Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя


Необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается. Успех сделки зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных ситуациях ущерб может понести каждая из сторон. Каким же рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье. Как их избежать, не попасться на удочку недобросовестного участника сделки. Подробности читайте в статье.

Риски покупателя-заемщика по ипотечному договору

Потеря задатка

Одним из рисков покупателя приобретающего жилье в ипотеку — потерять задаток. Часто предшествующим покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости). Он остается у него при отказа приобретателя от сделки. На момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, не всегда знает о решении банка. А если решение отрицательно и ипотечный договор не будет заключен, задаток будет утрачен.

Как минимизировать риск потери задатка.  В одном из пунктов предварительного договора купли-продажи нужно указать, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

А еще лучше передавать не задаток, а аванс. Его то можно вернуть при сорвавшейся  сделке.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое Вы подыскали, и кредит был выдан, есть опасность потери всех своих и заёмных денег. Она кроется в возможности оспаривания состоявшейся сделки при таких ситуациях как:

Часто практикуют в договоре купли-продажи указывать заниженную цену жилого помещения (для снижения суммы налога с продажи). Покупатель рискует не вернуть после отмены сделки средства, потраченные на покупку жилья. Ведь после расторжения договора покупатель претендует только на сумму, прописанную на бумаге.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья часто из-за того, что многим заемщикам нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Способом погасить долг становится продажа жилья, находящегося в залоге у банка. Само собой возникает опасность крупного ущерба для покупателя, когда ситуация выглядит так:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом. После этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны. На каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся. После погашения долга снятие обременения становится невозможным. Деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем. Ведь банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить проблематично.
  • Отказ продавца.  «Шансы» потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется с учетом объяснимого или необъяснимого отказа продавца осуществить сделку до конца. Ответственность по возврату уплаченных средств несет собственник. Но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

Покупка квартиры на стадии совершенных ипотечных действий в отношении залогодателя

Делают так лишь с согласия банка и риски для покупателя сильно возрастают. Приобретателю необходимо самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог.  Учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц. При таких сложностях покупатель не снимет обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца. Запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки. Иногда просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность;
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария.  Для продавца желательнее использование ячейки депозитария банка. Он гарантировано получит деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец лишь потеряет время на сбор документов и рег.процедуру. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива).  Альтернатива ячейки.  Доступ к разблокировке счета передается продавцу только после официально состоявшейся сделке. Тогда продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца.
Отмена сделки

Есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации сделки и ипотеки, то продавец может не получить средства, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: Предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не предоставляйте покупателю оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно. Лучше самому представить их в банк.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция, то есть возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка признается недействительной по каким-либо причинам;
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, есть вероятность, что квартира повторно продана. Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

  • участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков;
  • тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах;
  • четкая регламентация процедуры оплаты покупки.

Все это приветствуется продавцами недвижимости. Но небольшой риск для продавца всё же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть:

  • аварийной;
  • обязательно наличие системы теплоснабжения и исправной сантехники;
  • фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям.

Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны. Выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии. В худшем случае признание сделки недействительной. Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

  1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
  2. ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
  3. ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Наши партнеры - юридическая компания ответит на ваш вопрос в течение 15 минут

32 комментария

    • Здравствуйте, Татьяна. Вероятно, вы пишите о переуступке по договору долевого участия. Обратите внимание на то, что договор переуступки, как и ДДУ, должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, нужно проверить все расчеты — если на момент заключения договора переуступки за предыдущей стороной-покупателем есть определенный долг в расчетах, он может стать вашей головной болью. Застройщик должен дать свое письменное согласие, без которого переуступка будет считаться недействительной. Аналогичная ситуация с банком — если покупка оформляется с участием заемных средств, то согласие банка обязательно. Ну и, конечно, нужно оценить риск недостроя, будет ли сдан объект вовремя и без задержек.

  1. Добрый день, при приобретении мною квартиры находящейся в ипотеке у продавца какие есть риски и какова процедура, ипотека от Сбербанка.

