Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция


Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора или юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

  • выбор жилья
  • проверка квартиры на юридическую чистоту
  • заключение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановки и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе современных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлению не даст нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники на квартиру) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если есть кадастровый паспорт, то технический носит второстепенный характер, без него сделку зарегистрируют)

Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Требуйте восстановления указанных документов через официальные учреждения (регистрационное управление, местная администрация, нотариат). Не пожалейте времени, поприсутствуйте при выдаче восстановленных документов.

Для подтверждения достоверности информации обратитесь в отдел Росрееста с запросом о предоставлении копии документов на квартиру. Эти документы сверьте с представленными Вам продавцом.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

  • единственное лицо
  • множественность лиц (долевая собственность)
  • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:
проверка квартиры при покупке

  • в свидетельстве о собственности
  • в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то возможно эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

  • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
  • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

Кроме того, в обязательном порядке запросите справку о квартире в регистрационном управлении. Там будет информация о всех собственниках.


О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры, иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

  • осужденных за преступление
  • призывниках на военную службу
  • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
  • недееспособных в психиатрических лечебницах
  • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

  • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой или поискав на сайте суда
  • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
  • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
  • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе. Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста. Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

  • требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
  • заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
  • закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

  • спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
  • посмотреть платежные квитки за последний год
  • поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
  • предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это большие расходы.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

  • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
  • подготовка всех документов к регистрации
  • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
  • получение свидетельства о собственности и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

  • заключить предварительный договор о покупке квартиры
  • внести аванс (с получением расписки)
  • передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

  • дату и место составления договора
  • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
  • о какой квартире идет речь
  • стоимость этой квартиры
  • срок заключения сделки купли-продажи
  • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
  • указать размер задатка
  • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

  • место и дату составления расписки
  • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
  • сведения о заключенном договоре задатка
  • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
  • роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владение квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.)
  • сведения о гос.регистрации права продавца
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
  • об отсутствии прописанных лиц
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора

Обычно в регистрационное управление сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

  1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения)
  2. квитанция об уплате государственной пошлины
  3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
  4. кадастровый паспорт (если он ранее не сдавался в рег.управление)
  5. согласие супруга продавца (нотариальное)
  6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте14 до 18 лет)
  7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
  8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении.

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении.

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора. В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

  • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
  • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
    • родитель
    • усыновитель
    • опекун

    Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

    • родителей
    • усыновителей
    • попечителя

    В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

  • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
    1. опекун (если собственник недееспособный)
    2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Где удостоверяется договор

Куплю-продажу удостоверяет нотариус, действующий на территории, где находится продаваемая квартира, то есть любой нотариус это не может сделать.

Для того, что бы узнать, где расположен Ваш нотариус (компетентный для удостоверения сделки) можно обратиться в любую нотариальную контору. Там следует сообщить, что Вы желаете удостоверить договор купли-продажи недвижимости и сказать точный адрес покупаемой квартиры. Работники конторы Вам сообщат адрес и Ф.И.О. нужного нотариуса.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

  • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
  • проект договора купли-продажи (не подписанный). Некоторые нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
  • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, документы основания, кадастровый паспорт, выписку из государственного реестра). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
  • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
  • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
  • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Сколько стоит удостоверить договор

  • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
    • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
    • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

    Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

  • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
    • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
    • если более 1 млн. руб., то - 7000 руб. плюс 0,2% от  той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)).;
    • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

    Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

  • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Государственная регистрация

Документы для регистрации можно сдать самим:

  • в отдел РосРеестра
  • в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

  • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
  • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

54 комментария

  1. Добрый вечер. Мы покупаем квартиру. От хозяина квартиры всеми вопросами занимается его риэлтор. Мы не знаем их, так как впервые увиделись. Риэлтор составил договор и сам занял очередь к регистрационку на сделку. Говорит, что регистратор его знакомая и все оформит быстро. Вопрос такой: может ли регистратор скрыть от нас какие-нибудь моменты и провести сделку в ущерб нашим интересам.

    • Здравствуйте, Галина! Это обычное явление, когда риэлторы знают регистраторов, ведь им приходится часто по работе контактировать. Но это не означает, что регистратор будет отстаивать «нечистые» интересы и, тем более, участвовать в преступном заговоре с риэлтором. Ведь в таком случае регистратор не просто рискует потерять работу, но и попасть за решетку. Обычно регистраторы делают свою работу на совесть и в соответствии с законом. Для того, что бы отмести все сомнения следуйте рекомендациям, изложенных в статье, а также ознакомитесь еще с одной нашей статьей http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/
      Если у Вас все еще остаются сомнения или Ваш квартирный вопрос сложен, то обратитесь за помощью к знакомому юристу или риэлтору с хорошей репутацией. Либо если таких нет, то около регистрационных служб располагаются такие специалисты. Можно обратиться к ним. Попросите лишь сопроводить Вашу сделку на предмет честности и законности. Стоимость таких услуг составляет около 5000-10000 рублей. Зато эти услуги будут гарантировать Вам спокойствие.

  2. Добрый вечер! Мы купили комнату. Документы на собственность на наши имена с мужем готовы. У предыдущего владельца комнаты были долги по выплатам банку,и банк хочет наложить арест на нашу жил.площадь. Возможно ли это?

    • Здравствуйте, Юлия. Видимо банк не имеет сведений, что сменился собственник, банк может наложить арест только на имущество должника. Поскольку имущество принадлежит уже вам, арест наложить банк не может.

  3. Здравствуйте! Год назад (в окрябре 2014г.) мы купили квартиру в доме который сдан в эксплуатацию в 2007г. Перед покупкой тчательно проверяли данное строение. Выяснили что в 2011г. был суд, о признании дома в котором находится наша квартира, самостроем, часть которого стоит на земле 3-го лица. Суд вынес решение отказать истцу и признать строение законным. В июле 2015г., начались новые суды т.к. в доме сменились 3 собственника. В октябре 2015г. было вынесено решение Краснодарского краевого суда о признании самовольной постройки и сносе дома, причём решение выносил тот же самый судья в том же суде что и в 2011г. Позже мы узнали что есть ещё два решения Адлерского районного суда г.Сочи от 2007г. и 2009г., о признании постройки законной. На данный момент прошлые 3 решения (за 2007, 2009 и 2011гг.) не отменены, но при этом есть новое решение за 2015г. о сносе нашего дома и лишение нас прав собственности как недобросовестных покупателей. Конкретно наша семья недобросовестным покупателем себя не считает, т.к. мы специально искали вторичное жильё, проверяли квартиру через юристов, с нашей квартирой прошло три сделки купли-продажи и соответствующие гос. органы трижды выдали документы на право собственности данной квартиры за 9 лет существования данного дома.
    В Доме проживают 11 семей, 7 несовершенно летних детей, 4 из которых малолетние, в том числе и мой 5-ти летний сын. Сегодня истец и Адвокатский кабинет вымогают из жильцов 17 000 000 рублей, чтобы отменить снос дома.
    Ни кто из жильцов дома не могут понять на каком основании нас считают недобросовестными и хотят лишить единственного жилья.

