться налоговым вычетом в 1млн. рублей?
    Может ли налоговая наложить какой-либо штраф на продавца за продажу доли ниже кадастровой стоимости, полученной именно по наследству?
    Приведите, пожалуйста, формулу расчёта суммы уплачиваемого налога, как в примере 6.

    Заранее спасибо за разъяснения.

    • Здравствуйте, Михаил. Вы можете поставить в договоре любую сумму, и расчет налога должен производится от договорной. Но когда налоговый инспектор будет проверять вашу декларацию, с 2016 года он будет сравнивать договорную с кадастровой. И в случае, если сумма по договору окажется ниже 70% от кадастровой, он либо пригласит вас за разъяснениями, либо сам доначислит и выставит требование на уплату разницы с начисленным штрафом и пеней, либо сообщит о недоначислении и потребует самостоятельно доначислить и уплатить налог. Как будет происходить это в местных инспекциях пока не ясно.
      Поэтому, даже если в договоре вы ставите 1 млн., в декларации расчет надо будет произвести с 70% от кадастровой.
      В вашем случае 70% составят 1,344 млн. уменьшить на имущественный вычет можно, но только согласно его доли. Тогда расчет налога будет следующий (1,344 млн — 1 млн/3)*13% = 131 430 руб.

  44. Светлана, т.е. вероятным в данном случае выглядит такой исход:
    (1920000 кад.стоим. * 0.7 — 1000000 вычет) * 13% = 44720
    Т.е. сумма налога к уплате должна составить 44720 руб, верно?

    • Вычет предоставляется согласно доле, т.е. 1 млн/3, такого мнения придерживается налоговая, особенно учитывая, что покупателем является один из сособственников оставшихся долей. Но момент спорный, есть письма ФНС (в статье и комментах есть примеры и номера писем), что если в договоре продается доля отдельно, то можно использовать полный вычет. Просто надо быть готовыми, что придется отстаивать свою правоту и не факт, что вам это удастся. Попробуйте в декларации указать 1 млн. и ждите проверки. Просьба к вам, когда пройдет проверка, сообщите нам результат, нашим читателям будет интересно, поскольку вопрос спорный и в разных инспекциях решается по-разному.

  45. Здравствуйте. В 18 июля 2012г. бабушка подарила внукам (моим детям) по 1/3 доли на квартиру. 18 июля 2013г. мы по мат.капиталу выкупили у бабушки оставшуюся 1/3 долю квартиры (получилось по 1/12 на меня, моего мужа и моих 2 детей).
    27 апреля 2015 г. мы (я 1/12; муж1/12; 2 несовершеннолетних детей у каждого по 1/3 и по 1/12) продали эту квартиру за 1300000р, но доли в договоре купли-продажи не прописаны. Как можно уменьшить сумму налога?

    • Здравствуйте, Елена. Поскольку дети получили доли в июле 2012 года, то 36 месяцев до продажи еще не прошли, и они и вы обязаны уплатить налог. Доли в ДКП на продажу не прописаны, но они есть в ваших свидетельствах о собственности, поэтому расчет налога вам следует производить исходя из ваших долей, вы также можете воспользоваться вычетом в 1 млн, но только согласно ваших долей.
      1. Таким образом налог мужу и жене следует рассчитать: (1,3 млн/12 — 1 млн/12)*13% = 3 250 руб. должен уплатить муж и жена.
      2. Налог за детей: (1,3 млн * 5/12 — 1 млн *5/12)*13% = (541 666 руб — 416 666)*13% = 16 250 руб. каждый ребенок.
      Итого налог с семьи будет (3 250*2) + (16 250*2) = 39 000 руб. Проверяем с полной квартиры (1,3 млн — 1млн)*13% = 39 000 руб.

  46. Добрый вечер! Свекровь подарила квартиру снохе в 2015 году. Кадастровая стоимость квартиры 1100000 руб., а по договору 25000 руб. Даритель и одаряемый пенсионеры. Нужно ли платить налог одаряемому и как с какой суммы он будет рассчитываться.

    • Здравствуйте, Александр. Сноха и свекровь не близкие родственники, поэтому налог следует уплатить одаряемому, пенсионеры не освобождаются от уплаты. Поскольку в договоре стоит сумма, значительно меньше кадастровой, расчет будет произведен с 70% от кадастровой: (1,1 млн *70%)*13% = 100 100 руб.

  47. Доброго времени суток! Муж бывший военнослужащий, получил квартиру от Министерства Обороны в 2016г., мы хотели бы ее продать в этом же году. С продажи квартиры, полученной от мо тоже выплачивается налог?

    • Здравствуйте, Анастасия. Да, если недвижимость была в собственности менее 3 лет (5 лет), следует уплачивать налог вне зависимости от того, как она получена. Если приобретена по ДКП, то можно воспользоваться расходами на покупку, если получена в дар, по наследству или получена от государства — можно только воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

  48. Здравствуйте! В 2014 году купила квартиру за 3050000 руб. Сейчас хочу ее продать за 3000000. Должна ли я буду выплачивать налог с продажи?

    • Здравствуйте, Светлана. Нет, налога к уплате нет, пишите заявление, прикладывайте документы, подтверждающие покупку и продажу, в декларации пишите доход 3 млн., расходы 3 млн. Налог 0.

  49. Здравствуйте, Светлана!
    Квартира приватизирована в 2016 году. 3 собственника — я и мои несовершеннолетние дети (общая долевая собственность, 1/3 доля в праве). Получены 3 свидетельства о гос.регистрации права.
    Все средства от продажи идут на погашение ипотеки по дому, оформленному на мужа. Муж — заемщик, я — поручитель. Состоим в браке на момент всех сделок и по настоящее время.
    Как правильно оформить договор купли-продажи и перевод денег на счет мужа для погашения ипотеки, чтобы уменьшить налог с полученного дохода?
    1 вариант: оформить три договора продажи доли в квартире одному покупателю (если покупатель согласится). За 2016 году подать 3 декларации (за себя и детей). Получить по заявлениям 3 вычета — по 1 000 000 руб на каждого. В этом случае налог платить не придется.
    2 вариант
    При несогласии покупателя квартиры на покупку долей оформляем договор продажи квартиры. Как в этом случае доказать, что полученные средства — это не доход, а расход на погашение ипотечного кредита?
    Спасибо!

    • Здравствуйте, Светлана.
      Вы уже обращались в органы опеки по поводу подобной продажи квартиры, где собственниками являются 2 несовершеннолетних? Чтобы не ущемлялись права детей, в случае продажи вы должны им купить или подарить жилье, не меньшее по площади и пр. условиям, чем в этой продаваемой квартире.

      В случае продажи по первому варианту, да, можно воспользоваться каждому по 1 млн., но зависит от местной инспекции, возможно придется доказывать вашу правоту.