    • Здравствуйте, Мария. Если остаток по ипотеке небольшой и вы задатком гасите её, риски большие: предположим, после погашения продавец откажется от сделки или будет тянуть время со снятием обременения, то вернуть вам свои деньги будет проблематично. Здесь все зависит от чистоты намерений продавца. И потом, надо смотреть, состоял ли с браке продавец, чтобы избежать притязаний по разделу имущества. Если на этом основании признают сделку недействительной, то свой задаток, отданный, по сути, банку, вернуть будет практически невозможно.
      С согласия банка можно оформить покупку без задатка в один день — этот вариант более безопасен. Ваши деньги кладутся в банковскую ячейку, представитель банка снимает обременение и здесь же в регпалате регистрируется сделка, деньги уходят часть продавцу на заранее открытый счёт и в счёт погашения ипотеки. Здесь проблема может быть только одна: если регпалата не зарегистрирует переход прав, то опять же деньги, направленные в счёт погашения, вам никто не вернёт. Не зарегистрировать могут только если есть запрет регистрационных действий на данное жильё (например, по другим кредитам продавца). Вот эту информацию и нужно узнать в день сделки, то есть убедиться в отсутствии ареста квартиры.

  2. Добрый день.Меня интересует порядок продажи квартиры в ипотеке и частичном закрытии долга мат.сертификатом.Как должна проходить продажа в этом случае.Когда нужно выделять доли детям,их двое.И после того,как доли будут выделены,я могу продать квартиру или есть ещё какие то ньюансы?

    • Здравствуйте, Елена. Если я правильно поняла, вы хотите продать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке и при этом предполагается погасить часть долга материнский капиталом. Квартиру можно будет продать только после того как будут выделены доли.
      Для начала нужно будет заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору о перечислении материнского капитала в счет основного долга и накопившихся к этому времени процентов. Такое соглашение составляется банком, заемщик подписывает. После погашения ипотеки вы с супругом должны зарегистрировать квартиру в равных долях на себя, а потом выделить доли детям (обычно это делают договором дарения). После второй регистрации перехода прав в Россреестре у вас будут детские доли (обычно по 1/4) и ваши с мужем (предположим, тоже по 1/4). После этого вы можете продать квартиру, но только с согласия органа опеки и попечительства. Чтобы получить это согласие, нужно подтвердить обеспечение детей равноценными долями в другом жилом помещении.

  3. Добрый день. Понравилась квартира в новостройке, в ещё не сданном доме, но продаёт не застройщик, а физ лицо. Приобретала хозяйка по ДДУ при помощи ипотеки. Сейчас остаток долга по ипотеке 2 200 000р. Опасаемся рисков. Ипотека в сбербанке. Мы хотим приобрести за наличные. Как обезопасить сделку, если возможно, поэтапно. Спасибо.

    • Здравствуйте, Илья. Вам нужно:
      1. Выяснить, погасила ли хозяйка долг перед застройщиком. Если нет, то договор цессии нужно будет составлять только с согласия застройщика. Если долг погашен, то застройщика нужно просто уведомить — это общие правила. На деле бывает, что в ДДУ стоит запрет цессии вообще, может быть предусмотрена за это доплата в размере до 10%.В таких случаях, если такой пункт не был оспорен, можно попасть в неприятную ситуацию.
      2. Нужно выяснить, по каким причинам дольщик, не дождавшись завершения строительства, решил отказаться от квартиры. Возможно, это долгострой или, что еще хуже, есть притязания других лиц (бывших супругов, детей и т.д.). Можно заказать правовую экспертизу на предмет законности единоличного участия в ДДУ, чтобы исключить такие проблемы.
      3. От банка нужно согласие на заключение договора цессии, поскольку ипотека не погашена. На практике банки очень неохотно идут на это, предпочитая, чтобы покупатель (то есть вы в данном случае) оплатили сразу всю ипотеку в качестве первоначального взноса. В вашей ситуации это более двух миллионов — слишком большая сумма для задатка, риск очень большой. Что, если впоследствии продавец откажется составлять основной договор, а деньги уже банк не вернет?
      Если банк согласится на переуступку, то нужно будет тщательно продумать процедуру покупки. Наилучшим вариантом было бы составление трехстороннего договора, где банк выступает самостоятельно, в документе указывается, какая сумма идет банку, какая — продавцу. Деньги закладываются в банковскую ячейку, договор цессии и заявление о прекращении ипотеки от банка подается для регистрации одновременно.
      4. Если вам удастся договориться с банком, то ни в коем случае не указывайте в договоре переуступки сумму, не соответствующую реальной цене квартиры (то есть заниженную — об этом может попросить продавец). В случае недостроя вы получите от застройщика только то, что было указано в договоре.

