Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, искового заявления


Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

Что такое расторжение договора купли-продажи?

При подписании договора нужно тщательно взвесить все за и против, так как истребовать что-либо, что было исполнено до момента расторжения практически невозможно. Понятие расторжения договора регламентируется Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГКРФ).

Согласно ст. 450 ГКРФ одностороннее расторжение сделки возможно только в случае возникновения обстоятельств, установленных законом. Также возможно обоюдное соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец расторжения договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию.

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Скачать пример соглашения в формате MSWord.

соглашение о расторжении договораДля стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по обоюдному согласию. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:

  • выявление мошеннических действий одной из сторон;
  • подлог документов;
  • появление лиц из мест лишения свободы, имеющих право на квартиру;
  • выявление нарушения правил приватизации;
  • появление наследников, которые имели право на данную квартиру;
  • наличие арестов и других обременений на данную недвижимость;
  • наличие незаконной перепланировки.

В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.

Пример: После смерти Иванова И.И. у него остался совершеннолетний сын А., который и унаследовал квартиру. Но в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости выяснилось, что у наследодателя был ребенок от гражданского брака Б. Б. становится точно таким же наследником, что и А. В таком случае покупатель сможет требовать расторжения сделки и, наиболее вероятно, что продавец согласится с данными условиями.

Одним из оснований аннулирования сделки является существенное нарушение договора второй стороной. Понятие существенности в Кодексе довольно размытое и подразумевает нарушение, которое влечет лишение большей части того, на что вторая сторона рассчитывала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:

  • Отказ от выселения из квартиры. Это наиболее часто встречающееся нарушение со стороны продавца;
  • Отказ от совершения оплаты. Иногда недобросовестные покупатели всячески избегают оплаты недвижимости, забывая, что это при грамотно построенной стратегии защиты может стать не только основанием для расторжения сделки, но и взыскания морального ущерба в судебном порядке.
Пример: В договоре было указано, что продавец обязан выселиться из квартиры в течение 5 рабочих дней после подписания документа. Сроки прошли, а продавец не совершил никаких действий, направленных на исполнение обязательств. Покупатель имеет полное право обратиться в суд чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом своих обязательств и вернуть деньги за проданную квартиру.

Что учесть в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно прочитайте и проанализируйте его. В нем должны быть прописаны существенные условия:

  • Цена, срок, в течение которого необходимо совершить сделку, место осуществления сделки.
  • Сроки погашения задолженности за коммунальные услуги.
  • Дату освобождения жилплощади и дату перерегистрации квартиры.

Если вторая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь расторгнуть его, не обращаясь в суд.

Пример: Иванов и Петров заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и установили, что сделка должна состояться 30.11.2015. Но продавец (Петров) не пришел в нотариальную контору и не вышел на связь. Иванов, ссылаясь на норму ч. 4 ст. 429 ГКРФ и предварительный договор, имеет полное право отказаться от сделки. Если 01.12.2015 продавец объявится, то покупатель имеет полное право не приобретать данное жилье.

Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому второй стороне лучше не просто озвучить свои планы о расторжении сделки, а подкрепить это письменными доказательствами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.

Скачать образец претензии в формате MSWord (полный вариант).

образец претензии

Если ни одна из сторон в течение срока действия предварительного договора не изъявит желание заключить договор купли-продажи квартиры, то он считается расторгнутым по обоюдному согласию. В таком случае нельзя рассчитывать на какие-либо компенсации или выплату неустойки.


Форс-мажорные обстоятельства – основание для расторжения договора

Ст. 451 ГКРФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В ч.1 ст.451 ГКРФ указано, что возникновение существенных изменений обстоятельств (т.е. таких, из-за которых договор ни был бы заключен изначально) является основанием для расторжения уже подписанной сделки.

Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень, и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.

Судебный порядок расторжения договора

Если согласия достигнуть не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, придется обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции. В таком случае стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов, так как причины, по которым вы хотите расторгнуть соглашение, нужно будет еще доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования сделки очевидны, порой придется привлекать экспертов, чтобы доказать их существенность.

Обратите внимание! В исковом заявлении необходимо указать не только требование расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по этому вопросу.

Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:

  • расторгнуть договор;
  • возврат всего переданного имущества;
  • если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.

Вопрос судебного расторжения договора регламентируется не только нормами ГКРФ, но и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Образец искового заявления

Скачать образец искового заявления о расторжении договора в формате MSWord (полный вариант).

исковое заявление о расторжении договора

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации?

Если право собственности на недвижимость уже перешло покупателю, то расторгнуть сделку будет очень сложно. Ч.4 ст. 453 ГКРФ предусматривает, что стороны не могут требовать то, что уже было выполнено до момента расторжения договора. Варианты расторжения действующего договора:

  • Деньги получены - если квартира уже была передана покупателю и за нее были получены деньги, то срок действия договора уже истек. В таком случае наиболее оптимальным вариантом будет совершение обратной сделки купли-продажи данной квартиры.
  • Деньги еще не получены - если право собственности уже передано, но средства за продажу квартиры еще не получены, то договор еще можно расторгнут и все вернуть на исходные позиции.