      По второму варианту… Тот факт, что вы после переводите деньги куда бы то ни было (на уплату ипотеки или чего-то еще) для целей налогообложения не имеет значения. Исключение могло бы быть, если бы собственники, которые продают объект, по которому положена уплата налога, в том же году покупают (пусть и по ипотеке) жилье, и ранее эти собственники не пользовались возвратом подоходного налога при покупке жилья (который до 2 млн. руб), т.е.
      во-первых купленное жилье должно быть оформлено на собственника, у которого возникает налог (по продаже),
      во-вторых эта сделка должна быть в том же году, что и продажа квартиры,
      в-третьих это должны быть собственники нового жилья (а дети и вы не собственники ипотечного дома).

  50. Граждане Белоруссии не резиденты получили в наследство квартиру в России,три собственника,каждый по 1/3 доли…Наследодатель умер 17 лет назад…Какие налоги будут платить наследники при продажи квартиры третьему лицу?…И будут ли платить какой то налог если один из наследников выкупит доли у своих родственников?

    • Здравствуйте, Анжелика.
      1. Каждый наследник при продаже уплачивает 30% налога от своей доли, вне зависимости от того, кому он продает, в том числе и другому наследнику и когда он продает, здесь нет срока владения (3 или 5 лет как для резидентов).
      2. Зачем продавать 2 наследникам третьему? Получится, что и двое платят с продажи своих долей 30% налога и 3-ий наследик затем при продаже целой квартиры также обязан уплатить 30% со всей стоимости жилья. Этого не стоит делать.
      3. Есть единственный вариант снижения налога, подарить свою долю каждым наследником близкому родственнику резиденту, а уже он продаст свою долю, в этом случае налог составит только 13% и можно воспользоваться вычетом 1 млн. согласно доли, т.е. 333 333 руб.

  51. Здравствуйте Светлана. Предыдущее письмо с ошибочным расчетом. У меня единственный вопрос вызывает сомнения. Разберу на вашем Примере 5. Условия те же, только еще есть кадастровая стоимость комнаты — 2 000 000. Соответственно 2 000 000*0.7=1 400 000. Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, именно 1 400 000 будет налогооблагаемым доходом, а не 1 300 000. И теперь применяя подпункт 2 пункта 2 ст. 220 НК РФ, получается (1 400 000 — 1 300 000)*13%=13 000 налога. Прав ли я или что-то не понял? Заранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Алексей. Да, все верно. Т.е. вы покупали квартиру за 1300 000, а продали за 1250 000, так? Но поскольку 70% от 2 млн кадастровой это 1400 000, больше цены продажи, то расчет будет произведен от 1400 000. Налог составит (1400 000 — расходы на покупку 1300 000)*13%= 13000 руб.

  52. Здравствуйте! Проясните, пожалуйста, такой момент. Мой отец приобрел квартиру в 2015 году, в 2016 году подарил мне. Сколько должно пройти лет, чтобы при продаже мной квартиры, я был освобождён от уплаты налога — 3 или 5?

    • Здравствуйте, Эдуард. Изменения с 3 на 5 летний срок владения жильем, когда гражданин освобождается от уплаты налога, касается сделок купли-продажи. А после дарения, вступления в наследство, приватизации срок остается прежним — 3 года. Т.е. если отец подарил вам, к примеру, в марте 2016 года, то в апреле 2019 года уже можно продавать без подачи декларации и уплаты налога. Если жилье стоит менее 1 млн., то можно и раньше, поскольку 1 млн, это не облагаемая сумма.

  53. Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. В 2014 приобрел квартиру в строящемся доме по ДДУ за 3700000 право собственности получил в 2015. в 2016 собираюсь ее продать за 4200000 и в этом же году приобрести другую квартиру за 4500000. Вычетов никаких никогда не делал. Есть ли у меня вариант не платить налог. Спасибо.

    • Здравствуйте, Евгений.
      1. По продаже квартиры. Если продаете за 4,2 млн, то можете воспользоваться расходами на приобретение, тогда налог составит (4,2 — 3,7)*13% = 65 000 руб. Однако, сравните стоимость продажи, она должна быть не менее 70% от кадастровой. Если менее, то в расчете берете не 4,2 млн. а 70% кадастровой стоимости.
      2. По покупке другой квартиры. Если вы в том же году купите другую квартиру и до этого не пользовались вычетом налога при покупке жилья (2 млн. руб), то вы можете одновременно подать заявление и на получение возврата подоходного налога при покупке недвижимости. Тогда с 500 000 тыс. (4,2млн — 3,7млн) у вас не будет удержан налог.
      3. Кроме того, вы можете приложить справку 2-НДФЛ с места работы за тот год, в котором произошла продажа и покупка новой квартиры. И величина налога, которую за вас уплатил работодатель, можно получить на свой счет в банке. К примеру, ваша зарплата в месяц 30 т.руб, за год 360 т.руб, налог примерно 46,8 т.руб.
      Т.о. на этом примере получится (4,2 — 3,7 — 0,5 — 0,36)*13% = 46,8 т.руб вам вернет налоговая через 3 месяца после подачи декларации.
      На следующий год остаток суммы, по которой можно будет получить возврат налога в следующие года составит: 2 млн — 0,5 млн — 0,36 млн = 1,14 млн. руб (т.е. 148 200 руб. налога). Подробнее почитайте в статье об имущественном вычете при покупке квартиры http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/

  54. Добрый день.
    Подскажите пожалуйста. Моя мама с папой проживали в квартире, она была оформлена в долевой собственности у них. 1/2 у каждого. После смерти отца моя мама вступила в наследство на квартиру в части отцовской 1/2 доли. Сейчас она собирается продать квартиру. Нужно ли ей будет платить налог с доли отца, которую она получила в наследство? Они проживали с отцом совместно.

    • Людмила, я вам ответила в статье про дарение. Не имеет значение, что они проживали совместно, имеет значение дата приобретения (приватизации) ими квартиры. Если они приобрели или приватизировали квартиру более 3 лет назад, то при продаже вашей мамой и своей доли, и доли, которую она унаследовала от мужа, ей не нужно ни подавать декларацию, ни платить налог. А если 3 года не прошли, то декларация подается и налог исчисляется, если она продана дороже, чем приобретена. Т.е. отсчет срока владения ведется с даты покупки/приватизации первой доли мамы, а дата получения доли отца уже не важна.

  55. Светлана, добрый день!
    В декабре 2013 года я приобрела квартиру по договору паенакопления с ЖСК за 3,5 млн.руб. В июле 2015 года дом был достроен и по результатам обмера БТИ я произвела доплату в размере 10 тыс.руб. и мне была выдана справка о полной выплате пая (акт приема-передачи квартиры не оформлялся!). В марте 2016 года я получила свидетельство о праве собственности на квартиру по решению суда (т.к. ЖСК годами оформляет право собственности, а я не хотела долго ждать).
    Вопрос: в моем случае при продаже квартиры я буду освобождена от уплаты НДФЛ через 3 года или через 5 лет? Т.е. какая дата является датой отсчета: если дата получения справки о выплате пая — июль 2015 — то 3 года, а если дата получения свидетельства — март 2016 — то 5 лет.
    Поясните, пожалуйста.