  4. Здравствуйте. Какие особенности сделки и риски продавца , когда квартиру покупают на ипотеку с материнским капиталом. Как происходит расторжение договора при неуплате. Спасибо.

    • Здравствуйте, Сергей!
      Наибольшие риски и проблемы у покупателя, так как в случае расторжения договора наступают весьма тяжелые финансово-экономические последствия именно для покупателя, ведь он становится должником по обязательством перед государством (в лице пенсионного форда, по вопросам материнского капитала) и перед банком по вопросам выданного кредита.
      Для продавца все также как и при обычной сделке. Но учитывая, что средства расплаты кредитно-ипотечные средства, а также государственное пособие (СМК), то вероятность неуплаты мала. Да и если она возникнет, то решить вопрос о взыскании не проблематичен.
      Хотя иногда встречаются случаи, когда в договоре купли-продажи указывают на материнский капитала как частичную проплату, а в итоге эта сумма не поступает в пользу продавца, так как она не была по различным обстоятельствам одобрена ПФ РФ. Соответственно у покупателя недостающей суммы нет и получается, что около 450 000 рублей зависает. И эти деньги можно истребовать только с покупателя, а не с государства. Как правило, покупатель не располагает такими финансами, так как он при покупке делал спасительный расчет на СМК. Это, наверное, один из типичных рисков для продавца. Его избежать можно путем совершения сделки лишь в том случае, когда будет точная уверенность, что оплата по материнскому капиталу подтверждена. То есть заключать договор с условием передачи недвижимости покупателю после полной уплаты цены договора, в том числе перечисление средств СМК. Такой договор и законодательством и практикой допускается, а именно договор заключается и проходит госрегистрацию, но передача недвижимости, только после оплаты. А если оплата не производится, то стороны в договоре предусматривают это как основания для расторжения договора (в том числе односторонний отказ от исполнение со стороны продавца). Правда, в Вашем случае добиться такого результата (таких условий договора) сложно, ведь частично оплата кредитными средствами, то есть будет обременение, соответственно банк будет участвовать в формировании договора купли-продажи и такие рискованные условия для себя он не пропустит.

      Если условия договора будут стандартные и возникнет неуплата после заключения договора, госрегистрации перехода права собственности, то это будет поводом для взыскания денежных средств в судебном порядке (как неисполненное обязательство). Также только в судебном порядке можно будет расторгнуть договор, но так как сумма от банка, вероятнее всего, поступит, то скорее всего в расторжении суд откажет (если кончено основной платеж не будет за счет СМК).

  5. Приветствую. Помогите разобраться. Продаю свою квартиру покупателям (семейная пара) по ипотеке. В ходе подписания предварительного договора (он до 06.06.2017г.), со стороны покупателей была озвучена фраза: "если с момента передачи денег Продавцу (т.е. мне) вы еще будете проживать в этой квартире (хоть день, хоть 14 дней) и до момента пока продавец не съедет из уже проданной квартиры, у нас (Покупателей) уже начнется оплата ипотеки и так как мы понесем убытки, вы (Продавец) будете платить часть ипотеки вместе с нами до момента пока не освободите жилплощадь". Я конечно в глубоком шоке…. При этом настаивают чтоб я съехала чуть ли не через 2 дня после сделки и полной оплаты. Я за это время не успею выписаться сама и сына, ему 2 годика и выписать свою маму (она инвалид первой группы, лежит и не встает). Я действую от ее имени на основании ген.доверенности. Она единственный собственник этой квартиры. Основной договор еще не подписали. Но я не могу ни билеты купить, ни в ПФ снять маму с учета, ни в соц защите, сама не могу уволиться потому, что еще не известно одобрит ли Покупателям Сбербанк ипотеку. И налички вообще нет, связана по рукам. Что мне делать и как правильно поступить? Не являются ли действия моих покупателей противозаконными. Смахивает на вымогательство…… Спасибо