    • Здравствуйте, Сергей!

      В соответствии с процессуальным законодательством вступившее в законную силу решение суда создает преюдицию, то есть те обстоятельства, которые были установлены решением, не подлежат доказыванию вновь. Соответственно если решением суда установлена законность постройки, а право зарегистрировано в Росреестре, то право собственности признано и подтверждено госвластью.

      Кроме того, решение о том же споре и между теме же сторонами не может состояться дважды, то есть более позднее дело подлежит прекращению.

      Исходя из Вашей информации, споры (их предметы и обоснования) вероятно являются разными или по крайней мере имеют отличительные детали. Отсюда множественность разных решений.

      Возможно, Вы говорите об одном и том же деле, которое обжалуется в различных инстанциях, возвращается на новое рассмотрение и т.д.

      Так или иначе, для сохранения конституционного права собственности необходимо действовать в следующем ключе.

      Во-первых, все жители дома должны объединить свои усилия, в том числе и с финансовой стороны.

      Во-вторых, следует нанять авторитетных и уважаемых юристов (адвокатов) для надлежащего ведения спора в суде. Это основное направление, которое позволит самым эффективным способом защищать свои права.

      В-третьих, Вы должны обратить внимание на серьезность проблемы властей и общественности. Происходящую ситуацию следует освещать широко в СМИ, обращаться в прокуратуру для проведения проверки по факту деятельности истца, его намерений и пр., призывать муниципалитет и власти субъекта РФ к участию в решении проблемы жильцов и т.п.

  4. Здравствуйте. У нас необходимость покупки квартиры в соседней области. Часть суммы за покупку квартиры будет кредитом от банка. Имеются вопросы: можем ли мы согласие на сделку у второго супруга получить у нотариуса в своей области? Как лучше поступить с передачей денег, если нет возможности передать их наличными в регистрационном управлении? Если деньги перевести на счет в своей области, то возможно ли перевести их на счет продавца в его области в таком же отделении банка? Если есть такая возможность, то когда их перевести на счет продавца и как доказать в регистрационном управлении, что деньги на его счете?

    • Здравствуйте, Лариса!
      По поводу согласия. Нотариальное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи квартиры можно оформить абсолютно у любого нотариуса вне зависимости от места жительства лица, дающего согласие. Таким образом, согласие могут дать в Вашей области.
      По поводу денег. Продавец должен открыть лицевой счет на себя в банке. Денежные средства на его счет можно положить в другом филиале (представительстве) банка, в том числе находящимся в другом субъекте Федерации. Важно, что бы денежные средства были внесены именно от Вас и соответственно поступление было оформлено от Вашего имени. Обязательно в банке взять заверенную выписку о совершение это платежной операции. Саму операцию необходимо производить после подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи, оформления согласия супруга продавца на сделку. В договоре в реквизитных полях (где ставят подписи стороны) продавец должен указать, что деньги в соответствующем размере получил, оплата произведена полностью (если банк будет производит выплату позже, то указать на это и вообще об этом должен быть целый пункт в договоре). Не будет лишним получить отдельно расписку, в которой указать: в каком размере, кто, кому, когда и каким способом перечислил деньги.

  5. Здравствуйте, я собираюсь купить комнату,где прописан несовершеннолетний(не владелец).Продавец предлагает составить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка,и только потом выписать ребёнк. Прошу уточнить,какие возможны трудности при дальнейшей покупки данной комнаты,если продавец не сможет выписать или не захочет выписать ребёнка?

    • Здравствуйте, Надежда!
      Надо ориентироваться на статус несовершеннолетнего.
      Если это опекаемый собственника или член семьи продавца, но не его родной (усыновленный) ребенок (например, ребенок оставшейся без родительского попечения), то продажа комнаты будет возможна только с согласия органа опеки.
      В остальных случаях покупка возможно, но с лицами, имеющими право на проживание (несовершеннолетний). Выписать таких жильцов можно будет только в судебном порядке. Это дополнительные трудности.
      Но и здесь могут быть ситуации с "сюрпризами". Например, ребенок в свое время отказался от участия в приватизации, то такого никогда не выписать.
      Мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи, но без внесения задатка, залоговой суммы и пр. А заключать основной договор только при условии подтверждении факта выписки несовершеннолетнего жильца.

  6. Здравствуйте, хочу продать квартиру, она перешла ко мне в собственность 3года назад по договору дарения от отца. Пол года назад я вышла замуж. Нужно ли мне согласие супруга на продаж квартиры? И свидетельство о собственности у меня на старую фамилию, надо ли теперь менять свидетельство? Не пойдет ли тогда заново счет уже 5ти лет на 13% в налоговую? Если менять не надо, не будет ли проблем при продаже квартиры? Спасибо.

    • Здравствуйте, Людмила.
      1. Если прошло 3 года (более 36 месяцев) от регистрации договора дарения в регпалате, то вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога 13%. Если 36 месяцев не прошли, то обязаны уплатить 13% (от суммы продажи за минусом 1 млн. вычета). 5-летний срок касается жилья, которое было куплено (а не подарено родственниками) и то только для сделок (приобретения) с 2016 года.
      2. Свидетельство о собственности на старую фамилию годно при предъявлении свидетельства о браке, ничего изменять не нужно. Более того, сейчас свидетельства о собственности (зеленки) уже отменили, так что при покупке выдают только выписку из реестра.
      3. Согласие супруга не требуется, поскольку во-первых это квартира оформлена по договору дарения, во-вторых до брака.

  7. Здравствуйте. Мы хотим покупать квартиру в ипотеку, у продавца есть риэлтор, который будет заниматься оформлением документов. Но мы хотим проверить квартиру, все ли там по закону и т.д. И вопрос: если мы берем ипотеку не проверяет ли банк сам квартиру и все документы по ней?

    • У нас такая же ситуация, но поскольку продавца два, то сделку должен проводить нотариус. Правда, что банк и нотариус проверяют только последний переход собственности? Банк навязывает услуги по проверке чистоты сделки и следом страховку рисков покупки квартиры на три года. Необходимо ли делать такую страховку, или нотариус является гарантом чистоты сделки? Нужно ли запросить у продавцов справки из нарко- и психо диспансера? Или нотариус гарантирует вминяемость продавцов?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Конечно, все банки брать под одну гребенку не следует.
      Одни проверяют сделку путем изучения запрошенной у сторон (в основном у продавца) документации: выписку из госреестра по квартире, справку о прописанных по адресу (о составе семьи), кадастровый паспорт и правоустаналивающие документы. Другие к указанному пакету могут запросить историю сделок с квартирой, справку о балансе расчетов с ЖУ, ЕРИЦ, делают выезд в квартиру для осмотра ее на предмет соответствия имеющейся планировки техническим документам, обязывают проводить с участием аккредитованных банком оценщиков рыночную оценку стоимости квартиры. Третьи (каких не большое количество) к перечисленному еще и проверяют право-дееспособность продавца, компетентность лица, действующего от имени продавца по доверенности, наличие членов семьи от которых (за которых) требуется истребовать согласие на сделку (супруги, дети сособственники и пр.), привлекают свои службы безопасности для перепроверки всей информации по базам правоохранительных органов, суда, приставов и пр.Последние, в основном, и предлагают свои услуги и просят за них оплату. Видимо, не зря, но если соглашаться на такие услуги, то необходимо не просто получить заключение о "чистоте" планируемой сделки, а иметь полный перечень проводимых действий и их результат, гарантию банка в их достоверности.
      Касаемо страхования сделки, то, по нашему мнению, это перебор, но в итоге все упирается в цену вопроса. Если такое страхование составит до от 10 000 до 25 000 рублей есть смысл осуждать условия страховки, если выше, то эта переплата, лучше тщательнее проверять документы. Ведь в итоге, договор страхование — это не 100%-ая гарантия выплаты денег в случае наступления страхового случая. Не редко приходится судиться и со страховой компанией для получения своего страхового возмещения (то случай признают не страховым, то, дескать, поведение страхователя не соответствовало условиям договора и пр.).