    • Здравствуйте, Галина. В статье и комментариях несколько раз повторяется, что датой, от которой ведется отсчет срока владения недвижимостью считается дата получения права собственности, т.е. дата гос. регистрации вас как собственника в Росреестре. Вы собственником стали в марте 2016 года и освобождение от подачи декларации и налога будет по истечении 5 лет.

  56. Светлана, благодарю Вас за ответ!
    Да, я прочитала все Ваши ответы в данной теме. Я полагала, что в моей ситуации можно применить п. 4 ст.218 ГК РФ и п. 1 ст. 129 ЖК РФ, согласно которым член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на неё право собственности, поэтому и надеялась, что в моем случае датой отсчета будет считаться дата справки о выплате пая.
    С уважением,
    Галина

    • Галина, Вы ссылались на статьи закона (ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ), которые устанавливают общие условия для приобретения права собственности, то есть основания собственности. Но эти нормы не касаются вопроса даты (момента) возникновения права собственности.
      Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Статья ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит, что госрегистрация единственное подтверждение права собственности.
      Таким образом, если Вы полностью оплатили паевые взносы, то Вы не становитесь собственником автоматически, у Вас лишь появляются основания и полномочия зарегистрировать свое право собственности. А вот как только вы пройдете государственную регистрацию, то с это момента Вы полноправный собственник со всеми юридическими последствиями.

  57. Здравствуйте. В 2011г с женой на вторичном рынке приобрели квартиру (1300т.р.), в ипотеку с использованием материнского капитала. Жену оформили единственным собственником. В 2013г. после погашения ипотеки жена мне и 2 несовершеннолетним детям выделила по1/2 доли. В 2015г. квартиру продали за 1850т.р. одним объектом. Надо ли детям платить налог со своих долей? Заранее благодарю за ответ.

    • Здравствуйте, Роман. Декларацию следует подать и за 2 детей и за себя, поскольку вы тоже собственником стали только в 2013 году, т.е. 36 месяцев с даты получения свидетельства не прошло. Освобождается от подачи декларации только ваша жена (собственник с 2011 года). Я так поняла, что у вас были доли по 1/4 у каждого? Воспользоваться можно только вычетом в 1 млн, согласно долей.
      1. Вы и 2 ребенка должны уплатить каждый: (1 850 т.р/4 — 1 млн/4)*13% = 27 625 руб. (т.е всего за троих 85 875 руб)
      2. Декларации следовало подать до 4 мая 2016 года, т.е. будет штраф по 1000 руб с каждой декларации.
      3. Оплату следует произвести до 15 июля 2016, иначе будет рассчитываться еще и пени с каждого дня просрочки платежа.

  58. Светлана, здравствуйте!Помоги, пожалуйста разобраться с налогом на продажу. Ситуация следующая: я в настоящий момент покупаю квартиру за 2 810 000, продавец купила эту квартиру по ДДУ, свидетельство получила в этом году. Кадастровая стоимость квартиры в кадастровом паспорте указана 1 316 000. Оценочная компания оценила квартиру в 2 815 000. Подскажите какую сумму налога нужно заплатить продавцу квартиры?

    • Здравствуйте, Елена. Не вижу суммы, по которой ваш продавец купила квартиру? Налог 13% следует уплатить с разницы цены продажи 2,810 т.руб и суммой, уплаченной ею при покупке. Вы эту сумму не указали.

  59. Добрый день! Моя родственница продает квартиру за 1.6 млн.руб., которую получила по программе переселения из ветхого жилья. Приобрести хочет жилье за 1.2 млн.руб. Срок владения менее 3-х лет. Вычетом не пользовалась. Подскажите, пожалуйста, какой налог ей придется заплатить?

  60. Здравствуйте, Александр. Если сделка по продаже и покупке новой квартиры будет в одном году, и она точно не пользовалась вычетом при покупке, то налога к уплате не будет, даже можно возместить из бюджета налог, уплаченный работодателем в том же году, если она работает. Но нужно правильно заполнить декларацию:
    1. По продаже: (1,6млн — 1 млн (вычет при продаже))*13% = 78 000 руб налог к уплате при продаже.
    2. По покупке: можно учесть эти 600 000, с которых начисляется налог, в счет вычета с покупки (1,2 млн), остаток вычета 1,2 -0,6 = 0,6 млн. перейдет на следующие года.
    3. Если она официально трудоустроена, то приложив справку 2 НДФЛ с места работы, можно вернуть уплаченный работодателем налог, но с зарплаты, не более остатка (0,6 млн).
    Чтобы лучше понять как получить имущественный вычет, читайте статью http://juresovet.ru/kak-poluchit-imushhestvennyj-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/

  61. Здравствуйте! Ситуация такая. Более 3 лет назад умер дедушка и его половину в наследство взяла его дочь. А другая половина была на бабушке. Недавно умерла бабушка и на её половину в наследство вступили сын и дочь. По каким то условиям дочери от 3 комнатной квартиры достаеться 5/6, а брат имеет право на 1/6. Кадастровая стоимость квартиры 2.570 тыс.р. Продажа 2600 тыс.р. Из этой суммы брату 500 тыс.р. подоговору с реэлтором. Договор купли продажи один. Как расчитать налог на доход с продажи имущества? Заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Олег. Дочь освобождается от подачи декларации и уплаты налога, поскольку срок владения ее первоначальной доли более 3 лет. А брату следует подать декларацию и уплатить налог. Если продана квартира в 2015, то будет штраф 1000 за несвоевременную подачу декларации и штраф от 5 % до 30% от суммы налога, а также пени. Если я правильно поняла, то брат получил от продажи своей доли 500 т.руб?
      Расчет налога: (500 т.руб. — 1млн /6 )*13% = 43 333 руб.

  62. Здравствуйте!
    Извините, что вопрос "не в тему", но он касается ранее обсуждавшихся вопросов в комментариях к данной статье. Напоминаю суть: квартира в общей долевой собственности, трое собственников, каждый владеет 1/3 (1/3 у меня и по 1/3 у двух двоюродных сестёр). Согласно ст.250 ГК РФ Продавец 1/3 обязан известить остальных собственников о предстоящей сделке по продаже своей доли при продаже "постороннему лицу". В данном случае я продаю свою 1/3 одной из двоюродных сестёр, также владелице 1/3 в той же квартире. Является ли она в этом случае "посторонним лицом" (думаю, нет, она же совладелица этой квартиры)? И главное, должен ли я в данном случае письменно оповещать вторую двоюродную сестру, также владелицу 1/3 в этой квартире, о намерении продать свою долю и получить от неё заявление-отказ от приобретения этой доли?
    По сути, непонятна формулировка "постороннее лицо": являются ли ими родственники-совладельцы и нужно ли ждать отказа от покупки продаваемой доли от остальных в случае продажи своей доли одному из них?
    Заранее спасибо за разъяснения.

    • Здравствуйте, Михаил!