Итак, если документы уже переданы на регистрацию, а стороны неожиданно передумали совершать сделку, то наиболее разумных выходом будет срочное обращение к регистратору, чтобы забрать свое заявление.

Что делать, чтобы обезопасить себя при заключении договора купли-продажи квартиры?

Помните, что самое главное при осуществлении сделки купли-продажи квартиры – сам договор. В нем должны быть прописаны все обязанности сторон, сроки его исполнения и стоимость квартиры.

Покупателю

Покупатель обязательно должен проконтролировать, чтобы в документе были указаны:

  • Сроки передачи недвижимости

Чем точнее они будут тем лучше. Например, «продавец обязан освободить квартиру до 20 августа 2016 года». В законе указано только понятие разумного срока, не закрепляющее никакой конкретики, поэтому лучше обезопасить себя таким образом;

  • Правильная стоимость квартиры

Иногда риелторы предлагают занизить реальную стоимость, чтобы не платить налоги. Но такая экономия может обернуться против покупателя. Если ситуация дойдет до расторжения сделки, продавец сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в документе.

Продавцу

Продавцу для собственной безопасности стоит закрепить следующее:

  • Перечень ситуаций, при которых он имеет право требовать расторжения сделки

Стоит упомянуть следующие основания для расторжения сделки: отказ покупателя оплатить за квартиру в порядке, предусмотренном в договоре (например, одним платежом в день проведения государственной регистрации договора), отказ покупателя платить цену, указанную в документе;

  • Сроки фактической передачи денег

Желательно указать, что передача всей суммы должна осуществляться не после подачи документов на госрегистрацию, а непосредственно в этот день. Это обезопасит от ситуаций, когда покупатель отказывается платить за приобретенную недвижимость.

В заключении

Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:

  • С помощью юриста - именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
  • Самостоятельно - если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

34 комментария

  1. Подскажите,пожалуйста, как расторгнуть сделку купли продажи квартиры вследствии обнаружения покупателем после регистрации незаконной перепланировки. На узаконивание подавали в суд,получили отказ.Три года ещё не прошло после покупкию Спасибо.

    • Здравствуйте, Людмила!
      В соответствии со ст. 450 ГК РФ заинтересованная сторона может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора другой стороной. Незаконная перепланировка квартиры, умолчание об этом в договоре и указание на то, что объект сделки соответствует всем требованием дает основания для судебного расторжения такого договора.
      Однако остается один скользкий вопрос: ответчик (продавец) может заявить в суде, что он не делал перепланировку, а это дело рук покупателя. Поэтому перед тем как затеваться с расторжением следует выяснить найдутся ли доказательства того, что ремонт производился прежними собственниками (например, найти строителей-ремонтников, которые укажут на заказчика (ответчика) или заручиться показаниями соседей-свидетелей, которые расскажут о времени громкого ремонта и тех, кто его организовал).

  2. Договор купли продажи квартиры прошел регистрацию, сделка прошла без расчета с продавцом , т.е с обременением , пенсионный фонд отказался перечислять материнский капитал , т.к , дом оказался аварийным, можно до судебном порядке расторгнуть договор

  3. Добрый вечер! Договор купли- продажи прошел регистрацию, сделка прошла без окончательного расчета с продавцом, тк пенсионный фонд отказал в выплате мат капитала по причине не достижения ребенком возраста 3 лет, покупатель настаивает на расторжении договора. Как правильно поступить, Спасибо!

    • Здравствуйте, Галина!
      В этой ситуации все зависит от таких обстоятельств: какая сумма задолженности по отношению к общей цене сделки, какие условия договора (как предусматривается право на расторжение договора, как описаны условия оплаты и пр.), какие выдвинуты обоснования в иске.
      В зависимости от тех или иных данных ситуация может быть оценена и квалифицирована по разному.

      Мы можем предоставить Вам правовое заключение по Вашей ситуации, для этого Вам нужно представить в наш адрес копию договора купли-продажи квартиры, иска и решения ПФ РФ об отказе в выплате средств материнского капитала.

