Какие документы нужны для продажи квартиры, доли, возможные проблемы с документами


Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок сделки. Подготовку документов надо начинать до появления возможного покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

  • Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – ФРС);
  • Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Для оформления сделки предоставляются:

Это обязательный перечень документов, который необходимо собрать.

1 Паспорт продавца и покупателя Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт опекуна.
2 Правоустанавливающие документы Решение суда о наличии права собственности на жилье (вступившее в законную силу); договор купли-продажи; договор мены; договор дарения и другие документы.
3 Свидетельство о регистрации права собственности на помещение Если недвижимость в совместной собственности супругов, предъявляются документы на доли обоих.
4 Документы о семейном статусе Если на момент приобретения жилой площади владелец помещения был в браке, при продаже придется заручиться согласием жены/мужа. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
5 Договор купли-продажи квартиры Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе.
6 Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины Оригинал, копия.
7 Заявление о гос. регистрации договора

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки. При продаже квартиры по доверенности, кроме паспорта представителя надо иметь копию паспорта доверителя, заверенную нотариально.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении обязательно указать цену, условия продажи. Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

  • уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
  • паспорта родителей/опекунов;
  • выписку из паспортного стола (см. выписка из домовой книги);
  • несовершеннолетнего/недееспособного;
  • свидетельство о праве собственности на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
  • технические паспорта на оба помещения;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример: Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры. Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки. Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги. Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Покупатель может запросить у продавца

Чтобы не оказаться у «разбитого корыта» после покупки жилой площади, покупателю следует запросить документы у продавца:

  1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье. Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
  2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры. Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство).
Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр. Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.
  1. Справка о количестве прописанных лиц, выдается в паспортном столе.
Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении. Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом. Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.
  1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.


Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

Утерянный документ Орган, осуществляющий восстановление документа
Правоустанавливающий документ или свидетельство о гос. регистрации жилого помещения ФРС или МФЦ по месту нахождения жилья
Паспорт Отдел ФМС по месту жительства человека
Свидетельство о рождении Орган ЗАГСа

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора.

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра. При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ. При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

Когда пакет документов готов, следует сравнить бумаги на предмет соответствия всех реквизитов (ФИО, адрес, дата, подпись, площадь помещения и т.д.). Например: собственник может сменить фамилию и не предоставить данные об этом в рег. органы. Как результат: в одних документах – старая фамилия, в других – новая. При оформлении сделки это вызовет проблемы.

В заключении:

При подаче документов в рег. орган, в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.

В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.

 

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

20 комментариев

  1. Ответьте пожалуйста если отвечает за чистоту сделки нотариус (которому надо оплатить 20 тыс.) то за что заплатили мы Агенству недвижимости, которое теперь не отвечает за это. Получается платим 2 раза. Сейчас заплатили агенству, кто их будет возвращать, чтобы оплатить нотариусу.

    • Здравствуйте, Людмила!

      Агенства недвижимости — это посредники на рынке недвижимости. В настоящее время их деятельность сводится к поиску для клинета выгодного и желаемого варианта недвижимости.
      Если по Вашей договоренности риэлторы должны были производить оформление сделки, то в этой части Вы можете требовать деньги обратно.
      Вам следует обсудить обновленные условия цены с агенством. Если они будут отказываться просто намекните на разбирательство в полиции по поводу факта мошенничества.

  2. Здравствуйте! Ответьте пожалуйста. После смерти дочери, мы вступили в наследство: 3/5-зятя, по 1/10 двум моим внучкам и 1/5-мои. Зять продаёт только свою долю мне. Нужно или нет разрешение опеки. Дети в доме не прописаны и живут в другом городе.

    • Здравствуйте, Валентина!
      Нет, не требуется, так как права и интересы несовершеннолетних этой сделкой не будут затрагиваться. Их даже не нужно уведомлять о продаже в виду того, что покупатель доли не постороннее лицо.