    • Здравствуйте, Светлана!
      О законности таких условиях можно говорить, если покупатели станут полноправными собственниками квартиры на основании сделки купли-продажи, заключенной Вами.
      Практика подобных сделок предусматривает снятие с регистрационного учета собственника и членов его семьи к моменту заключения сделки, а освобождение жилья допускается в течение 1-7 дней с момента приема-передачи квартиры.
      Вообще даже условие выехать из квартиры по предварительному договору при оплате частичной стоимости, то есть до заключения основного договора будут иметь силу, опят-таки, если в итоге будет совершена сделка. В противном случае, все запреты и ограничения не будут иметь юридического значения.
      Но судя по условиям предварительного договора, Ваша выписка и выписка членов Вашей семьи, а также выезд из квартиры потребуется с момента заключения договора и его госрегитрации. То есть не с момента передачи частичной оплаты (в рамках действия предварительного соглашения), а с даты заключения договора купли-продажи.
      Соответственно до момента заключения сделки (ориентировочно к 06.06.2017 г.) у Вас имеется какое-то время на снятие с регистрационного учета и подготовку имущества к переезду, в том числе поиска иного жилья куда можно, в том числе временно, переехать.
      К сожалению, оспорить такое условие Вы не сможете, так как сами заключали договор, были осведомлены о таких условиях и приняли их. Это обстоятельство не дает Вам право на оспаривание.
      Сам факт привлечения к имущественной ответственности — дело обычное, но формулировка, которую Вам предложили продавцы немного странноватая. И тем не менее, она не противоречит закону. Сумма неустойки при нарушении Вами условий договора будет определяться по принципу: ежемесячный ипотечный платеж будет разделен на количество заемщиков и Вас (то есть плюс 1), полученный результат будет дополнительно разделен на 30. Полученная сумма и будет размер неустойки за один день просрочки Вашего обязательства.

  6. Добрый день! Помогите с ответом)) Мы заключали предварит.договор с супругом на приобретение 3-х кв. (мат.капитал+доплата). Так как ребенку на сег. день нет еще 3 лет, то мат.капитал оформляли через банк.Банк нам одобрил. Но по личным обстоятельствам( с нашей стороны ) сделку мы отменили.Для того что бы не платить в банке штраф ( по совету риелтора ) мы написали "временную остановку на неопред.срок"(вроде так называется). Но дело в том что в сентябре ребенку уже будет 3 года и скорее всего покупать квартиру мы будем только после сентября. Что нам делать в такой ситуации? Насколько я знаю, после 3-х лет мат.капитал можно забрать без банка, через почту. Что может предъявить нам за это банк ?И что делать нам?

    • Здравствуйте, Людмила!
      Так как денежные средства из бюджета (маткапитал в счет погашения процентов по кредиту) банку не были выплачены, то ранее написанное заявление на использование материнского капитала можно аннулировать, написав другое заявление (иной способ использование капитала).
      Также, как следует из Вашего описания, банк не предоставил Вам кредитные средства, соответственно, ответственности не возникает за нарушение условий пользования кредитом и его возврата.
      Однако возможна ответственность за неисполнение кредитного договора (если он подписан с Вашей стороны, но не реализован). Эта ответственность может быть предусмотрена договором (а может и нет). С целью избежания такой ответственности нужно договориться с продавцами квартиры о том, чтобы они подтвердили (предоставили Вам соответствующее письмо), что сделка как бы отменена по их инициативе, то есть не по Вашей вине, а другого устраивающего Вас жилья Вы не нашли. Объяснив ситуацию в банке можно просить руководство о не применении и к Вам ответственности ввиду специфики ситуации и отказу от исполнения кредитного договора (расторгнуть договор). Или, если продавец не пойдет Вам на встречу, просто объясните в банке (по-человечески) суть Вашего решения и учитывая, что банк не понес никаких потерь дело может обойтись без штрафов и прочих неприятным моментов.