  4. Здравствуйте!
    Пожалуйста,помогите разобраться в сложившейся ситуации…
    Планировали с женой приобрести квартиру.Внесли аванс(залог)(предоплату),подписали с продавцом договор купли-продажи.Оставшуюся сумму-планировали внести через полгода.Квартиру оформили,получилось что она у нас с обременением.Обременения снимутся,после того как выплатим оставшуюся сумму.Но…
    Мы нашли более достойную квартиру-у родственников на более выгодных условиях.И изъявили желание расторгнуть договор с продавцом,по соглашению сторон.Продавца-это устраивает,при условии что 25% от аванса(задатка)он удержать,а 75%готов вернуть нам.Нас это тоже устраивает…
    Подскажите пожалуйста,можем ли мы самостоятельно(не обращаясь к советникам и юристам,агентам по недвижимости и пр…)составить такое соглашение о расторжении договора купли-продажи,снять все эти обременения и прочее,прописать что обе стороны не имеют претензий друг к другу…и всё такое…?
    Куда нам потом с этим соглашением идти?Надо ли будет заверить у Нотариуса?Ехать в ЕГРП или ещё куда?
    Пожалуйста,напишите нам пошаговую инструкцию-куда идти и что писать?…И мы в присутствии продавца и с ним вместе всё сделали бы…
    Заранее очень Вам Благодарен!
    Спасибо,что Вы есть!
    Счастья,здоровья и успехов Вам и Вашим родным!

    • Здравствуйте, Владимир Владимирович!
      Да, все что Вы запланировали Вы можете сделать.

      Во-первых, Вам необходимо заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором предусмотреть, кроме прочих формальностей, два основных условия: 1. расторжение договора по соглашению сторон и, что это расторжение подразумевает возврат имущества обратно продавцу; 2 возврат части денежных средств, уплаченных продавцу в счет покупки.
      Данное соглашение не подлежит нотариальному удостоверению (если основной договор не был нотариально заверен).

      Во-вторых, необходимо собрать пакет документов для государственной регистрации (такой же как и при регистрации купли-продажи: заявления, госпошлина, экземпляры соглашения, документы удостоверяющие личности, согласия и прочее, в зависимости от индивидуальности ситуации). Регистрация производится в Росреестре, где Вы регистрировали основной договор. Обременение можно не снимать, так как если собственник и залогодержатель совпадут в одном лице, то ипотека погашается автоматически.

      Если у Вас есть желание мы можем оказать помощь в составлении текста соглашения. Для этого необходимо будет предоставить дополнительно информацию о сделке и участника.

      Также имейте в виду, что обратный возврат квартиры порождает налоговые правоотношения, так как с налоговой позиции рассматривается как сделка по передаче прав на объект недвижимости.
      Подробнее читайте статью http://juresovet.ru/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-doma-dachi-menee-3-let-5-let-v-sobstvennosti/

  5. Огромное Вам Спасибо,Роман!
    Очень признателен Вам!-за помощь и за Сотрудничество!Приятно удивлён!-Всё по высшему разряду!Всё сложилось,так как мы хотели с моей женой!!!
    Дай Вам Бог доброго здоровья!!!
    Спасибо за всё!!!

  6. здравствуйте. хотели приобрести жилой дом с использование материнского капитала, ребенку еще нет трех лет. заключили договор с риэлторской компанией. все документы сдали и вот получили выписку на дом. Но позвонив в пенсионный нам сказали что откажут в выплате, так как юристы не учли возраст ребенка и сделка могла быть только через ипотеку или займ. что теперь делать, продавцу мне нечем платить такую суму.

    • Здравствуйте, Елена!
      Для начала, чтобы не было отказа ПФР в выплате средств материнского капитала, напишите заявление об аннулировании ранее поданного заявления на распоряжение мат.капиталом.
      Далее Вам необходимо спокойно и в деловом ключе попытаться решить проблему с участием продавца. Предложите варианты:
      1. Отсрочить выплату по купле-продаже до момента возможности распоряжения материнским капиталом. Если будет согласие, то необходимо подготовить дополнительное соглашение к договору и зарегистрировать его в Росреестре о том, что порядок оплаты изменяется, а именно, остаток стоимости дома, в размере величины материнского капитала уплачивается с отсрочкой до даты получения капитала (укажите ориентировочную дату, когда одобрят заявление);
      2. Расторжение договора по согласию сторон с возвратом имущества и денег соответствующим сторонам;
      3. Попробовать решить вопрос о получении ипотечного кредита в банке на сумму остатка платежа. Таким образом, кредитные средства пойдут на оплату продавцу, а банку Вы досрочно вернете заемные средства материнским капиталом. В этой ситуации необходимо быть осторожным с условиями кредита, чтобы не было запрета на досрочный возврат займа, отсутствовали условия аннуитетности (сначала уплачиваются проценты, а потом основной долг) и пр.

      Так как сложившаяся ситуация — просчет риэлторской конторы, то требуйте от них самого активного участия в урегулировании проблемы, так сказать, заглаживание вины.

  7. Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Был оформлен договор купли-продажи комнаты под мат.капитал с выделением долей на 4 членов семьи (2 несовершеннолетних детей), договор зарегистрирован в Регпалате, документы в ПФР не переданы, т.к решили расторгнуть сделку, нашли более выгодную комнату. Как в данном случае происходит расторжение договора? Если это через суд, то какие необходимо документы? Какие потери для продавца и для покупателя? Можно ли все сделать без суда? P.S. У продавца по коммунальным платежам задолжность.
    Спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Диана!
      Самый эффективный и надежный способ расторжение договора во внесудебном порядке. Но для этого нужно обоюдное согласие и продавца и покупателя. То есть расторжение по договоренности.
      При расторжении покупатель возвращает квартиру в том состоянии, в котором она была до покупки, а продавец деньги в количестве, указанном в договоре. В большей степени в расторжении заинтересован покупатель, так как обычно после покупки вскрываются какие-либо неприятные нюансы или находится более привлекательный вариант.

