Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка


Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

  • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
  • Стоимость квартиры;
  • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
  • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

  • Быть отдельной квартирой;
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.


Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС - страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит - прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму - 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).
Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе - теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда - должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

63 комментария

  1. Здравствуйте! Берем ипотеку, банк одобрил заявку на 1 850 000 руб, нашли квартиру, передали в банк документы .Через две недели банк сообщает, что на основании оценки дает нам ипотеку на сумму 1 970 000 руб и не меньше. Почему мы обязаны брать сумму больше, чем продает нам Продавец?

    • Здравствуйте, Ольга!

      Заключение кредитного договора – добровольное выражение воли сторон. Банк имеет право отказать в выдаче кредита, если устанавливаются обстоятельства ненадлежащей (низкой) кредитоспособности заемщика, то есть когда запрашиваемая сумма кредита слишком велика для клиента и имеются риски невозврата займа.

      Отказ же на том основании, что заемщик желает получить меньшую сумму, нежели предлагает банк необоснован. Это нарушение прав потребителя, так как банк навязывает дополнительную сумму, что приведет к дополнительным имущественным нагрузкам заемщика.

      Поэтому следует написать письмо руководителю банка с указанием на неправомерность требований банка и попросить заключить договор на условиях предлагаемых клиентом.

      Если это не даст результатов, то данные действия можно обжаловать в судебном порядке по иску о защите прав потребителя.

  2. Здравствуйте. Продажа дома. Покупатель берет через ипотеку. Документы зданы в банк. Сказал деньги получит лично и рассчитываться будет лично. Прошло около месяца, ждём денег, и как по его словам он ждёт звонка из банка. Все как-то подозрительно долго. Хотелось бы услышать мнение кого нибудь знающего этот процесс. Заранее благодарен.

    • Здравствуйте, Руслан!
      Один из вариантов договорных условий при покупке недвижимости с кредитными средствами — получение заемных средств покупателем и последующее проведение расчетов с продавцом. Это одна из менее выгодных для продавца договорная ситуация, так как снижаются экономические гарантии продавца. В итоге все упирается на какой стадии находится сделка. Обычно банк выдает деньги после оформления ипотеки в Росреестре и при фактическом совершении сделки, хотя встречаются и обратные ситуации.
      Если Вы не совершили сделку (не уступили права собственника покупателю), то беспокойств не должно быть. Месячный срок одобрения и получения кредитных средств разумный, хотя можно сказать, что банк не действует оперативно.
      Когда же сделка оформлена, а денег не поступило и ипотека в силу закона на продавца не оформлена (то есть недвижимость не передана в залог до даты уплаты всей суммы), то настало самое время проявлять интересе к состоянию дел. Вначале следует прибыть вместе с покупателем в банк для уточнения информации у специалиста о состоянии вопроса об одобрении кредита. Дальше ориентироваться по обстоятельствам.

      Для более детального консультирования необходимо получить сканкопию договора купли-продажи дома, так как договор индивидуальный и содержит множество нюансов, которые следует учитывать при выдаче правового заключения по возникшей ситуации.

  3. Здравствуйте. Покупаем квартиру в новостройке. В документах застройщика прочла сл. пункт, что стоимость квартиры может меняться, ввиду повышения стоимости стройматериалов, зарплаты рабочим и еще разным др. причинам. На что обратить внимание при подписании договора ДДУ, чтоб цена покупки осталась такой, которая заявлена застройщиков на сегодняшний день? И еще… застройщик просит подписать доверенность на своего сотрудника, кот. якобы будет представлять наши интересы в кадастровой палате, для постановки на кад. учет. Это обязательно? или мы сами можем оформить кадастровый учет, с получением паспорта. Дорого ли стоит вся эта процедура и насколько волокитно? Спасибо

    • Здравствуйте, Лиза!
      Вам следует потребовать, чтобы застройщик внес в текст договора условие о цене приобретаемой квартиры такого плана: цена за квартиру должна быть четко выражена в рублях (общая сумма) и за квадратный метр (детализация, обоснование цены), а также должна быть такая фраза, что установленная цена является твердой и изменению и перерасчету не подлежит (за исключением случаев отклонения фактической площади квартиры от планируемой по итогам измерений, проводимых кадастровым инженером после сдачи дома в эксплуатацию).
      Относительно кадастрового учета. То в силу закона застройщик должен поставить многоквартирный дом на кадастровый учет, а с домом одновременно должны быть поставлены на кадастровый учет и все помещения (квартиры) в нем. Так что эту деятельность должен осуществлять самостоятельно именно застройщик, при чем за свой счет.
      Вам следует дополнительно закрепит это условие в договоре, потребовав включение в текст договора пункта, предусматривающего выдачу вместе с прочими обязательными документами и кадастрового паспорта на Вашу квартиру.

    • В дополнение.
      Кадастровый учет Вы можете осуществить отдельно на свою квартиру самостоятельно от учета дома целиком. Но нужно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Для кадастровых работ Вам понадобятся услуги кадастрового инженера, который должен Вам составит технический план (ориентировочная стоимость — 3000 руб.). Далее в кадастровый органа предоставляете документы на кадастровый учет (бесплатно), результатом мероприятия будет выдача Вам кадастрового паспорта. Общая продолжительность мероприятий в классическом варианте (если нет осложнений в ситуации) 1 -1,5 месяца.