      Право преимущественной покупки доли в общей собственности возникает в случае продажи этой доли постороннему лицу. Понятие "постороннее лицо" схоже с понятием "третье лицо" и употребляется в юридическом смысле.
      Постороннее лицо подразумевается не с точки зрения родственных отношений, а с позиции участия/не участия в общей собственности. Если доля продается лицу, которое не дольщик, но, например, близкий родственник, то такое лицо (такой родственник) по сделке будет посторонним. И абсолютно чужой человек, но, имеющий долю в имуществе, уже не является посторонним.

      Никакого согласия на продажу своей доли одному из участников общей собственности не требуется. Такая сделка совершается без каких-либо уведомлений и на любых условиях. Другой же дольщик (кому не продана доля) не может иметь никаких притязаний, так как продавец сам решает кому из других дольщиков продавать, а кому нет (это его исключительное право).

      Таким образом, касаемо Вашей ситуации, при продаже доли одной из сестер, не предлагая другой сестре совершить сделку (не ставя ее в известность, не предоставляя преимущественного права), нарушений законодательства не будет. Вторая сестра не является посторонним лицом. Но у нее не возникает преимущественного права, так как доля продается участнику собственности. В этой связи предлагать ей в первоочередном порядке сделку не надо. Для заключения сделки не потребуется ни согласий, ни выжиданий на применение права преимущественной покупки, так как преимущественное право здесь вообще не возникает.

  63. Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться. Есть приватизированная квартира до 1998 года, на 5 равных долей, проживающие все родственники (четверо из них кровные). Трое из них умерли, в наследство никто не вступал, доли не оформлялись (так и весят). Сейчас хочу через суд вступить в наследство по факту (т.к. там проживаю, содержу, оплачиваю коммуналку и тд.) и оформить доли. Отец принять наследство не может, т.к. он не кровный родственник трем умершим. После оформления расклад будет такой: будет принадлежать 1/5 моему отцу и 4/5 мне.
    Вопрос: могу ли я моему отцу подарить или продать (за 1000 рублей например) эти оформленные мною по наследству доли, так что бы 4/5 принадлежали ему, а не мне? И вдруг мы захотим эту квартиру продать раньше 3-лет после переоформления долей и купить новую по примерно такой же цене. Подскажите, попадем ли мы на налог, если отец у меня эти доли выкупит за символическую сумму (1000 рублей например) или если я ему их подарю или изменение долевой собственности не будет иметь значения, по факту квартира стоит 6 млн. руб. ?
    Прописаны мы с отцом вместе, вместе проживаем, доли на данный момент равные по 1/5 имеем оба. Помогите советом пожалуйста.

    • Здравствуйте, Иван.
      1. Отсчет срока владения имуществом для целей налогообложения ведется с даты первоначальной покупки/приватизации/наследования доли жилья. Т.е., если вы сейчас подарите свою долю отцу (4/5) и решите продать жилье, 3 года с момента приватизации прошли, следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог отец не обязан, даже если не пройдет 3 лет после дарения ему вашей доли.
      2. При дарении близким родственникам стоимость недвижимости (доли недвижимости) в договоре указывать не обязательно.
      3. После продажи вы можете покупать что хотите и за сколько хотите.

      Совет: Оформляйте в собственность "зависшие" доли на себя и пусть остается вам 4/5, отцу 1/5. Если вы будете продавать эту квартиру — изменение долевой собственности не будет иметь важного значения, и вы и отец не обязаны платить налога, поскольку срок владения более 3 лет. Единственное неудобство, что на сделку продажи придется явиться и вам, и отцу.

      Но, если, к примеру, допустить такой вариант, что вы дарите свою долю отцу (4/5) и он уходит из жизни раньше вас, после вступления в наследство у вас срок владения будет прерван и если вы решите срочно (не пройдет 3 года) ее продать — вы попадаете на налог, причем большой, т. к. сможете воспользоваться только вычетом в 1 млн., и с 5 млн. руб должны будете уплатить 13% , т.е. 650 000 руб. А если у вас будет доля в жилье, то ничего платить не придется.

  64. Здравствуйте, подскажите пожалуйста в 2008 году приобрел квартиру, в 2014 году подарил по 1/10 доли 2-м дочерям и 4/10 доли жене, в 2015г. продали квартиру.
    Вопрос: будут ли жена и дети облагаться налогом?
    Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Дмитрий. Да, обязательно будут облагаться налогом, поскольку не прошло 3 года с даты регистрации права собственности у жены и детей. Более того, Вы должны были подать декларации до 30 апреля 2016 года, т.к. сделка по продаже была в 2015 году.
      И жена и 2 детей должны уплатить налог 13% от стоимости своей доли за минусом имущественного вычета, который составит:
      — у детей 100 000 руб у каждой дочери (это 1/10 от 1 млн — имущественный вычет)
      — у жены 400 000 руб (4/10 от 1 млн).
      ПРИМЕР:
      К примеру, если стоимость квартиры была 2 млн, то за каждую дочь надо уплатить (2 млн/10 — 100 т.руб)*13% = по 13 000 руб.
      Жене нужно уплатить (2 млн*4/10 — 400 т.руб.)*13% = 52 000 руб.

      Я так понимаю, что декларацию вы не подали, тогда вам еще посчитают штраф 1000 с каждой декларации + 20% с суммы причитающегося налога + пени за каждый день просрочки платежа, начиная с 15 июля 2016 года, если вы не уплатите налоги. Т.е. если вы подадите декларацию и погасите долг до 15 июля, то пени не будет, будут только штрафы.

  65. Добрый день.
    В 2015 году была подарена квартира. На данный момент в 2016 хотим ее продать за
    ~ 2 700 000 и купить в ипотеку другую за ~4 000 000.
    При этом вычетом при продаже (1 млн) и вычетом при покупке (2 млн) — ни я, ни жена не пользовались. Подскажите пожалуйста как лучше воспользоваться данными вычетами, чтобы избавиться от уплаты налога?
    Примечание: Вычет на 2 млн. вроде зависит от уплаченных налогов с ЗП и в год составляет не более этой суммы, или я ошибаюсь и при подаче 3-НДФЛ можно будет возместить полные 13% с каждых 2млн единовременно?

    • Здравствуйте, Евгений. Кому была подарена квартира, если близким родственникам, то налога к уплате нет. Сколько человек получили в подарок квартиру? Т.е. собственников в продаваемой квартире, столько деклараций и надо подать и рассчитывать налог нужно по каждому, согласно его доле..
      1. Если по 1/2 и вам и жене, и подарил не родственник, то расчет должен быть 13% от доли каждого. Декларацию следовало подать до 30 апреля 2016 года, т.е. вы уже опоздали, будут штрафы.
      2. Если подарок был от родственника, то налог при дарении не уплачивается, но при продаже каждый должен уплатить (2 700 000/2 — 1 млн/2)*13% = 110 500 руб.
      3. Уменьшить налог можно в том случае, если вы купите другую квартиру в том же году, что и продадите подаренную и ранее вычетом в 2 млн, не пользовался ни вы, ни жена. Покупаемая квартира должна быть оформлена либо на обоих, либо на того, на кого был оформлен подарок.
      Напишите вашу ситуацию более подробно, тогда я вам четко дам ответ, а то я так я могу писать тут примеров очень долго и нудно:
      1. кому была подарена квартира — кто собственники, какие доли, дарили ли родственники
      2. на кого будет оформлена новая квартира
      3. укажите примерный годовой налогооблагаемый доход (у работодателя) того, на кого будет оформлена новая квартира, а лучше и ваш и жены.