      Касаемо нотариуса, то его деятельность сводится к проверке полномочности и компетентности сторон сделки и возможности заключения текущей сделки с точки зрения ее состоятельности и соответствия требованиям закона. То есть нотариус проверяет дееспособность сторон, является ли продавец действительным собственником, является ли предмет сделки (недвижимость) оборотоспособным (не состоит ли под арестами, ограничениями и т.п.), учтены ли права заинтересованных лиц (супругов, детей, других сособственников), соответствует ли сделка рыночным тенденциям и пр. При этом нотариус подготавливает проект договора или одобряет представленный, проводит сбор необходимых документов, осуществляет сдачу документации на регистрацию и пр. Историю недвижимости (анализ архива сделок) нотариус не исследует, а исходит из того, что если недвижимость зарегистрирована в Росреестре, то на момент заключения сделки с ней все в порядке. Главное, что бы совершаемая сделка была без юридических пороков.
      За результаты своей работы нотариус несет ответственность своим имуществом.

    • Здравствуйте, Анна!

      Да, конечно, проверяет. Ведь банк заинтересован в том, чтобы предмет залога был "чист" и, на случай возникновения проблем с заемщиком, этот залог можно было бы успешно реализовать, тем самым, вернув выданные кредитные средства.
      Но процедуры у банка стандартные, работники относятся к ним в большей степени безынициативно (действуют по инструкции без особого энтузиазма и пр.). Часто перестраховываются дополнительными гарантиями, например, заключают договоры поручительства и пр.
      Мы считаем, что полагаться исключительно на проверку банка нельзя, так как нет гарантий, что работники банка не могут быть ангажированы другой стороной сделки и злонамеренно могут упустить какую-либо судьбоносную деталь или недобросовестно отнесутся к своей работе (допустим, документы по ипотеке собирал сотрудник, который намеревался увольняться и он делал свою работу "спустя рукава") и т.д.
      Лучше все перепроверить самому. Так надежнее и спокойнее.

      С уважением.

  8. Здравствуйте, хотим приобрести квартиру, которая досталась собственнику по наследству по закону, в котором указано что супруга и еще один сын умершего отказались от причитаемой им доли наследства, дата смерти август 2006 года. Выписку из ЕГРП заказана, ждем, но продавец уверяет, что все чисто. Все права на наследство за него оформляло доверенное лицо (доверенность сделана у нотариуса, документ скан скинут) в апреле 2007 года. Собственник из другого города, прописан и проживает там, приедет на сделку на один день в наш город. Что нужно проверить, кроме выписки из ЕГРП, прописанных (временно убывших), долгов? нужно ли проверить, что другие лица отказались от наследства у нотариуса?

    • Здравствуйте, Олеся!
      Вступление в наследство совершено в 2007 году, тогда же было выдано свидетельство о наследстве. С большей вероятностью сюрпризов ожидать в плане неправильного вступления в наследство не следует, ввиду истечения длительного периода времени. Поэтому при проверке законности права собственности Вам достаточно получить выписку из ЕГРП, получить данные о наличии исполнительных производств в банке данных судебных приставов в отношении собственника и данные о судебных спорах в "ГАС "Правосудие". Отсутствие данных о судебных спорах и исполнительных производствах будет говорить, что объект без притязаний со стороны третьих лиц. Если желаете можете попросить, чтобы продавец от отказавшихся наследников получил расписку в том, что указанные лица не имеют имущественных претензий по поводу квартиры и не намерены каким-либо образом оспаривать сделку. Такую расписку можно удостоверить у нотариуса.
      Кроме этого, проверьте квартиру на предмет прописанных лиц, долгов по квартплате, а также лиц имеющих право проживания в квартире (закажите расширенную правку в Росреестре на квартиру, из которой будет видна история собственников на квартиру и, если квартира была приватизирована, то следует узнать были ли лица отказавшиеся от приватизации и как они распорядились своим правом пожизненного проживания в квартире).

  9. Добрый вечер! Мы собираемся купить квартиру.Квартира оформлена на бабушку. Заключать сделку будет ее дочь. Какие документы нужно с них потребовать, чтобы убедиться что квартира "чистая"?

    • Здравствуйте, Екатерина!

      Самый главный вопрос в сделке о правоспособности бабушки.
      Во-первых, следует проверить насколько доверенность подлинная, то есть вместе с дочерью приехать к нотариусу (который выдавал доверенность) и попросить подтвердить его: что такая доверенность им выдавалась, что текст соответствующий (не изменен, не подделан и пр.) и что до настоящего времени доверенность не отозвана.
      Во-вторых, узнать у дочери почему бабушка не выступает по сделке лично. Очень желательно воочию встретиться с бабушкой, поинтересоваться в курсе ли она о готовящейся сделке, не возражает ли она совершению купли-продажи. В идеале получить от нее краткую расписку о том, что она не против планируемой сделки (продажа такой-то квартиры с такими-то покупателями, по такой-то цене).
      В-третьих, получить справку из нарко-психиатрического диспансера об отсутствии на учете бабушки.
      В-четвертых, узнать о наличии/отсутствии супруга у бабушки. Для выяснения вопросов: давал ли дедушка согласие на сделку (если должен быть). Если его нет в живых, то когда умер и вступали ли в наследство на долю квартиры его наследники или нет. Прочие вопросы.
      В-пятых, будет не лишним перестраховаться и нотариально удостоверить сделку.

      Остальной пакет документов стандартный:
      — выписка из ЕГРНП (простая и расширенная, так называемая, история квартиры);
      — справка о составе семьи (о прописанных лицах), если такая возможность есть, то предоставить справку о ранее прописанных лицах за 3 года до текущей даты;
      — правоустанавливающие документы на квартиру. Особо обращайте внимание на приватизацию (следует подробно исследовать договор приватизации и приложения к нему, то есть установить отказников и отследить историю распоряжения их правом на пожизненное проживание в квартире) и на наследство (если квартира досталась по наследству, то нужно проверить свидетельство о наследстве (кто были наследники, как производилась деление квартиры между ними и пр.)). Копии таких документов может запросить в Росреестре собственник, то есть дочь бабушки;
      — справки из УК, ЕРИЦ о задолженности по кварплате;
      — кадастровый и технический паспорта (на предмет соответствия планировки).