  4. Здравствуйте. Мы с мужем подали заявку в сбарбанк на ипотеку, заявку одобрили. Квартиру мы нашли. Сейчас необходимо совершать сделку, квартира продается через агентство недвижимости и вот тут у меня вопросы. Во-первых могу ли я заключить предварительный договор на куплю продажу квартиры без залога (агентство просит внести 100т.р. для залога)? Второе квартира продается по доверенности на сотрудника агенства, собственник квартиры имеет двойное гражданство РФ и США, опасаюсь покупать квартиру по доверенности. Подскадите какие документы посмотреть чтобы проверить что квартира чиста для продажи?Могу ли я запросить как постороннее лицо в росреестре и ЖЭУ информацию на данную квартиру?Спасибо.

    • Здравствуйте, Анна!
      Относительно залога. Да, Вы можете заключить предварительный договор без задатка. Условие предварительного договора может предусматривать задаток, а может не содержать условия о нем, то есть это не императив закона, а все решается по договоренности сторон, где царствует принцип равноправности. Вы можете просто поставить агенство перед выбором: либо они работаю на Вашем условии (без задатков), либо Вы не будете пользоваться их услугами. Правда, и агенство может выдвинуть Вам встречный ультиматум и, если Вам квартира очень понравилась и Вы твердо решили брать ее, придется пойти на поводу. Но в таком случае следует настаивать на том, что если в документации на квартиру, а также из прочих обстоятельств будут усматриваться проблемы в заключении и исполнении сделки, а также трудности в дальнейшем владении и распоряжении квартирой, то это не квалифицируется как безосновательный и немотивированный отказ.

      Относительно проверки квартиру на "юридическую чистоту". Сделка по доверенности всегда определенный риск. Вам для начала следует выяснить, где находится собственник, можно ли с ним увидеться или хотя бы переговорить по средствам связи (в ходе таких встречи, разговора нужно выяснить добровольность волеизъявления в продаже квартиры, причины по которым продавец не может сам участвовать в заключении и исполнении сделки и пр.). Далее следует нанести вместе с доверенным лицом визит к нотариусу для того, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана, что её действительно удостоверял нотариус и пр.
      Конечно, следует проверить обороноспособность квартиры. Здесь следует провести целый комплекс мероприятий:
      — запросить и тщательно (желательно со специалистом-юристом/риэлтором) ознакомиться с первичной документацией на квартиру (документы-основания на собственность у продавца (договоры, акты-приема передачи и пр.));
      — из вышеуказанных документов узнать о предыдущем владельце квартиры. С ним было бы не лишним встретиться и узнать о подводных камнях, о возможных неприятных сюрпризах и пр.;
      — самостоятельно запросить выписку в Росреестре из госреестра на квартиру;
      — вместе с доверенным лицом запросить расширенную справку на квартиру (история сделок) в Росреестре, справку о составе семьи (о прописанных лицах) в МФЦ;
      — проверить через сайт судебных приставов о наличии исполнительных производств в отношении собственника;
      — проверить через судебный сайт ГАС РФ "Правосудие" о судебных делах с участием продавца-собственника;
      — выяснить имеется ли у продавца супруг, который должен дать согласие на сделку;
      — совместно с приглашенными Вами работниками БТИ осмотреть квартиру на предмет незаконной перепланировки;
      — неофициально Вы можете прибыть в управляющую компанию, объяснить суть Ваших намерений и попросить дать данные о наличии задолженности по коммунальным платежам и прочие жилищно-хозяйственные проблемы.
      Если при этих проверках проблем не будет, то сделка относительна чиста.

  5. продаем дом в ипотеку. какие документы необходимы? есть тех паспорт . док. на собственность. а вот кадастровый паспорт на прежнего владельца. надо ли его переделывать?

    • Здравствуйте, Галина!
      Необходимо, чтобы были актуальны и значились за продавцом документы о праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
      Остальные: кадастровый паспорт, технический паспорт и пр., достаточно, чтобы они правильно описывали технический и физические параметры недвижимости. Если покупателя не устраивает кадастровый паспорт с данными прежнего владельца, то этот паспорт можно просто заказать в Росреестре (стоимость 200 руб.). В связи со сменой собственника данные в кадастровом паспорте автоматически меняются и поэтому в государственном кадастре сведения актуальные и их переделывать не нужно.
      Также Вам следует решить вопрос о земельном участке, так как его судьба должна следовать судьбе строения на нем находящемся.
      Кроме документов на объекты, нужно получить все необходимые согласия от супруга, а если в собственности участвуют дети, то разрешение органа опеки.
      При регистрации сделки об ипотеке следует поднимать вопрос отдельно: должна быть соответствующая ссылка в договоре, в Росреестр подается отдельное заявление на ипотеку и пр.

    • Здравствуйте, Марина!

      Очень многое зависит от жизненной ситуации: семейное положение участников сделки, наличие/отсутствие детей-собственников, продаваемой недвижимости, вид собственности (личная, общая), разновидность залога (ипотека или закладная), особенности условий кредита, ипотеки, наличие средств федеральных/муниципальных субсидий и дотаций в качестве средств частичной оплаты и пр.
      В этой связи даже базовый пакет документов будет значительно варьироваться. Поэтому для полного и исчерпывающего ответа нужно знать вышеуказанные обстоятельства.