      Если договориться о расторжении договора невозможно, то это дело рассматривается в суде. Но основанием для расторжения может быть существенные нарушения условий договора (например, неверные технические характеристки квартиры или наличие прописанных лиц (имеющих право на проживание) и пр.) или несоответствие договора нормам гражданского кодекса (например, не получено согласие супруга, обманным путем продавец значительно завысил цену и т.д.).
      Наличие задолженности или возникновение более выгодного варианта не является безусловным основанием для расторжения.

      Документы для обращения в суд зависят от индивидуальной ситуации и, как правило, это письменные доказательства, подтверждающие слова истца. Стандартными документами являются: иск, квитанция о госпошлине (300 руб.), копии документов на квартиру (договор, акт приема-передачи, технический паспорт, паспорт БТИ, выписка из госреестра и пр.).

  8. Здравствуйте! Я купила квартиру в ипотеку. В то время, когда оформляли сделку купли-продажи, на дом сошёл оползень, про который продавец ни чего не сказал. Сейчас оползень продолжает ползти, земля выдавила окна и двери нескольких квартир. Жильцы дома обращаются к власти за помощью, но без результативно. Боюсь остаться совсем без жилья. Подскажите пожалуйста, что я могу в этой ситуации сделать? Могу ли я через суд расторгнуть сделку, если по документам я уже являюсь собственником?Заранее спасибо!

    • Здравствуйте, Татьяна!
      Да, можете. Основания есть. Все упирается в текст договора и действия продавца. Дело в том, что при заключении договора продавец должен был уведомить покупателя о всех важных обстоятельствах, связанных с техническим состоянием предмета купли-продажи, особенностях эксплуатации и пр. Соответственно, Вас должны были уведомить о природном явлении, которое ставит под угрозу сохранность недвижимости и возможность её дальнейшей эксплуатации.
      Если доказать, что продавец знал об оползне, о его воздействии на недвижимость, о неизбежных последствия в виде повреждения, гибели (и прочих ограничениях в эксплуатации) дома, о Вашем намерении эксплуатировать квартиру длительное время (договор ипотеки косвенное тому подтверждение), но не сообщил Вам об этом (преднамеренно умолчал), то можно оспаривать сделку по ст. 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения) или ст. 179 ГК РФ (сделка под влиянием обмана).
      Все эти обстоятельства нужно доказывать в суде Вам. Это не так уж и просто, понадобиться профессиональная помощь юриста/адвоката в сборе доказательств и предоставления их в суд.
      Такая сделка может быть оспорена в течение 1 года с момента заключения сделки или с момента, когда стали извести сведения об оползне (то есть восстанавливать срок, если годичный срок с момента заключения/регистрации сделки прошел).
      Еще раз оговоримся, что подобное судебное дело относится к категории сложных и требует квалифицированной помощи. Добиться положительного результата весьма трудно. Но пробовать можно, шансы есть. Многое будет зависеть от обстоятельств, имевших место непосредственно перед заключением договора, в ходе исполнения сделки и после перехода права собственности.

      Для начала Вам следует связаться с продавцом и предложить решить вопрос миром. То есть вернуть всё на свои места, правда, сложности будут с банком в вопросе совершения обратной сделки. Если продавец поддастся Вашим уговорам, не следует отпугивать его требованием о возврате процентов по кредиту. Сначала следует решить вопрос с возвратом квартир и денег, а дальше можно переходить и к другим проблемам.
      Если будет отказ, было бы разумным взвесить все обстоятельства с юристом/адвокатом. Ему следует представить все документы на недвижимость, подробно рассказать о деталях сделки (этапы заключения и исполнения договора, поведение продавца, почему проблему в недвижимости не увидели Вы, работники банка и т.п.). После получения консультации следует взвесить шансы на судебную перспективу и принять решение о целесообразности судебного разбирательства. В период разбирательствах параллельно можно обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве. Скорее всего, результата положительного не будет, но сотрудники полиции в рамках проверки могут выявить интересные обстоятельства, которые можно будет выгодно для Вас использовать в гражданском деле.

  9. Как расторгнуть уже зарегистрированный договор,если после регистрации моя квартира перешла в залог КПК, выдавшему займ покупателю. При этом я не получила никаких денег.