  66. Светлана, добрый день.
    Уже потом понял, что нужно было описать более подробно.
    1. Квартира оформлена на жену (1\4 оформлена более 3 лет назад — 3\4 подарены близкими родственниками в 2015 году). — как я понимаю тут никаких налогов нет.
    2. Продавать собираемся в этом году за 2 700 000, если я правильно понимаю то облагаемая сумма — 2 700 000 * 0,75 * 13% = 263250р
    3. Никакими налоговыми вычетами ни я, ни жена не пользовались, ни с покупки, ни с продажи.
    4. Годовой облагаемый доход (на руки).- жена 300000, я 900000.
    5. Новая квартира стоимостью ~4000000 будет оформлена на обоих.
    6. И может ли вычет с покупки получить каждый из нас?

    • 1. Да, она не платит, т.к. дарят близкие родственники.
      2. Здесь вообще не возникает налогооблагаемой базы, т.к. отсчет срока владения жильем для целей налогообложения ведется от даты приватизации/ покупки/ дарения/ наследования именно первоначальной доли. Т.е. как я поняла первая доля получена более 3 лет. Поэтому налога не возникает. Даже если бы расчет велся с даты дарения, то расчет у вас не верный, а налог должен быть с учетом вычета в 1 млн. согласно полученной доли (2 700 000 * 0,75) — (1 млн * 0,75) *13% = 165 750 руб.
      3. Т.о . после покупки новой квартиры за 4 млн, оформленной по 1/2 на каждого, вы в полном размере можете воспользоваться вычетом, т.е. каждый по 2 млн. но с учетом уплаченного налога, согласно вашего годового дохода. У вас 900 т.руб если это сумма «на руки», значит совокупный год. доход начисленный примерно 1034 т.руб., тогда примерно налог к возмещению за год составит 134 420 руб, и остаток (2 млн — 1034 т.руб) = 966 перейдет на след. год.
      В след. году если также 1034 т.руб, то вычет уже превысит 2 млн, поэтому налог будет возмещен с остатка 966*13% (125 580 налог) Т.о. вы за 2 года получите 134,42 + 125,58 т.р = 260 т. руб. Затем можете получать вычет по уплаченным % по кредиту, но вычет должен быть не более 3 млн.
      4. Ваша жена также может получить вычет с 2 млн, расчет аналогичен, только она будет получать вычет несколько лет (около 6 лет) в зависимости от дохода.

  67. Светлана и еще 1 дополнительный момент, жена на данный момент в декрете. Указанный доход — до ухода в декрет (2014) год.

    • Она может воспользоваться вычетом только, когда выйдет из декрета и отпуска по уходу за ребенком. Т.е. когда будет доход, со следующего года может подавать декларацию на возмещение налога.

  68. Здравствуйте! У меня такая ситуация, я военный пенсионер (по выслуге) , не работаю. Получила квартиру от МО РФ, доплачивала 330 тысяч руб.за лишний метраж. Зимой 2017 будет три года, как в собственности. Планирую продать за 3600000, в кадастровом паспорте указана стоимость в 3800000. Квартиру буду покупать в другом городе.Нужно ли будет подавать декларацию после продажи? Налог 13% я так понимаю, мне не надо будет платить? Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Марина.
      1. Вы получили квартиру, а не полностью оплачивали ее стоимость за счет собственных средств, те.е расходы вы учесть не можете (либо ваши расходы 330 т.руб, либо вычет 1 млн). Поэтому, в случае если вы собираетесь ее продать ранее 3 лет, вам нужно будет уплатить налог с полной стоимости продажи, за минусом имущественного вычета в 1 млн, т.е. (3,6 млн — 1 млн)*13% = 338 тыс. руб. При этом, сравнивая с кадастровой, получается, что договорная больше 70% от кадастровой, поэтому расчет производится с договорной.
      2. Если вы дождетесь, когда 3 года истекут (36 месяцев), то можете смело продавать за любую сумму, декларация в таком случае не подается, налога нет.

  69. Добрый день. В январе 2013 года я купил квартиру за 1 млн руб, в ноябре 2013 я ее продал за 1млн, и сразу же купил другую квартиру за 1 млн. Сейчас я хочу продать квартиру. До 2013 года я получил налоговый вычет с суммы 1,25 млн. Я не подал декларацию за продажу квартиры. Вопросы: 1) грозит ли мне уплата налогов; 2) какую сумму продажи последней квартиры я могу указать в договоре купле продажи, чтобы не платить налог?

    • Здравствуйте, Ильнур.
      1. По поводу 1 квартиры: налога к уплате нет, но декларацию надо было подать. Лучше вам ее подать сейчас самому. Если вдруг налоговая обнаружит это, штраф будет всего 1000 руб. за несвоевременную подачу, но если налоговая выставит требование, вычетом в 1 млн воспользоваться будет нельзя.
      2. По поводу дальнейшей продажи: налог подлежит уплате, если сумма продажи будет выше суммы покупки (1 млн), однако с 2016 года налоговая будет контролировать соответствие договорной цены и рыночной, т.е. кадастровой. И если сумма, указанная в договоре, будет ниже 70% от кадастровой, то расчет налога будет произведен от 70% кадастровой с использованием вычета в 1 млн. Но вам надо обязательно самостоятельно подать декларацию до 30 апреля следующего года.
      Что касается имущественного вычета на покупку квартиры, то он предоставляется только 1 раз в жизни. До 2014 года вычет привязывался к объекту недвижимости, т.е. даже если вы не возместили налог с 2 млн, вычет не переносится на др. объекты. И вы утратили право на такой вычет, т.е. при покупке следующей квартиры возврата налога вам уже не получить.

  70. Здравствуйте, приобрела земельный участок в 2013 году, построила дом, и в 2015 г.продала участок вместе с домом за 1200000. Можно ли учесть расходы по постройке дома или лучше воспользоваться вычетом 1000000.

    • Здравствуйте, Надежда!

      Постройка дома может рассматриваться как расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости.