  6. Добрый день!Нам одобрили ипотеку в АбсолютБанке.Для сделки сказали явиться в банк
    При себе на сделку иметь:
    — паспорт
    — нотариальное согласие от супруга (форму прилагаю)
    — анкета, трудовая, справка о доходах (если не сдавали в банк)
    — денежные средства для оплаты страховки
    — денежные средства для оплаты первоначального взноса
    Подскажите зачем нужен первоначальный взнос банку который нас кредитует? Разве они не должны попасть на счёт продавца?(денежные средства)

    • Здравствуйте, Людмила!
      Условия сделки предусматривают первоначальный взнос, выплачиваемый продавцу Вами (покупателем). От этого зависит будущее сделки, а значит и состоятельность ипотеки (залога приобретаемой квартиры в пользу банка). Все это в конце-концов определяет необходимость предоставление банком целевых кредитных средств.
      Таким образом, банк со своей стороны и в пределах своей компетенции берет под контроль сделку.
      Наверное еще условием купли-продажи предусмотрено, что все денежные средства продавцу должны поступить через банковский счет банка займодавца. Тогда здесь вообще все понятно. Банк Вам предложит положить деньги на счет для дальнейшего перечисления денег продавцу.

  7. Добрый день! Если одобрили ипотеку на определенную сумму и в течении 2 месяцев нашли конкретный вариант квартиры. Подали все доки в банк. Их одобрили. На подписание ипотеки нужно уложится в эти же 2 месяца? Или после одобрения конкретного объекта срок подписания ипотеки увеличивают?

    • Здравствуйте, Екатерина!
      Все зависит от конкретного банка. У каждого банка свои правила.
      Но если вариант выбранной квартиры и сумму кредита одобрили, то идет процедура подготовки документов к заключению договора. Эта другая процедура, вернее, следующий этап и его срок начинает течь отдельно. То есть по факту Вы соблюли 2 месячный срок на поиск. Теперь для Вас устанавливают новый срок — для заключения, собственно, договора.

  8. Здравствуйте!Подскажите пожалуйста,какие документы нужно предоставить нотариусу для оформления договора купли-продажи по ипотечному кредиту?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Нотариус проверяет законность сделки и может попросить представить тот или иной документ в зависимости от конкретного случая. Но в любом случае, запрашиваемые документы, которые могут дать представление о возможности заключения сделки, должны содержать ответ на вопрос соответствует ли закону договор и учтены ли законных интересы участников сделки.

      Обычно нотариус запрашивает документы о предмете сделки, то есть правоустанавливающую документацию на недвижимость (документы основания по возникновению права собственности), правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН), техническую документацию (технический паспорт, кадастровый паспорт и пр.). Проверяет наличие обременений и ограничений в отношении объекта недвижимости. Также нотариус выясняет все о правах лиц проживающих в объекте недвижимости (справка о составе семьи, выписка из поквартирной книги и т.п.), о семейном положении продавца и покупателя, их дееспособности, возможности совершать сделку без предварительного согласия третьих лиц (супруг, опекун, законный представитель и пр.), а если такие лица имеются, то наличие надлежащего одобрения от них. Не остается без внимания и кредитный договор, договор ипотеки, как составные части сделки.
      Как Вы понимаете, вариаций множество, поэтому для того, чтобы дать более-менее точный ответ нужно располагать информацией об описанных обстоятельствах.

  9. Я продаю квартиру , продавец покупает по ипотеке. Хочет оформить сделку сам, без риэлтора и юриста. Я переживаю, за честность сделки. Какой риск у меня как у продавца

    • Здравствуйте, Елена!
      В этом нет ничего странного. Так как в сделке участвует банк, как залогодержатель и займодавец, то сделка и так проверяется на юридическую безопасность. Специалисты банка, также организовывают и регистрацию сделки в Росреестре. Поэтому ни бристы, ни риэлторы особо не понадобятся.

      Кроме того, больший риск всегда несет покупатель, так как, если будут незаконные действия, то последствия сделки можно обернуть вспять и восстановить положение, которое было до заключения сделки. Это означает, что продавец всегда может вернуть предмет сделки обратно.

      Поэтому Вам следует внимательно вчитываться в текст договора, в особенности в разделы цены и порядка оплаты. Не соглашаться на авантюрные предложения и странные действия. То есть все делать по закону, на бумаге отражать все как было оговорено, не подписывать документов "на будущее" (то есть письменно подтверждать сейчас как свершившееся то, чему только предстоит свершиться в будущем) или незаполненные бланки, чистые листы и т.п.
      Самой распространенной ошибкой — это завышение или занижение цены в договоре или уплата части денег "в серую".

      Таким образом, если Вы к покупателю будете относится как к незнакомому человеку с соответствующими реакциями недоверия и лично вести сделку, читая каждый документ, отказываясь от сомнительных схем и противоправных действий, то все угрозы Вы минимизируете.

      Еще одним риском является средства оплаты. Если Вам деньги передаст банк безналом или их получите в кассе банка, то проблем нет, а если частично (например, предоплату) будете получать от покупателя, то лучше это делать в банке путем внесения денег на Ваш депозит. То есть покупатель вносит деньги на Ваш счет, а сотрудник банка проверяет подлинность банкнот. Тем самым, Вы избежите попадания к Вам фальшивых купюр.