    • Здравствуйте, Елена!
      Проблема заключается не в том, как расторгнуть договор, а как аннулировать залог.
      Итак, договор можно расторгнуть или признать недействительным.
      Если просто в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) в связи с существенным нарушением условий договора, то эта процедура производится в суде, при этом требуется осторожность в выдвижении исковых требований. Дело в том, что нужно расторгнуть договор и истребовать от ответчика (покупателя) квартиру в натуре обратно в пользу истца (продавца), а не взыскивать неосновательное обогащение (то есть денежную сумму в размере покупной стоимости). Но невыгодность положения заключается в том, что договор будет расторгнут, имущество возвращено обратно продавцу, а залог останется. И кооператив может обратить взыскание на залог, то есть реализовать его с торгов (для покрытия долга покупателя перед кооперативом), как Вы понимаете, по-мимо воли действующего собственника.

      Если же признать договор купли-продажи оспоримым и применить недействительность его последствий (например, по основанию введения в заблуждения продавца покупателем о намерениях, сути сделки и её результатах), то недействительность купли-продажи приведет к недействительности ипотеки. Тогда квартира будет чиста от обременений и ограничений.
      Но сразу оговоримся, эта процедура весьма трудоемка и требует опыта и знаний в судопроизводстве. Такое дело следует поручать опытному и квалифицированному адвокату/юристу.

  10. Подписали предварительный договор, но получив распечатку платежей в банке, поняли, что не потянем его. Регистрацию еще не прошел, деньги находятся в ячейке в банке, Каков будет размер неустойки риэлтору и продавцу?

    • Здравствуйте, Ольга!
      Как понятно из Вашего вопроса, то никаких авансов и задатков Вы не уплачивали, также у Вас заключен только договор намерений, то есть основной договор не подписывали.
      Размер неустойки в связи с отказом от заключения договора предусматривается в тексте предварительного договора. Необходимо внимательнее ознакомиться с его условиями. Если в нем никаких отступных сумм не предусмотрено, то получается, что отказавших от заключения основного договора, Вы не нарушите ни норм права, ни положений договора.
      Вам следует лишь следить за тем, чтобы Вы соблюли процедуры незаключения договора. Она предусмотрена условием предварительного договора, как правило, это специальное уведомление, которое необходимо сделать в определенный срок (до заключения основного договора).
      В противном случае, между вами будет спорные отношения по поводу заключенности основного договора, надлежащего исполнения его условий и пр.

  11. Здравствуйте,в октябре 2016 года я стала участником мероприятий-получателей социальной выплаты на улучшение жилищных условий граждан,молодых семей и молодых специалистов,проживающих в сельской местности, в рамках федеральной целевой программы "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года"В сертификат на получение соц.выплаты были включены два человека,я и мой младший сын(3,5 года).Старшую дочь(21 год) не включили,т.к. у нее есть собственная квартира,подаренная ее отцом.Одним из требований вышеуказанной программы является наличие у участников мат.капитала или не менее 30%собственных средств от стоимости приобретаемого жилья. Перед составлением договора купли-продажи, я проконсультировалась в ПФ,где мне сказали,что в договор купли-продажи должны быть включены оба ребенка,чтобы я могла воспользоваться мат.капиталом.В телефонном режиме этот вопрос был согласован с министерством сельского хозяйства и получен положительный ответ.Договор был заключен и прошел государственную регистрацию.Но,когда я предоставила данный договор на троих человек в министерство сельского хозяйства, мне отказали в получении уведомления в банк на перечисление денежных средств на счет продавца,мотивируя отказ тем,что в сертификате на получение соц.выплаты два человека,а не три,хотя,как писалось ранее я согласовывала именно этот вопрос.Но,как выяснилось,никто мне ничего подобного не говорил,доказательств у меня нет и,вообще,я сама все это придумала.Пыталась с нашими юристами найти какой-нибудь компромисс,писала письма на сайт Правительства Крыма,Аксенову,звонила на "горячую линию",все заканчивалось отписками из того же министерства сельского хозяйства и требованиями изменить договор купли-продажи в соответствии с положением.За это время мат.капитал был перечислен на счет продавца.Что теперь делать?Расторгать договор?Как это сделать правильно и с наименьшими потерями?Как вернуть мат.капитал?…Моя дочь составила нотариально заверенное обязательство о том,что она подарит свою часть квартиры в равных долях мне и своему брату после снятия обременения с квартиры,но в министерстве его признали незаконным.

    • Здравствуйте, Наталья!
      Так как материнский капитал уже выплачен, то запустить обратный процесс, с учетом, того денежные средства получены продавцом, будет проблематично и не рационально.
      Вам следует в настоящее время заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, а именно, о выбытии из числа покупателей Вашей дочери. Соответственно договор в новой редакции зарегистрировать в Росреестре. Представить надлежащий договор в министерство сельского хозяйства. Далее получить уведомление в банк и произвести оплату по договору.
      После того, как недвижимость будет полностью оформлена в Вашу пользу и с продавцом будет произведен полный расчет, следует снять ипотеку в силу закона (по покупательскому основанию).
      Далее Вам следует произвести дарение части своей доли в пользу дочери, во избежание проблем с пенсионным фондом о не целевом использовании материнского капитала.
      Таким образом, Ваши действия будут в пределах правового поля.