  7. Добрый лень! Япродовец иединственный собственик квартиры стал продавать ее ,покупателю сбербанк одобрил ипотеку все документы готовы и подписаны отнесли в банк они дали отказ мативируя тем что мол с етим продавцом не хоият иметь дело хочу добовить что онлайн сбербапнк заблокирован может ли быт ето причиной отказа переводе денег по договору на мой счет и как ето усторонить,Заранее спасибо

    • Здравствуйте, Нодари!
      Нет, официальной причиной того, что Вы нежелательная персона для банка, не может быть. Потому что таких оснований нет. И даже отсутствие у Вас банковского счета в сбербанке также не препятствие в сделке, так как согласно правилам ипотечного кредитования сбербанка кредит может быть получен не только безналом (переводом средств на счет продавцу квартиры), а заемщиков в отделении банка.
      Однако в силу п. 1 ст. 821 ГК РФ банк может отказать клиенту в выдаче кредита при очевидных обстоятельствах, указывающих на то, что кредит не будет погашен. При этом банк может сослаться даже не на то, что заемщики не благонадежные, а на то, что сделка по покупке и залогу носит большие юридические риски.
      Бороться с такими обстоятельствами довольно трудно. Инициатором должны быть заемщики и вопрос решается в судебном порядке.

  8. Добрый день!
    Мною планируется приобретаться квартира у, мягко говоря, пьющих людей. Взамен им будет куплена квартира большей планировкой, но в другом регионе, а оставшаяся сумма денег будет переведена на счет. Сделка будет оформляться через нотариуса и с использованием ипотеки и мат. капитала. Справки из НД и ПНД на момент сделки будут предоставлены. Подскажите как еще себя обезопасить от того, чтобы третье лицо через некоторое время не смогло опротестовать сделку????
    И еще, если даже сделку признают недействительной, то что тогда делать с ипотекой и мат капиталом??? Так и продолжать платить????

    • Здравствуйте, Александр Станиславович!
      Получается, что, получив справки из диспансеров, вы отметете возможные возможные претензии о недееспобоности, удостоверив сделку у нотариуса, Вы исключите правовые несоответствия, злоупотребления правом, фактор давления и т.п.
      Тогда с учетом социальной характеристики лиц могут быть намеки на заключение сделки при тяжелом стечении обстоятельств. В этой связи сделка не должна совершаться как бы единовременно, сразу. Нужно создать ощущение, что с момента договоренности и заключения сделки прошло значительное время. А также показать, что собственники понимали смысл на протяжении длительного времени. В этой связи перед основной сделкой следует хотя бы для видимости заключить предварительный договор. А через некоторое время основной договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом. Как в предварительном, так и в основном договоре делайте сноску о том, что продавец не находится в трудном (чрезвычайном) положения и совершает сделку не находясь в безвыходном положении.
      Кроме того, заключая договоры необходимо предварительно оценивать квартиры на предмет рыночной стоимости и, кончено, договорная цена не сильно разниться с рыночной.
      Если сделку признают всё же недействительной, то кредитные обязательства для Вас останутся в силе, то есть взаимоотношения с банком не прекратятся. Правда, у банка появятся некоторые дополнительные рычаги воздействия, например, банк может потребовать предоставить по кредиту другой равноценный залог (вместо квартиры) или выдвинуть требование о досрочном погашении кредита и прочее (в зависимости от теста договора).
      Материнский капитал также будет считаться реализованным, никаких возвратов в пенсионный фонд не будет предусмотрено, как и повторных выплат (заявить о получении МСК заново) также не будет производиться.