  10. Здравствуйте. Объясните, пожалуйста, когда передаются ключи новым покупателям? После подрисания договора в банке или дней через пять после переоформления квартиры в мфц на новых хозяев? Спасибо

    • Здравствуйте, Антон!
      С момента осмотра квартиры и составления акта приема-передачи. Обычно это делается одновременно с подписанием договора.
      Тем не менее, договором или простой устной договоренностью сторон может быть предусмотрено иное. Законом четко этот момент не урегулирован. В большей степени он отдается на усмотрение сторонам.
      На практике встречаются случаи, когда после регистрации собственности и передачи денег старые владельцы продолжают пользоваться квартирой и месяц и более (допустим, для поиска новой квартиры, переезда и пр.). Соответственно ключи передаются новому собственнику по истечение этого периода.

  11. Здравствуйте. Продаю комнату и хочу взять ипотеку на покупку квартиры. Какую сумму брать? Всю стоимость квартиры или сколько нужно добавить? Комната 13000000 -квартира 2 300000 . Брать только миллион или полную стоимость?

    • Здравствуйте, Наталья!
      В таком вопросе нужно ориентироваться, исходя из личных соображений, складывающихся обстоятельств и прочих индивидуальных факторов.
      Но если подходить к вопросу абстрагировано, то, когда нет особых соображений относительно того каким образом можно эффективно использовать средства от продажи комнаты (например, для получения существенного дохода или приобретения дефицитного и очень востребованного имущества по выгодной цене), экономически целесообразно брать кредит в меньшем размере, так как следствием этого будет меньшая нагрузка и обязательства по уплате процентов. Таким образом, с таким кредитом легче будет "справиться", то есть оградить себя от лишних рисков.

  12. здравствуйте. оформляем ипотеку на квартиру. заключили со строительной фирмой договор на сопровождение юр.услуг. по доверенности их юрист оформляет документы на наше имя во всех инстанциях, в том числе и в Росреестре (не через МФЦ). Каков мой риск и на что обратить внимание? спасибо

    • Здравствуйте, Мария!
      Это обычная практика.
      Все риски предвидеть невозможно, поэтому следует обращать внимание на самые слабые места в таких отношениях.
      Во-первых, добейтесь, чтобы в договоре на юридические услуги имелся раздел, предусматривающий имущественную ответственность, в случае оказания некачественных услуг. Некачественные услуги — это недостижение целей, ради которой эти услуги оказываются. Причем от ответственности исполнитель освобождается если имеются факты непреодолимой силы или вина самого заказчика, все остальные ситуации проблема исполнителя. Сама ответственность должна быть выражена в денежном эквиваленте (например, штраф в размере 300 000 руб.) и обязанность возместить все убытки.
      Во-вторых, делайте (а если сделали, то внесите изменения) доверенность с ограниченными полномочиями (без права получать деньги, имущество, подписывать договоры, распоряжаться имуществом и пр., только подавать заявления в регистрирующие органы, МФЦ, БТИ, кадастровый органы и выполнять прочие формальности, связанные со сбором документов и представления их в необходимые учреждения), ограниченным сроком до 1 года и без права передоверия.
      В-третьих, требуйте, чтобы Вам предлагали присутствовать при всех действиях юриста при совершении официальных мероприятий. И присутствуйте при таких действиях.
      В-четвертых, когда возникает сомнение в законности тех или иных действия и правильности документах предоставляйте их на проверку независимому юристу в рамках разовых консультаций. Не подписывайте никаких документов "вслепую" или не понимая их значения. Требуйте разъяснения по каждому сомнительному вопросу.

  13. Здравствуйте ! Хочу купить дом с земельным участком в Краснодарском крае . Сами находимся в республике Коми ! Ипотеку одобрили вот только не понятна процедура ! Либо там оформляться либо все документы и продавцу ехать в местный банк по месту подачи ипотеки!

    • Здравствуйте, Евгений!
      По-идее, оформление и регистрация сделки и выдача денежных средств должны проходить по месту нахождения недвижимости. Хотя сейчас предусмотрена возможность регистрации сделки экстерриториальным способом, но вряд ли такие условия могут быть удобны участникам договора.
      Данный вопрос можно разрешить с банком на стадии обсуждения условий ипотеки. Например, банк может передать часть полномочий по оформлению ипотеки в филиал по месту нахождения покупаемой недвижимости или направить в командировку своего сотрудника и прочее. Это существенный вопрос, касающейся совершения сделки, поэтому его следует обсуждать заблаговременно с руководством банка, до подписания кредитного договора и достижения всех договоренностей с продавцом недвижимости.

  14. Здравствуйте.собираемся брать ипотеку,нам в офисе сказали что придётся заплатить ещё 5 тысяч за оформление бумаг через кассу,это обязательно им платить? И ещё мы берём ипотеку в ВТБ 24,сказали перевод денег фирме стоит 2000,нельзя ли самим забрать у них деньги .Подскажите пожалуйста,мы новички в этом деле.

    • Здравствуйте, Анна!
      Юридические услуги не являются обязательным составляющим ипотечной сделки.
      Вы можете вообще не пользоваться услугами (а, допустим сделать все самим или привлечь юриста/риэлтора со стороны).
      Вообще каждая сторона может собирать документы самостоятельно. И в конце-концов Вы можете попросить, чтобы Вам представили подробный отчет, какие документы будут подготавливаться и какие из них кому надлежит составлять по правилам обычаев сделки.
      По поводу оплаты, вопрос заключается в том, что это не только требование банка, но и гарантия продавца. Так как, заключив договор, покупатель может получить деньги, но не предоставить продавцу. При этом хоть недвижимость и будет в залоге, но тем не менее у заинтересованной стороны могут возникнуть убытки и прочий имущественный вред. Поэтому безналичный перевод — это условие, которое, якобы, удовлетворяет интересы всех сторон сделки.
      Можно пытаться с банком переговорить о том, чтобы деньги в банке получил представитель продавца, это не запрещено законом. Но по внутренним распоряжениям и правилам банка такая форма сотрудничества может быть не предусмотрена и если покупатель с банком не найдет консенсус в этом вопросе, то под угрозу может оказаться кредитная сделка.