      Кроме того, самостоятельно через банк исполнительных производств судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) узнайте о наличии производств в отношении бабушки и дочери.

  10. Добрый день!
    Собираемся приобрести квартиру у фирмы, которая в свое время заключила договор пожизненной ренты с собственником данной квартиры. Договор выполнен. Собственник умер в больнице, право собственности перешло к фирме.
    Могут ли здесь скрываться какие-либо "подводные камни"?
    И еще фирма-продавец настаивает на заверении сделки у "своего" нотариуса, объясняя тем, у них долгий опыт сотрудничества с этим нотариусом и, что тот сделает все быстро и без ошибок. Хотя территориально квартира и офис нотариуса находятся в разных частях города.

    • Здравствуйте, Александр!
      Договор пожизненной ренты прекращается с момента смерти получателя ренты. Это является основанием для погашение записи об обременении (ренты) квартиры в Росреестре.
      Право ренты по наследству не передаётся. Но заинтересованные лица (потенциальные наследники) могут попытаться оспорить сам договор. Поэтому важным моментом является, когда договор был заключен и зарегистрирован в Росреестре. Если период с даты указанных действий прошел значительный 3 и более лет, то особых опасений нет.
      Также следует знать, законом предусмотрено, что если договор заключен и зарегистрирован к моменту смерти получателя ренты, то он ничтожный. Поэтому чем длительнее срок исполнения договора был (чем продолжительнее срок с момента заключения и до даты смерти получателя ренты), тем надежнее договор.
      Необходимо внимательно ознакомиться с текстом договора ренты, изучить личности сторон (чтобы не было заинтересованных, родственных связей в составе руководства фирмы с получателем ренты), обращайте внимание на особые условия договора.
      Запросите в фирме письменную справку о том, что указанная квартира никому не предоставлена по предварительному договору, отсутствуют споры о квартире, в том числе в суде и пр.
      Запросите данные о фирме: какой размер уставного капитала, не отвечает ли она признакам банкротства, имеются ли у нее задолженность по налогам. Попросите предоставление деклараций по имуществу, данные о том, что квартира стояла на балксе у организации и пр.
      Закажите выписку из Росреестре об объекте. Исследуйте её на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременение.

      Касательно нотариуса, то следует учитывать, что практика обращения к "своему нотариусу" нормальное явление. Многие физические лица и организации так поступают для удобства работы. И это не означает, что возможен преступный сговор, так как нотариус проверяет законность сделки и несет ответственность за ее результат своим имуществом.

  11. ЗДРАВСТВУЙТЕ!!! Хочу купить комнату в трёшке соседи женщины у одной соседки есть сын тоже в доле, но он в тюрьме! отказы у всех взяли , кроме сына!!! риэлтор говорит можно без него , что претендовать можно 3 месяца после сделки ,а ему ещё сидеть!!! или заказным письмом отправить к нему в тюрьму??? подскажите как в такой ситуации?

    • Здравствуйте, Юлия!
      Необходимо отправить заказное письмо в тюрьму. Вы правильно думаете.
      Да, действительно, на оспаривание сделки, совершенной с нарушением права преимущественного выкупа, предоставляется 3 месяца. Но этот срок начинает течь с момента, когда заинтересованное лицо узнает о нарушение своего права.
      Другими словами, после освобождения из заключения собственник может восстановить срок для обращения в суд и в последующем, оспорив сделку, перевести на себя правомочия покупателя.

  12. Здравствуйте!
    Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?

    • Здравствуйте, Павел!
      Присутствие на судьбоносных мероприятиях хозяек обязательно, риэлтор же пусть выполняет функции только подготовки документов и организационные моменты.
      Но наличие риэлтора немного облегчает подготовку, так как он сможет оперативнее предоставить требуемые документы.
      При покупке подобной квартиры следует предпринимать все меры безопасности, не доверяться случаю или везению.
      Поэтому затребуйте выписку из ЕГРН, в том числе об истории сделок с квартирой. Испрашивайте справку о составе семьи, напроситесь на встречу с нотариусом, оформлявшим наследство (нотариусу объясните причину вашего интереса и расспросите о возможных претендентах, отказниках, конфликтах, спорах, претензиях и прочих притязаниях), исследуйте техническую и правовую документацию (кадастровый, технический паспорта, свидетельства, в том числе о праве на наследство и пр.), произведите осмотр квартиры, проведите специальную беседу с хозяйками о родственников (их братьях, сестрах, родителях и пр. — возможных наследниках первой очереди), при необходимости получите от них расписку о состоянии родственных отношений (это мера психологического воздействия, обеспечение на будущее гарантированными доказательствами) и пр.
      Проверьте собственников квартиры по базе исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip, а также информацию в отношении наследодателя и наследников по спорам о наследстве, имуществе и пр. по адресу https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp. На этих ресурсах может быть важная и полезная информация, которая позволит сформировать много вопросов для продавцов.
      Если будут противоречия в словах риэлтора и продавцов, какие-либо документальные расхождения и несостыковки, то требуйте пояснений, даже по незначительным вопросам.
      Сделка будет удостоверяться нотариусом, поэтому эта дополнительная гарантия успешности сделки и будущего правообладания.
      Обращайте внимание на время, прошедшее с момента оформления квартиры в собственность наследников. Чем больше времени прошло тем меньше опасности.
      Нежелание предоставлять информация, отвечать на вопросы может говорить о проблемах квартиры будьте на стороже. Не спешите быстро проводить сделку. Можно дать незначительный задаток (оформив договором) и спокойно заниматься сбором информации.

  13. Добрый день!
    Хотим приобрести квартиру полученную по завещанию от матери к 2м сыновьям.
    Других детей у нее не было, супруг и родители умерли до ее смерти.
    На какие моменты особенно обратить внимание? И как проверить наличие "обязательных наследников"?

    • Здравствуйте, Анастасия!
      Да, действительно круг наследников, которые могут претендовать на обязательную долю не мал. Кроме указанных лиц, ими могут оказаться и родители наследодателя и другие дети (например, от другого брака) и иждивенцы, жившие с наследодателем, и пр. лица. Официальным путем это проверить очень сложно. И дело не в том, что трудно найти источник, проблема в закрытости информации. То есть предоставить такую информацию могут под честное слово сами родственники (наследники-продавцы).
      В основном для того, чтобы убедиться в чистоте сделки щепетильные покупатели просят продавцов о встрече с нотариусом, который оформлял наследство. И в их присутствии, так сказать, с позволения заинтересованных лиц (наследников) у нотариуса можно узнать проблемное было ли наследственное дело, имелись ли споры, противостояния, производился ли поиск родственников, были ли среди них те, которых не смогли найти (и которые потенциально могут заявить о своем праве) есть ли в настоящее время претензии, возражения и прочие не закрытые вопросы (как правило, если такие проблемы есть, то нотариус в курсе). Но нотариус не обязан отвечать на эти вопросы, поэтому такая встреча и проводится с подачи наследников (как бы по их дозволению).
      Вообще, так как продаются доли, то сделка полежит обязательному нотариальному заверению, в этой связи её лучше оформить как раз у того же нотариуса, что и вел наследственное дело (так как он знает все подводные камни). А учитывая, что нотариус отвечает за правильность оформления сделки своим имуществом, то вряд ли он будет участвовать в противоправной схеме. Кстати, под этой эгидой у нотариуса и можно узнать дополнительную информацию о наследственном деле.