      К дополнительному сведению, сделка должна оформляться у нотариуса в обязательном порядке. Возможно, нотариус запросит такое разрешение, для перестраховки. Это требование не обоснованно. Если Ваши объяснения не устроят нотариуса и он будет продолжать требовать разрешение, нужно обратиться к другому работнику нотариата.

  3. Здравствуйте! Ответьте, пожалуйста: я продаю1/4 доли в жилом доме одному из собственнтков. Нотариус затребовала документы для подтверждения личности третьего собственника, который в сделке не участвует. Свои требования объясняет тем, что в решении суда и копии паспорта разные фамилии (девушка два раза выходила замуж). Обоснованы ли требования нотариуса?

    • Здравствуйте, Елена!
      Да, обоснованы, так как цель оформление сделки нотариусом — проверка законности. В рамках нотариальных действий работник нотариата устанавливает личности всех лиц, которые имеют интерес в собственности, дабы не было нарушений их прав. Выяснение подлинности фамилии направлено на идентификацию личности. Подтвердить изменение личности можно свидетельством о браке.

  4. Здравствуйте!У нас 2-х комн.квартира,зарегистрирована на троих, с мужем мы в разводе,хотелось продать квартиру и разделить все поровну, но муж против продажи, как мне поступить и какие нужны документы в моем случае?

    • Здравствуйте, Елена!
      Если невозможно достичь согласия при всеми участниками собственности о продаже квартиры целиком, то ее продать не получиться никак. Единственный выход — это выделение доли в общей собственности и продажа именно своей доли. Бывшему супруг необходимо представить уведомление о продаже и предложение воспользоваться правом преимущественной покупки доли.
      Кстати, это может сыграть психологическую роль и изменить отношение к вопросу Вашего бывшего мужа.

  5. Здравствуйте. Дом в долях 1/2 и 1/2. Продаем обе доли одному покупателю. Нужно ли оформление у нотариуса и кто это оплачивает: продавцы или покупатель? Спасибо.

    • Здравствуйте, Алла!
      Да, оформление такой сделки у нотариуса обязательно. Платят те, кто официально обращаются к нотариусу для оформления договора (за услугой обращаться может и покупатель и продавцы и сразу обе стороны), строго этот вопрос не урегулирован. Как правило, обе стороны платят пополам. Могут быть и другие вариации по соглашению сторон между собой.

  6. Здравствуйте.Квартира в долях 1/2 и 1/2.продаем обе доли одному покупателю.Платить нотариусу каждому за свою долю,или каждому за всю квартиру?

    • Здравствуйте, Анатолий!
      Каждому нужно платить за свою долю, то есть каждый платит 0,5% от половины кадастровой стоимости и по итогу общая (совместная) оплата нотариусу не должна превышать 0,5% кадастровой стоимости квартиры.

  7. Здравствуйте. С июля 2015 года , дом 213 м2 снят с обременения, в 2009 году. была совершена сделка у нотариуса. что я даю согласие мужу на выдачу обязательства и оформление, материнского капитала… жилого дома в общую собственность всех совместно проживающих членов семьи, а муж обязался оформить дом, приобретённый с использованием ипотечного кредита и средств материнского капитала, в общую собственность родителей и детей, с определением размера долей по соглашению в течении 6 месяцев после снятия обременения… Мы уже просрочили обязательство. Муж является собственником, а я и дети прописаны у его мамы, но мои родители и брат прописаны в доме. С чего начать раздел дома на доли и обязательно ли это нужно делать? У меня 4 детей, но с нами проживают только младший сын 8 лет и дочь 20 лет, остальные дети имеют своё жильё.

  8. Здравствуйте, скажите какой пакет документов необходим для продажи доли (полученной по наследству) второму собственнику.
    Обязательно в этом случае договор должен удостоверен у нотариуса?