  15. Здравствуйте! Мы покупаем квартиру в ипотеку, получили одобрение от банка и выбрали объект. Решили не нанимать риэлтора или юриста и действовать самостоятельно. У продавца тоже нет агента. Чего стоит опасаться? Какие могут возникнуть сложности?

    • Здравствуйте, Инна!
      В основном вся роль риэлтора сводится к проверке объекта на юридическую "чистоту", оформлению документов и их сдаче в регистрирующий орган.
      Так как сделка ипотечная, то "чистотой" сделки, как правило, занимается в том числе банк (так как банк заинтересован в надежности залога), соответственно, этот вопрос будет более-менее разрешен. То есть и проверка недвижимости и оформление договоров, заявлений будет осуществляться при содействии банка.
      Вам следует уделить особое внимание на условия кредитования и залога.
      По остальным вопросам можно консультироваться у специалистов банка, отвечающих за сбор, обработку и сопровождение сделки (контроль за сделкой).

    • Здравствуйте, Татьяна! Нет, проблем не будет. Если в новом жилье Вы обеспечите ребенку прописку, то есть оформите его право на проживание, то права несовершеннолетнего будут считаться защищенными и обеспечено соответствие закону о проживание детей со своими родителями. В этой связи ни у органа опеки, ни у иных заинтересованных лиц не возникнет оснований для требований по восстановлению прежней прописке ребенка в доме.

    • Здравствуйте, Евгений!
      Представители банка самостоятельно заберут с регистрации договор ипотеки (свой экземпляр). Документы на регистрацию ипотеки в Росреестр сдаются совместно заемщиком и банком.

  16. Добрый день.Берем вторичное жилье в ипотеку.У нас возникл вопрос.Хозяева не хотят выписываться с квартиры до сделки.Мы хотим приобрести жилье чистым!Без прописанных людей,но банк уверяет нас,что есть договор в течении 10 дней они дожны выписаться с квартиры.Нас это не устраивает.Как поступить в данной ситуации???

    • Здравствуйте, Валентина!
      Не совсем понятна ситуация с договором, то есть Вы имеете ввиду, что уже между Вами и продавцом заключен договор (основной или предварительный), в соответствии с которым предусмотрена обязанность снятия с регистрационного учета по месту жительства в течение 10 дней с момента совершения сделки. Тогда Вы бессильны против условий. Вам остается лишь ждать наступления срока и проконтролировать добросовестность исполненных обязательств по выписке.
      Если вопрос в том, что об этих 10 днях идет речь при заключении договора сейчас, то Вам следует смотреть насколько это может повлиять на срыв заключения сделки, то есть насколько этот вопрос принципиален для Вас и продавца.
      В случае, если продавец будет до последнего настаивать на своей прописке, а Вы заинтересованы в сделке, то Вы можете отступить, так как в любом случае после перехода права собственности на квартиру Вы сможете (правда в судебном порядке) выписать прежнего собственника и членов его семьи.
      При этом важно учесть два момента:
      — в договоре купле-продажи не предусматривайте возможность проживания длительного времени чужих лиц (продавца и его семью);
      — проверьте основание прописки лиц. Остерегайтесь такой категории, как отказавшиеся от приватизации, то есть имеющие право пожизненного проживания в квартире. Эти лица должны быть выписаны однозначно.

  17. Добрый день! покупаем с сестрой жилье в новостройке в ипотеку, дом не сдан. Ипотека будет оформлена только на меня. ДДУ также оформлен только на меня. Хотим записать в собственники обеих 50/50, каким образом это можно сделать и в какой момент? А также подскажите, по поводу налогового вычета, смогу ли только я потом возмещать его на всю возможную сумму (260 000руб) от всей стоимости жилья?

    • Здравствуйте, Мария!
      Возможны два пути оформления собственности:
      1. до принятия квартиры по акту от застройщика, как готовое жилье, можно заключить частичной уступки прав требования. В указанном договоре определить права на будущую собственность пополам.
      2. можно после регистрации собственности осуществить сделку по передачи части квартиры в собственность сестры, то есть осуществить дополнительную (последующую) сделку.
      Однако во всех этих манипуляциях камнем преткновения является ипотечные средства банка. Как залогодержатель, он будет устанавливать определенные ограничения. Но это лишь определенные трудности, так как, если Ваша сестра предоставить в залог свою часть, тем самым, обеспечив кредит мерой перестраховки у банка не будет вопросов и претензий.

  18. Добрый день, оформляем покупку квартиры, договор купли продажи буде заключен на одного супруга, а в свидетельство на право собственности могут быть внесены оба супруга без выделения долей? Что для этого нужно?

    • Здравствуйте, Инна!
      Нет, если договор купли-продажи объекта недвижимости заключается от имени одного из супругов, то и оформление собственности будет производиться на этого супруга. При этом в силу презумпции, установленной семейным законодательством, собственность признается автоматически совместной (то есть за двумя супругам, не взирая на то кто официально прописан в договоре и значится в госреестре) и для этого не требуется какого-либо отдельного подтверждения.
      Свидетельство о праве собственности в настоящее время отменили и в подтверждении права собственности выдается выписка из государственного реестра недвижимости. В этой выписке будет также фигурировать только один супруг, тот что значится в договоре.