      Кроме того, не маловажным фактором будет психологическое воздействие на наследников. В чем его смысл и как это делается.
      Дело в том, что если сделка имеет потенциальные проблемы, некоторые продавцы идут на неё, зная, что возможны судебные споры и конфликты. Но расчет делается на то, что после продажи деньги расходуются (растрачиваются) или приобретаются активы с оформлением на других лиц, а сами такие продавцы уже готовы к регрессным претензиям в их сторону (если сделку купли-продажи наследственной квартиры признают, допустим, недействительной). Они не имеют имущества и, дескать, денег уже нет и взыскивать с них нечего. Но другое дело, когда такие отношения перерастают в уголовное дело и над ними будет висеть угроза тюремного заключения. Такие планы их не устраивают и поэтому от таких действий они могут отказаться.
      Так вот для этого перед продажей этим продавцам можно задать вопрос о наследственном деле и претендентах на наследство, в том числе потенциальных. То есть подробно выяснить какие у наследодателя были родственники. Сыновья должны знать. Ваша задача задавать конкретные вопросы, типа: имелись ли еще дети от других браков, живы ли бабушка и дедушка, было ли завещание и т.д. Если выяснится, что есть какие-то претенденты, то следует узнать почему они не участвовали в наследстве (или написали отказ) вплоть до личной встречи с ними. Это трудоемко, но зато гарантирует чистоту сделки и последующее спокойствие.
      После этого попросить от наследников-продавцов собственноручную расписку о состоянии наследственного дело, ну, то есть зафиксировать то, что было выяснено при расспросе, особенное если продавцы заявят об отсутствии других родственников, возможных претендентов. В расписке требовать, чтобы так и писали, что покупатели подтверждают, что на момент заключения сделки отсутствую родственники наследодателя, которые имеют возражения, претензии или иным образом могут претендовать на предмет сделки, а также нет иных обстоятельств, которые могут стать проблемой для будущих собственников.
      Таким образом, указанная расписка не позволит продавцам в случае чего юлить: "их не спрашивали", "они не придали этому значения" и т.п. Теперь они будут понимать, что просто отговориться и все перевести на гражданское дело и невозможность взыскания не получиться, теперь все будет трактоваться как преднамеренное предоставление недостоверной информации, то есть введение в заблуждение и пр. А это уже грозить уголовными отношениями. И это нужно включить в пресловутую расписку: "В случае предоставлении недостоверной информации или умалчивании о каких-либо испрашиваемых фактах предупрежден, что покупатель имеет право на обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него мошеннических действий".
      Если от таких расспросов и написания расписки наследники-продавцы отказываются, то делайте выводы сами.

    • Здравствуйте, Ирина!
      В свидетельстве три даты:
      1. Дата договора купли-продажи (документ-основание);
      2. Дата государственной регистрации (когда сделана запись государственном реестре);
      3. Дата выдачи свидетельства (очень часто совпадает с датой государственной регистрации).
      В подавляющем большинстве случаев, юридическое значение для решения различных вопросов и обстоятельств имеет именно дата государственной регистрации, то есть число, когда сведения о госрегистрации внесены государственный реестр. Именно с этой даты собственник становится полноправным правообладателем объекта недвижимости, сделка считается получившая полную юридическую силу и т.п.

  14. Добрый вечер! Живем в Крыму и покупаем квартиру, собственником которой является гражданка Украины. Нотариус сказала, что собственник должен привезти из Украины справку от нотариуса об отсутствии ареста и запрета на продажу квартиры, т.к. для Крыма реестр закрыт. И еще, на сегодняшний день свидетельства о собственности российского образца не выдаются, выдается только кадастровый паспорт-1 и кадастровый паспорт-2, но украинское свидетельство о собственности у них есть. На данный момент квартирой занимаются риэлтор и соседка-подруга хозяйки, но на саму сделку хозяйка приедет. Причем, хочет затратить минимум времени, сколько, приблизительно, по срокам займет сделка? И что еще потребуется помимо перечисленного в вашей статье, чтобы было поменьше риска? С уважением, Татьяна.

    • Здравствуйте, Татьяна!
      Вам следует уточнить у нотариуса, который будет удостоверять Вашу сделку имеет ли он техническую возможность и оказывает ли услугу по направлению пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке, которую он удостоверяет. Если ответ нотариуса положительный, то предварительно сдавайте все документы нотариусу для технической подготовки. Вам назначат время для официального мероприятия у нотариуса. Это займет не более 1 часа. И все, остальное сделает нотариус, а Вы лишь получите документы уже в готовом виде через 10 дней.
      Если работник нотариата не занимается пересылкой документов в Росреестр, то после удостоверения сделки у нотариуса необходимо сдать документы территориальный отдел госкомитета по государственной регистрации в Крыму. Для того, чтобы этот процесс не превратился в длительные часы следует предварительно записаться на прием (можно записаться по этой ссылке https://eo.gkreg.rk.gov.ru/), совместив время пребыванию у нотариуса, время переезда до территориального отдела с небольшими запасами. То есть можно распределить время и мероприятия так, чтобы на все процедуры ушло не более 2-3 часов.
      В Вашей сделке все стандартно, за исключением данных о квартире (аресты, ограничения и пр.). Не зря нотариус требует эти документы от собственника (выписку из реестра), обратите и Вы на это немалое внимание. Подробнее узнайте о семейном положении продавца, и при необходимости (если замужем) требуйте от нее нотариальное согласие мужа на продажу.

  15. Здравствуйте. Вышла замуж. Стали проживать в квартире родителей мужа. Квартира не приватизирована. Во время совместного проживания у нас родился сын. В 2016 году развелись. Родители мужа через суд потребовали выписать меня и несовершеннолетнего сына. Суд требования истца удовлетворил. У меня с сыном другого жилья для проживания нет. Правомерно ли такое решение суда. Спасибо.

    • Здравствуйте, Ольга!
      Если, действительно, квартира не являлась приватизированной, Вы с сыном были там зарегистрированы по месту жительства (и ваша регистрация была законная, т.е. не являлась фиктивной и пр.) и фактически проживали, то есть длительное время не отсутствовали в адресе, то такое решение на первый взгляд сомнительное.
      В такой ситуации целесообразно оспаривать законность вынесения судебного акта в вышестоящих инстанциях, так как Вы можете иметь различные жилищные права, в том числе на расселение с обменом и пр.

  16. Добрый день! Мы собираемся купить квартиру у двух собственников с 1/2 собственности у каждого ( муж и жена зарегистрированные в браке) От продавцов квартиры есть риэлтор, который готовит сделку. Риэлтор предлагает заключить договор купли продажи через нотариуса. Покупаем квартиру не на кредитные средства ( без ипотеки). Правомочна ли будет сделка без нотариального оформления если с нашей стороны будет один покупатель. С уважением Александр.