  9. Здравствуйте.Я продала квартиру 20 января 2018 года. Теперь покупатель намекает на то, что может отказаться от квртиры в течении 6 месяцев. яяяяяпокупатель мне должна денег как и договаривались там за новую раковину и в комодик прихожей .теперь она мне можно сказать шантажирует . чтобы не отдать деньги за мебель говорит . что дверь не устраивает. то канализация ее не устраивает. Покупатель часитчно взяла ипотеку в банке. остальные деньги дала наличными.Может ли она отказаться от квартиры.У нас тех денег уже нет

    • Здравствуйте, Салима!
      Отказ от сделки по тем основаниям, на которые ссылается покупатель маловероятны, так как они являются несущественные. Кроме того, перед заключением договора, скорее всего, был осмотр квартиры, а указанные элементы не относятся к скрытым дефектам. Также подписан акт приема-передачи и прочие обстоятельства. В сумме они говорят, что покупатель знал при заключении договора о них, принял их, а это уже является серьезным препятствием к оспариванию сделки. Более того, покупатель не может ясно выразить в чем суть его требований.
      Но также не ясно как Вы прописали обязательства о продаже мебели (или как отдельное имущество ,или в составе квартиры). Но, в принципе, и тот и другой вариант пригоден для настаивания на исполнения денежного обязательства покупателем.
      Мы рекомендуем настаивать на своих требованиях, в том числе написать покупателю претензию. Показывайте свою уверенность и говорите, что квартиру они приняли без претензий, а что было далее с квартирой Вам не известно, прошло более месяца. Вероятно, недочеты в квартире вообще их вина.

  10. Добрый день! Покупаем квартиру, которая частично находится в ипотеке, деньги вместе с риелтором в банке внесли в счёт погашения ипотеки продавца, обременение с квартиры снято, все жильцы выписаны, но накануне заключения основного договора и перевода оставшейся суммы продавцу за квартиру, продавец умер, сделка не состоялась. Подскажите как теперь вернуть деньги, которые мы вносили в счёт погашения ипотеки?

    • Здравствуйте, Виктория!
      Эти денежные средства можно вернуть путем обращения с иском к наследникам.
      Фактически Вы вносили в банк денежные средства за третье лицо. Соответственно встречное обязательство перед Вами возникло у наследодателя. Так как он умер, то взыскание возможно из наследственной массы.
      Поэтому Вы должны сейчас заявить о своем требовании нотариусу, который ведет наследственное дело. У Вас договор не заключен, соответственно Ваше требование есть ничто иное как неосновательное обогащение. И сразу же можно, узнав данные претендентов на наследство, подавать в суд на взыскание неосновательного обогащения, признавая их ответчиками.

  11. Присмотрели квартиру, планировали взять ее в ипотеку, сумма небольшая, но на втором осмотре квартиры с мужем продавец озвучила, что квартира у нее в ипотеке, что якобы если мы готовы ее купить то она закроет ипотеку, снимет обременение и продаст ее нам, но нужно будет составить договор, чтобы мы не отказались ее покупать. Подскажите, какую сумму минимальную можно дать в залог продавцу? Какие существуют риски покупки такой квартиры в ипотеку опять же? Как долго длится процедура снятия обременения по ипотеке? Что обязательно уточнить у продавца по квартире и ипотеке? Заранее спасибо.

    • Здравствуйте, Инна!
      Если квартира будет освобождена от ипотечного бремени, то сделка с ней будет обычная. Без сверхрисков.
      Главное достоверно убедиться, что продавец полностью погасил кредит и у банка к нему нет претензий. Для этого следует попросить справку об отсутствии задолженности перед банком.
      Ипотека погашается в течение 5 дней.
      Банк сдает вместе с продавцом в Росреестр заявления о погашении ипотеки, справку об отсутсвии задолженности и пр.
      Задаток лучше не давать, а Просто заключить предварительный договор, в котором предусмотреть точные даты основной сделки и соответственно снятия обременения. Продавцу следует давать времени не более 1 месяца. Если за это время он не решит вопросы, значит с квартирой или кредитом серьезные проблемы.

  12. Здравствуйте . Подскажите пожалуйста у меня купил покупатель квартиру в ипотеку через Сбербанк. Если через год он найдет какие нибудь недостатки и захочет вернуть квартиру . Мне придется вернуть деньги которые мне перевёл банк?Или этим будет зан иметься вопросом банк и меня это не касается ??