      В Вашей ситуации Вы можете поступить следующим образом:
      1. Учесть в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу, суммарно фактические затраты на покупку земельного участка и строительства дома. Например, землю купили за 200 000 рублей, а дом построили за 900 000 рублей. Соответственно, сумма расходов составит 1 100 000 (200 000 + 900 000) руб. Таким образом, налоговая база составит 100 000 (1 200 000 -1 100 000) рублей, а налог будет равен 13 000 руб.
      Но! В налоговую следует предоставить все договора и квитанции об оплате работ и материалов на строительство, что, как правило, весьма проблематично. Иначе суммы не зачтут в расходы. Поэтому к документам надо отнестись очень внимательно и в случае отсутствия договора или платежных документов, не включать эти суммы в расходы.
      2. В случае, если вы при продаже в договоре купли-продажи разделите стоимости каждого объекта (и земли и дома), то сможете по одному из объектов (земля или дом) применить вычет в сумме 1 000 000 руб., а по другому объекту расходы (на покупку или строительство). Лучше даже оформить продажу 2 -мя договорами во избежании лишних претензий со стороны налоговой.
      Вернемся к нашему примеру: При продаже в договоре, допустим, Вы указали, что дом с землей продается за 1 200 000 рублей, из которых стоимость земли 200 000 рублей, а дома — 1 000 000 рублей. Тогда по дому вы примените вычет в сумме 1 000 000 руб., а по земле вычитает сумму расходов — 200 000 рублей. В результате налоговая база будет равна 0 руб., сумма налога тоже будет равно 0 руб.

  71. Здравствуйте!планируем приобрести дом с участком в Краснодарском крае. Св-во на участок 2012 г., на дом 2013г. но только на 40 кв.м.-1 этаж. (весь дом -80-2 этажа). Дом достраивался позже и св-во новое не получалось,как и тех.паспорт.Оформление было по дачной амнистии (по декларации). Если сейчас менять св-во текущим годом и получать тех.паспорт с указанием всей площади- должны ли будут собственники уплачивать налог при продаже и с какой площади?по границам дома увеличения площади не было, только надстроили мансарду. Вопрос второй-приобретать лучше двумя договорами и на землю и на дом,чтобы в дальнейшем не было проблем с продажей и пр. Спасибо.

    • Здравствуйте, Евгений!

      Налог с продажи уплачивается от цены сделки, а не от площади.
      Вопрос возникает в следующем: истечет ли 3 летний срок владения недвижимостью или начнет течь заново при получении обновленного свидетельства (на достройку). Нет срок останется прежний, то есть произведенная реконструкция не приостановит и не обнулит исчисление срока владения домом (с 2013 г.), так как дом по внешним границам не изменяется (это подтверждается письмом ФНС №3-3/2803 от 08.08.2012 г.) . Но следует знать, что реконструкция дома не приведет к увеличению затрат, принимаемых к уменьшению НДФЛ с продажи (об этом говорится в письме ФНС №03-04-05/9-942).

      В сложившейся ситуации Вам лучше настоять, чтобы собственники достройку оформили надлежащим образом с внесением данных в государственный реестре Управления федеральной регистрационной службы и получением документации, так как в настоящее время дом с неузаконенной реконструкцией. Получить обновленное свидетельство на дом в порядке дачной амнистии (упрощенном порядке) не удастся. Возможно, продавцы скрывают что-то неприятное, с чем Вам лучше не сталкиваться.

      По поводу оформления приобретения. Как, одним или двумя договорами производить оформление разницы нет, так как эти объекты не могут продаваться порознь. Обычно следка оформляется одним договором — купля-продаж дома с земельным участком.

  72. Здравствуйте! Подскажите Нади ли мне платить налог, если я купила квартиру 01.01.14 года за 2000000,а хочу её продать за 1500000 в 16 году

    • Здравствуйте, Ольга. Налога к уплате нет, но вам нужно будет подать декларацию до 30 апреля 2017 года, поскольку 36 месяцев после покупки не прошли. Укажете в декларации сумму дохода 1,5 млн, сумму расхода 1,5 млн., приложите подтверждающие документы на покупку и продажу.
      Сравните кадастровую стоимость и 1,5 млн, если сумма продажи больше 70% от кадастровой, то налога к уплате нет, но если менее, то за продажную стоимость следует принимать 70% кадастровой и уплатить налог, если он эта сумма более покупной (2 млн.)

  73. Добрый день! Два наследника продают авто. Как им в налоговой потом отчитаться? Например общая стоимость 1 000 000. У одного 250 вычет и у второго 250 вычет? Каждый должен оплатить по 500 — 250 = 250 * 0.13 ?

    • Здравствуйте, Евгений. Чтобы не платить налог нужно дождаться 3 лет с даты владения авто. Если это исключено, то ТС продается как единое целое по 1 договору, поэтому вычет в 250 000 руб. предоставляется на объект, и каждый собственник имеет право только на 1/2 этого вычета. Т.о. (500 — 125)*13% = 48 750 руб. обязан уплатить каждый собственник.

  74. Здравствуйте! Подскажите , пожалуйста, мы продали с сестрой квартиру в мае 2016г, которую получили по наследству от матери в равных долях по 1/2, свидетельства собственности получили в июле 2013года, мать умерла в августе 2011 года, должны ли мы платить налог с продажи квартиры?

    • Здравствуйте, Надежда. Вы так обидно поторопились, срок 36 месяцев истек бы в июле 2016 года (отсчет ведется от даты права собственности, т.е июль 2013), тогда бы вам не нужно было платить налог. Но срок 3 года еще не вышел, поэтому до 30 апреля 2017 вам обоим обязательно нужно подать декларацию и уплатить налог. Вы можете только воспользоваться вычетом в 1 млн руб. на объект. Расчет следующий (договорная стоимость квартиры/2 — 1 млн/2)*13% налог каждой собственницей.
      К примеру, если продали за 2 млн, то каждая должна уплатить с 500 000 руб. 13%, т.е 65 тыс. руб.
      А также следует сравнить стоимость продажи с кадастровой, если она ниже 70% от кадастровой, то расчет следует произвести не с договорной, а с 70% кадастровой.

  75. Здравствуйте. Подскажите пожалуйста я продала кв. За 1 мил. В 15 году купила дом в ипотеку в 2016, за 2мил.800т.р. сейчас хочу продать дом за 2мил.600т.р т.к. дом в ипотеке с этих денег надо будет отдать банку 1мил350т.р. должна ли я буду платить налог и с какой суммы. На оставшиеся деньги хочу купить участок и построить дом.

    • Здравствуйте, Анна.
      1. Продали квартиру в 2015 году, она была в собственности более 3 лет? Если нет, то вы должны были подать декларацию до 30 апреля 2016, если вы ее приобретали, то можете воспользоваться расходами на покупку, если приватизировали, то вычетом в 1 млн. руб. Но учтите, если кадастровая стоимость намного выше 1 млн, то налог должен рассчитываться с 70% от кадастровой стоимости за минусом вычета в 1 млн.
      2. Я так поняла, что дом за 2,8 млн. куплен в 2016 году? Поскольку после покупки дома не прошло 5 лет, подать декларацию нужно будет обязательно, указав расходы на покупку, налога к уплате не будет, т.к. вы продаете дешевле, чем приобрели, прибыли нет. Опять же сравнивайте 2,6 млн. с кадастровой стоимостью.
      3. То, что вы после продажи будете покупать на вырученные деньги — гасить ипотеку или покупать еще что-то — это ваше дело, налоговую интересуют только сделки по продаже недвижимости, если вы продаете дороже, чем приобретали и раньше срока владения 3 или 5 лет.