    • Здравствуйте, Александр!
      Нет, такая сделка не будет иметь юридическую силу и не пройдет государственную регистрацию. В Росреестре приостановят регистрацию ввиду несоблюдения обязательной формы сделки, до устранения недостатка. В соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" практически все сделки с долевой недвижимостью, даже если продается объект целиком, а не по долям отдельно, оформляются договором, который подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки с земельными долями сельскохозяйственного назначения.
      Вы покупаете квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, соответственно, для придания законности сделке потребуется нотариальное удостоверение договора.

  17. Здравствуйте! Попали в такую засаду. В трудной жизненной ситуации доверились риэлторам, по рекомендации приятеля. Меняли трешку на двушку с доплатой. Дочь подписала ген. доверенность продать или заключить договор мены принадлежащей мне квартиры.( нотариус сказала, что доверенность стандартная). Был оформлен предварительный договор в кототом не была указана цена, т.к. мы то ждали обмен, а риэлторы убедили, что все обмены только через куплю продажу, потому и появилась фраза о продаже в доверенности. Вписали в свой экземпляр ничтожно низкую цену (500 000). Поверенный "продал" квартиру своей матери. вместе они скрыли факт продажи и делали вид, что ищут обмен. Даже такую ничтожную цену не вернули, ни документы , ни деньги. Использовали долговые расписки третьего лица как оплату, что не могло быть ни по закону, ни по смыслу. Мы проиграли все суды. Хотя все юридически грамотные люди увидели мошенничество. Но уже 6 лет борьбы убедили в бездействии наших правоохранительных органов, продажности судей. Наш адвокат бывший судья по уголовным делам осужден был за взятку условно( мы позже узнали). Можно ли было по такой доверенности осуществить продажу или должен бы быть обмен. И можно ли обратиться в суд, т.к. нарушены мои права. Мои долговые расписки были использованы, как оплата за квартиру. Нарушены все законы самими судьями. И мы не может доказать мошенничество.

    • Здравствуйте, Галина!
      Честно говоря, у Вас очень сложная ситуация. Действительно, то что Вы описываете есть ничто иное как мошенничество с внезапно возникшим умыслом (как минимум), а может быть и по детально разработанному плану.
      Всё очень сильно усложняет истечение столь длительного периода с момента событий (6 лет) и состоявшиеся не в Вашу пользу суды.
      Как видно, Вы обращались и в правоохранительные органы, к сожалению, безрезультатно.
      Общий смысл процессуального законодательства, а также опыт правоприменительной практики показывает, что самая авторитетная и действующая власть — это судебная система.
      Поэтому, мы считаем, что необходимо отыскивать основания (желательно, весомые) для оспаривания действий риэлторов именно в порядке гражданского судопроизводства. Это не только может принести пользу (в случае выигрыша) по решению отдельного требования, но и изменить общее состояние дел (возможно оспаривание состоявшихся актов по вновь открывшимся обстоятельствам).
      Вам можно выдвигать требования:
      — об оспаривании сделки поручительства (выдача доверенности) ввиду ничтожности (применения последствий ничтожности), так как Вас ввели в заблуждение, то есть сделка совершена под влиянием обмана;
      — об оспаривании сделки купли-продажи по тем же основаниям (при этом есть обстоятельства, которые будут указывать в Вашу пользу: несоразмерно низкая цена, применение неприемлемых способов оплаты и пр.);
      — о ненадлежаще оказанных услугах (требования защиты прав потребителей), так как услуга не была оказана в том виде и в соответствии с той целью, о которых Вы заявляли;
      — прочие требования (в зависимости от деталей дела).
      Сейчас лучше сделать упор именно на гражданско-правовую сторону вопроса, а это даст толчок и в решение вопросов о мошеннических действиях по уголовному основанию, так как Вы будете ссылаться на неправомерность действий фигурантов, подтвержденную в судебном порядке.
      На наш взгляд следует обратиться к независимому и авторитетному юристу/адвокату, специализирующемуся на гражданском праве (по спорам в области обязательственного права). Изложите всю ситуацию, представьте документы и в рамках консультации получите правовое заключение о положении дел и перспективах. А дальше можно будет принимать решение на основе его рекомендаций.
      Дать полезные рекомендации дистанционно без деталей дела некорректная задача. Команда сайта "ЮрСовет" может более подробно рассмотреть Вашу ситуацию, но для этого Вам необходим представить электронные копии судебных актов, ответов из правоохранительных органов (постановления, уведомления), доверенности и спорного договора на электронную почту (juresovet@mail.ru).

  18. Добрый день! Собираюсь покупать квартиру. Сделку будет проводить риэлтор со стороны продавца. Заключили предварительный договор, внесли аванс. Но сегодня мне пишет риэлтор что ей нужна от меня нотариальная доверенность. И на мой вопрос зачем она ей, она сказала для перехода права и подачи регистрации.Хотя договора основного у меня даже на руках еще нет. Ответьте пожалуйста нужна ли в случаях купли продажи какая либо доверенность от покупателя?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Если Вы имеете фактическую возможность самостоятельно участвовать в переговорах об условиях сделки, являясь на встречи с продавцом, если Вы располагаете временем для посещения МФЦ или Росреестра в специально назначенное (заблаговременно) время на 1-2 часа, то давать доверенность нет смысла. Риэлтору можно пояснить, что он может рассчитывать на Ваше присутствие на всех мероприятиях, необходимых для успешного заключения, совершения и регистрации сделки. Смеем заверить, таких мероприятий не будет много. Рекомендуется именно так и действовать.
      Если Вы не располагаете свободным временем и не имеете фактической возможности в рабочее время являться в регистрационный орган, то можете выдать доверенность с ограниченными полномочиями (только подача заявления на сдачу и получение документов для регистрации, но никаких подписаний договоров, заключений сделок и т.п.).
      Крайне нежелательно передавать риэлторам полномочия (по доверенности) на подписания договоров, проведения от Вашего имени платежей и пр. Это может привести к неблагоприятным последствиям для Вас.

      В Вашем случае Вы правильно ставите вопрос. Еще не заключен основной договор, поэтому предоставление истребуемой доверенности, как минимум, преждевременно.

  19. Здравствуйте,собираемся приобретать квартиру,собственником которой является юр. лицо.у них свой риэлтр занимается бумагами,подскажите на что обратить внимание и где могут быть подводные камни?