    • Здравствуйте, Ирина. Такая ситуация маловероятна, но теоретически возможна. Если через год покупатель найдет недостатки и подаст иск о признании сделки недействительной, банк будет выступать в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Истцом будет только покупатель. Если вы будете признаны недобросовестным продавцом, а сделка незаконной, вы должны будете вернуть деньги покупателю и банку пропорционально их долям.

  13. Добрый день! Продаем квартиру, написали расписку в торопях, без предварительного договора, сейчас читаю ее и думаю, что не правильно она оформлена? выглядит так: расписка в получении денег дата…город…Я ФИО паспорт серия..N..(нет даты рождения, нет кем когда выдан паспорт) получила задаток за квартиру по адресу ул.. дом.. кв..( не написано задаток за что продажу, аренду или еще что, не написано сколько комнат, площадь) в сумме число и прописью, перечислением мне на карту банка при свидетелях фамилия и только инициалы. Т.е получила деньги от покупателя безналичным путем перечесления на счет, при этом при расписке покупатель не присутствовал, расписку писали его взрослому сыну. Такая расписка оформлена не правильно? Если я откажусь от продажи слишком долго по времени она затянулась, можно вернуть только задаток, но не в двойном размере? и если откажется покупатель задаток останется у меня? такая расписка считается действительной, без присутствия покупателя? или безналичное перечисление считается доказательством, чек?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Факт оплаты будет зафиксирован и подтвержден.
      А вот условия задатка вряд ли можно будет подтвердить. Ведь законом предусмотрено, что задаток должен быть в виде соглашения в письменной форме.
      Указанную расписку признать соглашением о задатке трудно, так как не указаны существенные условия и поэтому в лучшем случае это соглашение будет считаться незаключенным. А так как нарушено правило о фирме договора, то и использовать свидетелей в подтверждение договора нельзя.
      Поэтому с большей вероятностью говорить о надлежащем заключении соглашения о задатке нельзя. Правда, многое зависит от квалификации адвокатов, которые будут представлять стороны в споре (если дело дойдет до судебного разбирательства).
      Вообще в случае неясности о назначении платежа, он считается как авансовый платеж.

  14. Добрый день! Я продаю квартиру. Мои покупатели берут ипотеку. Деньги на первый взнос они получат , только 28 октября т к у них своя квартира продаётся по цепочке, сделка уже состоялась, но денег ещё нет. Мне они предлагают провести банковскую сделку 16 октября и отдать документы на регистрацию. 29 октября они готовы отдать мне свои деньги и деньги банка ( уже после нашей регистрации). У меня вопрос , что если у них не получится получить деньги по своей сделке и они не смогут со мной рассчитаться 29 октября? А наша сделка уже прошла и документы на них оформлены? Спасибо заранее

    • Здравствуйте, Виталина. Сделка может не состояться, если деньги покупателям за их квартиру не отдадут до 29.10.2019 или что-то пойдёт не так с ипотекой. Кстати, может быть и то, и другое вместе. Если регистрация будет произведена, но денег вам не передадут, вам предстоит затрата времени на признание сделки недействительной. При отсутствии возражений — добровольно, без конфликтов. Но практика знает и другие случаи, и вся эта ситуация может быть предметом разбирательства в суде. Не забывайте, что этих людей вы знаете только поверхностно. В чем проблема оформить регистрацию в день получения денег?

  15. Здравствуйте! Покупаю квартиру через ипотеку Сбербанка, хотела бы узнать достаточно ли хорошо проверяется квартира на чистоту сделки или нужно подстраховаться и проверить ее самой?

    • Здравствуйте, Анастасия!
      Да, проверка есть, но исключительно на документальном уровне. То есть исследуется первичные документы, сведения из реестра, даются рекомендации в оформлении сделки и пр.
      Однако в редких случаях изучают личность продавца, возможные жизненные обстоятельства, которые могут в дальнейшем повлиять на состоятельность сделки.
      Поэтому рекомендуется также параллельно проводить собственную проверку объекта и оценивать сделку на предмет возможных рисков. Для этого можно нанять риэлтора с авторитетной репутацией или адвоката.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз. Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных и Пользовательским соглашением.