  76. Здравствуйте! Мы покупатели дом в 2011 году, как объект незавершенного строительства. В 2016 году ввели в эксплуатацию( кадастровая стоимость 3800000 руб). Решили поменять на квартиру с доплатой.Скажите пожалуйста нужно будет платить налог с продажи?

  77. Здравствуйте, мне достался дом и участок в наследство от 2011 года, только сейчас буду регистрировать своё право, я , как понимаю ,налог платить при продаже не должна, кадастровая стоимость 502 470 участок +дом, продам за 400, если покупатель захочет продать его не дожидаясь 5 лет, то продав его за 399 же он налог платить не будет?

    • Здравствуйте, Катя. Да, налога нет, поскольку можно воспользоваться либо вычетом в 1 млн, либо расходами на покупку. Но декларацию подать придется, если не пройдет 5 лет.

    • и так же второй покупатель может не платить налог, если не пройдёт 5 лет, учитывая , что продаст его за 389, купив за 399 ? правильно? главное, чтоб дешевле и не менее 70 % от кадастра???

    • Да, может и дороже продать, чем купил, главное не более 1 млн., но вычетом в 1 млн. можно воспользоваться 1 раз в год.

  78. Здравствуйте,дом перешел по наследству после смерти мамы в декабре 2013 года. В июне 2016 года продаю за 2,2 млн. и хочу приобрести квартиру за 2,4 млн., при этом я являюсь ИП. Какой налог нужно будет оплатить?

    • Здравствуйте, Игорь. 36 месяцев с даты собственности еще не прошли, следовательно, вы обязаны заплатить налог 13% с суммы, свыше 1 млн (налоговый вычет). Тот факт, что вы являетесь ИП не освобождает вас от уплаты, поскольку ИП не являются плательщиками НДФЛ. Налог составит (2,2 -1млн)*13% = 156 000 руб. Если вы не использовали ни разу в жизни имущественный налоговый вычет ПРИ ПОКУПКЕ жилья (который до 2 млн), то вы можете подать документы и на этот вычет, если сделка по продаже и покупке будут в одном году, то налога к уплате не будет. См. статью и и комментарии к этой статье.

  79. Здравствуйте. Приобрели квартиру 28.10.2014. Собственники: я, муж и 3 детей. Хотим продать за 2100000 и сразу купить за 2550000. Вычетом пользовались в прошлой сделке купли-продажи. Какой налог нам нужно будет заплатить?

    • Здравствуйте, Валентина. Вы не указали стоимость квартиры при покупке. Это важно. Налог уплачивается в том случае, если вы продадите дороже, чем купили. С разницы производится расчет 13% каждым дольщиком, согласно его доли.
      Покупка была совершена в 2014 году, и вы воспользовались вычетом, как я поняла. Вам надо выяснить полностью ли вы использовали каждый по 2 млн. или нет, и вы можете добрать вычет, если не хватило при покупке первой квартиры.

  80. Покупали квартиру за 1150000. И вычетом 2 млн я не пользовалась ТК у меня ИП и ндфл я не плачу. В ИФСС мне сказали что и на 2 млн я права не имею. Вычетом пользовался супруг при прошлых сделках.

    • Если муж пользовался вычетом при сделках до 2014 года, то "добрать остаток" будет нельзя. Т.к. только для сделок с 2014 года вычет привязывается к человеку, а не объекту недвижимости. Как я поняла, вычетом воспользоваться будет нельзя. Тогда придется платить налог с разницы покупной и продажной, согласно долям. В итоге на семью это выйдет (2,1 млн — 1,15 млн)*13% = 123 500 руб. за всех. Декларации подаются за каждого налогоплательщика (собственника) отдельно и расчет, естественно, отдельно, согласно доли каждого.
      Однако… Вы как ИП не имеете право на вычет, т.к. не являетесь плательщиком этого налога. НО! Если возникает доход, который облагается НДФЛ (как, к примеру, эта сделка по продаже), то вы обязаны уплатить НДФЛ и с этой суммы можно получить вычет (который 2 млн при покупке). Т.е. вам с вашей доли можно получить вычет, по крайней мере сэкономить хотя бы на вашей доле.

  81. в 2015 году купил квартиру за миллион рублей, спустя год хочу подарить ее матери, буду ли я платить налог в таком случае, если срок пребывания кв в собственности менее 3 лет?

    • Здравствуйте, Василий. Нет, вы же не продаете, а дарите, дохода не получаете, безвозмездная передача не облагается налогом. И ваша мама также не платит налог, т.к. это подарок от сына (близкие родственники). Но, если она решит продать ранее 3 лет в собственности, декларацию придется подавать, ей можно будет воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

  82. Валентина.
    Я нерезидент. Хочу подарить квартиру в Крыму семье с материнским капиталом. Смогут ли они использовать материнский капитал на уплату 13-% налога?

    • Здравствуйте, Валентина. При оформлении материнского капитала должен оформляться кредит в банке, через 1,5-3 месяца после сделки ПФ перечисляет сумму мат. капитала на погашение кредита. Если квартира оформляется по договору дарения, то кредит вам в банке не оформят и мат. капитал использовать будет нельзя.

  83. Хочу подарить бедной многодетной семье часть дома с участком в Крыму, доставшиеся мне по наследству. Семья 2 года ухаживала за моим дальним престарелым родственником , проживала в этой квартире и получала ежемесячную оплату за труд. Я живу в другой стране,а у них другого жилья нет. Мать-одиночка, не работает. Смогут ли они оплатить 13-% налог за счёт материнского капитала?

    • Материнский капитал можно "зачесть" только при покупке недвижимости, для этого оформляется кредит в банке. ПФ не одобрит заявление, если недвижимость дарится. Если вы нерезидент, то при продаже обязаны уплатить 30% налога, если будет оформление договора дарения вы не платите налоги, но одаряемый обязан уплатить 13% со стоимости подаренной части дома. Причем с июня 2016 все сделки с долями недвижимости оформляются через нотариуса, что предполагает дополнительные расходы и время.

  84. Какой налог платит гражданин Украины при получении наследства (часть дома и земельный участок) и где его выгоднее для наследника оплатить?

    • Здравствуйте, Валентина!

      При вступлении в наследство уплачивается госпошлина (за выдачу свидетельства о праве на наследство) в размере:
      — если наследники дети, супруг, родители, братья/сестры — 0,3 % стоимости наследства, но не более 100 000 руб.;
      — все остальные — 0,6 % стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 руб.
      При этом наличие/отсутствие гражданства значения не имеет. Стоимость наследства определяется на основании заключения оценщика о рыночной стоимости пропорционально причитающейся доли в наследстве.
      Пошлина оплачивается по реквизитам, выдаваемым нотариусом.

      При дальнейшей продаже недвижимости налог уплачивается в размере 30% от цены сделки. Когда продажная цена меньше кадастровой стоимости, то в расчет налога принимается величина равная 70% кадастровой стоимости.
      Иностранный гражданин может быть освобожден от уплаты налога, если он будет проживать на территории России не менее 183 дней в году и с момента вступления наследства пройдет более трех лет.