    • Здравствуйте, Светлана!
      Любая сделка по отторжению долей в квартире предусматривает обязательное её удостоверение нотариусом. Даже если продажа родственнику и/или второму сособственнику.
      Для совершения сделки требуется сначала предоставить необходимый пакет документов нотариусу: документы на приобретение квартиры (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра)), техническая документация (паспорт БТИ, кадастровый паспорт), проект договора (или просто сообщить нотариусу о существенных условиях сделки: цена, порядок оплаты, срок передачи квартиры и пр.), документы и сведения об остальных долях, сведения о прописанных лицах.
      Нотариус проверяет законность сделки (делает запрос в Росреестр на предмет отсутствия ограничений и запретов, удостоверяется в полномочности покупателя и продавца, устанавливает наличие интереса третьих лиц и т.п.).
      После нотариус составляет договор или ставит удостоверительную надпись на проекте договора, представленном сторонами.

      Далее необходимо подготовить пакте документов для Росреестра: заявление о переходе права собственности от продавца и покупателя, квитанция об уплате государственной пошлины (уплачивает покупатель), удостоверенный нотариусом договор, акт приема-передачи и прочие документы в зависимости от индивидуальности ситуации.
      Документы в Росреестр может сдавать нотариус.

  9. Здравствуйте, продажа квартиры 3 доли, оформляем через нотариуса, подскажите пожалуйста какие документы надо предоставлять нотариусу, а то у нас много лишних бумаг запросили не касающихся данной квартиры. Спасибо.

    • Здравствуйте, Анна!
      Нотариус проверяет законность сделки, то есть правомочность совершения как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, а также пригодность (оборотоспособность) предмета сделки (недвижимости). Каждый случай индивидуален. Поэтому и пакет документов может быть различный.
      Нужно учитывать, что часть информации нотариус имеет возможность получить самостоятельно (например, выписка из ЕГРПН, кадастровую выписку и пр.).
      Тем не менее, для удостоверения сделки ориентировочно потребуется:
      — документы-основания прав на квартиру (на основании чего квартира находится в собственности у продавцов: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве, решение суда о признании права собственности и пр.);
      — техническая документация на квартиру (паспорт БТИ, кадастровый паспорт);
      — сведения о прописанных лицах (справка о составе семьи, выписка из поквартирной книги);
      — сведения о долгах по коммунальным платежам (справка из ЕРИЦ, управляющей компании и т.п.);
      — паспорта участников сделки;
      — свидетельства о браке/ о разводе;
      — разрешение органа опеки на совершение сделки (если один из продавцов несовершеннолетний ребенок);
      — согласие супругов (если совместная собственность);
      — о техническом состоянии (справка БТИ о соответствии планировки квартиры технической документации, то есть отсутствие признаков незаконной перепланировки);
      — справка из психо-наркологического диспансера об учете/отсутствии учета лица-участника сделки.

  10. Продаю дом по доверенности собственников.Живут все далеко.Три собственника.Можно ли оформиться у нотариуса по доверенности всех дольщиков.

    • Здравствуйте, Натали!
      Да, продажа по доверенности, является одним из способов продажи недвижимости — через представителя.
      Чтобы можно было решать все вопросы доверенности (или доверенность, можно и в одной доверенности всем дольщикам передать полномочия на продажу) должны быть нотариально удостоверены и содержали максимальный объем правомочий на осуществление продажи (право на подписание договора, получение оплаты, участие в государственной регистрацию, получение документов и запросов в БТИ, Кадастре, Росреестре, муниципалитете, управляющих организация и пр.).
      По такой доверенности представитель может осуществлять у нотариуса необходимые действий, связанные с заключением сделки, то есть производить нотариальное оформление сделки.
      Практически такая доверенность в вопросе продажи недвижимости позволяет полностью исключить участие собственников.

  11. Здравствуйте. Я продаю квартиру все документы уже поданы в рег полату. мне надо паспорт отдать для подготовки ИП. я могу получить докумнты в рег палате по ксерококопии паспорта? и окончить сделку

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.