  12. Здравствуйте, Роман!
    Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Был заключен договор купли-продажи с использованием средств МСК. Сумма договора — 2 млн., часть из них кредитные, остальные -мат. капитал. Ипотечные деньги перечислены продавцу, возник залог в пользу банка, а ПФ отказал в выплате средств мат. капитала. Основание: недостижение 3-х летнего возраста вторым ребёнком, дом (жилой) в СТ (где возможна прописка). Решение об отказе обжаловано в суде — безрезультатно. Прошло 1,5 года со сделки. Продавец проитв расторжения сделки, т.к. деньги уже истрачены и недостатков в недвижимости нет. До совершения сделки ходили с документами в ПФ. Там сказали, что дом подходит. Как покупателю получить свои деньги? Из других средств? Изменениями в договор? Покупатель против. Спасибо

    • Здравствуйте, Елена!
      Если основанием для отказе в выплате средств материнского капитала явилось недостижение возраста вторым ребенком, то с учетом пройденного времени, вероятно, этот возраст настал или близок к этому. Рациональнее всего повторно обратится в отделение ПФ РФ (то есть по новому основанию — достижением ребенка необходимого возраста) для направление средств материального капитала на уплату денежных средств продавцу по совершенной сделке. Первоначальный отказ не лишает возможности обратиться вновь. Тем более, когда препятствующие причиниы отпали.
      В пакет документов представить справку от продавца о произведенных расчетах с расшифровкой суммы долга или составить совместный акт сверки взаиморасчетов.
      В договор вносить изменения не следует, так как для ПФ РФ в первую очередь важно свидетельство о регистрации права собственности (выписка из госреестра), дополнительно первичные документы-основания. С учетом нежелания сторон вносить изменения, достижение такого результата возможно только в судебном порядке, что долго и дорого.

      Воздержитесь от обналичивания средств материнского капитала по фиктивным схемам и пр. Лучше достигать решение вопроса правовыми методами.

      Для того, чтобы разобраться в Вашем вопросе, правильно оценить ситуацию и принять рациональное решение необходимо знать практически весе детали и обстоятельства. Для это требуется получить полные объяснения (получить ответы на профессиональные вопросы по существенным обстоятельствам), изучить документацию, судебные акты, решения ПФ РФ и пр.
      Рекомендуем найти опытного и имеющего высокий профессиональный уровень соцюриста и получить от него консультацию по сути дела. Для правильной диагностики ситуации недостаточно краткого описания. Требуется как минимум несколько встреч с пояснениями, ответами на вопросы, демонстрацией документов и пр.

  13. Добрый вечер! У нас сложилась следующая ситуация: нашли квартиру по объявлению (авито), созвонились-на знакомство с квартирой пришел риэлтор, сославшись на то, что собственник живет в др.городе, интересы будет представлять иное лицо, которое мы так и не увидели, контактных данных тоже не получили… Риэлтор, увидев нашу заинтересованность в квартире, предложила заключить предварительный договор (без задатка, аванса и пр.уплат). Договорились о заключении, приехали в контору, подписали с нашей стороны, риэлтор отправила по эл. почте продавцу скан, он тоже подписал, нам выдали наш экземпляр (в виде копии), вернувшись домой, засомневались в выборе. Сразу связались с риэлтором, сообщив о нашем решении, и попросили связать нас с собственником для расторжения предварительного договора, на что она заявила, что контактов не даст и потребовала от нас 5 тыс.руб. за уделение времени на нас.
    Вопросы:
    1. Чем мотивировать отказ от оплаты?
    2. Правомерно ли её требование?
    3. Как расторгнуть предварительный договор без собственника, т.к.нам не известно о его месте нахождения?
    P.S. Документов на квартиру не видели, договора с риэлтором на оказание её услуг мы не заключали, в предварительном договоре не указаны последствия его расторжения, а лишь имеется пункт:"Данный договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке".
    Благодарю за ответ.
    Спасибо, что вы с нами!