    • Здравствуйте, Игорь!
      Юридическое лицо такой же продавец как и обычное физическое лицо. Только процедура реализации имущества должна быть более тщательно согласована органами управления этого юридического лица.
      Соответственно, в первую очередь нужно получить на сайте ФНС (адрес: https://egrul.nalog.ru/) сведения об организации (о руководители, учредителях и пр.).
      В дальнейшем проводится стандартная проверка жилого помещения на отсутствие прописанных лиц, арестов, ограничений. В том числе заказывается выписка из Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request).Можно заказать выписку с основными характеристиками и о сделках (о правообладателях). Заказывается (с помощью собственника) справки в Управляющей компании, адресном бюро и т.п.
      Также следует просмотреть картотеку арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) на предмет отсутствия процедуры банкротства в отношении организации-продавца, крупных судебных дел и т.п. Проверить о том насколько организация является добросовестным налогоплательщиком, то есть надежность организации (https://service.nalog.ru/zd.do), не исключается ли из госреестра по инициативе налоговой (http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/) и пр.
      После следует ознакомиться с полномочиями в доверенности представителя организации (доверенность должна быть нотариальной), но в любом случае подписание договора должно осуществляться руководителем (директором) в Вашем присутствии. До подписания договора потребуйте от организации протокол общего собрания участников (акционеров) организации об одобрении крупной сделки или справку о том, что сделка не является крупной (с приложением бухгалтерского баланса).
      Представителю по доверенности доверьте только возможность сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

  20. Добрый день! Выбрала квартиру для покупки с привлечением материнского капитала. Ребенку нет еще 3х лет. Кв. мне показывал чел.по доверенности. Выяснилось, что доверенность на двух людей. Не получится ли так, что одновременно второй человек по доверенности так же продает эту же кв? Как узнать?
    Еще, выяснилось, что на данный момент у него нет документов о собственности на руках, а только расписка, на днях он получает документы на квартиру. Он её несколько дней назад купил у людей, которые покупая дом у него как у застройщика, расплатились квартиройс доплатой. Как проверить чистоту, чтобы не обманул чел.по доверенности? Спасибо.

    • Здравствуйте!
      Гражданским законодательством предусмотрена возможность выдачи доверенности более чем на одного человека. Это, обычно, делается в случаях, когда лица занимаются продажами нескольких объектов и такая необходимость связана с тем, чтобы была подменность, то есть чтобы не затягивать заключение сделки, когда у одного доверенного лица по каким-либо обстоятельствам временно не получается участвовать в сделке (заболел, командировка, другая сделки и т.п.). Еще это позволяет экономить, так как не нужно дважды уплачивать за доверенность на двух лиц на двух бланках отдельно.
      О том, кто может заниматься продажей. Вообще если доверенность выдается одна на двух лиц,то у кого подлинник, тот реально и может быть уполномоченным лицом. Другой человек, вписанный в доверенность может реализовать свои полномочия, когда эта доверенность окажется у него в руках. Таким образом, заниматься продажей (поиск покупателей, обсуждение условий и пр.) могут два лица, но совершать сделки (подписывать договор, сдавать документы в Росреестр) одновременно они не смогут.
      Касательно обстоятельств перехода квартиры к продавцу, то часто застройщики, продавая квартиры в своем (вновь построенном) доме идут на размен квартир с доплатой, то есть в обмен получают квартиры (от покупателя) со вторичного рынка меньшей стоимостью и площадью и получают доплату, а полученные квартиры, как более ликвидные, продают, чтобы выручить деньги. Это не единичная практика.
      Поэтому, чтобы быть убежденным в гарантиях при покупке Вами квартиры, следует убедиться, что застройщик и его покупатели надлежащим образом оформили квартиры в свою собственность, то есть их сделки прошли нормально.
      Ведь только когда застройщик-Ваш продавец оформит в собственность квартиру, то он сможет в дальнейшем распорядиться ею, продать Вам. Но важно, чтобы и покупатели в новостройке (те, что разменяли квартиру с доплатой) тоже зарегистрировали свою собственность и у них не было претензий к застройщику, а иначе возможны судебные процессы, оспаривания сделок и пр. Для этого желательно встретиться с ними (информацию о них можно узнать у застройщика, здесь ничего секретного нет, обычная предусмотрительность), объяснить Ваши намерения и поинтересоваться как у них дело обстоит с новой квартирой (зарегистрировали ли они собственность, есть ли претензии, будут ли обжаловать сделку и т.п.). Как Вы понимаете, спешить нельзя, нужно все выведать.
      Желательно, договориться с застройщиком-продавцом о том, что оплата Вами за квартиру (то есть по Вашей сделке) будет производится после успешного прохождения государственной регистрации сделки. Чтобы не было недоразумений и сюрпризов. Кроме того, перед подписанием договора важно, чтобы застройщик уведомил второе доверенное лицо о прекращении действий по поиску покупателей ввиду заключения договора с Вами, а также сообщил потенциальным претендентам об отказе сотрудничества с ними в связи с заключением сделки.
      В остальном проверка "чистоты" сделки сводится к обычным, стандартным действиям.

      Для проверки истинных намерений продавца и "чистоты" сделки, с учетом, что дом — новостройка, следует дождаться, когда собственность на квартиру у продавца будет оформлена надлежащим образом.

  21. Здравствуйте! Хочу купить квартиру по завещанию.Дед сначала приватизировал ,а затем завещал своей внучке квартиру.Затем внучка прописала в эту квартиру трех своих несовершеннолетних детей. Подскажите пожалуйста какие у меня риски?

    • Здравствуйте, Ирина!
      Риски имеются и они связаны, в основном, с процедурой наследования.
      Если наследство принято недавно, то имеется вероятность, что найдутся родственники, которые захотят оспорить завещание и, соответственно, сделки с наследственным имуществом. Если же наследство получено более 3 лет назад (срок исковой давности), то шансы на притязания у третьих лиц невелики.
      Также для обеспечения безопасности, следует получить разрешение органа опеки на выписку детей из квартиры. Это не является обязательной процедурой для возможности заключения сделки или защиты прав несовершеннолетних, но тем не менее истребовать такое согласие не будет лишним. Если это проблемно, то обязательно нужно добиться от продавца того, чтобы дети были выписаны из квартиры и прописаны по другому адресу (потребуйте соответствующую справку о составе семьи по месту новой прописки детей).

  22. Добрый день! Хочу купить 3/8 доли в двух комнатной квартире. продавец получил данные доли по договору дарения в декабре 2016 от наследницы вступившей в права наследства в декабре 2016. По словам продавца, собственником 5/8 долей является инвалид по зрению, и в данной квартире не проживает , а проживает у родственников. Подскажите пожалуйста какие риски и какие документы необходимо проверить при покупки доли в квартире..