  19. Добрый день, покупаем квартиру с кредитными средствами. У нас возник вопрос, какие возможны сроки до дня сделки, после внесения аванса за квартиру. Запланирован отпуск, не хотелось бы ни кого подводить.
    Вопрос ,сколько дней может пройти после внесения аванса за квартиру?
    Спасибо Большое!

    • Здравствуйте, Лариса!
      Обычно сроки прописываются в договоре аванса (или предварительном договоре). Если таких сроков не прописано, то гражданским законодательством предусмотрен годичный срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор купли-продажи.
      Аванс может также выплачиваться по договору купли-продажи, как предоплата, то есть заключается договор с условием первоначального платежа и передачи квартиры покупателю по акту в момент последующего (заключительного платежа). Сроки последующих платежей также четко прописываются в договоре. Если не прописаны, то полная оплата должна быть произведена в течение 7 дней с момента уведомления о последующем платеже продавцом.
      Поэтому в любом случае требуется четко обозначить в договоре сроки аванса, последующего платежа и передачи квартиры (если сразу заключается договор купли-продажи с предварительной оплатой) или срок заключения основного договора (если заключается предварительный договор).

  20. Здравствуйте, взяли квартиру в ипотеку в общесовместное в Банке Москвы, который потом стал БТБ Банк Москвы, и банк так и не подписал с нами закладную и не требуют застраховать квартиру, аргументируя тем, что переделывают документы, так как стали дочерней компанией ВТБ. Платим ежемесячные взносы на протяжении уже полутора лет. Какие риски могут возникнуть, если так и не подпишем нужные документы?

    • Здравствуйте, Надежда!
      Следует внимательнее ознакомиться с условиями договора и определить на ком лежит какая обязанность и какая ответственность предусмотрена за это.
      Дело в том, что в соответствии с законом закладную должен составлять залогодатель, то есть, чаще всего, это заёмщик. Также нередко на заёмщиков возлагают ответственность по договору за страхование предмета залога (квартиры). Не исполнение этих обязательств может привести и к штрафам, и даже к досрочному расторжению договора и досрочному единовременному возврату заёмных средств.
      Поэтому не всегда молчание банка на пользу заёмщику.
      В данном случае, Вам следует проявить инициативу и еще раз обговорить ситуацию с банком и при подтверждении им прежней позиции потребовать письменно заверения их аргументации (в виде официального письма, дополнительного соглашения и пр.).

  21. Здравствуйте, подали заявку в банк на ипотеку, но одобрили сумму меньше запрашиваемой. 1) Можем ли мы взять квартиру большей стоимости и недостающую сумму добавить собственными средствами?
    2) Ипотека будет оформляться на мужа, а значит и квартира тоже. Есть ли возможность оформления недвижимости на меня?
    3)Обязательно ли при оформлении ипотеки предоставлять документ об образовании? муж утерял, пока нет возможности восстановить.
    Заранее спасибо за ответы.

    • Здравствуйте, Анастасия!
      1) Да, Вы можете взять квартиру больше и дороже, доплатив своими деньгами. Это будет только на руку банку (так как залог будет весомее), что будет приветствоваться. Единственное, что от Вас потребуется внести корректировки в заявку (если данные о квартире и доплате предусматриваются заявкой). Либо сообщить инспектору банка в устной форме.

      2) Вряд ли, так как заемщик обеспечивает исполнение кредита своей собственностью. Хотя законом не запрещается предоставлять залог по кредиту третьим лицом. Но если оформить на Вас квартиру, то возникнуть определенные сложности в оформлении документов, что не любят банки. Но, повторимся, теоретически проблем нет. Все будет зависеть от Вашей договоренности с банком.

      3) Банки сами устанавливают состав документов для принятия решения об одобрении сделки. Зачастую в пакет могут входить не совсем обоснованные документы, как, например, диплом об образовании. Но если банк требует, то в зависимости от представления/не представления этого документа зависит решение вопроса о выдаче кредита. Вам можно представить письменное пояснение об обстоятельствах утраты документа и трудностях по его восстановлению.

  22. Здравствуйте,покупаем вторичку квартиру в ипотеку за 1600000 15% первоначальный взнос.ждем одобрения банка.вопрос-обязателен ли залог в предварительном договоре? и сколько нам еще потребуется денег на все оформления квартиры.и вообще какие наши действия при оформлении квартиры. покупатель нанял себе реэлтора для продажи квартиры,сколько на эту сделку уйдет времени чтоб могла моя дочь уже жить в квартире. в прошлом году мы купили одной дочери квартиру от застройщика в ипотеку там банк все оформлял и юристы говорили что делать.,а сейчас не знаем как правильно.