    • Здравствуйте, Светлана!
      В Вашей ситуации заключение предварительного договора не в Вашу пользу, так как Вы обрекли себя на обязательную сделку (будущую куплю-продажу). То есть если Вы не расторгните договор, а это можно сделать двумя способами: либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке в связи с существенными нарушениями условий договора, то Вас могут обязать заключить договор купли-продажи (по решению суда) и потребовать уплату стоимости квартиры.
      Конечно, требование риэлтора о 5 тысячном возмещении её времени на показ незаконное, но она использует Ваше невыгодное положение и пытается Вами манипулировать.
      На самом деле, если собственник будет возражать против расторжения договора (по соглашению сторон), то необходимо будет принимать жесткие меры — расторжение путем обращения в суд. И для того, чтобы выбрать основание для расторжения необходимо более обстоятельно ознакомиться с текстом предварительного договора. После чего можно усматривать повод для отказа от заключения основного договора. Например, указать, что предварительный договор был заключен ранее показа, а при показе состояние квартиры не соответствовало заявленному и пр. То есть, как Вы понимаете, все сводится к юридической состоятельности предварительного договора, насколько он детальный, грамотный и пр.
      Вторым вариантом решения проблемы (если судебное разбирательство Вам не подходит) только договариваться с риэлтором о снижении размера возмещения её услуг и заключение соглашения о расторжении предварительного договора (при этом она должна Вам вернуть все экземпляры предварительного договора с Вашими "живыми" подписями, как гарантия, ну и представить само соглашение о расторжении).
      Искать собственника и разрешать вопрос с ним, скорее всего, затея неудачная, так как он будет действовать по рекомендациям риэлтора (если Вы сумеете установить его адрес).
      Вы можете на электронный адрес сайта выслать копию предварительного договора, мы изучим его содержания и дадим Вам более развернутое заключение о возможности расторжения такого договора.

  14. Здравствуйте, Роман ! В январе 2017 года моя мама захотела приобрести квартиру в новом доме.Помещение значилось как не жилое. В предварительном договоре было указано,что продавец обязуется до апреля месяца перевести помещение в жилое и заключить основной договор купли продажи. мама по договору отдала всю сумму. С тех пор продавец на связь не выходит. Подскажите пожалуйста ,как расторгнуть договор и вернуть деньги? Спасибо

    • Здравствуйте, Алексей!
      Вначале следует запросить данные в Росреестре в отношении объекта недвижимости. Если будет установлено, что помещение не переведено в жилое, то условия предварительного договора не выполнены и имеются основания для применения соответствующих последствий — односторонний отказ от исполнения договора (одностороннее расторжение договора в связи с существенным нарушением его условий со стороны потенциального продавца).
      Следует написать претензию в официальный адрес продавца. В которой указать на расторжение договора и выдвинуть требование о возврате денежных средств, плюс проценты за пользование чужими денежными средствами.
      При бездействии продавца следует обращаться в суд по месту его жительства. В судебном порядке подтверждать факт расторжения договора, взыскания суммы по сделке и неустойки. Одновременно необходимо подать заявление об обеспечительных мерах — наложение ареста на объект недвижимости продавца, так как ответчик скрывается, соответственно, есть основания полагать, что он не будет исполнять судебный акт (за счет реализации объекта недвижимости можно будет осуществить принудительное исполнение судебного решения). Затем, после вынесения решения суда в Вашу пользу, осуществлять взыскательные действия через приставов.
      Если все это время продавец уклоняется от встреч и официальных мероприятий, то можно параллельно обратиться в полицию с заявлением о мошеннических действиях. Это может ускорить решение вопроса в Вашу пользу.

  15. Добрый день! По договору купли-продажи квартиры 20 тыс были переданы до подписания, а остальные 430 тыс будут переданы после регистрации перехода прав собственности за счёт займа у КПК. Переход прав состоялся 1,5 месяца назад . Покупатель делал займ в КПК на 430 тыс под мат капитал, но деньги пока мне не отдал, и сообщил, что сможет отдать только 370 тыс. Пока моя проданная квартира в залоге у КПК и у меня бывшего собственника согласно ст 488. Покупатель готов подписать изменение к договору о том что 370 тыс он выплатит до 15 июля, а 60 тыс он заплатит до 15 сентября. А я в свою очередь хотел бы добавить условия расторжения в договоре, если до 15 сентября не будет полной оплаты цены или нарушение сроков оплаты, то я имею право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть квартиру . Будет ли такое условие расторжения иметь юрсилу или как правильно написать? Что нужно написать, чтобы не имело , что уплачено покупателем больше половины цены. Спасибо!

    • Здравствуйте, Ольга!
      Да, такое условие можно заключить при условии согласовании такого положения с кооперативом, как держателем ипотеки. Если такого согласия не будет, то такое соглашение не будет зарегистрировано и, соответственно, не будет иметь юридическую силу. Кроме того, следует знать, что прохождение односторонней процедуры отказа от исполнения договора не достаточно для перехода собственности обратно. Во-первых, потребуется подача заявлений о регистрации от собственника (покупателя) и Вас и, если покупатель будет уклоняться от регистрации, то потребуется судебное принуждение к регистрации (то есть регистрация на основании Вашего заявления и судебного акта). Во-вторых, ипотека у кооператива все равно останется и в случае невыполнения обязательств со стороны покупателя перед кооперативом, то квартиру могут реализовать по судебному решению и вырученные средства передать КПК в счет исполнения обязательств перед займодавцем.
      В итоге получится, что Вы, получив квартиру обратно, будете должны вернуть деньги покупателю, которые он Вам передавал в счет цены договора. А так как квартира остается в залоге и если покупатель не вернет кредит, то Вас могут лишить квартиры. Поэтому мы считаем, что надежнее и безопаснее продолжать требовать уплаты денег. Так как если, получив часть денег, в дальнейшем по Вашей или кооперативной инициативе будет производится обращение взыскания на предмет ипотеки, то из реализованного Вам полается часть, что может покрыть оставшуюся часть долга.