      Если недвижимость будет подарена, то налог будет уплачивать одаряемый.

  85. Здравствуйте! Подскажите по следующей ситуации, покупали квартиру за 1850000руб по двум договорам (1млн и 850т.руб на неотделимые улучшения), продаем за 1800000руб. Возможно ли воспользоваться разницей между продажей и покупкой в этом случае, ведь продаем дешевле чем купили? И также выделены доли детям по 1/40, нужно ли будет платить налог на эти доли при продаже?

    • Здравствуйте, Евгения.
      Во-первых сейчас при продаже долей недвижимости сделки оформляется только через нотариуса.
      Во-вторых, причина, по которой вы оформляли покупку 2-мя договорами был уход от налогообложения вашим продавцом, в этом случае ИФНС не принимает такие договора к учету. Вы можете только воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. на весь объект недвижимости, т.е. каждый дольщик не может воспользоваться вычетом в 1 млн., а только согласно его доли.
      В-третьих с долей детей также уплачивается налог согласно их долям. Декларации подаются каждым собственником отдельно и налог исчисляется и уплачивается отдельно каждым дольщиком.
      Также вам следует сравнить 1,8 млн. (цену, по которой вы собираетесь продавать) с кадастровой стоимостью квартиры, для целей налогообложения стоимость квартиры не должна быть менее 70% от кадастровой.

    • Здравствуйте, Евгения!

      Если Вы собираетесь использовать налоговый вычет способом вычитания расходы от доходов, то сможете принять к вычетам только 1 млн. руб. То есть расходами будет признаваться лишь суммы, фигурирующие в договоре купли-продаже квартиры. Договор приобретения неотделимых улучшений во внимание не будет принят, так как в соответствии с гражданским законодательством неотделимые улучшения в жилье не могут быть предметом отдельного договора. Такой договор недействительный. Улучшения должны следовать судьбе квартиры и передаваться в собственность покупателю как единая составляющая жилья в рамках одного договора.

      Для изменения ситуации возможно либо договариваться с продавцом об изменение условий договора (подписать дополнительное соглашение, увеличивающее цену и провести госрегистрацию), в противном случае нужно оспаривать заключенные сделки в суде, добиваясь внесения соответствующих изменений в текст договора на основании судебного акта.

      Относительно долей детей в квартире. Налог уплачивается и с продажи этих долей. Подавать декларацию и производить платеж в этом случае обязан законный представитель ребенка (родитель).

  86. Спасибо за ответ! Подскажите также, мы можем воспользоваться имущественным вычетом, вместе с вычетом в 1млн руб? Можно ли это сделать на взрослых, без долей детей, чтобы они могли сами воспользоваться им в дальнейшем?

    • Евгения. Если вы ранее никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке квартиры (который 2 млн. руб), то вы можете им воспользоваться или по первой квартире или по той, что будете покупать взамен этой (но только если сделка по покупке новой будет в том же году, что и продажа первой). Если вы хотите воспользоваться вычетом по первой квартире, то вы и ваш муж можете подать соответствующий перечень документов и декларацию за 2015 год. Если по новой квартире, то уже в 2017 году одновременно с учетом начисленного налога с продажи первой. Да, можете только со своих долей использовать вычет при покупке, но с долей детей тогда придется платить налог при продаже. Причем вы можете воспользоваться правом использовать вычет и на детей, а они смогут в дальнейшем (если не измениться законодательство к тому времени) будучи совершеннолетними "добрать вычет" до 2 млн. каждый, поскольку для сделок после 2014 года имущественный вычет в 2 млн. привязывается не к объекту недвижимости, а к человеку.

  87. Здравствуйте!10 лет назад продали комнату в коммуналке,и на днях прислали письмо с квитанциями на сумму почти 6 тыс.Писем ни каких не прилагалось(но точно какой то налог на эту коммуналку).Ни как не пойму почему через 10 лет?И есть ли какие то списания за эти года?Сроки хранения квитанции 3 года,мне теперь в случае чего доказывать не чем…..

    • Здравствуйте, Татьяна!
      Срок подачи иска на взыскание налога или иной задолженности не может быть более трех лет. Этот срок может быть продлен, если неплательщик получал от кредитора требования об уплате или наоборот умышленно скрывался от него, намеренно не получал извещения и пр.
      Если же Вы жили обычной жизнью по адресу прописки и добросовестно получали почту, то такое письмо из "прошлого" для Вас не будет иметь серьезных последствий.
      Все переговоры с потенциальным кредитором переадресовывайте в суд. Там же Вашим главным аргументом должно быть — упущенный срок обращение с иском, а главным доказательством — выписка из ЕГРП (из госреестра) о прекращении права собственности на объект 10 лет тому назад.
      Поэтому Вам достаточно заявить о пропущенном сроке на подачу иска и больше ничего никому доказывать не надо. Любой иск при таких обстоятельствах будет оставлен без удовлетворения.

  88. Добрый день! Подскажите, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если купила её в мае 2013г., а продавать буду в августе 2016г? Перечитала весь интернет,кто только что не пишет, то надо платить,то нет.Не понятно.Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Хельга.
      1. Если вы резидент, то 36 месяцев (3 года) с даты регистрации собственности прошли, ни декларацию подавать не надо, ни налог платить. Пятилетний срок владения будет учитываться для тех сделок, когда покупка недвижимости была осуществлена начиная с 2016 года. А вы свою покупали в 2013, для вас срок владения остается 3 года.
      2 Если вы не резидент, то срок владения недвижимостью не учитывается и при продаже по-любому уплачивается налог 30% от стоимости проданной квартиры.

  89. Здравствуйте! Квартира приватизирована в 1997г. на меня и двух дочерей. Дочери подарили мне свои доли в июне 2016г. Сейчас я хочу продать квартиру, будет ли начислен налог на подаренные доли?

    • Здравствуйте, Лидия. Срок владения недвижимостью для целей налогообложения начинается исчисляться с даты получения первоначальной доли в этой недвижимости (у вас 1997), поэтому у вас 3 года прошли, налога к уплате нет. НО! Я бы на вашем месте обратилась в вашу местную инспекцию и уточнила этот момент, поскольку на местах бывают ошибки при передачи данных из регпалаты и лучше выяснить это на местном уровне.

  90. Добрый день!
    Мать продает сыну квартиру в 2016 году по цене 10 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры (до середины 2017 года определена) 1,7 млн руб. Сын оформив право собственности на квартиру решил продать ее. Сделка состоялась в пределах 3х лет от даты приобретения квартиры сыном у матери. Продал сын квартиру третьему лицу по цене ДО 10 млн. руб.
    Какие налоговые риски есть у сына или матери? Правильно ли я понимаю, что ни мать ни сын по этой схеме не уплачивают налоги вообще.

    • Здравствуйте, Максим. Если у матери в собственности квартира была более 3 лет, она не подает декларацию и налога также нет. А сыну следует подать декларацию до 30 апреля 2017 года, указать сумму покупки и сумму продажи, приложить все документы, налога нет. Но декларация подается обязательно.

Задайте свой вопрос

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.