    • Здравствуйте, Галина!
      Одна из самых рискованных сделок с недвижимостью это недвижимость, которая досталась продавцу по наследству.
      Учитывая то, что факт наследования был недавно, да, и еще имелись последующая сделка — дарение, а также нахождение другой доли в собственности у социального незащищенной категории граждан (инвалида по зрению), то экономически-правовых рисков множество. В частности, могут быть судебные споры по оспариванию последствий предыдущих сделок.
      Во-первых, могут выдвинуть исковые требования другие наследники, в том числе, другой сособственник.
      Во-вторых, часто дарение совершается для прикрытия другой сделки (например, купли-продажи) или обхода преимущественного права покупки доли другим участником долевой собственности (собственника 5/8 доли).
      С учетом этого, следует выяснить как производилось вступление в наследство (по завещанию или по закону, имелись ли другие наследники, был ли спор между ними и т.п.), выяснить личность одаряемого (по отношению к наследнику и другому сособственнику), выяснить наличие родственной связи между наследником, одаряемым и собственником 5/8 доли. Узнать о прописанных лицах в настоящее время и ранее. Получить информацию о наличии/отсутствии претензий кредиторов к наследодателю. Следует тщательно изучить документы по вступлению в наследство и по дарению, запросить и изучить расширенную (историческую) выписку по квартире, сделать выборку по судебным делам в отношении ключевых лиц и пр.
      Другими словами, в такой ситуации следует разбираться, так сказать, на месте, и, очень желательно с помощью специалиста (юрист, риэлтор). Кроме документов следует обращаться к информационным ресурсам (сайт судопроизводства, судебных приставов, Росреестра и пр.). Может быть понадобится данные с федеральных и муниципальных ресурсов, которые в срочном порядке можно получить не без помощи "своих" должностных лиц гос/муниципал органов.

  23. Добрый вечер, Роман!

    Предстоит подписание Акта приема-передачи с застройщиком, договор долевого участия. Дом введён в эксплуатацию 13.04.2017 — (Уведомление от застройщика по эл. Почте, на сайте информация отсутствует). На кадастровый учёт пока не поставлен, пакет документов передан застройщиком в Росреестра.

    (Со слов застройщика). "У нас изменился фактический номер квартиры от начального "номер квартиры по проекту" (по ДДУ), в результате объединения квартир других дольщиков, в т.ч. на нашем этаже, изменения внесены в проектную документацию, проектную декларацию (кол-во квартир).

    Изменилась площадь квартиры в сторону увеличения по результатам фактических обмеров (со слов). Дополнительного соглашения на изменение характеристик объекта ДДУ не заключали, застройщик ответил, что и проектные, и фактический номера квартиры и площади будут в Акте приема-передачи. Доплату за разницу (со слов) брать не будут, уведомление на оплату не получали. В договоре: "Цена договора окончательна, изменению не подлежит. Исключение: ссылка на п.п. с порядком доплаты при увеличении площади по результатам обмеров".

    Вопрос:

    Какой пакет документов с учетом требований изменения законодательства в 2017 г. необходимо получить у застройщика при подписании Акта приема-передачи в том числе и для регистрации права собственности в нашем случае:

    Акт приема-передачи- 2 экземпляра, оригиналы;
    Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (квартиры) и общего имущества;
    Технический план на квартиру с фактическим номером квартиры- копия из поэтажного технического плана, заверенная застройщиком; Или застройщик обязан выдать именно тех. план на нашу квартиру?
    Акт сверки взаимных расчетов — 1 экз., оригинал;
    Протокол распределения квартир (нам не предлагали подписать) -1 экз., заверенная застройщиком (?) копия;
    Постановление о присвоении жилому дому почтового адреса-1 экз., копия;
    Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию-1 экз., копия;
    Документ (уведомление? На чьё имя?) в свободной форме от застройщика, в котором он подтверждает, что внесены изменения: 1) в проектную документацию, в результате номер квартиры по проекту "—", фактический "—". 2) По результатам обмеров органов техинвентаризации общая площадь "—", по проекту "—". -1экз., оригинал;
    Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего Акт пр-передачи. В нашем случае- не директор.- 1 экз. заверенная копия;
    Паспорта на приборы учета;
    Ключи от квартиры;
    Ключи от шкафов, расположенных в технологических нишах в местах общего пользования ( стояки, запорная арматура и счетчики нашей квартиры там);

    Всё верно?

  24. Добрый вечер! Покупаем квартиру в ипотеку. Один собственник. Оказалось был в браке во время покупки. В банк предоставили документ заверенный нотариусом, что в браке не состоял, но банк выявил обман. Теперь продавец согласен найти супругу и дать ее согласие на продажу. Как проверить, что это согласие будет действительным,а не подложны? Беспокоит ещё один момент: продавец также покупал квартиру у мужчины, который тоже мог состоять на момент купли-продажи в браке? Где гарантия , что бывшая супруга первоначального продавца не заявит о своих правах после нашей покупки. Как избежать этого?

    • Здравствуйте, Анна!
      Получив нотариальное согласие, можно нанести визит к этому нотариусу. Объяснить суть происходящих событий и попросить подтвердить действительность нотариального действия.
      Вопрос о предыдущей сделке можно разрешать не иначе как путем встречи с тем самым продавцом и выяснения всех вопросов у него лично, в том числе и его супруги (при её наличии). Либо детально изучить предыдущую сделку, по которой удостовериться в законности её совершения, либо в нарушении законодательства.
      В последнем варианте действий можно сделать, своего рода, юридическое заключение о рисках оспаривания сделки (часто это делают юристы/адвокаты в рамках оказания профессиональных услуг). Для этого на изучение должны попасть множество важных обстоятельств (кто был прописан, когда была сделка по покупке и по продаже и т.п.).
      Но проще будет все же встреча с бывшими собственниками.
      Применять другие меры правовой перестраховки не дадут такого эффекта, так как собственник, чьи права нарушены, может требовать отмены спорной сделки, а также и последующих по цепочки.

  25. Добрый день.
    Собираемся купить дом, но продавец хочет оформить сделку только через 3 месяца (прожить в доме лето, так как сделал все посадки). Мы согласны ждать, но он просит задаток 150 тыс. Таким образом мы ему даем свою гарантию, что мы покупаем. Как нам прописать в расписке на задаток его гарантию? А если он через 3 месяца передумает? Просто вернет нам деньги? и мы останемся без дома. И состояние дома на данный момент отличное, как прописать то, что через 3 месяца оно не ухудшится, ведь люди там буду жить с осознанием того, что "да и ладно, все равно продаем".

    • Здравствуйте, Марина!
      Подобные ситуации, исходя из сложившейся практики, решаются двумя путями:
      1. Заключается предварительный договор. То есть оформить отношения договором намерений, по которому установит четкий срок для заключения основного договора (купли-продажи), размер цены, определить состояние дома, которое уже имеется и которое должно быть на момент заключения основного договора, а также установить штрафные санкции за отказ от заключение договора продавцом или доведения недвижимости до ненадлежащего состояния (например, в сумме 50% от вносимой суммы аванса или с условием снижения стоимости договора купли-продажи и пр.). Предварительный договор можно комбинировать с договором задатка или аванса с соответствующими правовыми последствиями.
      2. Заключить сразу договор купли-продажи с правом продавца занимать жилье в течение трехмесячного срока после совершения сделки (без обременения прав покупателя). При этом предусмотреть оплату дома частями: вступительную сумму при заключении договора, а остальную часть в момент выселения продавца (по истечению трехмесячного срока). Опять-таки предусмотреть штрафы за ухудшение состояние, вплоть до снятия с себя обязательств по уплате остатка цены (при это общее обязательств по уплате цены будет считаться исполненным).

      Не смотря на тот или иной вариант при составлении договора лучше прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, которые смогут смоделировать договор с учетом Ваших требований и пожеланий, а также не упустят важные правовые тонкости и законодательные хитрости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.