      Если Вы намерены вносить пункт в текст дополнительного соглашения, то можно придерживаться такого текста: "Продавец имеет право на отказ от договора в одностороннем порядке в случае нарушении Покупателем сроков оплаты цены договора, указанных в пункте договора №___. При этом Продавец обязан уведомить Покупателя в письменной форме о реализации своего права. С момента получения уведомления договор считается расторгнутым. На право на односторонний отказ от исполнения договора не влияет размер просроченной задолженности. После одностороннего отказа от исполнения от договора Покупатель обязуется в течение 3 рабочих дней произвести подготовку необходимой документации (заявление, платежный документа на уплату пошлины, соглашения и пр.) и явиться в Росреестр (МФЦ) для обеспечение перехода права собственности. Расходы по оплате государственной пошлины несет Покупатель. Денежные средства, уплаченные по договору Покупателем, подлежат возврату в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации права".

      Подчеркнем, такое соглашение согласовывается с КПК и иными лицами, которые имеют притязания на квартиру (супруга и пр.). То есть перед регистрацией соглашения необходимо получить нотариальные согласия, которые представляются вместе с пакетом документов на регистрацию дополнительного соглашения к договору.

  16. Анатолий
    25.08. 2017 at 0.27
    Добрый день! При покупке однокомнатной квартиры перепланированной в 2х комнатную, продавец утверждал, что в узаконивании перепланировки нет необходимости. Ген. план на квартиру отсутствовал. Уже, после оформления права собственности пошли дожди, и оказалось, что протекает установленное продавцом остекление лоджии. Стеклопакеты установлены с нарушением. Течь эта образовалась давно. На встроенной мебели кухни расслоилось ДСП, то – есть продавец должен был знать об этом. Я вызвал представителя ТСЖ, чтобы составить акт и тут выясняется незаконность переустройства, и перепланировки. Предложил продавцу произвести работы по устранению течи лоджии, чтобы работы были подтверждены договором с гарантией, на что получил отказ и его нежелание тратиться на проданную квартиру, хотя данный дефект носит скрытый характер, и проявил себя только во время дождя. Вопрос? Имеются ли основания (не узаконенные переустройство, перепланировка) и отказ устранить нарушения при монтаже остекления лоджии стеклопакетами для расторжения договора купли – продажи через суд. Спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Анатолий!
      Остекление лоджии является мероприятием, требующим согласования, как в случае с перепланировкой.
      Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой является основанием для расторжения договора купли-продажи, если, как Вы утверждаете, продавец уверил Вас в том, что она узаконена. То есть фактически ввел Вас в заблуждение.
      Но если при совершении сделки Вы располагали схемой квартиры и иными графическими документами, где имелась предыдущее расположение в квартире (не перепланированное), то подразумевается, что Вы знали о незаконности перепланировки и согласились с этим, тогда расторжение договора будет весьма спорно.
      Протекание лоджии является недостатком, но не столь серьезным, что существенно ухудшает свойства квартиры, продавцу можно предъявить требование о возмещение расходов на устранение течи Вами (или третьим лицом), обязать его устранить недостаток или снизить продажную стоимость жилого помещения.

  17. Здравствуйте Роман! Спасибо за ответ. Вы меня не совсем правильно поняли. Продавец не утверждал, что перепланировка узаконена. Он заверил меня в том, что произведенная перепланировка не требует узаконивания. Вот этим он, действительно, ввел меня в заблуждение и я не стал досканально изучать вопрос о перепланировках, переустройстве и реконструкции. На мою просьбу показать технический паспорт на квартиру, он ответил, что его нет и для перерегистрации квартиры он не нужен, так как квартира стоит на кадастровом учете. Вот это утверждение, что произведенная перепланировка не требует узаконивания, является основанием для расторжения договора купли-продажи. Буду очень благодарен. Если Вы ответите еще раз. С Уважением, Анатолий.

    • Эти действия тоже обман, так как есть такие изменения квартиры, которые не нуждаются в перепланировке, например, когда изменяют направления открывания дверей, а в Вашем случае чистая перепланировка. Уверив Вас, как собственник, об отсутствии надобности в согласовательных действиях он говорил, как человек, который получил консультацию или официальный ответ от полномочных органов и пр. Не предоставив техпаспорт он попытался скрыть свой обман.
      Но это доказывать несколько сложнее. Ведь если продавец скажет, что ничего такого не было и перепланировка уже дело Ваших рук или что Вам все искренне сообщил и это Вас устроило.
      Нужно предоставлять свидетелей разговора, строителей, которые ранее делали ремонт и пр.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.