    • Здравствуйте, Алла!
      В рамках предварительного договора залог не обязателен и даже не желателен. Достаточно того, что будет обязательство по покупке квартиры, что уже очень выгодно для продавца. Поэтому лучше сосредоточиться на условиях предварительного договора (которые будут предусматривать срок заключения основного договора и его важные условия).
      Стоимость оформления квартиры будет зависеть от обстоятельств сделки (будет ли нотариальное удостоверение сделки, например, квартира в долевой собственности, потребуются ли запросы сведений из Росреестра о недвижимости и её правообладателях и пр.).
      В среднем для оформления сделки (если нет препятствий с оплатой и подобных заминок) уходит от 2 недель до 1 месяца. Стоимость чистого оформления сводится оплате государственной пошлины, тарифов нотариусов (если сделка удостоверяется нотариусом) и техническо-правовой работе (оплата стоимости проекта договора, консультирование, проверка "чистоты" квартиры). Стандартная стоимость варьируется от 3000 руб. до 10 000 руб.
      Так как у Вас ипотека, то в сделках так или иначе принимает участие банк. Вы можете переговорить, чтобы специалист юридического отдела банка оказал максимальное содействие в проверке сделки и её сопровождении. В некоторых банках — это подразумевается как само собой разумеющееся и банк, обеспечивая и свои интересы, действует по умолчанию, в некоторых для этого предусмотрена отдельная платная услуга. Нормальная цена такой услуги около 5 000 руб.

  23. Здравствуйте! Муж покупает квартиру в ипотеку. В квартире прописаны трое человек, собственник и двое взрослых детей. Нашли квартиру через агентство, юрист которого нас консультирует. Юрист сказала, что сделка будет проходить по упрощенной схеме: то есть, допустим, завтра муж едет в банк подписывать кредитный договор, а на следующий день сделка в рег.палате. Получается, продавец получит сразу свои деньги ( без ожидания банковской ячейки), а мы свои документы спустя 5 дней. Законно ли это? Когда в таком случае мы получим ключи от квартиры?
    Также мы запрашивали справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и о том, что все выписаны. Если мы данные справки не увидим на сделке, можем ли мы перенести её или отказаться ввиду того, что продавец не предоставил полные данные? И как в таком случае быть с подписанным договором? Спасибо!

    • Здравствуйте, Елена!
      Предложенная схема юристом законна и практикуется часто. Но это не означает, что Вы должно слепо следовать ей. Смысл гражданского законодательства заключается в том, что у сторон свободный выбор в установлении правил в отношениях.

      И если Вы считает, что это не безопасно и несправедливо, то правила (условия договора) можно подстраивать под себя, например, установить возможность получения денег в момент получения документов с регистрирующего органа. Об этом нужно ясно написать в договоре в одном из пунктов в разделе "Стоимость и расчеты".

      Подобную волю можно проявить и по отношению к прописанным людям, то есть в договоре указать, что сделка заключается при условии выписки из нее всех жильцов, о чем продавец должен уведомить покупателя официальной справкой из компетентного учреждения в момент или до подписания договора и, в случае не предоставления такой справки, договор будет считаться не заключенным даже при наличии подписей сторон.

      Ключи от квартиры передаются в момент подписания акта приема-передачи. Обычно это делается в момент подписания и самого договора, то есть до передачи договора на регистрацию в Росреестр и, в Вашем случае, до передачи денег. Могут быть и другие вариации, опять-таки на усмотрение сторон.

  24. Доброго времени суток.
    Нам одобрена ипотека в АИЖК. Квартира выбрана. Продавец продает квартиру через риэлторское агенство. Риэлтор после нашего принципиального согласия на данную квартиру за названную сумму приглашает в офис для заключения договора и уплаты задатка в размере 1% стоимости. Однако в АИЖК предупреждали, чтобы мы не давали продавцу никаких задатков и т.п., хотя это агенство выступает как партнер АИЖК.
    Можем ли мы отказаться от уплаты задатка? Ведь после обязательной оценки квартиры размер кредита может быть гораздо меньше того, на который мы расчитываем, и от этого варианта придется отказаться и искать квартиру подешевле. Тогда получается — мы отказываемся от сделки и теряем залог в пользу продавца? Спасибо.

    • Здравствуйте, Надежда!
      Вы абсолютно правильно видите возможные последствия происходящих событий. Если Вы заключите договор задатка, то при отказе от основной сделки Вы потеряете внесенную сумму задатка.
      В соответствии с гражданским законодательством Вы не обязаны заключать договор задатка, правда, это развязывает руки продавцу, который может продолжать продавать квартиру, не имея обязательств перед Вами.
      Вам лучше объяснить истинную ситуацию и пояснить, что Вы намерены купить квартиру, но при успешном стечении обстоятельств, то есть все зависит от решения банка по поводу суммы займа.
      Если продавец будет настаивать на заключении задатка, на крайний случай, Вы можете пойти на сделку по передаче задатка при условии, что в случае неодобрения банком требуемой суммы кредита, продавец будет обязан вернуть залог, а Ваш отказ от сделки не будет рассматриваться как нарушение договора задатка.

  25. Добрый день! Приобретаю квартиру в ипотеку. Покупка через риэлторское агентство. Квартиру продает доверенное лицо собственника (сотрудник агентства) по надлежаще оформленной доверенности. Заметила, что в доверенности и в Свидетельстве о государственной регистрации не совпадают паспортные данные собственника. Учитывая дату рождения собственника, очевидно, что имела место быть смена паспорта в возрасте 45 лет. Но как это можно подтвердить? Как установить, что лицо, чьи паспортные данные указаны в доверенности, действительно является собственником квартиры, указанной в свидетельстве? ФИО, дата и место рождения собственника, адрес квартиры полностью совпадают в этих двух документах. Доверенность заверена нотариально. Действительна и отозвана не была. Учитывая, что все документы будут проверяться банком на юридическую чистоту, необходимо ли предоставить в банк соответствующую справку? И какую? Заранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Валентина!
      Этот вопрос разрешается путем запроса у продавца выписки из государственного реестра в отношении недвижимости на текущую дату. Такую выписку обычно требует банки перед совершением сделки. Таким образом, из этой выписки будут видны данные, в том числе паспортные в отношении продавца.
      Возможно, что и в госреестре значатся устаревшие паспортные данные. Хоть устаревшие данные не умоляют статус собственника и его дееспособность, но для успокоения Вашей души эту проблему можно разрешить путем ознакомления с новым паспортом продавца. В нем будет указание на ранее выданный (предшествующий) паспорт. Удостоверившись в этом Вы поставите все на свои места. На всякий случай снимите копию с этого паспорта для банка (если возникнет подобны вопрос у банка).

  26. Здравствуйте! Покупаем квартиру в ипотеку. У продавца риэлтор,( мы не стали нанимать риэлтора). Риэлтор продавца требует оформления сделки через нотариус(причем, оплачиваем услуги нотариуса только мы по договору), а банк считает достаточным оформление сделки в банке, а услуги банка в разы дешевле. Как нам быть? Кого слушать?

    • Здравствуйте, Наталья!
      Если сделка не связана с продажей долевой собственности или собственности несовершеннолетних, то нотариальное удостоверение сделки не является обязательным. В этой связи оформление договора у нотариуса является правом (желанием) сторон сделки, но ни в коем случае их обязанностью.
      Вам следует объяснить и продавцу и его риэлтору суть Вашего нежелания нотариального оформления — несение дополнительных расходов. Если продавец хочет получить какие-то гарантии, что, кстати, должно больше тревожить покупателя, то при перенесении расходов на нотариуса на продавца или снижении цены сделки на эту сумму Вы не будете возражать против такого оформления.
      Вообще Вам можно договориться о встречи всех участников в банковском учреждении для обсуждения этого вопроса и предоставить возможность банковским специалистам объясниться с риэлтором. Предполагается, что у риэлтора не будет весомых аргументов. Продавец будет присутствовать при такой встрече и это сможет переломить его мнение в спорном вопросе.
      В конце концов Вы можете прибегнуть к простой логике: так как нотариальное оформление не обязательно по закону, то тот кто на таком оформлении настаивает, тот и должен нести расходы, то есть продавец.

  27. Здравствуйте! Мы хотим продать квартиру,покупатели хотят приобрести у нас жилье через агенство и ипотеку. Какие нам необходимо принять меры безопасности для сделки? Должна ли я отдавать все документы и генеральную доверенность (от отца) для совершения сделки? Когда конкретно подписывать документ о продаже?Никогда просто с этим не сталкивались.Спасибо!

    • Здравствуйте, Надежда!
      Подлинники документов никому не следует отдавать на руки. Только демонстрация. Доверенность выписана на Вас, соответственно никому и её не передавайте.
      Соберите в Интернете информацию об агентстве и её представителям на предмет мошенничества, "черной репутации" и пр.
      Желательно, не заключайте предварительных договоров, не берите задатков и авансов, так как это усложняет документооборот, создает больше обязательств и ограничивает Ваше поле деятельности по продаже. Вообще не подписывайте сомнительных документов.
      Сразу не соглашайтесь на условия по договору купли-продажи и не подписывайте его, пока не покажите его независимому юристу или специалисту Росреестр, к которому можете обратиться в порядке консультации. Возьмите 1-2 дня для обдумывания.
      Любые документы читайте от корки до корки. Не стесняйтесь задавать вопросов представителям агенства. Настаивайте на ответах, даже если они будут говорить, что это очевидно и пр.
      Так как предусматривается ипотека в качестве оплаты квартиры, то следует поговорить с представителем банка в офисе банка об условиях оплаты. Требуйте, чтобы все условия ипотечных платежей были прописаны в договоре.
      Настаивайте чтобы подписание договора было в банке в присутствии банковского работника, попросите, чтобы работник поставил свою отметку (подпись) в любом месте договора о том, что он посмотрел условия договора. Вообще договор следует подписывать в день сделки. Обращайте внимание на то, чтобы покупатель при Вас подписывал договор. Проверьте его документы личности.

  28. Добрый день!
    Хочу взять ипотеку, по трудовой не работаю 3.5 месяца, есть вероятность того, что мне одобрят ипотеку? с минимальным первоначальным взносом

    • Здравствуйте, Виктория!
      Если у Вас нет официального источника дохода, то банки смотрят на такие кредитные отношения с опаской.
      Но в учет (в пользу для Вас) могут приняты и другие обстоятельства:
      — наличие достойных поручителей;
      — привлекательный, с точки зрения потребительской способности, предмет ипотеки (квартира, которая очень легко может быть реализована в случае нарушение Вами условий кредитования);
      — прочие капиталы, которые есть у Вас (депозиты, акции, валютные или металлические счета в банках);
      — имущество, которое также может быть предметом залога для банка (автомобиль, объекты недвижимости, например, дача, гараж и пр.);
      — Ваша профессия, её востребованность на рынке труда и т.п.;
      — чистота кредитной истории.
      Банк рассматривает возможность отношений с клиентом с учетом указанных обстоятельств. Поэтому отсутствие работы не является приговором, тем более, когда кредит выдается под залог.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая кнопку «Отправить комментарий», вы соглашаетесь с условиями Политики в отношении персональных данных. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.